REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese all'udienza dell'11.6.2025, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2135/2022 di R.G., promossa da:
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1 C.F._1
Andrea Toppi,
- attrice - contro
(C.F.: ), rappresentato e difeso dall'Avv. CP_1 C.F._2
Glenda Gadaleta,
- convenuto -
Conclusioni
Per l'attrice:
«Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pavia, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione e previe tutte le necessarie statuizioni: - dichiarare inammissibili le deduzioni, le eccezioni e le produzioni documentali depositate dal sig. CP_1 successivamente alla memoria di costituzione, in quanto irrituali e in violazione dell'art. 702 bis, comma 4, c.p.c. nel testo applicabile ratione temporis;
- per l'effetto, ordinare l'espunzione dal fascicolo di tutti i documenti depositati dal sig. (a CP_1 parte copia del ricorso notificato, depositata unitamente alla costituzione in giudizio) e di tutte le parti degli atti di controparte differenti da quelli relativi all'eccezione di inammissibilità del rito;
- ordinare, ai sensi dell'art. 948 cod. civ., l'immediato rilascio dell'Immobile, in atti dettagliatamente identificato;
- condannare il sig.
al pagamento di un'indennità in favore della sig.ra in ragione CP_1 Pt_1 dell'occupazione dell'immobile a partire dal mese di Settembre 2020 sino al mese di Giugno 2021, quantificata in un importo mensile pari a € 475,00 o nel maggiore o minore importo che verrà ritenuto di giustizia;
- condannare il sig. al CP_1 pagamento della somma di € 9.247,53 per spese condominiali non corrisposte, somma in ogni caso da rivalutarsi nel caso di eventuale modifica del computo preventivo da parte dell'Assemblea condominiale e, in ogni caso, in ragione del tempo che ancora
1 dovesse trascorrere prima dell'effettiva liberazione dell'immobile da parte del sig. ; - condannare il sig. al risarcimento dei danni patiti e patiendi dalla CP_1 CP_1 sig.ra in ragione della mancata possibilità di sfruttare economicamente Pt_1
l'Immobile dal 23 Giugno 2021 (data di formale richiesta di restituzione) alla data di effettiva riconsegna, da liquidarsi in via equitativa;
- con vittoria di spese e competenze del presente giudizio».
Per il convenuto:
«Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: nel merito: - in via principale, rigettare integralmente le domande tutte formulate da controparte nel presente giudizio siccome infondate in fatto ed in diritto;
- in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche solo parziale, delle domande ex adverso formulate, subordinare il rilascio dell'immobile sito in Marzano (PV), Via Vidolenghi n. 27 da parte del sig. , CP_1 al corretto adempimento, ad opera dell'attrice, del contratto di compravendita del 29.09.2017 a rogito Notaio (Rep. 21968 – Racc. 18967) e, Persona_1 di conseguenza, condannare l'attrice ad accollarsi il debito residuo del mutuo ipotecario a far tempo dal 29.09.2017 e sino alla completa estinzione, versando al sig. le rate da lui già pagate dal 29.09.2017 ad oggi, nonché accollandosi le CP_1 ulteriori rate sino alla completa estinzione. In ogni caso, con vittoria di spese e compensi di causa».
Sintesi dei precedenti di fatto e processuali
1. - La sig.ra ha promosso il procedimento di cui agli Parte_1 artt. 702 bis e ss. c.p.c. (poi convertito in procedimento ordinario) per ottenere la condanna del sig. al rilascio dell'immobile ad uso CP_1 abitativo sito in Marzano (PV), via Vidolenghi n. 27, nonché al pagamento di un'indennità per l'occupazione dell'immobile dal mese di settembre 2020 a quello di giugno 2021 e delle spese condominiali. Ha richiesto altresì il risarcimento dei danni conseguenti alla permanenza del convenuto nell'immobile in questione e derivanti dalla mancata possibilità di sfruttare il bene dal 23.6.2021, data alla quale aveva formulato formale richiesta di rilascio. In punto di fatto, ha dichiarato di essere divenuta proprietaria dell'immobile a seguito della compravendita intervenuta con lo stesso convenuto in data 29.7.2017, quando tra i due era in corso un rapporto di coniugio. Secondo gli assunti dell'attrice, tale immobile era stato adibito a casa coniugale – e, quindi, occupato da entrambi - fino alla separazione consensuale, avvenuta nel mese di agosto 2020; quindi, a seguito di tale separazione, era intervenuto un accordo in forza del quale il convenuto, che rimaneva nella detenzione esclusiva dell'immobile, avrebbe dovuto pagare una somma mensile pari alla rata del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile, oltre alle spese condominiali, accordo che non era stato onorato, avendo il convenuto omesso i pagamenti fino al mese di giugno
2 2021. Alla luce di tali premesse, l'attrice ha esercitato l'azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. domandando (i) il rilascio dell'immobile, (ii) la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 4.750,00 a titolo di
“indennità” per l'occupazione nel periodo settembre 2020 – giugno 2021, (iii) la condanna al pagamento di € 4.049,00 a titolo di spese condominiali e (iv) la condanna al risarcimento dei danni derivanti dalla mancata disponibilità dell'immobile dal 23.6.2021 fino al rilascio.
2. - Costituitosi in giudizio, il convenuto ha eccepito in via preliminare l'inammissibilità del rito sommario ex art. 702 bis c.p.c., ritenendo la controversia ascrivibile alla materia del “comodato oneroso” e, come tale, soggetta al rito speciale previsto per le locazioni e i contratti assimilati ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c. Nel merito – nella 1° memoria ex art. 183 comma 6° c.p.c., depositata il 22.11.2024 a seguito della conversione del rito - ha sostenuto la sussistenza di un valido titolo giustificativo dell'occupazione, affermando che l'atto di compravendita era “simulato” (concluso allo scopo di sottrarre il bene dall'aggressione di creditori) e gli accordi, come documentati nello stesso atto di compravendita, erano nel senso che non vi sarebbe stato passaggio di denaro, essendosi l'attrice impegnata ad accollarsi il mutuo da lui contratto per l'acquisto dell'abitazione, accollo che non era mai avvenuto.
3. - Con ordinanza del 5.10.2022, il giudice rigettava le eccezioni di rito sollevate dal convenuto, rilevando come parte attrice avesse proposto azione reale di rivendicazione e non personale di restituzione. Il procedimento veniva successivamente sospeso, con ordinanza del 6.4.2023, in ragione della pendenza tra le medesime parti del giudizio volto ad accertare la natura simulata dell'atto di compravendita dell'immobile oggetto di causa, considerato pregiudiziale ai fini della decisione del presente processo. A seguito del passaggio in giudicato della sentenza della Corte d'Appello di Milano n. 305/24 del 1.2.2024, che aveva confermato l'efficacia dell'atto di compravendita, la sig.ra proponeva ricorso per la prosecuzione del Pt_1 giudizio ex art. 297 c.p.c., a seguito del quale il giudice, con decreto del 13.6.2024, disponeva la conversione del rito in ordinario e fissava in prosecuzione l'udienza del 23.10.2024. All'esito della nuova fase istruttoria, entrambe le parti depositavano memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. Parte attrice ribadiva la natura abusiva dell'occupazione del convenuto, il carattere pacifico del suo diritto di proprietà e l'inammissibilità delle difese e produzioni tardive, insistendo per l'accoglimento integrale delle domande. Parte convenuta, di contro, reiterava le proprie deduzioni circa l'inadempimento dell'attrice all'obbligo di accollo del mutuo, invocando l'applicazione dell'art. 1460 c.c. Quindi domandava che la liberazione dell'immobile fosse subordinata all'accollo del mutuo residuo da parte della controparte, con restituzione delle somme da lui già versate e con addebito delle spese condominiali a carico della stessa attrice in veste di proprietaria.
3 Fallito il tentativo conciliativo effettuato dal giudice, veniva assunta prova testimoniale, ed, all'esito, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni ed assunta in decisione all'udienza dell'11.6.2025.
Motivi della decisione
4. – In punto di rito, deve anzitutto precisarsi, per quanto possa rilevare, che il convenuto deve ritenersi decaduto dalla possibilità di presentare domande riconvenzionali o sollevare eccezioni in senso stretto: infatti, premettendo che negli atti di costituzione depositati prima della conversione del rito egli si è limitato a sollevare l'eccezione in rito di inammissibilità dello strumento di cui all'art. 702 bis c.p.c. (eccezione disattesa con la citata ordinanza del 5.10.2022), tale facoltà avrebbe potuto, al più, essere esercitata nella comparsa di costituzione depositata nel termine di cui all'art. 166 c.p.c. (testo ante riforma), ovvero 20 giorni prima dell'udienza fissata, con il provvedimento di conversione del rito, al 23.10.2024. In detta comparsa, depositata il 9.10.2024 (e, quindi, peraltro neppure tempestivamente), il convenuto si è limitato a richiamarsi ai precedenti atti, nei quali le suddette domande ed eccezioni non risultano essere state formulate. Quanto alle domande ed eccezioni formulate nella 1° memoria ex art. 183 comma 6° c.p.c., queste sono da ritenersi inammissibili in quanto tardive, dal momento che con tale memoria è possibile solo precisare o modificare le domande ed eccezioni già proposte.
5. – Ancora in punto di rito, deve precisarsi che nulla osta alla possibilità per chi abbia, in ipotesi, concesso un bene immobile in detenzione ad altri in forza di un titolo che ne attribuisce il godimento (ciò è quanto pare allegare l'attrice), di presentare domanda di rivendicazione della proprietà, e ciò, tanto più, allorché il detentore, come nella specie, rifiuti la restituzione del bene sostenendo di essere, a sua volta, proprietario per essere la vendita da lui stesso effettuata in favore della rivendicante priva di effetti in quanto
“simulata” (circostanza evidenziata dall'attrice sin dall'atto introduttivo, laddove ha indicato l'esistenza del procedimento promosso dal convenuto per accertare la simulazione della compravendita di cui sopra, deduzione poi confermata dal convenuto e che ha dato luogo alla sospensione di questo procedimento stante l'indubbio carattere pregiudiziale della relativa decisione ai fini dell'accoglimento della domanda di rivendicazione).
6. – Ciò premesso, la domanda di rivendicazione deve essere accolta e, con essa, quella di rilascio dell'immobile.
Il convenuto ha contestato la proprietà dell'immobile sostenendo la simulazione dell'atto di compravendita, ma tale tesi è stata rigettata con sentenza del Tribunale di Pavia n. 1227/2022 e confermata dalla Corte d'Appello di Milano con sentenza n. 305/2024, passata in giudicato.
4 Per il resto, il fatto stesso che il convenuto, dante causa dell'attrice, abbia sostenuto – ed, anzi, reclamato – la proprietà in capo a sé dell'immobile, motivando tale assunto con l'inefficacia del contratto di compravendita concluso tra le stesse parti (e da lui medesimo nella qualità di venditore), è logicamente incompatibile con l'ipotesi di un acquisto “a non domino” da parte dell'attrice, che darebbe luogo alla necessità per questa di provare un acquisto a titolo originario. In proposito, sul rilievo della mancata contestazione della proprietà in capo al dante causa del rivendicante, ancora recentemente la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di ribadire che il rigore della prova della proprietà è attenuato se il convenuto riconosca che il bene rivendicato apparteneva un tempo ad una determinata persona, essendo sufficiente in tal caso che il rivendicante dimostri, mediante gli occorrenti atti d'acquisto, il passaggio della proprietà da quella determinata persona fino a lui (cfr. Cass. 20.2.2025, n. 4547).
Quanto alla richiesta del convenuto di “subordinare il rilascio dell'immobile
… al corretto adempimento, ad opera dell'attrice, del contratto di compravendita” (ci si riferisce, in particolare, all'obbligo ivi assunto dall'attrice di accollarsi il mutuo), non si sfugge alla seguente alternativa:
- si tratta di una domanda od eccezione preclusa dalla già rilevata tardività;
- la pretesa non potrebbe comunque trovare accoglimento, sia alla luce del fatto che l'accollo a cui sembra fare riferimento il convenuto è quello esterno e liberatorio (che come tale richiede l'assenso del creditore) e non risulta l'assunzione di un impegno in tale senso da parte dell'attrice (la locuzione, riferita al prezzo, “pagato mediante accollo del mutuo” evidenzia trattarsi di un mero accollo interno, non liberatorio), sia in quanto il rilascio dell'immobile rivendicato non potrebbe comunque essere subordinato (se questo è ciò che intendeva il convenuto) al pagamento delle rate del mutuo accollato.
7. – Parte attrice ha altresì avanzato una richiesta di condanna del convenuto al pagamento di un'indennità per l'occupazione dell'immobile di cui trattasi, relativamente al periodo settembre 2020 – giugno 2021.
Deduce che, dopo l'insorgere della crisi coniugale, la condizione di “separati in casa” era risultata da lei non più tollerabile, e, pertanto, “… non potendo più sopportare i quotidiani litigi, nel mese di agosto 2020, disperata, decideva di trasferirsi presso una nuova residenza”. Aggiunge che “le parti si accordavano quindi perché, da tale data, fosse il , ancora occupante CP_1
l'immobile, a provvedere a corrispondere alla sig.ra una somma Pt_1 mensile per l'occupazione pari alla rata del mutuo e a far fronte alle spese condominiali e utenze, ciò sino all'allora ritenuta imminente liberazione”.
5 Ha fatto seguito, l'anno successivo (il 23.6.2021), l'invio di una raccomandata con la quale l'attrice stessa formalmente richiedeva al convenuto la restituzione dell'immobile.
E' quindi un dato di fatto che l'attrice si fosse volontariamente allontanata dall'immobile nel mese di agosto 2020, e l'esistenza del suddetto accordo è stata solo allegata, alquanto genericamente. La prova di esso non è stata offerta.
La circostanza che solo nel mese di giugno 2021 essa attrice (senza peraltro fare cenno alcuno all'inadempimento al dedotto accordo secondo cui il convenuto si sarebbe fatto carico delle spese del mutuo) avesse inviato una richiesta di restituzione, porta a ritenere che, nel periodo di cui trattasi, l'immobile fosse stato occupato dal convenuto nella sostanziale tolleranza dell'attrice stessa. Tale tolleranza è compatibile con il fatto che detto immobile era pur sempre stato la casa coniugale, per il cui acquisto - come reso evidente dal tenore del relativo atto di compravendita - l'attrice non aveva effettuato alcun esborso, e lo stesso convenuto rimaneva peraltro direttamente gravato del costo del mutuo ipotecario contratto, non essendo l'accollo per lui liberatorio.
In ogni caso, è determinante, anche in forza dell'art. 112 c.p.c., il fatto che il titolo posto dall'attrice a fondamento della domanda di cui trattasi è un accordo secondo il quale il godimento sarebbe stato concesso verso la sospensione degli effetti della convenzione di accollo, sicché le rate avrebbero dovuto essere pagate dallo stesso convenuto, e quest'ultimo avrebbe dovuto farsi carico delle spese condominiali, accordo la cui prova, come accennato, non è stata fornita. Ciò assorbe la questione della nullità del relativo contratto, tenuto conto che l'accordo stesso potrebbe essere ricondotto ad una locazione ad uso abitativo stipulata senza la forma scritta ex art. 1 comma 4° della l. n. 43171998, e, come tale, affetta da nullità assoluta rilevabile d'ufficio.
La domanda, pertanto, deve essere rigettata.
7. – Per quanto riguarda le spese condominiali, va detto che l'attrice pone a fondamento della richiesta di pagamento l'esistenza del medesimo accordo cui s'è fatto cenno, la cui prova non è stata offerta.
Peraltro, a ritenere la relativa obbligazione di fonte legale, la domanda stessa non potrebbe comunque essere accolta.
Premettendo che creditore della relativa prestazione è il e non CP_2
l'attrice stessa, quest'ultima potrebbe avere titolo ad ottenere dal convenuto unicamente gli importi che alleghi e provi di avere effettivamente pagato, ma tale allegazione e prova è del tutto mancante.
8. – Per quanto riguarda infine la domanda di “risarcimento dei danni in ragione della mancata possibilità di sfruttare economicamente l'immobile
6 dal 23.6.2021 (data di formale richiesta di restituzione) alla data di effettiva riconsegna”, non si può non considerare che, come la stessa attrice ha dedotto, “a partire dal mese di giugno 2021 il sig. si è fatto carico del CP_1 pagamento delle rate di mutuo (…) trasferendo il conto di appoggio per i detti pagamenti direttamente presso il suo conto corrente”.
In sostanza, essa attrice riconosce, per il periodo di cui trattasi, di non avere adempiuto all'obbligazione di accollo prevista nel contratto di compravendita, e, peraltro, ritiene di non essere a ciò tenuta in ragione dell'accordo che, a suo dire, era stato raggiunto tra le parti.
Essa, tuttavia, non può contemporaneamente pretendere, da un lato, di ritenersi assolta dall'obbligo di corrispondere le rate del mutuo e, dall'altro lato, titolare del credito per una occupazione senza titolo dell'immobile: il fatto – da essa dedotto - che il godimento dell'alloggio era stato concesso a fronte della sospensione degli effetti della convenzione di accollo stipulata in seno alla compravendita, si presenta incompatibile con la pretesa di ritenersi titolare di un siffatto credito, e ciò, in particolare, fino a quando le rate del mutuo sono state (e verranno) pagate dal convenuto in deroga alla convenzione medesima.
In sostanza, si deve ritenere che il convenuto, iniziando, pur non essendo a ciò tenuto, a pagare dette rate dal momento in cui ha ricevuto la citata comunicazione del 23.6.2021, abbia, nella sostanza, indirettamente corrisposto all'attrice una somma a valere quale indennizzo per l'occupazione dell'immobile: nella stessa logica dell'attrice, che afferma essere stato raggiunto un accordo per la concessione in godimento dell'alloggio verso la sospensione degli effetti della convenzione di accollo, tale sospensione di fatto operata nel periodo di cui trattasi, equivale alla corresponsione di un'indennità riconducibile al disposto dell'art. 1591 c.c.
9. – Quanto alle spese di lite, si ritiene, alla luce dell'esito della causa, di condannare il convenuto alla rifusione di 1/3 di dette spese, con compensazione integrale della residua frazione di 2/3. Tali spese sono liquidate come da dispositivo avuto riguardo ai parametri medi (fase di studio
€ 1.700,00, fase introduttiva € 1.200,00 e fase trattazione/istruttoria € 1.800,00) e minimi (fase decisionale € 1.450,00) di cui al D.M. n. 55/2014.


P.q.m

. il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione:
I. accerta e dichiara il diritto di proprietà in capo a delle Parte_1 porzioni immobiliari oggetto del contratto di compravendita stipulato il 29.9.2017 a rogito notaio Dott. Rep. n. 21968 Persona_1
Racc. n. 18967 e per l'effetto, in accoglimento della domanda ex art. 948
7 c.c., dichiara tenuto e condanna il convenuto al rilascio in CP_1 favore dell'attrice di dette porzioni immobiliari;
Parte_1
II. respinge le ulteriori domande di parte attrice;

III. condanna il convenuto alla rifusione in favore dell'attrice CP_1 degli esborsi per c.u., marca e spese di notifica come Parte_1 documentate e, per compenso di difensore, di 1/3 delle relative spese, liquidate, già nella suddetta frazione di 1/3, in complessivi € 2.050,00, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge, dichiarando integralmente compensata la residua frazione di 2/3.
Così deciso il 31 luglio 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
8