Viste le note ex art. 127 ter c.p.c. depositate nel termine assegnato nella causa RGC n. 2632 /2018 da:
L'avv. Tramontana e l'avv. TUCCI PIETRO PAOLO per parte attrice, le cui deduzioni depositate telematicamente si intendono qui integralmente trascritte;

L'avv. LO POLITO DOMENICO per parte convenuta, le cui deduzioni depositate telematicamente si intendono qui integralmente trascritte;

IL GIUDICE
Ha emesso la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CASTROVILLARI
SEZIONE CIVILE in persona del giudice monocratico Dott. ET OL, a seguito di discussione, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile iscritta al n. 2632 del RGAC dell'anno 2018, avente ad oggetto impugnazione di delibera dell'assemblea condominiale, vertente
TRA
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Pietro Parte_1 C.F._1
PA TU e IU Tramontana
ATTRICE
E
in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso Controparte_1 dall'avv. Domenico Lo Polito
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come in atti
FATTO E DIRITTO
1.1. L'attrice, proprietaria di una unità immobiliare sita al quarto piano dell'immobile condominiale sito in Castrovillari, via Padre Pio da Pietrelcina n. 6, ha chiesto la declaratoria di nullità o l'annullamento della delibera dell'assemblea adottata il 29 giugno 2018, con la quale, per quel che qui interessa, si è decisa l'utilizzazione delle tabelle millesimali originarie e sono stati approvati i consuntivi dal 2011 al 2017.
Ha dedotto: a) la mancata convocazione di tutti i condomini, pur nella correttezza dell'indicazione dei millesimi presenti in assemblea (854,83); b) che la decisione di porre a carico di l'importo di euro 5,16 non era all'ordine del giorno;
c) Parte_2
l'illegittimo inserimento nella tabella A di voci di spesa relative alla tab ella B che avrebbe
1 causato un aggravio per l'attrice; d) l'indeterminatezza delle spese di energia elettrica, aventi ad oggetto anche il terreno immediatamente esterno all'edificio, di proprietà esclusiva dei venditori, non facente parte del condominio;
e) l'illegittimità della ripartizione delle spese elettriche nella misura di 1/3 per luce scala e 2/3 per forza motrice ascensore;
f)
l'illegittimità dell'addebito a forfait di euro 5,16 all'inquilino con Parte_2 inserimento della voce in tabella B;
g) l'irregolarità dei documenti giustificativi dei bilanci consuntivi;
h) la necessità di aggiornare le tabelle millesimali per l'apertura di due studi professionali e di un centro scommesse nell'immobile.
1.2. Si è costituito il Condominio, chiedendo i l rigetto delle domande.
2. In via preliminare, vanno dichiarate inammissibili tutte le nuove deduzioni contenute nella seconda memoria istruttoria di parte attrice, destinata unicamente alle richieste di prova e non anche a nuove allegazioni.
3. Nel merito si osserva quanto segue.
3.1. In primo luogo, va rilevato che “il condomino regolarmente convocato non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, in quanto l'interesse a far valere un vizio che renda annullabile una deliber azione dell'assemblea, non può ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione d i obiettiva incertezza che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti” (Cass. civ., Sez. II, 28 maggio
2020, n. 10071).
Pertanto l'attrice non può dolersi dell'eventuale omessa convocazione di altri condomini .
Inoltre, considerato che l'assemblea del 29 giugno 2018 era in seconda convocazione e che alla stessa erano presenti condomini rappresentanti un valore di 854,83 millesimi e nel numero di 6 sui 13 invocati dall'attrice, la delibera è perfettamente valida sotto tale profilo, essendo sufficiente, ai sensi dell'art. 1136, comma II, la presenza di un valore pari ad 1/3 dei millesimi con la presenza di 1/3 dei partecipanti al condominio.
Anche l'approvazione all'unanimità dei presenti rende valida la delibera, essendo sufficiente a tal fine la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore.
Il motivo è, quindi, respinto.
3.1. Merita, poi ricordare che “il condomino che intenda impugnare una delibera dell'assemblea, per l'assunta erroneità della disposta ripartizione delle spese, deve allegare
e dimostrare di avervi interesse, il quale presuppone la derivazione dalla detta deliberazione di un apprezzabile pregiudizio personale, in termini di mutamento della sua posizione patrimoniale” (Cass. civ., Sez. VI - 2, 9 marzo 2017, n. 6128).
Pertanto, l'attrice non può impugnare la decisione di porre a carico di un altro condomino un importo di euro 5,16 con riduzione di altra voce, in quanto da tale decisione trae soltanto effetti favorevoli.
2 Va, quindi, dichiarato il difetto di interesse all'impugnazione.
Inoltre, la medesima decisione è chiaramente correlata al punto sull'adozione delle tabelle millesimali, per cui non è estranea all'ordine del giorno.
3.2. Per quel che riguarda, poi, il corretto inserimento delle spese nella tabella A, si evidenzia che le spese di conservazione e manutenzione ordinaria del fabbricato rientrano nell'art. 1123, comma I, c.c., per cui vanno inserite nella tabella A.
Inoltre, si ricorda che “il rendiconto condominial e, a norma dell'art. 1130 -bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi
e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con CP_1 indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130 -bis c.c. discenda una divaricazione tra il ris ultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di CP_1 cui il bilancio invece dà conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gesti one non sia possibile realizzare
l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione” (Cass. civ., Sez. II 9 ottobre 2023 n. 28257).
Ciò premesso, le voci contestate, relative ad acquisti di materiale elettrico o ferramenta, di valore estremamente esiguo, effettuate presso negozi di zona e per le quali gli scontrini allegati (o le bolle di con segna per quel che riguarda gli interventi sull'antenna dell'edificio del 2014), in ragione del modico valore e dell'indicazione del negozio ove l'acquisto è stato effettuato, ben possono assolvere alla funzione di giustificativo, non essendo concepibile, per ragioni di praticità e semplicità nella gestione, ipotizzare rendicontazione contabile più complessa, devono ritenersi attinenti a piccola manutenzione dell'edificio condominiale, con inserimento in tabella A.
Anche tale motivo è, quindi respinto.
3.3. Per quel che riguarda, poi, l'asserita indeterminatezza della ripartizione delle spese elettriche, derivante dal fatto che uno dei contatori condominiali servirebbe anche le spese di illuminazione del terreno antistante l'immobile comune, di proprietà esc lusiva secondo quanto risultante dall'atto di acquisto dell'attrice, si evidenzia che nell'atto medesimo è
3 stabilito che l'acquisto della proprietà esclusiva avviene ovviamente in modo congiunto alle parti condominiali e con la servitù di passaggio sul ter reno antistante.
Ebbene, per stabilire se il terreno in esame è comune o meno sarebbe stato necessario produrre il primo atto di vendita dell'originario costruttore, non coincidente con quello di acquisto dell'attrice, in quanto nello stesso si dà atto del l'esistenza di parti di proprietà del venditore e di terzi ( e e Persona_1 Persona_2 Persona_3 Persona_4 ecc.).
[...]
Infatti, “in tema di condominio negli edifici, l'individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall'art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell'atto costitutivo del condominio - ossia dal primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequi voco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni” (Cass. civ., Sez. II, 6 luglio 2022, n. 21440).
Pertanto, per stabilire se il terreno antistante l'edificio condominiale, utilizzato per l'accesso allo stesso sia rimasto in proprietà esclusiva, sarebbe stato necessario esaminare il primo atto di acquisto, che, tuttavia, parte attrice non ha prodotto.
In ogni caso, considerato che, secondo quanto allegato dal e non contestato da CP_1 parte attrice, l'illuminazione presente al di fuori dell'immobile ha la funzione di illuminare la via d'accesso e l'ingresso dell'edificio condominiale, a prescindere dal luogo di installazione (nulla vieta al proprietario di un fondo di consentire ad un condominio l'installazione di un impianto di illuminazione servente le proprietà condominiali e come tale costituente bene comune), si tratta di bene comune destinato al migliore godimento delle proprietà esclusive.
Di conseguenza, anche tale motivo non è meritevole di accoglimento.
3.4. Il motivo relativo alla suddivisione dei costi elettrici per 2/3 come forza motrice autoclave e 1/3 luce vano scala è, invece, inammissibile per difetto di interesse.
Infatti, per come sopra evidenziato, l'impugnazione della delibera assembleare presuppone la sussistenza di un concreto interesse in capo al CP_1
Inoltre, si ricorda che “sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, c.c., mentre sono meramente annullabili le
4 deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, cosicché la relativa impugna zione va proposta nel termine di decadenza previsto dall', comma 2, c.c.” (Cass. civ., Sez. II, 27 marzo 2024, n. 8315).
Ciò chiarito e ritenuto il vizio dedotto astrattamente configurante annullabilità e non nullità, trattandosi di approvazione di consunt ivo senza alcuna previsione di criteri di ripartizione per il futuro, il motivo è articolato come semplice denuncia di irregolarità della ripartizione, senza alcuna allegazione e prova del fatto che a causa della stessa l'attrice avrebbe subito un pregiudizio e senza alcuna indicazione delle ragioni per le quali una diversa ripartizione, eventualmente secondo tabella, sarebbe per lei favorevole (si allega semplicemente che non è possibile comprendere quanto consumo sia riferito all'autoclave e quanto al con tatore) considerato anche che la medesima abita al quarto piano per cui un maggior peso attribuito alla luce delle scale rischierebbe di determinare addirittura un aggravio.
3.5. Passando, poi, alla contestazione dei singoli documenti giustificativi a corr edo dei bilanci, in aggiunta a quanto sopra esposto al paragrafo 3.2., di cui il motivo in esame rappresenta parziale ripetizione, va, in primo luogo osservato che “nel condominio di edifici,
l'erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle r elative ai servizi comuni essenziali non richiede la preventiva approvazione dell'assemblea, trattandosi di esborsi cui
l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea; la loro approvazione è, invece, ric hiesta in sede di consuntivo, giacché solo con questo si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo, che legittima
l'amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico” (Cass. civ., Sez. II, 11 gennaio 2017, n. 454).
Va anche richiamato nuovamente il principio, secondo cui “il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni CP_1 pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130 -bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il bilancio invece dà co nto, ovvero che comunque CP_1
5 dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la ri levazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione” (Cass. civ., Sez. II 9 ottobre
2023 n. 28257).
Ciò premesso, considerato che, dall'esame dei rendiconti e dei documenti giustificativi, emergono soltanto spese di piccola manutenzione, le deduzioni circa la necessaria preventiva autorizzazione assembleare non sono meritevoli di accoglimento.
Per quel che riguarda, invece, le fatture Enel, è presente in atti un documento del Servizio
Elettrico Nazionale, contenente il dettaglio dei costi per anno e per ciascuno dei due contatori, per cui la doglianza è respinta.
I documenti n. 1383/2011 e 1073/2011 relativi all'ascensore, poi, fanno riferimento ad una delibera assembleare del 22 settembre 2010, non in atti e estranea alle annualità oggetto di consuntivo e non sono inseriti nella contabilità, per cui dalla delibera impugnata certamente l'attrice non ha subito pregiudizi a tale titolo.
Inoltre, la circostanza che le spese di manutenzione portate a con suntivo per l'anno 2011 siano leggermente inferiori alle relative fatture determina un beneficio per l'attrice, chiamata a sostenere un minor esborso, per cui non v'è interesse all'impugnazione.
Per quel che riguarda invece, la fattura canone ascensore n. 453/2013, è evidente che, avendo ad oggetto tre trimestri, non può essere corrispondente al totale per l'annualità, mancando un trimestre, che si rinviene nella fattura n. 370/14 con annotazione dell'importo in consuntivo unitamente alle spese di manutenzi one (evidentemente extra canone).
Infine, l'avvenuta esclusione di una voce presente in una delibera precedente superata (nella specie pitturazione cancello per euro 140,00) determina un effetto favorevole per l'attrice che non deve sostenere il relativo e sborso, per cui v'è difetto di interesse e, inoltre, non si comprende come ci si possa dolere per una spesa che non è stata inserita e che si ritiene non dovesse essere inserita essendo stato indicato in citazione che trattasi di cancello privato.
In definitiva, anche il presente motivo è respinto.
3.6. Infine, va respinto il motivo relativo alla revisione delle tabelle millesimali.
Infatti, l'art. 69 disp. att. c.c. prevede che “i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati
o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare
6 anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Pertanto, al di fuori delle ipotesi di decisione di modifi ca unanime o derivante da un errore, situazioni non dedotte da parte attrice, la revisione è possibile non già in presenza di meri diversi utilizzi delle unità immobiliari esistenti all'interno dell'edificio condominiale, ma soltanto in presenza di soprael evazione, incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari determinanti alterazione di 1/5 del valore di una singola unità.
Pertanto, considerato che, nel caso di specie, la revisione è stata chiesta per la mera apertura di due studi professionali e di un centro scommesse all'interno dell'edificio condominiale, senza alcuna allegazione e prova della sussistenza delle indicate circostanze che giustificano la revisione medesima, la domanda non può che essere respinta.
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo, tenuto conto della quantità di questioni sottoposte all'attenzione del Tribunale .


P.Q.M.


Il Tribunale di Castrovillari, Sezione Civile, in persona del giudice monocratico Dott.
ET OL, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:

1. Rigetta le domande attoree;

2. Condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite sostenute da parte convenuta che liquida in euro 6.700,00 (di cui euro 1.200,00 per la fase di studio, euro 1.000,00 per la fase introduttiva, 2.000,00 per la fase di trattazione ed euro 2.500,00 per fase di decisione) per compensi professionali, oltre spese generali al 15%, CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Castrovillari, 24 ottobre 2025
IL GIUDICE
Dott. ET OL
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