R.G. 4848/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Maria Cristina Sardo
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 4848/2024 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'Avv. ANTONIO IDDAS ed elettivamente CodiceFiscale_2 domiciliati presso il suo studio in via del Mandorlo n. 4, Misterbianco (CT);
RICORRENTI
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'Avv. VALERIA CP_1 CodiceFiscale_3
LEOTTA ed elettivamente domiciliata presso il suo studio alla via Etnea n.734, Catania;

RESISTENTE
*****
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 09/05/2024 e notificato, in uno al decreto di fissazione di udienza, in data 11/06/2024, e convenivano in Parte_1 Controparte_2 giudizio chiedendo al Tribunale adito di “- …Accertare e dichiarare che la CP_1
signora occupa, senza titolo alcuno, l'unità immobiliare di proprietà dei CP_1
IG.ri , sita in Catania, Via Plebiscito n. Parte_3
562, e per l'effetto - condannare a rilasciare libero e sgombero da sé persone e CP_1
pagina 1 di 10 cose l'immobile sito in Catania, Via Plebiscito n. 562, iscritto al catasto immobiliare urbano del comune di Catania al foglio 69, particella 15693, sub 18, categoria A3, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso degli istanti, fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio”.
Allo scopo, i ricorrenti rilevavano che:
In data 10/09/2018, gli stessi avevano concesso in locazione ad uso di civile abitazione l'immobile sito Catania, Via Plebiscito n. 562, piano terra, composto da un vano e accessori, iscritto al catasto urbano fabbricati del comune di Catania al foglio 69, particella 15693 sub 18, categoria A3, già munito di attestato di prestazione energetico del 16/12/2014, registrato al numero 12571, serie 3T il 03/10/2018 presso la Agenzia delle Entrate, Direzione provinciale di
Catania, come da contratto che producevano;

Il contratto, dietro accordo delle parti, veniva sottoscritto per la durata di un anno, con decorrenza dal 10/09/2018 al 09/09/2019; alla prima scadenza, il contratto veniva prorogato di un anno, dietro il corrispettivo di euro 150 al mese, pari ad euro 1800 per l'intero anno solare;

Nel prosieguo, il contratto locativo non era stato prorogato, giacché la resistente aveva comunicato verbalmente ai locatori di non essere più interessata alla conduzione dell'immobile;
Malgrado ciò, la resistente continuava ad abitare l'immobile predetto dal 30/07/2018, unitamente al figlio , come da certificato di residenza storico e stato di famiglia Persona_1 allegati;

Nonostante i ripetuti solleciti labiali tesi al rilascio dell'immobile libero e sgombro da persone e cose, la resistente non desisteva dal possesso dell'immobile, omettendo persino di pagare il corrispettivo a titolo di indennità di occupazione;

Inoltre, la resistente si serrava all'interno dell'immobile, impedendo persino l'accesso al personale dell'agenzia immobiliare, autorizzata dai proprietari, a mediare per la vendita del fabbricato occupato.
La resistente si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta CP_1 depositata il 14/10/2024, con cui contestava le domande attoree e ne chiedeva il rigetto.
Allo scopo la resistente osservava che:
La stessa parte ricorrente aveva prodotto il contratto di locazione datato ottobre 2018, registrato al n. 12571, dal quale si evinceva non solo il rinnovo automatico del contratto ma anche le modalità di risoluzione dello stesso ossia che la risoluzione avrebbe dovuto essere comunicata almeno tre mesi prima tramite lettera raccomandata;

pagina 2 di 10 Nel caso di specie, nessuna comunicazione era mai stata fatta né dalla sig.ra per la quale CP_1 era ancora assolutamente in vigore il contratto di locazione, mai risolto, né tantomeno dal sig.
e dalla sig.ra ; Pt_1 Parte_2
A nulla valeva l'inveritiera affermazione secondo cui la resistente avrebbe comunicato verbalmente di non essere più interessata alla conduzione dell'immobile in quanto tale contratto, soggetto all'obbligo di forma scritta, doveva essere risolto solo con comunicazione scritta, non potendo, in questo caso, trovare applicazione il principio di libertà delle forme.
Infatti, le parti avevano contrattualmente ribadito, con apposita clausola, che il recesso del conduttore fosse comunicato per iscritto;

Quindi, non rispondeva al vero che la resistente occupasse in assenza di titolo alcuno l'immobile oggetto del giudizio, con la conseguenza che l'azione giudiziale, così come proposta, doveva essere considerata inammissibile in quanto la domanda prospettava un'azione di rilascio per occupazione senza titolo in luogo di una eventuale azione di risoluzione per inadempimento di una locazione;

Chiedeva, pertanto, che il decidente rigettasse la domanda qualificata come occupazione senza titolo, poiché priva dei presupposti giustificativi;

In ordine ai canoni di locazione, precisava che non corrispondeva al vero che la sig.ra CP_1 avesse omesso di corrispondere il canone di locazione sin dal mese di marzo dell'anno 2020, e che il sig. si era sempre rifiutato di rilasciare qualsivoglia ricevuta e si era altresì, Pt_1 sempre rifiutato di fornire un codice iban al fine di avere traccia degli importi versati;

Inoltre, i locatori avevano reso invivibile l'immobile locato, essendo rimasti assolutamente sordi alle richieste della di manutenzione straordinaria dell'appartamento, resasi CP_1 necessaria a seguito delle ingenti infiltrazioni di umidità tali da rendere l'ambiente domestico insalubre e tali da determinare ingenti danni al mobilio presente all'interno dell'abitazione;
Inoltre, il sig. aveva anche arbitrariamente risolto il contratto con l'acquedotto che Pt_1 somministrava l'acqua corrente all'abitazione della odierna resistente, impedendole, peraltro, di effettuare un nuovo contratto di fornitura poiché si era sempre rifiutato di fornirle la copia del contratto di locazione. Quindi, i ricorrenti avevano imposto delle condizioni abitative degradanti ed umilianti, facendo vivere la sig.ra in un immobile fatiscente e rendendolo CP_1 invivibile;

Per tale motivo e solo a seguito delle gravi inadempienze dei locatori, la sig.ra aveva CP_1 smesso di corrispondere il canone di locazione anche in considerazione della circostanza secondo cui non era più possibile usufruire dell'acqua corrente per la scelta arbitraria del locatore. pagina 3 di 10 Infatti, i locatari, nonostante l'inagibilità dell'immobile (senza acqua corrente, con infiltrazioni d'acqua e infissi pericolanti) si erano rifiutati di eliminare a proprie spese i riscontrati vizi.
Per tale motivo, la sig.ra si riservava di richiedere con separato giudizio il risarcimento CP_1 dei danni cagionatole dal comportamento dei locatari e di agire in sede penale ai sensi dell'art. 392 c.p.
All'udienza del 24/10/2024, il procuratore di parte resistente insisteva nelle proprie eccezioni e richieste istruttorie, mentre il procuratore di parte ricorrente contestava la validità del contratto di locazione poiché aveva, a suo dire, natura transitoria e termine di un anno e rilevava come la finanziaria del 2005 statuisse la nullità dei contratti di locazione non registrati. Il precedente
Giudice concedeva alle parti un termine a difesa e rinviava all'udienza del 09/01/2025, sostituita dallo scambio di note scritte;

Con le proprie note difensive, parte ricorrente eccepiva, in particolare quanto al contratto di locazione stipulato tra le parti, che questo aveva durata di un anno (dal 10.09.2018 al
09.09.2019), con proroga di un altro anno. Il suddetto contratto, sebbene non intestato come transitorio, per sua caratteristica formale era disciplinato dall'art. 5 della legge n. 431/1998.
Esso era un contratto della durata massima di 18 mesi, oltre il quale si risolveva per scadenza naturale e ciò indipendentemente dal suo contenuto, trascritto in deroga al precetto di cui all'art. 5 l. 431/98. Come ogni contratto, anche il contratto di locazione ad uso transitorio doveva possedere la forma scritta e doveva essere registrato presso l'ufficio Territoriale di competenza.
A tale proposito la Legge Finanziaria, aveva inserito l'art. 1 della legge n. 311/2004, il comma
346, il quale recita: “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, NON sono registrati”. La sopra indicata disposizione riprendeva ed ampliava gli effetti dell'art. 1 della legge n. 431/1998 che imponeva sia la forma scritta sia la registrazione. Ne conseguiva che tutti i contratti di locazione non registrati ovvero registrati per un tempo limitato, come quello controverso ed iscritto al registro n. 12571 serie 3T, al n.
TXN18T012571000YG, per l'annualità 2018/2019, erano da dichiararsi nulli ma sanabili, se l'interessato ne richiedeva la registrazione tardiva versando sia l'imposta di registro, sia quella di bollo sia le sanzioni per tutte le annualità omesse.
All'udienza cartolare del 09/01/2025, il precedente Giudice, rilevato che parte ricorrente aveva chiesto nelle proprie note che la causa venisse rinviata per la decisione e che non risultavano depositate note nell'interesse di parte resistente, rinviava la causa per la decisione all'udienza pagina 4 di 10 del 10/07/2025, con termine fino a dieci giorni prima per note conclusive e disponendo che l'udienza si svolgesse tramite il deposito telematico di note scritte;

All'udienza del 10/07/2025, questo Giudice, rilevato che i procuratori delle parti avevano depositato note scritte in sostituzione dell'udienza, poneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda del ricorrente è infondata e va pertanto rigettata.
Alla luce delle allegazioni delle parti e delle risultanze documentali, non è stata raggiunta la prova in ordine alla pretesa detenzione sine titulo dell'immobile oggetto di causa da parte della resistente.
La stessa parte ricorrente, infatti, ha depositato agli atti del presente giudizio il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato il 10/09/2018 e regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate il 03/10/2018 al n. 12571, serie C.
Il nodo della questione è quindi stabilire se, come eccepito dalla resistente, il detto contratto di locazione sia o meno ancora valido ed efficace.
Quanto alla mancata disdetta del contratto di locazione.
Dall'esame del detto contratto, risulta che lo stesso prevedeva una durata di un anno con tacito rinnovo automatico e facoltà di disdetta tramite comunicazione raccomandata almeno tre mesi prima della scadenza.
Si legge infatti nel detto contratto: “alla scadenza del periodo di proroga ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno tre mesi prima della scadenza”.
Tuttavia, è pacifico e non contestato che la disdetta non sia mai stata inviata né dai locatori né dalla conduttrice, pertanto il rapporto si è prorogato tacitamente, in conformità alla normativa sulle locazioni abitative.
Né alcuna rilevanza può spiegare, evidentemente, l'asserita circostanza (peraltro non provata dai ricorrenti) che la signora avesse “comunicato verbalmente ai locatori di non esser CP_1 più interessata alla conduzione dell'immobile”, come dichiarato nel ricorso introduttivo del giudizio, in quanto, la disdetta del contratto di locazione avrebbe dovuto essere manifestata pagina 5 di 10 necessariamente per iscritto e giungere all'indirizzo dei destinatari, come peraltro specificato con apposita clausola nel contratto.
Invero, come ricordato dalla Suprema Corte, relativamente alla disdetta del contratto di locazione, si tratta diatto negoziale unilaterale e recettizio, che, adempiendo alla funzione di impedire la prosecuzione di un rapporto contrattuale, è soggetta alla disciplina prevista dagli artt. 1334 e 1335 c.c. e in base a tale ultima disposizione essa si reputa conosciuta quando giunge all'indirizzo del destinatario, salvo che il destinatario non provi di essere stato senza sua colpa nell'impossibilità di averne avuto notizia. Quindi, per rendere efficace la cessazione del contratto di locazione occorre che la disdetta venga recapitata dall'agente postale all'indirizzo della parte conduttrice, «poiché in tal modo si concreta la possibilità per il destinatario di venire a conoscenza della missiva». (cfr. Corte di Cassazione, Civile, Sezione
3, Ordinanza del 20 giugno 2022, n. 19824).
Quindi la disdetta verbale non ha alcuna efficacia e rilevanza.
Quanto alla eccepita nullità del contratto di locazione.
In corso di causa, come visto, parte ricorrente, al solo scopo di contrastare l'eccezione della resistente in merito alla attuale validità del contratto di locazione, ha eccepito la nullità dello stesso per mancata registrazione dopo il primo anno.
Tale eccezione, tuttavia, è infondata in quanto, come statuito dalla Suprema Corte, con ordinanza n. 13870 del 19 maggio 2023, il mancato versamento di alcune annualità dell'imposta di registro, successive alla registrazione originaria, non incide sulla validità negoziale del contratto regolarmente registrato all'atto della stipula. Con la detta pronuncia, la Cassazione ha evidenziato come, secondo la più consolidata giurisprudenza, “la nullità per mancata registrazione del contratto di locazione concerne l'iniziale ed unica registrazione, effettuata la quale il contratto si sottrae ad ogni nullità, mentre il mancato eventuale versamento dell'imposta di registro per alcune delle annualità successive, seppure sanzionata dal punto di vista fiscale, non interferisce sulla validità negoziale”. Secondo la Suprema
Corte, in particolare, solo gli accordi modificativi del canone, che devono intendersi novativi, sono soggetti all'onere di una nuova registrazione. Anche nel caso esaminato dalla Corte,
l'aspetto cruciale della vicenda giuridica riguardava difatti la validità del contratto di locazione in presenza di omessi versamenti dell'imposta di registro per alcune annualità successive alla stipula. Il ricorso del conduttore si fondava sulla presunta applicazione errata della norma dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, che prevede la nullità del pagina 6 di 10 contratto in assenza di registrazione (norma questa citata anche nel presente giudizio dal procuratore dei ricorrenti). Tuttavia, la Cassazione ha stabilito che tale disposizione si riferisce esclusivamente alla registrazione originaria del contratto, e non al mancato pagamento delle annualità successive dell'imposta. Ilmancato versamento dell'imposta per gli anni successivi alla stipula è sanzionato dalla normativa fiscale, ma la sanzione fiscale non va in alcun modo ad incidere sulla validità negoziale del contratto. Pertanto, l'inadempimento fiscale non comporta l'invalidità del contratto di locazione già regolarmente registrato. Solo nel caso di mancata registrazione del contratto al momento della stipula o in caso di accordo novativo di locazione si ricadrà quindi nell'ipotesi di nullità contrattuale prevista dell'art. 1 comma 346 della L. 311/2004. La Corte, in definitiva, ha ribadito il principio di diritto già consolidato in precedenti decisioni, come la sentenza n. 20938 del 2015, per cui, una volta registrato il contratto di locazione, esso rimane valido nonostante l'omesso pagamento delle annualità successive dell'imposta di registro. La registrazione originaria rappresenta l'adempimento fondamentale richiesto dalla normativa per la validità del contratto, mentre l'omissione di pagamenti successivi riguarda esclusivamente il rapporto con il fisco, che può essere sanzionato ma non produce effetti sulla validità del contratto stesso.
Il principio affermato dalla Corte di Cassazione nella detta sentenza n.13870/2023 conferma quindi la netta distinzione tra adempimenti fiscali e validità del contratto di locazione. Il mancato pagamento dell'imposta di registro per annualità successive alla stipula del contratto non ne comporta la nullità.
Tale principio, quindi, esclude la nullità del contratto di locazione oggetto del presente giudizio, dato che la registrazione iniziale è stata regolare, anche in presenza di inadempimenti fiscali successivi.
Pertanto, la persistente validità del contratto di locazione stipulato inter partes impedisce la configurazione dell'occupazione sine titulo dell'immobile prospettata dai ricorrenti.
Non è poi fondata l'eccezione di parte ricorrente, sollevata nelle note del 07/11/2024, per cui il contratto di locazione in esame, sebbene non intestato come transitorio, per sua caratteristica formale è disciplinato dall'art. 5 della legge n. 431/1998 e si risolveva per scadenza naturale dopo diciotto mesi indipendentemente dal suo contenuto.
Invero, dalla lettura del contratto, non si evince in alcun modo quale fosse l'esigenza di transitorietà delle parti, il che sarebbe stato necessario per la valida stipula di un tale tipo di contratto.
pagina 7 di 10 La Suprema Corte ha in proposito specificamente statuito che :“Nella vigenza della legge 9 dicembre 1998, n. 431, la possibilità per le parti di stipulare un valido ed efficace contratto locatizio ad uso transitorio è subordinata all'adozione delle modalità e alla sussistenza dei presupposti stabiliti dall'art. 5 della legge n. 431 cit. e dal d.m. 30 dicembre 2002, che costituisce normativa secondaria di attuazione giusta il disposto di cui all'art. 4, comma 2, della medesima legge, con la conseguenza che, a tal fine, è necessario che l'esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente individuata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa, e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza” (Cassazione sez. III, sentenza n. 4075 del 20/02/2014).
Quindi, tornando al caso di specie, alla luce della suddetta giurisprudenza, il contratto di locazione stipulato inter partes non è di natura transitoria e non si è risolto dopo diciotto mesi per sua “scadenza naturale”, come pretende parte ricorrente.
Ancora: poiché parte ricorrente non ha mai proposto nel presente giudizio specifica domanda di nullità del contratto né di risoluzione dello stesso né richiesta di pagamento di canoni o indennità pregresse, ma ha chiesto esclusivamente il rilascio dell'immobile asseritamente detenuto sine titulo, questo Giudice non può riqualificare d'ufficio la domanda introducendo altri titoli giuridici, perché ciò comporterebbe la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato di cui all'art. 112 c.p.c.
In ultimo, al solo scopo del regolamento delle spese del giudizio: sebbene il rigetto della domanda dei ricorrenti di rilascio di immobile per la (pretesa) occupazione sine titulo renda superfluo l'esame delle altre eccezioni della resistente, e sebbene non siano mai stati richiesti dai ricorrenti i canoni pregressi di locazione, tuttavia, si rileva incidentalmente l'infondatezza della eccezione della resistente in merito alla legittima sospensione del CP_1 pagamento dei canoni e l'illegittimità del suo comportamento.
La stessa, nel costituirsi in giudizio, ha ammesso di occupare l'immobile dei ricorrenti - seppure in base a valido titolo - ed ha altresì ammesso di aver sospeso il pagamento dei canoni di locazione per asserito inadempimento dei locatori.
Ora, si rileva che è illegittima la sospensione da parte del conduttore, del pagamento dei canoni di locazione a motivo della pretesa (e peraltro in questo caso non provata) inadempienza dei locatori relativamente alle opere di straordinaria amministrazione sull'immobile.
pagina 8 di 10 Ed invero, la giurisprudenza ritiene che il pagamento del canone costituisca la principale e fondamentale obbligazione del conduttore con cui viene remunerato l'obbligo di far godere la cosa locata posto in capo al locatore (art. 1587, n. 2 c.c.). Anche nel caso di inadempimento del locatore, per vizi della cosa locata, sospendere in tutto o in parte il pagamento del canone, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio. Il sinallagma proprio del rapporto locativo non consente al conduttore di sospendere il pagamento del canone. Dunque, il corrispettivo non può essere sospeso sia totalmente che parzialmente, con autoriduzione, ai sensi dell'art. 1460
c.c. ed è legittimo solo quando venga a mancare completamente la prestazione del locatore, sicché anche in questo caso vi è l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del negozio (Cass. civ., Sez. III, 27/09/2016, n. 18987).
Per quanto sopra, si ritengono sussistere le gravi ragioni per compensare tra le parti le spese del giudizio ex art. 92 c.p.c., alla luce della sentenza della Corte Costituzionale n. 77 del
19/04/2018.


PQM.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile n. 4848/2024 R.G., tra le parti di cui in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza:
- Rigetta la domanda di rilascio di immobile proposta da e Parte_1 Parte_2 nei confronti di;

[...] CP_1
- Compensa tra le parti le spese di lite;

- Liquida con separato decreto le spese processuali di parte ricorrente poste a carico dell'Erario, vista l'apposita istanza formulata dal loro procuratore e vista l'ammissione dei ricorrenti al patrocinio a spese dell'Erario
Così deciso in Catania il 29/07/2025
IL GIUDICE ONORARIO
Dott.ssa Maria Cristina Sardo
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