R.G. 8618/2023
TRIBUNALE DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
VERBALE D'UDIENZA
CAUSA CIVILE N. R.G. 8618/2023
promossa da:
in Parte_1 persona del suo legale rappresentante e Presidente, sig. (C.F. Parte_2
), con il patrocinio dell'Avv. ALFIO DI MARCO, ed elettivamente C.F._1 domiciliata presso il suo studio in Viale Mario Rapisardi n. 443/B, AN;

RICORRENTE
contro
(C.F. ; CP_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
****
All'udienza dell'11 dicembre 2025, è presente per parte ricorrente, l'Avv. Alfio Di Marco, il quale insiste in domanda e chiede che la causa venga decisa.
Il Giudice Onorario:
- Viste le richieste di parte ricorrente;

- Viste le note conclusive depositate il 26/11/2025 da parte ricorrente;

- Visti gli atti e i documenti allegati;

Alle ore 9,37 si ritira in Camera di Consiglio per deliberare.
Alle ore 13,40, all'esito della Camera di Consiglio, il Giudice Onorario decide la causa mediante sentenza emessa a fine udienza e depositata telematicamente in data odierna.
Il G.O.T
Dott.ssa Maria Cristina Sardo
pagina 1 di 17 R.G. 8618/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANIA
QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Maria Cristina Sardo
ha pronunciato, ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. R.G. 8618/2023, promossa da:
ASSOCIAZIONE CULTURALE E RICREATIVA “ ” in Parte_1 persona del suo legale rappresentante e Presidente, sig. (C.F. Parte_2
), con il patrocinio dell'Avv. ALFIO DI MARCO, ed elettivamente C.F._1 domiciliata presso il suo studio in Viale Mario Rapisardi n. 443/B, AN;

RICORRENTE
contro
(C.F. ; Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
*****
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 20/07/2023, e notificato il 09/12/2023 ai sensi dell'art. 140 c.p.c., l' denominata “ ”, Parte_1 Parte_1 in persona del suo legale rappresentante e Presidente sig. , conveniva in Parte_2 giudizio la signora per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Ritenere CP_1
e Dichiararsi con qualsiasi formula di legge la IG.ra , come sopra meglio CP_1 identificata e generalizzata , gravemente inadempiente alle obbligazioni contrattuali
pagina 2 di 17 sottoscritte con il contratto di locazione dell' 01/10/2011,reg.in AN al n.13270/3 il
27/10/2011, per il canone mensile di € 1500,00; ritenere e dichiarare in particolare la medesima IG.ra inadempiente all'obbligazione contenuta in seno al citato CP_1 contratto dell'01/10/2011 con il quale si garantiva alla odierna ricorrente il godimento tra
l'altro delle “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione” ; Ritenere e dichiarare la IG.ra in CP_1 ogni caso inadempiente all'obbligo di adeguamento della struttura concessa in locazione ai sensi dell L.46/90 e così altrettanto in ordine all'approvvigionamento idrico letteralmente sottratto alla disponibilità della conduttrice, costringendola a munirsi di proprie vasche;

Ritenere e dichiarare in conseguenza indebito il pagamento del canone locativo nella misura di € 1500,00 mensili da Ottobre 2011 ad oggi effettuato dalla ricorrente in favore della locatrice in quanto la medesima non ha adempiuto all'obbligo contrattuale di garantire il godimento alla conduttrice anche delle “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione” ; Ritenere e dichiarare conseguentemente la IG.ra tenuta alla restituzione in favore della odierna CP_1 ricorrente di tutte le somme illegittimamente percepite in eccesso dal l'Ottobre 2011 ad oggi nella misura prudenzialmente indicata di € 500,00 mensili , e quindi nella misura di € 72.000,00 od in quella maggiore o minore misura che verrà nella contestazione determinata in corso di causa a mezzo di CTU che accerti il valore locativo della porzione di immobile costituita, come previsto contrattualmente, dalle “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione”; Con rifusione di spese, diritti ed onorari di causa”.
A fondamento delle proprie richieste, l'Associazione ricorrente evidenziava che:
- La medesima Associazione culturale - ricreativa aveva individuato come spazio ideale per la realizzazione dei propri scopi associativi un immobile sito in Ficarazzi, fraz. di
Acicastello, Via Gallinaro n.19 di proprietà della sig.ra nata a [...] il CP_1
19/02/1953, con la quale era stato stipulato un contratto di locazione in data 01/10/2011, reg. in AN al n.13270/3 il 27/10/2011, per il canone mensile di € 1500,00;
- Il predetto contratto di locazione così testualmente descriveva l'oggetto della locazione e cioè “ ....unità immobiliare sita in Acicastello, frazione Ficarazzi, Via Acicastello n.19. di vani dodici catastali, con terrazze circostanti e relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione;
il conduttore
pagina 3 di 17 è autorizzato altresì ad utilizzare come parcheggio autoveicoli l'area posta a nord della villa nonché l'area antistante la stessa”;
- Sebbene formalmente il canone pattuito fosse di € 1.500,00 mensili la locatrice aveva preteso la corresponsione di ulteriori € 500,00 in nero, da versare in pronti contanti;

- Nonostante la disponibilità di parte conduttrice ad addivenire alle richieste della locatrice, questa cominciava a porre in essere atti di ostruzionismo nei confronti della Parte_1
ed in particolare si guardava bene dal rispettare le clausole contrattuali, quali quella
[...] attinente al godimento promesso a parte conduttrice delle “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione”;
- Nonostante i solleciti verbali, non solo la IG.ra AN non provvedeva a consegnare nella disponibilità della conduttrice i locali e le pertinenze di cui sopra, oggetto di preciso impegno contrattuale ma gradatamente provvedeva a trasformare detto spazio nella sua abitazione personale con tanto di bagno e cucina, precludendo alla conduttrice il godimento dei beni promessi nel contratto di locazione;

- A questo punto, preso atto della evidente volontà della locatrice di percepire € 2.000,00 mensili dalla conduttrice senza premurarsi di rispettare ella stessa le obbligazioni contrattuali assunte, la conduttrice comunicava verbalmente alla IG.ra AN che da quel momento avrebbe corrisposto soltanto il canone contrattualmente stabilito (€ 1.500,00) ed oggetto di comunicazione alla Agenzia delle Entrate;

- Da questa legittima iniziativa nasceva un clima di costante e progressiva tensione tra le parti contrattuali, in quanto la IG.ra AN, indispettita per la legittima riduzione del canone sostanziale a quello formalmente indicato in contratto, decideva per ritorsione di non andare incontro ad alcuna legittima richiesta di parte conduttrice quali ad esempio interventi per infiltrazioni di acqua ed umidità, l'adeguamento dei locali alla L.46/90 etc., o l'inopinata appropriazione della cisterna d'acqua di cui era dotata la struttura concessa in locazione per usufruirne ella in esclusiva proprio per i locali di cui aveva promesso il godimento alla conduttrice;

- A seguito delle restrizioni dettate dal Covid 19, la clientela dell'Associazione ricorrente si era pressoché dileguata, ma nonostante le oggettive difficoltà e il persistente inadempimento contrattuale della locatrice, la ricorrente, facendo fondo alle proprie riserve, aveva versato, onorando in parte agli obblighi contrattuali assunti in precedenza, il complessivo importo da luglio 2020 di ben €. 24.000,00, pur essendo costretta ad allontanare praticamente tutto il personale dipendente;

- Riportava uno scambio di comunicazioni a mezzo PEC tra i procuratori delle parti;
pagina 4 di 17 - Incurante delle nuove restrizioni dovute al Covid 19, e delle proprie violazioni delle obbligazioni contrattuali poste a suo carico, la locatrice aveva citato la conduttrice per sfratto per morosità con atto del 09/11/2020, in relazione alle mensilità da Luglio 2020 a Novembre
2020 per complessivi € 7.500,00;
- Si era costituita la conduttrice nel giudizio portante il n. 220/2021 R.G., Quinta sezione civile,
G.I. Dr.ssa Cosentino, con comparsa di costituzione e risposta nella quale, ricostruita la vicenda contrattuale nella sua integrità, evidenziava la sostanziale infondatezza dell'assunto dell'intimante. Intanto rilevava come non corrispondesse al vero che la conduttrice fosse morosa dei canoni locativi da Luglio 2020 a Novembre 2020; documentalmente provava come la conduttrice avesse versato € 1.500,00 in contanti a settembre 2020 ed € 1.500,00 l'08/09/2020 con bonifico, per cui alla data di notifica dello sfratto per morosità (09/11/2020) la conduttrice fosse debitrice dei soli mesi di Settembre 2020 ed Ottobre 2020. A conferma della sua serietà e correttezza nonché della sua buona volontà, la conduttrice versava successivamente € 1.500,00 in data 01/02/2021 con bonifico, € 3.000,00 in data 30/03/2021 con bonifico, € 4.500,00 in data
13/04/2021 con bonifico, € 1.500,00 in data 01/05/2021 con bonifico, € 1.500,00 con bonifico in data 31/05/2021. Si rilevava altresì in seno alla comparsa come, a prescindere dal palese inadempimento contrattuale della locatrice, il contratto di locazione in essere tra le parti presentasse un grave squilibrio economico in danno della parte conduttrice;
situazione questa che non poteva essere ricondotta alla normale alea a cui i contratti sono normalmente soggetti.
Nel procedimento indicato il Giudice Istruttore designato invitava le parti a definire bonariamente il contenzioso che in effetti veniva successivamente abbandonato dalle parti con l'unico onere della conduttrice di provvedere al pagamento delle spese legali sostenute dalla locatrice con una somma stabilita a saldo e stralcio, con l'impegno verbale delle parti di incontrarsi per discutere dell'opportunità di rinegoziare il contratto di locazione in corso. La locatrice, tuttavia, non solo continuava a non consentire il godimento dei beni promessi in contratto ma apponeva addirittura nel maggio 2022 dei paletti nella zona parcheggio della struttura, a soli fini ostruzionistici ed emulativi;

- Era pacifico che il contratto di locazione inter partes stipulato in data 01/10/2011, reg. in
AN al n.13270/3 il 27/10/2011, per il canone mensile di € 1.500,00, comprendesse: l'unità immobiliare sita in Acicastello, frazione Ficarazzi, Via Gallinaro n.19, di vani dodici catastali, con terrazze circostanti e relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione;
e che il conduttore era autorizzato altresì ad utilizzare come parcheggio autoveicoli l'area posta a nord della villa nonché l'area antistante la stessa;
pagina 5 di 17 - Era altrettanto incontestato tra le parti che mai la locatrice, IG.ra , avesse messo CP_1
a disposizione di parte conduttrice una parte di immobile considerevole e rilevante per la sua attività, quale quella costituita appunto dalla pertinenza rappresentata “da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione”; porzione di immobile che certamente sarebbe stata adibita dalla odierna concludente quale centro di attrazione per le sue attività nel periodo primaverile ed estivo, con conseguente intuitivo accrescimento dei fruitori della struttura ed il cui valore locativo individuava prudenzialmente in € 500,00 mensili. Né mai la locatrice aveva negato l'esistenza di tale obbligazione contrattuale;

- Trattavasi nella fattispecie di un chiaro esempio di indebito oggettivo, dovendo qualificarsi come ripetizione di indebito, ai sensi dell'art. 2033 cod. civ., qualunque domanda avente ad oggetto la restituzione di somme pagate sulla base di un titolo inesistente, sia nel caso di inesistenza originaria, che di inesistenza sopravvenuta o di inesistenza parziale. L'indebito oggettivo, ex art. 2033 c.c., ricorreva tutte le volte in cui il soggetto che aveva versato una somma non dovuta era legittimato a riavere quanto versato, oltre agli eventuali frutti e agli interessi maturati.
- L'istituto della ripetizione dell'indebito trovava il proprio fondamento normativo agli artt. 2033
e seguenti c.c. ed attribuiva al soggetto che eseguiva un pagamento, in assenza di un preesistente debito, il diritto di ripetere quanto pagato nei confronti del soggetto che l'avesse ricevuto. Sotto il profilo dell'onere della prova, questa gravava sul creditore istante era tenuto a provare sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di causa che lo giustificasse.
- Nel caso di specie, il pagamento del canone locativo nella misura contrattualmente stabilita di
€ 1.500,00 mensili aveva quale presupposto il godimento da parte della ricorrente di tutto il compendio immobiliare indicato in contratto, ivi comprese anche le “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione”;
- Nella fattispecie, l'Associazione ricreativa e culturale “ ” a mezzo di Parte_1 incontestabile documentazione, aveva provato sia l'avvenuto pagamento sia la mancanza di una causa che lo giustificasse (ovvero il venir meno di questa), rappresentata dalla mancata consegna da parte della locatrice della restante parte del compendio immobiliare promesso in locazione e godimento, ovvero le “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione”;
- Era agevole rilevare quale importanza e prestigio potesse fornire all' la possibilità Parte_1 di organizzare eventi culturali e ricreativi nel suggestivo contesto di una piscina illuminata;

pagina 6 di 17 - Dalla documentazione in atti, si evinceva, altresì, che anche in ordine alle opere di manutenzione straordinaria dell'immobile, all'adeguamento della struttura alla L.46/90 e dell'impianto idrico la locatrice si era resa clamorosamente inadempiente, promettendo di provvedere senza mai mantenere tale impegno, aggravando il suo palese inadempimento contrattuale;

- La ricorrente aveva subito un danno economico quantificabile in circa € 5.000/6.000 annui, corrispondendo somme non dovute per il godimento di una rilevante porzione del compendio immobiliare locato della quale non aveva mai potuto usufruire, somme delle quali richiedeva la ripetizione dell'indebito percepito dalla IG.ra CP_1
Con ordinanza del 12/10/2024, il precedente Giudice Onorario, Dott.ssa Agata Maria Pia
Mauceri, ammetteva parzialmente la prova per testi richiesta dalla ricorrente, ossia sulle circostanze di cui ai numeri 2, 3 e 4 di cui all'atto introduttivo con il limite di due testi per gruppi omogenei di articolati.
All'udienza del 06/03/2025 venivano escussi i testi di parte ricorrente, signori Tes_1
e ;
[...] Controparte_2
Con ordinanza del 10/07/2025, questo non accoglieva la richiesta della ricorrente CP_3 di CTU sulla valutazione del valore locativo dell'immobile e rinviava la causa per la decisione all'odierna udienza dell'11/12/2025, con termine fino a dieci giorni prima per note conclusive.
Con le proprie note conclusive depositate il 26/11/2025, il procuratore di parte ricorrente insisteva in tutte le proprie richieste, chiedendo al Tribunale adito: “Si chiede quindi all'On.le Tribunale adito di volere procedere ad una valutazione equitativa del valore locativo della porzione del compendio immobiliare oggetto del contratto di locazione e mai goduto da parte ricorrente per tutta la durata del rapporto locativo sino alla data del 15 gennaio 2024, data di riconsegna dell'immobile, a seguito della comunicazione di disdetta del contratto di locazione effettuata da parte locatrice (vedi pec del 19/12/2023 in atti allegata alle presenti note) ; dalla documentazione allegata alle presenti note di udienza si evince come vi siano due particelle, la part.900 di circa mq.3000 che è il terreno-giardino intorno alla piscina ( la parte delineata in rosso) e la part.844 di mq.290 che è la piscina con i locali tecnici ( delineata in blu), per un totale di mq.3290 ; si rileva altresì che
l'immobile in oggetto è oggi posto in vendita sul sito “ Immobiliare.it” per l'importo di €
490.000, per come documentato nella pubblicità online che si allega e nella quale si legge testualmente della possibilità di realizzare “ un'ampia piscina soleggiata”( sic!) , ovvero pagina 7 di 17 quella piscina che doveva teoricamente essere contrattualmente messa a disposizione del conduttore;
si allega inoltre la valutazione sia come vendita che come valore locativo dell'immobile in oggetto secondo l'Osservatorio immobiliare dell'Agenzia delle Entrate;
in via subordinata si chiede all'Ill.mo Decidente di volere nominare CTU che proceda alla valutazione del valore locativo della porzione non concessa in godimento da parte resistente.
Valutare la sussistenza dei presupposti per l'applicazione nei confronti di parte convenuta dell'art.96 c.p.c. alla luce del comportamento della medesima anche in sede di mediazione.
Emettere ogni altra necessaria statuizione. Con osservanza. Si allegano: valutazione OMI
Agenzia delle Entrate;
pubblicità online sul sito Immobiliare.it”.
All'odierna udienza dell'11/12/2025 la causa è stata discussa oralmente e viene decisa come segue.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente: occorre dichiarare la contumacia della resistente , CP_1
la quale, sebbene ritualmente citata, non si è costituita per tutto il corso del giudizio.
Sempre in via preliminare: Occorre procedere alla corretta qualificazione giuridica della domanda proposta dall'Associazione ricorrente.
Si rileva che, nel corpo del ricorso introduttivo, la ricorrente ha fatto ripetuti riferimenti all'indebito oggettivo ex art. 2033 c.c.; tuttavia, nelle conclusioni del ricorso essa non ha chiesto la ripetizione dell'indebito ai sensi dell'art. 2033 c.c., né ha dedotto l'inesistenza del titolo dei pagamenti eseguiti nè ha domandato la restituzione dei canoni in quanto pagamento sine causa; ma ha chiesto invece che sia accertato l'inadempimento contrattuale della locatrice sig.ra AN agli obblighi derivanti dal contratto di locazione del 01/10/2011; che sia dichiarato l'inadempimento relativo alla mancata fruizione delle pertinenze (locale di sgombero, giardino e piscina); che sia accertata l'inadeguatezza degli impianti ai sensi della
L. 46/90 e la sottrazione dell'approvvigionamento idrico;
che sia rideterminato il valore del canone e, per l'effetto, siano restituite le somme pagate in eccedenza (quantificate in € 500,00 mensili).
Ne consegue che la ricorrente non ha introdotto un'azione di ripetizione dell'indebito, bensì una domanda di responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c., fondata sull'asserito inadempimento degli obblighi del locatore ex art. 1575 c.c. L'azione deve quindi essere esaminata alla luce degli seguenti articoli: art. 1218 c.c. (responsabilità contrattuale), art. 1575
c.c. (obblighi del locatore: mantenimento e pacifico godimento), art. 1578 c.c. (vizi della pagina 8 di 17 cosa), art. 1223 c.c. (risarcimento del danno). Inoltre, le somme richieste dalla ricorrente possono essere interpretate anche ex art. 1453 c.c., come pretesa di adempimento dell'obbligazione, nell'ambito delle alternative previste dalla detta norma.
Non ricorre invece l'art. 2033 c.c., citato dalla ricorrente, che richiede l'inesistenza del titolo, mai contestata. A tal proposito si evidenzia che, perché il pagamento non sia dovuto, ex art. 2033 c.c., non deve sussistere, per alcun titolo, il dovere giuridico di eseguirlo: non dev'essere, cioè, un rapporto di diritto, cui la legge conceda apposita tutela e azione, per ottenere coattivamente l'adempimento di quella prestazione che, invece, venne adempiuta. In conseguenza, integra l'indebito oggettivo il semplice fatto di un pagamento eseguito e correlativamente ricevuto senza causa. Perciò un tale pagamento non può essere che dovuto ad errore. Si deve inoltre considerare la collocazione normativa dell'art. 2033 c.c.: la disposizione in esame è inserita nel Titolo VII del Libro IV del codice civile, relativo alle obbligazioni extracontrattuali. La norma tutela esclusivamente il soggetto che ha effettuato un pagamento privo di titolo o senza causa giustificativa. Nel presente caso, invece, il pagamento dei canoni ha avuto causa in un contratto di locazione valido e regolarmente stipulato, sicché non ricorrono le condizioni per l'applicazione dell'art. 2033 c.c. La giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione è chiara sul punto e statuisce costantemente che: “La disciplina della ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c. ha portata generale e si applica a tutte le ipotesi di inesistenza, originaria o sopravvenuta, del titolo di pagamento, qualunque ne sia la causa”. (Cassazione civile Sez. Lavoro, ordinanza n. 18266 dell'11/07/2018). Ed inoltre: “Qualora venga acclarata la mancanza di una "causa adquirendi" - tanto nel caso di nullità, annullamento, risoluzione o rescissione di un contratto, quanto in quello di qualsiasi altra causa che faccia venir meno il vincolo originariamente esistente - l'azione accordata dalla legge per ottenere la restituzione di quanto prestato in esecuzione del contratto stesso è quella di ripetizione di indebito oggettivo;
è, quindi, la pronuncia dichiarativa o estintiva del giudice, avente portata estintiva del contratto, l'evenienza che priva di causa giustificativa le reciproche obbligazioni dei contraenti e dà fondamento alla domanda del “solvens” di restituzione della prestazione rimasta senza causa” (Cassazione Sez. II, ordinanza n. 14013 del 06/06/2017). Ed ancora:
“Va qualificata come ripetizione di indebito, ai sensi dell'art. 2033 cod. civ., qualunque domanda avente ad oggetto la restituzione di somme pagate sulla base di un titolo inesistente, sia nel caso di inesistenza originaria, che di inesistenza sopravvenuta o di inesistenza parziale (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7897 del 04/04/2014). Ed infine: “L'azione di ripetizione di indebito, prevista dall'art. 2033 c.c., ha per suo fondamento l'inesistenza pagina 9 di 17 dell'obbligazione adempiuta da una parte, o perché il vincolo obbligatorio non è mai sorto,
o perché venuto meno successivamente, a seguito di annullamento, rescissione o inefficacia connessa ad una condizione risolutiva avveratasi” (Cassazione civile Sez. III sentenza n.
13207 del 28/05/2013).
Nel caso di specie, il pagamento dei canoni è avvenuto in esecuzione di un contratto di locazione regolarmente stipulato e perfettamente valido: non è stata richiesta la sua nullità né
l'annullamento né la rescissione né la sopravvenuta inefficacia connessa a condizione risolutiva verificatasi.
Ne consegue che, a prescindere dal richiamo all'art. 2033 c.c., effettuato impropriamente dalla ricorrente nel ricorso introduttivo, occorre qualificare la domanda, perché sia ammissibile, come azione contrattuale di accertamento dell'inadempimento di controparte, con conseguente riduzione del canone e restituzione delle somme pagate in eccedenza (cfr. art. 1218, 1223, 1453, 1575 e 1578 c.c.)
****
Nel merito: la domanda è infondata e va rigettata.
Una volta qualificata l'azione come azione per l'inadempimento del contratto e di risarcimento per inadempimento contrattuale, comunque la stessa va rigettata in mancanza di prova rigorosa del pagamento totale dei canoni di locazione, dell'inadempimento della locatrice, del danno subito e del nesso di causalità.
La giurisprudenza, infatti, ha elaborato criteri precisi per valutare la gravità dell'inadempimento contrattuale, che non può essere apprezzata isolatamente ma nel contesto complessivo del rapporto. Il giudice deve effettuare una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti (Cass. Civ., Sez. 2, n. 9439 del 10/04/2025) e considerare: un criterio oggettivo: l'incidenza dell'inadempimento sull'equilibrio sinallagmatico del contratto. La violazione deve riguardare obbligazioni che costituiscono il nucleo essenziale del rapporto, alterando la causa e la funzione economico-sociale del negozio, e non mere obbligazioni accessorie (Cass. Civ., Sez. 2, n. 19579 del 09/07/2021;
Corte di Appello di Napoli, Sentenza n. 5166 del 18 dicembre 2024). Un criterio soggettivo: l'interesse concreto che la parte non inadempiente aveva all'esatto e tempestivo adempimento (Corte di Appello di Napoli, Sentenza n. 5166 del 18 dicembre 2024; Cass.
Civ., Sez. 2, n. 27702 del 25/10/2024).
Il diritto al risarcimento del danno è un corollario costante dell'inadempimento imputabile, sia che si opti per l'adempimento coattivo sia per la risoluzione (art. 1453 codice civile). pagina 10 di 17 Tuttavia, il danno non è mai in re ipsa (cioè implicito nel fatto stesso dell'inadempimento contrattuale), ma deve essere sempre provato dalla parte che lo richiede (Cass. Civ., Sez. 1,
N. 22381 del 06/09/2019; Cass. Civ., Sez. 3, n. 10477 del 17/04/2024). L'attore ha l'onere di fornire la prova certa e concreta del danno patrimoniale e del nesso causale tra l'inadempimento e il pregiudizio subito (Tribunale di Rovigo, Sentenza n.850 del 9 dicembre 2024; Tribunale Ordinario Napoli, sez. 12, sentenza n. 8536/2018).
La Suprema Corte ha anche statuito che in tema di responsabilità da inadempimento contrattuale, per il sorgere del diritto al risarcimento del danno non è sufficiente la prova dell'inadempimento del debitore, ma deve essere provato il pregiudizio effettivo e reale incidente nella sfera patrimoniale del contraente danneggiato (Cass. civ. Sez. II, ordinanza
23753 del 23/08/2025).
Nel caso di specie, l' ricorrente non ha fornito alcuna prova concreta né del Parte_1 pagamento totale dei canoni di locazione né del danno patrimoniale derivante dall'asserito mancato godimento della piscina e delle pertinenze, né del nesso causale tra l'inadempimento ed il presunto pregiudizio economico.
Ed invero, l'Associazione ricorrente sostiene di aver corrisposto alla locatrice tutti i canoni di locazione per l'intero periodo contrattuale fino alla data della proposizione del ricorso (dal
2011 al 2023), ma ha prodotto agli atti del presente giudizio solo sette ordini di bonifico relativi agli anni 2020 - 2021, per un importo complessivo di € 22.500,00. Non sono stati documentati invece i pagamenti relativi agli anni precedenti, nonostante la locazione sia iniziata nel 2011 né agli anni successivi, sino al momento dell'avvio del giudizio.
Inoltre, parte ricorrente ha allegato la fotocopia di n. 5 assegni (di cui due duplicati), privi di intestazione, per complessivi € 450,00, con in calce una dichiarazione di ricevuta sottoscritta da persona sconosciuta (non dalla signora come emerge da un semplice CP_1 confronto con la firma da costei apposta nel contratto di locazione, che è diversa), dove si dichiara di avere ricevuto tali somme, oltre ad € 450,00 in “valuta corrente” (per un totale quindi di € 900,00) per saldo e stralcio proc. 220/21 Tribunale civile di AN.
Orbene: anche a volere considerare provato il pagamento di tali ulteriori € 900,00 (e non lo
è), comunque la ricorrente avrebbe provato solo il pagamento alla convenuta di € 23.400,00 in totale.
pagina 11 di 17 Pertanto, parte ricorrente chiede la condanna di controparte alla restituzione di € 72.000,00, quale quota parte dei canoni asseritamente versati ma documenta il pagamento dei canoni solo per € 23.400,00 complessivi. Già questo rende la domanda inaccoglibile.
Si deve inoltre considerare che la ricorrente, per sua stessa ammissione e come documentato agli atti, ha subito nel 2021 un'azione di sfratto promossa dalla convenuta, iscritta a ruolo al n. R.G. 220/2021 poi estinta in data 16/07/2021.
Inoltre, dalla corrispondenza prodotta, ed in particolare dalla comunicazione del 09/05/2020 dell'Avv. Giuseppe Cannavò, si evince che già nel luglio 2014, per l'inadempienza della conduttrice, la proprietaria aveva intentato una precedente azione di intimazione di sfratto, poi conclusasi bonariamente.
Tali circostanze inducono a ritenere l'irregolarità dei pagamenti dei canoni da parte della conduttrice nel corso degli anni, rafforzando il dubbio che l'Associazione ricorrente non abbia versato sempre per intero alla locatrice tutte le somme dovute per canoni locativi, e dunque che non sussista un indebito da restituire per l'intero periodo, come richiesto.
Quanto alla prova testimoniale: in corso di causa sono stati escussi due testi di parte ricorrente, il teste , direttore dell' , interrogato Testimone_1 Parte_1 sul capitolo 2) del ricorso: “Vero o no che dopo qualche tempo dalla stipula del contratto di locazione dell'01/10/2011 la conduttrice ebbe più volte a richiedere alla IG.ra CP_1
l'adempimento contrattuale in relazione alla clausola che comprendeva nell'oggetto
[...] locativo anche le “relative pertinenze, costituite da un locale di sgombero con annesso giardino e piscina poste ad ovest della abitazione”; rispondeva: “E' vero;
la signora AN doveva dare la disponibilità anche della piscina e del locale di sgombero annesso;
lo so perché dovevamo organizzare in tali pertinenze degli eventi per i soci frequentatori”; Sulla circostanza n. 3) “Vero o no che nonostante più volte sollecitata la locatrice CP_1 non ha provveduto a risolvere i problemi di infiltrazioni di acqua ed umidità nella struttura concessa in locazione e che altrettanto fece in ordine allo adeguamento della struttura oggetto di locazione alla L.46/90, della quale non consegnò mai alcuna certificazione od attestazione di sorta, nonostante più volte richiesta”, il teste rispondeva : “E' vero quando pioveva cadeva
l'acqua addosso. Né ha consegnato le attestazioni di conformità e nonostante i solleciti la sig.ra AN non ha fatto alcun lavoro”. Sul capitolo 4) “Vero o no che nel maggio 2022 addirittura la locatrice ha apposto dei paletti davanti alla area destinata a parcheggio della struttura per mero spirito emulativo ed ostruzionistico, paletti ancora insistenti nella detta pagina 12 di 17 zona, che impediscono e rendono più difficoltoso il parcheggio”, il teste rispondeva: “E' vero. Un pomeriggio quando siamo arrivati nel club abbiamo trovato infissi dei paletti piantati con il cemento al fine di impedire il parcheggio in un'area di cui fino a quel momento soci frequentatori del club aveva usufruito. Non so per quale motivazione ciò è stato fatto dalla locatrice. Il presidente ha chiesto delucidazioni in merito alla locatrice ma non ricordo più quale sia statala risposta”.
Quanto al secondo teste di parte ricorrente sig.ra , socio frequentatore Testimone_2 del : sulla circostanza n. 2 rispondeva: “E' vero, nonostante le richieste il club Parte_1 non ha mai usufruito dei predetti locali”. Sulla circostanza n. 3 rispondeva: “E' vero”. Sulla circostanza n.4 rispondeva: “E' vero la locatrice all'improvviso ha apposto dei paletti per impedire il parcheggio nell'area che fino ad allora era utilizzata dai soci frequentatori del club per il parcheggio;
penso lo abbia fatto per creare problemi non essendoci altre valide ragioni”.
Tuttavia, tali dichiarazioni dei testi si sono rivelate generiche, valutative e prive di concretezza e di specificità, e soprattutto di precisi riferimenti temporali e tecnici, limitandosi a confermare l'assenza di godimento della piscina, senza precisare in che modo la convenuta avesse effettivamente impedito l'accesso o reso impossibile l'uso della piscina
(ammesso che una “piscina” fosse, cfr. infra). I testi, infatti, non hanno dichiarato in maniera concreta e specifica se e come si fosse estrinsecata l'opposizione della signora AN alla disponibilità della piscina (ad esempio, mancata consegna delle chiavi di accesso al giardino ove insisteva la piscina o altro).
In definitiva: Non sono emersi quindi elementi concreti, documentati e provati, tali da dimostrare un inadempimento della locatrice in termini di ridotta possibilità di fruizione del bene locato. Ed invero:
1) Quanto all'apposizione dei paletti nell'area di parcheggio: i testi hanno confermato che questa è avvenuta solo nel maggio 2022, ossia appena un anno prima dell'introduzione del presente giudizio. Non si vede allora come, relativamente a detta circostanza (ammesso che abbia realmente compresso il diritto di parcheggio) la ricorrente possa chiedere la ripetizione d'indebito di € 500,00 mensili pagati sin dal lontano anno 2011.
2) Quanto all'inadempimento agli obblighi di adeguamento della struttura ex L. 46/90:
La ricorrente ha chiesto che la convenuta fosse dichiarata inadempiente agli obblighi di adeguamento della struttura ai sensi della L. 46/90 ed in ordine all'approvvigionamento pagina 13 di 17 idrico, sostenendo di essere stata costretta a provvedere autonomamente mediante proprie vasche. Tuttavia, tali addebiti sono risultati privi di qualsiasi prova documentale, tecnica o peritale, né sono stati prodotti elementi concreti tali da dimostrare la presunta inadeguatezza degli impianti o la sottrazione dell'acqua. Le dichiarazioni della ricorrente e dei testi non possono sostituire la necessaria prova oggettiva dell'inadempimento. Si osserva infatti che: non è stato prodotto alcun documento tecnico, certificazione, relazione peritale o fotografia che attesti tali difetti;
non è stata fornita prova di interventi emergenziali o di spese sostenute dall'Associazione conduttrice per ovviare alle presunte carenze;
i testimoni non hanno riferito circostanze tecnicamente verificabili o utili a dimostrare la violazione degli obblighi di manutenzione. In difetto di prova, tali allegazioni restano mere affermazioni di parte.
Inoltre, si legge nel contratto di locazione (all'ultima pagina): “Il locatore, inoltre, con la presente scrittura fa presente ed il conduttore ne prende conoscenza che è in corso la procedura per la definizione della sanatoria edilizia dell'edificio esonerandosi, pertanto, da eventuali disagi che il conduttore potrà subire per eventuali esiti negativi della sanatoria”.
Tale clausola contrattuale, sottoscritta dalle parti fa propendere per l'infondatezza della domanda di parte ricorrente, in mancanza di altri elementi.
3) Quanto alla piscina: Il contratto di locazione indica tra le pertinenze un locale di sgombero con annesso giardino e piscina. Tuttavia, la ricorrente non ha fornito alcuna prova documentale dell'effettiva esistenza, consistenza e funzionalità della piscina al momento della stipula (ad esempio con planimetrie, fotografie, certificazioni edilizie o di agibilità).
Inoltre, con comunicazioni a mezzo PEC del 06/05/2020 e del 09/05/2020 (in atti), il procuratore della Associazione conduttrice dichiarava che la “piscina” non era urbanisticamente realizzata come tale, risultando catastalmente solo come “locale vasche”, privo di certificazione edilizia e non utilizzabile come piscina. Tali comunicazioni contraddicono la ricostruzione della ricorrente e dimostrano che non vi era alcuna piscina funzionale e fruibile, né è stato provato in giudizio che la locatrice fosse tenuta a garantirne l'uso nei termini pretesi.
Quanto all'argomento della ricorrente secondo cui l'asserita irregolarità urbanistica della piscina integrerebbe l'inadempimento del locatore (cfr. PEC in atti), esso non è fondato.
L'irregolarità urbanistica, infatti, non costituisce di per sé prova dell'inadempimento, se prima non è provata l'esistenza del bene e la sua concreta destinazione d'uso; essa inoltre è perfettamente compatibile con la circostanza, emergente dagli atti, che la piscina non fosse mai stata una piscina agibile, ma una struttura non funzionale.
pagina 14 di 17 In proposito, si rileva che la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di una società conduttrice che lamentava un grave inadempimento del locatore per la presunta abusività di una parte dell'immobile commerciale locato. La Corte ha stabilito che grava sul conduttore, che agisce per la risoluzione del contratto, l'onere di provare non solo l'esistenza dell'irregolarità edilizia, ma anche e soprattutto il concreto e specifico pregiudizio che tale irregolarità ha causato al godimento del bene, impedendo l'esercizio della sua attività. In assenza di una specifica pattuizione contrattuale, il locatore non è tenuto a garantire l'ottenimento delle autorizzazioni amministrative necessarie per l'attività specifica del conduttore (Cass. ordinanza n. 10807/2025).
Si richiama in ogni caso anche qui la clausola contrattuale sopra citata, contenuta nell'ultima pagina del contratto di locazione e relativa all'esonero della locatrice da eventuali danni o disagi per eventuali esiti negativi della sanatoria (che potrebbe riferirsi anche alla pertinenza costituita dalla piscina).
Nel caso di specie, in definitiva, la ricorrente non ha dimostrato né l'esistenza di una piscina fruibile né l'inadempimento della locatrice al riguardo né il concreto e specifico pregiudizio che tale irregolarità ha causato al godimento del bene, impedendo l'esercizio della sua attività.
A ulteriore conferma di quanto sopra, si rileva che, da ultimo, in allegato alle sue note conclusive, la ricorrente ha prodotto un annuncio immobiliare del 07/02/2025, con cui la villa viene pubblicizzata per la vendita, sottolineando tra i suoi pregi la possibilità di costruire una piscina, e non la presenza di una piscina già realizzata. Tale circostanza rafforza la valutazione che al momento della locazione la piscina non esistesse come impianto fruibile, e che pertanto la locatrice non fosse tenuta a garantirne l'uso. Tali elementi sono in palese contrasto con le affermazioni della ricorrente circa la mancata disponibilità della piscina e confermano che la pretesa di richiedere la restituzione di parte dei canoni versati per l'uso della stessa è infondata poiché l'immobile non comprendeva in realtà una piscina fruibile e di ciò la conduttrice era ben consapevole.
4) Quanto alla trasformazione dei locali e le pertinenze nella abitazione personale della locatrice. La ricorrente sostiene che la locatrice avrebbe trasformato i locali di sgombero oggetto di locazione in propria abitazione personale, con bagno e cucina, precludendo alla conduttrice il godimento dei beni oggetto del contratto di locazione.
pagina 15 di 17 Tuttavia, tale circostanza non è stata provata in alcun modo: non sono stati prodotti documenti né offerte testimonianze specifiche sul punto né elementi tecnici o peritali che confermino l'effettiva trasformazione dei locali o l'uso personale da parte della convenuta. In definitiva non è stata data alcuna prova concreta di tale asserita circostanza.
Pertanto, anche sotto questo profilo, la domanda è infondata e non può trovare accoglimento.
Come è noto, infatti, chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento (art. 2697 c.c.)
Tale onere probatorio, nel caso di specie, non è stato assolto dalla ricorrente. La prova offerta si limita a elementi generici e frammentari, insufficienti a fondare la pretesa restitutoria.
Rileva, in ultimo, questo Giudice che la convenuta è rimasta contumace nel presente giudizio.
Pertanto, sulle circostanze addotte dalla ricorrente non si può applicare il principio di non contestazione di cui all'art. 115 c.p.c., poichè tale norma opera esclusivamente nei confronti della parte regolarmente costituita in giudizio. Secondo la Suprema Corte, infatti: “Ai sensi del combinato disposto degli artt. 115, comma 1, e 167, comma 1, c.p.c., l'onere di contestazione specifica dei fatti posti dall'attore a fondamento della domanda opera unicamente per il convenuto costituito e nell'ambito del solo giudizio di primo grado, nel quale soltanto si definiscono irretrattabilmente "thema decidendum" e "thema probandum"
(Cassazione civile sez. VI, ordinanza n. 22461 del 04/11/2015).
Le affermazioni della ricorrente relative al pagamento completo dei canoni di locazione, alla mancata disponibilità dei locali sgombero e della piscina ed all'inadempimento della locatrice, non possono quindi essere considerate automaticamente provate e vanno valutate alla luce delle prove effettivamente offerte, che risultano generiche, incomplete, contraddittorie ed insufficienti.
Alla luce di quanto esposto, la domanda proposta dalla ricorrente va rigettata.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile avente n. 8618/2023 R.G., tra le parti di cui in epigrafe, così provvede:

1. Rigetta integralmente il ricorso proposto dall' , Parte_1 in persona del suo presidente , nei confronti di;
Parte_2 CP_1

2. Nulla sulle spese, essendo la convenuta rimasta contumace.
pagina 16 di 17 Così deciso in AN l'11/12/2025

IL GIUDICE ONORARIO
Dott.ssa Maria Cristina Sardo
pagina 17 di 17