REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Monza
Seconda Sezione
N. R.G. 4962/2022
il Giudice, Dr.ssa Maria Teresa Latella ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa tra
(C.F. ) nell'interesse ed in Parte_1 C.F._1
rappresentanza per procura notarile di (C.F. Parte_2
), C.F._2
Con l'Avv. Cipolla Paola Dafne Maria (C.F. ) C.F._3
Contro

(C.F. Controparte_1
), P.IVA_1
Con l'Avv. Compagnini Giuseppe (C.F. ) C.F._4 Conclusioni delle parti

Per e Parte_1 Parte_2
Voglia, l'Il.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione:
In via cautelare:
A. Sospendere l'esecuzione della delibera del 16/2/2022, qui impugnata con i relativi consuntivi e riparti per non conformità alla Legge per i motivi di cui alla narrativa d'atto;
In via principale e nel merito:
B. Accertare e Dichiarare che le delibere del 16/2/2022: espresse nei luoghi numero 2 e numero 5 del verbale dell'assemblea del condominio VINCI n
44 (doc 27), sono state assunte in violazione di Legge e in particolare con violazione dell'art 1123 c.c. e dell'art 642 della Legge di stabilità del 2014, come riportato in narrativa d'atto, e dunque per erronea l'imputazione di spese alle autorimesse facenti parte di corpo separato;
per erronea imputazione delle spese condominiali e della TARI del locale portineria a carico di tutti i condomini;
per difetto di convocazione non recante gli allegati piani di riparto e bilanci sintetici e per uguale difetto del verbale qui impugnato;
e per l'effetto conseguentemente annullare la qui impugnata delibera e il riparto spese inerente e ordinare che la ripartizione spese avvenga secondo criteri di Legge.
C. In ogni caso con vittoria di spese, diritti e onorari di giudizio, oltre spese generali, Iva e Cpa come per Legge
Pag. 2 di 13
Per : Controparte_2
Voglia l'On. Le Tribunale adito, reietta ogni contraria istanza ed eccezione, rigettare nel merito ogni domanda avversaria perché inammissibile, improponibile, improcedibile e comunque infondata in fatto ed in diritto.
Spese di lite rifuse.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO

Svolgimento del processo

I Sig.ri e hanno citato in giudizio il Parte_1 Parte_2
Controparte_1
impugnandone la delibera assembleare assunta il 16/02/2022, in relazione ai punti 2) e 5), allegandone l'illegittimità e chiedendone la sospensione dell'efficacia.
In particolare dal verbale ricevuto in data 07/03/2022, risultava al n. 2)
l'approvazione del consuntivo dal 01/09/2021 al 31/08/2022 in relazione al riparto e piano di riscossione, mentre al n. 5) l'approvazione del preventivo spese di gestione dal 01/09/2021 al 31/08/2022 con conteggi formulati – secondo parte attrice -in base a criteri erronei costituendo un mero
Pag. 3 di 13 “travaso contenutistico delle precedenti delibere” già oggetto di causa
(ormai definita;
R.G. 5805/2021).
I Sig.ri e proprietari di un appartamento sito al secondo Pt_1 Pt_2
piano del convenuto con la quota di 23,79/millesimi per CP_1
l'appartamento e 4,83/millesimi per l'autorimessa pertinenziale hanno allegato a sostegno di una diversa ripartizione delle spese le seguenti circostanze:
- l'ubicazione delle autorimesse in un corpo separato dallo stabile principale ove insistono i diversi appartamenti di residenza dei proprietari;

- la dotazione dello stabile di un servizio di portineria (cui è adibito un appartamento di proprietà comune dei restanti condomini) affidato dal 1988 alla Sig. la quale “gode di un regolare contratto di Persona_1
portierato alla dipendenza del Condominio Stesso inquadrabile nel CCNL dei dipendenti dai proprietari di stabili” ma che è altresì proprietaria di un appartamento sito al piano primo del Condominio: con la conseguenza che la stessa “è divenuta sia condomina, sia dipendente con mansioni di portinaia, regolarmente assunta nello stabile qui convenuto”;
- la voltura (senza alcuna autorizzazione e per iniziativa dell'amministratore), a far data dal 25/01/2010, della Tari inerente ai locali di portineria a nome di tutto il ove prima la Tari era a Controparte_1
nome del Sig. , allora residente con la moglie Sig.ra nel Per_2 Per_1
locale loro assegnato.
La suddivisione delle spese di cui all'assemblea condominiale 16/02/2022 non risultava conforme al disposto dell'art.1123 c.c., evidenziando, nello specifico, che fossero state distribuite sui millesimi di competenza
Pag. 4 di 13 dell'autorimessa anche le spese di portineria, di illuminazione ed altre voci di spese generali, ritenute non riferibili alle autorimesse (soprattutto per il loro collocamento in un corpo edile separato e con accesso autonomo rispetto alla restante parte del fabbricato). Tale distribuzione a detta degli attori integrava una “innovazione”, in quanto “voci di spese generali” che non sono state negli anni precedenti distribuite sui millesimi dei garage, come si evince dal confronto fra un riparto spese risalente e il riparto spese attuale e qui impugnato, unitamente alla delibera”.
Inoltre nel consuntivo la Tari e le spese condominiali dell'appartamento destinato all'esercizio del servizio di portierato erano intestate al gravando su tutti i condomini, quando invece la suddetta CP_1
imposta avrebbe dovuto gravare sui soggetti effettivamente abitanti l'immobile.
Si è costituito il , chiedendo il rigetto della Controparte_2
domanda , e riportandosi alle considerazioni difensive già svolte nella e causa RG 5805/2021 della quale il presente procedimento sarebbe
“sostanzialmente la mera fotocopia … trattandosi di un puro e semplice copia e incolla”.
Il precisava di non aver partecipato alla mediazione in CP_1
ragione di una precedente prima mediazione già instaurata in relazione alla delibera 16/01/2020, oggetto del menzionato giudizio, oltre chè per l' opportunità di una decisione giudiziale, che potesse definitivamente chiarire la questione oggetto di contestazione.
Nel merito osservava:
Pag. 5 di 13 A) sulla ripartizione di spese anche in capo all'autorimessa degli attori se ne doveva ritenere la necessità non solo in forza del disposto dell'art.1123 c.c., ma anche dell'art.10 del Regolamento contrattuale di Condominio, che ripartisce a carico dei soli utilizzatori le spese di riscaldamento, di ascensore e per l'acqua, concludendo che “le spese di portierato, trasporto immondizia, manutenzione ordinaria e spese generali (amministrazione, assicurazione fabbricato, ecc.) si dividono a millesimi. Le spese per l'illuminazione dei luoghi comuni si dividono a persona”.
B) sul pagamento e sulla ripartizione delle spese condominiali del locale portineria e della relativa Tari che la fruizione dell'alloggio – portineria da parte della Sig.ra non potesse costituire un Per_1
impedimento per la stessa di condurre la propria vita in modo indipendente e riservato altrove;
che a seguito dell'acquisto, da parte dei Sig.ri e , di un appartamento sito nello stesso Per_1 Per_2
stabile , i medesimi si erano legittimamente dichiarati agli uffici comunali ai fini dell'imposizione della Tari avendo di conseguenza l'amministratore del Condominio dichiarato la voltura Tari per il locale – portineria a nome del quale proprietario . CP_1
Mentre “le spese condominiali del locale portineria” erano correttamente ripartite a carico di tutti i condòmini, alla luce di quanto imposto dall'art.18 CCNL 2008 al fine di garantire al dipendente la totale gratuità dell'alloggio.
Infine quanto alla “carenza di adeguata convocazione, poiché il piano di riparto consuntivo e preventivo non è stato allegato né alla convocazione di assemblea, né alla trasmissione del verbale”
Pag. 6 di 13 Il rappresentava come la convocazione assembleare Controparte_1
fosse stata sempre accompagnata dal fascicolo degli allegati (bilancio consuntivo e bilanciopreventivo oggetto di discussione e delibera, con i relativi riparti), e distribuito a tutti i condòmini anche in vista della riunione del 16/02/2022, oggetto del presente procedimento.
Nel corso del giudizio era inutilmente tentata la conciliazione ed il giudice ritenuta la causa documentale e matura per la decisione fissava udienza di discussione all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione
---000---
Si premette in diritto - e quanto ai temi qui discussi - che vige il principio generale per cui da un lato il servizio di portierato, se il regolamento condominiale non contiene una previsione diversa, viene svolto nell'interesse comune di tutti i condomini e quindi deve essere posto a carico di tutti loro, compresi i proprietari dei negozi e dei magazzini posti sulla pubblica via.Le spese per il servizio di portierato comprendono tutte quelle relative al rapporto di lavoro con il portiere (stipendio, compensi straordinari, Tfr), nonché quelle relative alla manutenzione ordinaria e straordinaria dei locali portineria e, se il rapporto di lavoro lo prevede, quelle per l'utilizzo dell'alloggio (energia elettrica, riscaldamento ecc.) e per la relativa manutenzione.
La Cassazione – secondo giurisprudenza risalente - ha affermato che la spesa per il servizio di portierato attiene a un servizio prestato nell'interesse comune di tutti i condomini;
così, in mancanza di esplicite convenzioni con le quali vengano pattuite esenzioni o deroghe a favore di taluni condomini, tale spesa deve essere sostenuta da tutti i condomini, senza
Pag. 7 di 13 distinzioni, secondo la disciplina generale contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c., e cioè in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in una posizione particolare (Cass. civ., sez. II, 30/05/1990, n. 5081; Cass. civ., sez. II, 18/02/1986, n. 962).
Il principio è stato ribadito con l'ordinanza numero 12659 del 25 giugno
2020 in relazione alla fattispecie di un condominio proprietario di un'unità immobiliare accessibile direttamente dalla strada senza accedere dalla portineria, riaffermando la Cassazione un principio ormai consolidato in materia, ovvero che l'attività di custodia e di vigilanza è svolta dal portiere anche nell'interesse dei proprietari delle unità immobiliari accessibili direttamente dalla strada mediante ingresso autonomo. Quindi le spese del servizio di portierato vanno ripartite ai sensi dell'art. 1123 del codice civile in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno dei condomini.
In particolare poi , quanto ai criteri di ripartizione degli oneri condominiali, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e per la prestazione dei relativi servizi al devono CP_1
essere sostenute da tutti i condomini, non essendo necessariamente correlate alla contitolarità della res, bensì derivando solamente dalla utilitas potenziale recata alle singole unità immobiliari;
nell'esercizio dell'autonomia negoziale, è ammissibile una deroga che subordini la contribuzione delle spese all'uso effettivo, purché adottata all'unanimità, con clausola chiara e inequivoca. ( Cass.8253 del 28.3.2025)
Venendo ai principi in ordine alla ripartizione delle spese quanto ai box/autorimesse, nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti
Pag. 8 di 13 comuni indicate dall'art. 1117 cod. civ. e, più in generale, che servono per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l'obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il primo comma dell'art. 1123 cod. civ. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell'uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell'immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l'esistenza e l'uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell'edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell'altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell'art, 1123 cod, civ., a norma del quale "quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (nel caso specifico, è stato negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all'interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, era separato dall'edificio con le unità abitative, dovessero concorrere alle spese di
Pag. 9 di 13 manutenzione della facciata di questo edificio) ( Così ancora la Cassazione con principio risalente: Sentenza n.1255 del 02/02/1995 )
E dunque una clausola che deroga ai criteri di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dall'art. 1123 c.c. è valida ed efficace se contenuta in un regolamento condominiale di natura contrattuale, approvato unanimemente dai condomini o richiamato per relationem negli atti di compravendita. E tale deroga può perdurare indefinitamente e non richiede un termine finale specifico ( Cass. sez.II ord.n.10362 del 19.4.2025) né la trascrizione salvo che in relazione a limitazioni della proprietà o dei diritti dei condomini.
---000---
Venendo al caso di specie risulta in primo luogo dai due atti di provenienza degli attori ( relativi rispettivamente ad appartamento e box) il richiamo al regolamento condominiale allegato con indicazione altresì di trascrizione ( nella relativa nota in calce all'atto).
Risulta altresì dal primo rogito l'indicazione come facente parte della proprietà del diritto sui beni comuni ex art 1117 c.c. tra cui la portineria ed il cortile, quest'ultimo con diritto di passo per il proprietario del box sub 353; dal secondo rogito l'inerenza alla vendita del box sub 353 , ancora una volta delle parti comuni alla casa tra cui la portineria ed il cortile su cui è costituito diritto di passo in proprio favore.
Risulta infine all'art 10 del regolamento condominiale la ripartizione a carico dei soli utilizzatori di spese di riscaldamento ascensore ed acqua, non invece le spese di portierato manutenzione ordinaria spese generali.
Pag. 10 di 13 Ciò premesso può affermarsi, sulla base della documentazione prodotta , che le autorimesse partecipano dell'utilizzo dei beni e delle “utilitas” comuni, il passaggio sul cortile , l'elettricità , la guardiania , etc..
Ciò risulta direttamente dagli accordi in sede di atti di provenienza e dal regolamento condominiale ritualmente allegato ed approvato, così che non si ritiene sussistente in concreto la fattispecie derogatoria di cui all'art.1123 comma II c.c. circa l'utilizzo separato.
Anche tuttavia a voler ritenere tale ipotesi non si potrebbe poi comunque non convenire che l'addebito delle spese contestate in relazione all'autorimessa deriva dall'art.10 del regolamento condominiale, come si è detto ritualmente richiamato ed approvato in sede di atti di provenienza.
Analoghe considerazioni debbono ripetersi per le spese di portineria il cui godimento è previsto nell'atto di provenienza dell'autorimessa ed in ogni caso deriva anche dalla natura del contratto stesso che ne è alla base ( il contratto di portierato secondo il CCNL allegato): contratto che , ove preveda il riconoscimento dell'alloggio lo disciplina come del tutto gratuito.
In ogni caso è fuori di dubbio che , a partire dall'acquisto di un appartamento proprio ( e dunque anche per il periodo di competenza delle spese contestate), il locale di portineria è divenuto tanto più il luogo di lavoro e dunque di realizzo di un'utilitas comune dei condomini. Ne segue che tutte le relative spese ed anche la Tari – in conformità alla legge di stabilità per allora vigente ed essendo irrilevante qualunque considerazione in ordine alle annualità precedenti - sono state correttamente poste a carico del . CP_1
Pag. 11 di 13 Ulteriori considerazioni in ordine alle modalità di esecuzione del rapporto lavorativo esulano dal presente giudizio.
Infine ed in ogni caso priva di valore probatorio è della relazione di parte prodotta dagli attori, tra l'altro non compiutamente motivata né supportata da documentazione
Venendo all'ultima questione, parte convenuta con il doc. 2 ha documentato la rituale convocazione dell'assemblea.
La domanda , peraltro costituente una pressochè identica replica di altra già decisa da questo Tribunale con la sentenza 1812/25 non ancora irrevocabile, deve pertanto essere integralmente rigettata e le spese poste a carico degli attori : tenuto conto di tutte le precedenti circostanze e , quanto all'attività svolta , altresì del richiamo ex art 4 comma 1 bis dm
55/2014 si liquidano in dispositivo per tre fasi di giudizio su parametri medi e per valore indeterminabile con lieve aumento per i richiami ipertestuali


P.Q.M.


RIGETTA integralmente la domanda giudiziale
ND gli attori al pagamento delle spese di giudizio pari ad euro
6.600,00 per compensi oltre accessori per legge
Monza 6.12.2025
Il Giudice
Dott.ssa Maria Teresa Latella
Pag. 12 di 13 Pag. 13 di 13