R.G. 3867/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BRESCIA
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Carla D'Ambrosio ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 3867/2022 del ruolo generale affari contenziosi civili promossa da
(C.F. ), con sede in Bolzano, in persona dei rappresentanti legali pro tempore PT P.IVA_1
sig.ra e sig. rappresentata e difesa dagli avv.ti Stefano Santi e Parte_2 Parte_3 Pt_4
anche in via disgiuntiva fra loro, entrambi del Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliata
[...]
presso il loro studio in Brescia (BS) in Via Vittorio Emanuele II n.1,
PARTE ATTRICE
contro
, (C.F. e P.IVA.: ), con sede in Brescia, in persona del rappresentante CP_1 P.IVA_2
legale pro tempore, sig. rappresentata e difesa dall'avv. Francesca Silvioli, del Parte_5
Foro di Brescia, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito in Brescia (BS), in Via F.lli
Ugoni n.1,
PARTE CONVENUTA
Oggetto: contratto preliminare.
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti pagina 1 di 16 CONCLUSIONI
Per l'attore: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previi tutti gli accertamenti e le declaratorie del caso,
accertare e dichiarare l'inadempimento di alle pattuizioni di cui al contratto preliminare CP_1
sottoscritto tra le parti e di cui in narrativa, e per l'effetto condannare la convenuta al CP_1
Parte versamento in favore dell'attrice della somma complessiva di €600.000,00 oltre interessi legali.
In subordine: Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previi tutti gli accertamenti e le declaratorie del caso,
accertare e dichiarare l'inadempimento di alle pattuizioni di cui al contratto preliminare CP_1
sottoscritto tra le parti e di cui in narrativa, e per l'effetto condannare la convenuta alla CP_1
restituzione della somma di €300.000,00 corrisposta dall'attrice a titolo di caparra confirmatoria.
Spese rifuse.”
Per la convenuta: “Voglia il Tribunale adito, previo ogni più utile declaratoria e accertamento del
caso e di legge, comprensivo del grave inadempimento del contratto preliminare 19.3.2021 imputabile
a con conseguente legittimità del recesso ex art. 1385 C.C. da svolto e diritto Parte_1 CP_1
di quest'ultima alla ritenzione della caparra confirmatoria, disattesa ogni contraria istanza ed
eccezione - In via principale Rigettarsi le domande, tutte, da effettuate nei confronti di Parte_1
con condanna dell'attrice alla rifusione delle spese di giudizio”. CP_1
FATTO E SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 1 aprile 2022, la società attrice domandava nei confronti di
[...]
il pagamento della somma di € 600.000,00 a titolo di ripetizione del doppio della caparra Pt_6
confirmatoria di € 300.000,00, versata in forza del contratto preliminare di vendita di cosa altrui,
Parte stipulato dalla con la il 19.03.2021. A tal fine l'attrice deduceva che: in data 19.03.2021 CP_1
L&L stipulava contratto preliminare di vendita di cosa altrui avente ad oggetto la cessione di immobili siti nel Comune di Brescia, in proprietà a per l'importo di € 2.800.000,00 + Controparte_2
IVA; concedeva tali immobili in locazione finanziaria a;
la somma pattuita Controparte_2 CP_1
pagina 2 di 16 di € 2.800.000,00 comprendeva l'importo di €2.650.000,00 + IVA per l'acquisto dei locali,
€150.000,00 + IVA per l'acquisto delle attrezzature;
il preliminare prevedeva altresì la corresponsione
Parte della somma di € 300.000,00 a titolo di caparra confirmatoria da parte di nei confronti di Pt_6
tale caparra era stata regolarmente versata;
il termine per la stipula del contratto definitivo di
[...]
compravendita era fissato al 30.06.2021; parte delle unità immobiliari oggetto di compravendita non erano conformi ad uso di ufficio, come convenuto;
la particella del foglio 31 mapp. 84 sub. 287, non aveva destinazione commerciale (come indicato nel preliminare); in seguito a successiva integrazione,
il termine per la stipula del definitivo veniva differito al 30.09.2021; la richiesta di proroga del termine per la stipula del preliminare era finalizzata a concedere maggior tempo alla per acquistare la CP_1
proprietà dell'immobile, nonché per permettere alla promittente venditrice di ultimare le pratiche per l'ottenimento del cambio della destinazione d'uso dei locali;
in data 01.10.2021, spirato il termine per la stipula del contratto definitivo, parte attrice comunicava a mezzo PEC alla convenuta di voler esercitare il diritto di recesso ex art. 1385 c.c., richiedendo la restituzione della somma di € 600.000,00
pari al doppio della caparra a suo tempo versata da L&L; con PEC successiva, parte convenuta contestava la legittimità del recesso;
con PEC del 27.10.2021 dichiarava di volersi CP_1
avvalere a sua volta del diritto di recesso, trattenendo le somme data a titolo di caparra confirmatoria.
Tanto premesso parte attrice rassegnava le proprie conclusioni come meglio trascritte in epigrafe.
Si costituiva in giudizio , contestando tutto quanto ex avverso rappresentato e deducendo CP_1
che: i locali oggetto di promessa erano correttamente identificati nel preliminare di compravendita;
era esplicita la destinazione dei locali ad uso commerciale, così come la natura di “bene comune non censibile” di quanto individuato al Fg 31 Mapp 84 sub 287; gli immobili venivano promessi “a corpo nella formula visti e piaciuti”; l'articolo 4 del contratto preliminare prevedeva il mantenimento dello stato di fatto e di diritto in cui si trovavano al momento della conclusione del contratto preliminare;
la promessa di acquisto non si limitava ai locali, ma ricomprendeva anche le attrezzature e gli arredi presenti nei locali stessi;
la caparra confirmatoria veniva versata in due tranche, la prima di €
pagina 3 di 16 50.000,00, la successiva di € 250.000,00, ed entrambe venivano regolarmente pagate;
con PEC del
212.04.2021 inviata a , parte convenuta comunicava all'attrice di aver ottenuto il benestare di PT
per l'estinzione anticipata del contratto di leasing fra la stessa Controparte_2 CP_2
Parte e;
nella medesima comunicazione veniva altresì richiesto a di individuare il giorno CP_1
di comparizione innanzi al notaio;
nella stessa PEC veniva specificato che la proprietà dei locali di sarebbe stata trasferita a in un momento “immediatamente antecedente la CP_2 CP_1
compravendita con;
con PEC del 20.9.2021 parte convenuta comunicava all'attrice di Pt_7
essere ancora in attesa di sue comunicazioni in merito alla data dell'incontro innanzi al notaio;
tale PEC
rimaneva priva di riscontro;
l'invito veniva rinnovato in data 01.10.2021; a risposta di tale comunicazione parte attrice dichiarava di esercitare il proprio diritto di recesso;
in data 19.03.2021
parte convenuta rinnovava l'invito a concludere il contatto assegnando il termine di 7 giorni per la
Parte risposta;
a seguito del silenzio della controparte, domandava a la riconsegna dei CP_1
locali, concessi in godimento all'attrice; in data 28.10.2021 venivano riconsegnate le chiavi dei locali;

Tutto ciò premesso parte convenuta rassegnava le proprie conclusioni come trascritte in epigrafe.
Alla prima udienza, il Giudice formulava alle parti proposta conciliativa rinviando la causa al giorno
23.11.2022.
Alla successiva udienza, il Giudice, preso atto del fallimento del tentativo di conciliazione assegnava alle parti termini ex art. 183 VI comma cpc, per il deposito delle memorie di rito.
All'udienza del 22.06.2023 il giudice, accertata l'inammissibilità dei capitoli di prova di parte attrice,
poiché valutativi, generici, documentali, convocava nuovamente le parti alla successiva udienza per esperire tentativo di conciliazione.
All'udienza 15.11.2023 il Giudice formulava nuova proposta conciliativa e rinviava la causa all'udienza del 20.12.2023 nelle forme della trattazione scritta.
pagina 4 di 16 Lette le note in sostituzione d'udienza e dato atto del mancato raggiungimento di un accordo conciliativo, il Giudice, ritenendo la causa matura per la decisione, fissava udienza di precisazione delle conclusioni.
All'esito, tratteneva la causa in decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 cpc per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI
Questioni preliminari
Sulla inammissibilità di domande nuove
Con memoria n. 1, e nei successivi scritti difensivi parte attrice introduce la domanda di risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della convenuta ex art. 1453 c.c., oltre alla domanda di accertamento della legittimità del recesso di cui art. 1385 c.c, già proposta in via principale.
Parte convenuta eccepisce nelle proprie difese l'inammissibilità di detta domanda, attesa l'impossibilità
di proporre nuove domande successivamente alla prima udienza, ex art 183 c.p.c.
L'eccezione è infondata e pertanto va rigettata.
L'articolo 183 c.p.c., al VI comma, prevede la possibilità per le parti di precisare le proprie domande,
successivamente alla prima udienza. Invero, tale facoltà non consente alle parti di introdurre in giudizio domande radicalmente nuove (mutatio libelli), ma permette esclusivamente la precisazione di quelle già formulate (emendatio libelli). Sul punto si è espressa la Corte di Cassazione, la quale ha stabilito che “La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 cod. proc. civ. può riguardare anche uno o
entrambi gli elementi oggettivi della stessa ("petitum" e "causa petendi"), sempre che la domanda così
modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò
solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero
l'allungamento dei tempi processuali.” In ragione di ciò, la Corte ammette che la domanda originariamente proposta possa essere soggetta a grandi mutamenti, purché rimanga comunque legata pagina 5 di 16 alla vicenda sostanziale di fondo e senza che tale modifica determini una compromissione del diritto di cui all'art 24 Cost.
Nel caso di specie, deve rilevarsi fra le due domande qui proposte (recesso ex. art 1385 e risoluzione ex art. 1453) l'esistenza di una forte connessione, giacché il presupposto delle stesse è il medesimo,
ovvero l'inadempimento della controparte. Rientra, poi, nel potere della parte che agisce la scelta di avvalersi dell'uno o dell'altro rimedio, senza che, in concreto, si possa arrecare alcuna lesione del diritto di difesa della controparte, la quale rimane tenuta a svolgere le proprie difese, sempre orientate a smentire il medesimo presupposto, comune alle domande, originariamente allegato.
Per tutti i motivi sin ora esposti l'eccezione di inammissibilità proposta dal convenuto è infondata e per l'effetto va rigettata.
Sulla revoca delle richieste istruttorie
Preliminarmente, vanno rigettate le istanze istruttorie reiterate dalla parte attrice e già a suo tempo rigettate da questo Giudice con l'ordinanza datata 22.06.2023, in quanto non sono emersi elementi nuovi né di fatto né di diritto che impongano un mutamento delle valutazioni ivi espresse.
Invero i capitoli di prova dedotti nella memoria n. 2 si appalesano non ammissibili per le ragioni già
esposte.
La causa è eminentemente documentale.
Nel merito
Domanda di accertamento della legittimità del recesso dell'attore e conseguente restituzione del doppio della caparra
La domanda svolta i via principale dall'attore è infondata e, pertanto, va rigettata.
Si deve anzitutto premettere che nel presente giudizio assume primaria rilevanza il contatto preliminare stipulato in data 19.03.2021 fra (promissaria venditrice) e (promissaria CP_1 PT
acquirente), avente ad oggetto l'acquisto di locali, attrezzature ed arredi meglio identificati nel contratto e relativi allegati (doc. 2 di parte attrice), e la cui identificazione non è controversa. Detto
pagina 6 di 16 preliminare, oltre a quanto già riportato, prevede a carico di ciascuna parte una serie di obblighi al fine di addivenire alla stipula del contratto definitivo. Detti obblighi vengono identificati all'art. 5 del citato preliminare, ove, sinteticamente, si prevede che:
i) ottenga il benestare di per la chiusura del contratto di leasing entro 7 gg CP_1 CP_2
dalla stipula del preliminare e che , prima della stipula del contatto definivo, abbia CP_1
acquistato da la proprietà dei locali;
CP_2
Parte ii) comunichi a a mezzo raccomandata il parere favorevole di entro due CP_1 CP_2
giorni dalla ricezione;

Parte iii) Entro 10 giorni dalla precedente comunicazione comunichi a , i riferimenti del CP_1
notaio prescelto.
iv) le parti di comune accordo individuino la data per sottoscrivere il contratto definitivo.
Così ricostruito il regolamento negoziale, questo Giudice non può che confermare la qualificazione di contatto preliminare di compravendita operata dalle parti processuali con riguardo all'accordo dedotto.
È evidente, come esso sintetizzi la volontà comune delle parti di, rispettivamente, vendere e acquistare i locali oggetto di contratto, ed è altrettanto evidente come, al momento della stipula, sussistessero alcune circostanze di fatto che avrebbero potuto impedire alle parti di concludere il contratto definitivo di compravendita.
Tali circostanze vengono convenzionalmente individuate nella proprietà del bene in capo a e CP_2
nella sussistenza del contratto di leasing finanziario fra la e , avente ad oggetto gli CP_2 CP_1
immobili promessi. In questo senso si devono leggere le previsioni degli artt. 3 e 5 del contratto,
quando prevedono che la “sottoscrizione dell'atto definitivo di compravendita è sospensivamente
condizionata all'ottenimento della proprietà dei predetti immobili”, ovvero che il termine per la stipula del definitivo è “fatto salvo eventuali ritardi non imputabili a alle tempistiche per la chiusura CP_1
del contatto di leasing”.
pagina 7 di 16 In definitiva, la volontà delle parti versata nelle clausole sopra elencate del contratto preliminare in esame era quella di darsi, reciprocamente, un lasso di tempo sufficiente per eliminare quelle situazioni di fatto che, in concreto, avrebbero potuto impedire il trasferimento del diritto di proprietà degli immobili al promissario acquirente.
Tanto premesso, parte attrice contesta l'inadempimento di parte convenuta lamentando, il mancato ottenimento del cambio di destinazione d'uso degli immobili oggetto del preliminare, nonché il mancato acquisto della proprietà entro il termine pattuito dalle parti.
Con riguardo alla prima doglianza (mancato ottenimento della modifica della destinazione d'uso degli immobili), non solo non è possibile accertare l'inadempimento, ma non è stato nemmeno dimostrato che una tale obbligazione sia stata oggetto di pattuizione fra le parti, né che in caso di suo inadempimento la parte avrebbe potuto recedere dal contratto preliminare.
In primo luogo, nulla si dice all'interno del contratto preliminare (doc 2 di parte attrice) in ordine all'obbligazione a carico di di modificare la destinazione d'uso, anzi l'articolo 4 dello stesso CP_1
prevede inequivocabilmente l'invariabilità della situazione di fatto e di diritto venutasi a cristallizzare al momento di conclusione del contratto preliminare.
Né parte attrice deduce che una simile pattuizione sarebbe stata concordata tra le parti successivamente alla stipula del preliminare, pattuizione avrebbe dovuto comunque rivestire la forma scritta a pena di nullità, in quanto qualificabile come patto aggiunto, ovvero modificativo all'accordo preliminare stesso, giacché in aperto contrasto con l'art. 4 del preliminare.
In definitiva, l'asserito accordo circa la destinazione d'uso dell'immobile promesso, oltre a non essere stato specificamente allegato, non è comunque risultato provato da parte attrice.
A tal fine non è stato prodotto alcun documento, né è stato allegato alcun capitolo di prova volto a dimostrare l'esistenza di un accordo scritto;
nulla si evince dallo scambio epistolare allegato dalle parti.
Pertanto, si conclude che nessun accordo sulla modifica della destinazione d'uso è mai stato raggiunto.
pagina 8 di 16 A prova contraria, rileva la diversa pattuizione raggiunta fra le parti, stipulata per iscritto con integrazione apposta a mano in calce al contratto, in data 30.6.2021 (doc. 3 parte convenuta), ed allegata al presente giudizio, inerente il differimento del termine ordinatorio del 30.06.2021,
differimento che parte attrice riconduce alla necessità della modifica della destinazione d'uso, senza che tuttavia, che di tale necessità vi sia traccia nella stessa scrittura.
Al contrario, in tale scrittura, interpretata testualmente, risulta palese l'intenzione di prevedere il differimento di tre mesi del termine per la stipula del definitivo, a favore del promissario acquirente,
posto che viene letteralmente indicata l'espressione “Su richiesta della società . Tale PT
dichiarazione di volontà è incompatibile con “l'esigenza di attribuire maggior tempo al promissario venditore” per la modifica della destinazione d'uso degli immobili, invocata dall'odierna attrice.
Proseguendo, parte attrice afferma che la modifica della destinazione d'uso è da intendersi quale situazione di fatto, attuale o futura, pacifica fra le parti, determinante per la conclusione del contatto.
Richiama l'istituto della “presupposizione”, identificando quale circostanza essenziale alla propria manifestazione di volontà, quella di poter trasformare i locali della pizzeria, in uffici per lo svolgimento della propria attività.
Anche detta argomentazione non può essere accolta.
Sul punto si deve richiamare l'orientamento della Suprema Corte la quale osserva che “ In materia
contrattuale, affinché sia configurabile la fattispecie della c.d. "presupposizione" (o condizione
inespressa), è necessario che dal contenuto del contratto si evinca l'esistenza di una situazione di
fatto, considerata, ma non espressamente enunciata dalle parti in sede di stipulazione del medesimo,
quale presupposto imprescindibile della volontà negoziale, il cui successivo verificarsi o venire meno
dipenda da circostanze non imputabili alle parti stesse”. In questo senso la Corte ammette che la presupposizione, sebbene condizione inespressa fra le parti, debba comunque essere evincibile dal contenuto del contratto.
pagina 9 di 16 Nel caso di specie, non è rinvenibile all'interno del corpo del contratto preliminare alcun elemento
Parte sintomatico della volontà di di destinare gli immobili ad uso di ufficio. Tale assenza riguarda sia il testo negoziale in senso stretto che le premesse del contratto, giacché non è possibile stabilire che la condizione di fatto (uso dei locali quale ufficio) sia stata effettivamente considerata dalle parti.
Anzi, è presente all'interno del contratto preliminare, e relativi allegati, un dato di segno contrario, che impedisce di ritenere che le parti avessero considerato come essenziale all'accordo l'ipotesi di modificare la destinazione d'uso o comunque che gli immobili sarebbero stati utilizzati quali uffici. Il
riferimento è all'allegato D dello stesso preliminare (doc. 5 di parte convenuta) espressamente richiamato dall'art. 5 del preliminare di compravendita (doc. 2 di parte attrice).
In tale scrittura vengono elencate le attrezzature presenti all'interno dei locali oggetto di promessa e
Parte che si è impegnata ad acquistare congiuntamente all'immobile. Ebbene, tale elenco includeva, fra l'altro, “1 cella frigorifera, 2 friggitrice una vasca, 1 affettatrice verticale, arredo completo e giochi
zona bimbi…” oltre che il mobilio e le strutture tipiche di un'attività di ristorazione. Il tutto per
Parte l'importo di € 150.000,00. Da tale elenco risulta chiaro come la promessa di acquisto da parte di di beni mobili strettamente funzionali all'esercizio di un'attività di ristorazione precluda a questo
Giudice di ritenere che le parti a suo tempo avessero tacitamente inteso che la destinazione d'uso ad ufficio fosse da ritenere presupposto imprescindibile per la manifestazione della volontà negoziale.
Ulteriore elemento incompatibile con la finalità asserita da parte attrice riguarda la volontà espressa nel contratto preliminare, condiviso da ambedue le parti. Ci si riferisce alla previsione di cui all'art. 2 del contratto preliminare, nel cui ultimo periodo si afferma che “parte acquirente dichiara fin da subito che
gli immobili vengono acquisti a corpo nella formula visti e piaciuti.”, nonché all'articolo 4 del contratto preliminare: “Lo stato dell'immobile rimarrà comunque nello stato di fatto e di diritto in cui
si trova attualmente…”. Tali previsioni costituiscono ulteriore elemento a supporto delle conclusioni precedentemente riportate, ovverosia che le parti non avevano in alcun modo considerato una modifica pagina 10 di 16 alla destinazione d'uso quale parte esplicitamente, ovvero implicitamente, integrante il contratto preliminare.
Per tutte le ragioni sin ora esposte non è inadempiente degli obblighi previsti dal contratto CP_1
preliminare stipulato fra le odierne parti processuali il 19.03.21 e successivamente integrato il 30.06.21.
Proseguendo, parte attrice allega il mancato acquisto del diritto di proprietà dell'immobile oggetto di promessa da parte di entro il termine del 30.09.2021 qualificando tale circostanza come CP_1
condotta inadempiente degli obblighi contrattuali e, di conseguenza, legittimante il recesso ex art 1385
c.c.
Anche tale motivo è infondato.
Il contratto preliminare (doc. 1 di parte convenuta), all'articolo 5, negli ultimi alinea, prevede in capo di ciascun contraente una serie di impegni finalizzati a far convolare le parti alla stipula del contratto definitivo.
Come già ampiamente esposto supra, era, in linea di massima, tenuta a richiedere ad CP_1 CP_2
la chiusura del contratto di leasing entro 7 giorni dalla stipula del definitivo, un obbligo di informazione nei confronti della controparte contrattuale e ad “acquistare la proprietà delle unità
immobiliari”. Diversamente L&L si obbligava a comunicare il nome del notaio presso cui stipulare il definitivo, ed accordarsi con la controparte in ordine alla data di stipula del rogito.
Premesso che in ordine agli altri obblighi di cui art. 5 del preliminare, la controparte nulla allega e pertanto devono reputarsi pacifici;
in merito alla condotta contestata si osserva quanto segue.
In primo luogo, deve essere definita la portata dell'espressione “acquistare la proprietà delle unità
immobiliari”. A ciò soccorre il disposto dell'art. 1362 c.c., comma II, il quale prevede che il contratto debba essere interpretato secondo la comune intenzione dei contraenti, valutandosi anche la condotta tenuta successivamente alla stipula. In questo senso rileva lo scambio di missive tra le parti.
Parte Invero, con PEC del 21.04.2021 (doc. 8 parte convenuta) comunicava a di aver ricevuto CP_1
la comunicazione da parte di , la quale, edotta della volontà di terminare Controparte_2
pagina 11 di 16 anticipatamente il contratto di leasing con la stessa , aveva dato parere positivo. Nella stessa CP_1
missiva si comunicava, altresì, che per esigenze proprie di il trasferimento della proprietà CP_2
degli immobili in capo a si sarebbe realizzato poco prima del contratto preliminare innanzi al CP_1
medesimo notaio.
È inequivocabile che con tale comunicazione la promissaria venditrice abbia dichiarato di aver adempiuto all'impegno previsto dall'art 5, punto iii), giacché insisteva affinché si passasse CP_1
alla fase successiva: quella della stipula del definitivo;
a tal fine invitava controparte ad indicare la data per il rogito.
Con la condotta descritta supra ha adempiuto all'obbligo contrattuale di fare tutto ciò che era CP_1
necessario per porsi nelle condizioni di poter trasferire gli immobili al momento della conclusione del contratto definitivo di compravendita.
Venendo all'esame delle doglianze proposte da parte attrice, con riguardo all'inosservanza del termine
30.09.21, si osserva che il comportamento adempiente di parte convenuta si era realizzato già
nell'aprile dello stesso anno (2021), cioè due mesi prima della data originariamente individuata quale termine.
In ogni caso, tale data deve essere qualificata come termine indicativo e non quale termine essenziale.
Tale natura si ricava, in primis dal dato letterale del contratto preliminare, giacché l'art. 5 prevede che il termine indicato “faccia salvo eventuali ritardi non imputabili a dovuti alle CP_1
tempistiche necessarie a per la chiusura del contratto di leasing ora in Controparte_2
essere”. La presenza di una tale espressione fa inequivocabilmente ritenere che non sussista un interesse inscindibilmente legato al termine del 30.06.2021 (ovvero del 30.09.21), giacché il suo decorso non fa venire meno l'interesse di una delle parti a ricevere la prestazione ad esso collegata. Ad
una tale interpretazione soccorre anche il comportamento tenuto dalle parti in seguito alla stipula del definitivo. In particolare, l'integrazione di cui doc. 3 di parte attrice, palesa che il differimento del termine sia stato richiesto da L&L (promissaria acquirente) e concesso da (promissaria CP_1
pagina 12 di 16 venditrice). Ne deriva che il termine, seppur di natura indicativa, sia stato concesso con riguardo la prestazione di parte promissaria acquirente di definire la data per il rogito. In caso contrario, la nuova pattuizione non avrebbe alcuna utilità, (poiché la promissaria venditrice al 30.06.21 aveva già
adempiuto a tutte le obbligazioni prescritte dal preliminare) e, di conseguenza, in contrasto con il principio di conservazione del contratto ex 1367 c.c.
In definitiva, non si può affermare né che il predetto termine sia stato fissato in favore della , CP_1
né che porti in sé un interesse indifferibile, che venuto meno al semplice decorso del termine.
Piuttosto, l'indicazione di tale data deve essere intesa quale termine avente una mera funzione ordinatoria, finalizzata a scandire i vari passi che le parti sono tenuti eseguire, richiedendosi che il promissario venditore, al momento della conclusione del contratto definitivo, sia nelle condizioni di poter trasferire la proprietà a L&L.
Per tutte le ragioni sin ora esposte deve ritenersi che abbia adempiuto a tutte le obbligazioni CP_1
previste dal rapporto dedotto in giudizio e che parte attrice non abbia diritto alla ripetizione del doppio della caparra ex art 1385 c.c.
Domanda di risoluzione per inadempimento
La domanda di parte attrice è infondata e, pertanto, va rigettata.
L'articolo 1453 c.c. ammette la parte adempiente del rapporto sinallagmatico a chiedere la risoluzione del rapporto contrattuale qualora la controparte sia inadempiente ai propri obblighi.
Deve poi verificarsi, ai sensi dell'articolo 1455, che la condotta posta in essere dalla controparte, sia connotata da una significativa gravità, poiché il contratto non può essere risolto qualora l'inadempimento abbia scarsa rilevanza.
Nel caso di specie s'è già detto supra che la condotta posta in essere dall'odierna convenuta non integri inadempimento. A fortiori non è identificabile un inadempimento grave in capo alla convenuta. Per le ragioni qui riportate non può essere pronunciata la risoluzione del contratto per inadempimento. Ne
consegue che la domanda di risoluzione del contratto va rigettata.
pagina 13 di 16 Al rigetto delle domande di accertamento della legittimità del recesso e di risoluzione consegue il rigetto della domanda id condanna svolta dall'attrice nei confronti della convenuta, con la conseguenza che nulla è dovuto da parte di a L&L. CP_1
Parte Domanda riconvenzionale: accertamento dell'inadempimento di
La domanda riconvenzionale svolta dalla convenuta è fondata e, pertanto, va accolta.
L'articolo 1385 c.c. ammette che in un rapporto contrattuale in cui è stata versata caparra confirmatoria, in caso di inadempimento la parte adempiente del sinallagma può recedere dal contratto e trattenere la caparra versata.
Nel caso di specie, parte convenuta contesta l'inadempimento contrattuale dell'attrice, concretizzatosi nella mancata adesione all'invito a stipulare l'atto definitivo e nella mancata indicazione del Notaio
rogante.
Tale condotta inadempiente è risultata dimostrata sulla base dei documenti allegati. In particolare,
rileva il doc. 15 di parte convenuta, la PEC del 13.10.2021 nella quale parte convenuta Pt_6
contesta all'attrice di volersi sottrarre alla stipula del contratto definitivo e le intima formalmente di comunicarle la data per provvedere alla stipula del contratto definitivo. Tale doglianza trova altresì
conferma nella successiva PEC del 27.10.2021 (doc. 16 di parte convenuta), nella quale viene ribadito
Part da parte di come parte attrice non avesse posto in essere alcuna condotta finalizzata alla Pt_8
conclusione del contratto definitivo, nemmeno l'indicazione della data per la stipula del definitivo e si comunica la volontà di recedere dal contratto.
Del resto, risulta è evidente che detta inerzia si è protratta, senza alcuna giustificazione, dall'aprile del
2021 sino a fine settembre dello stesso anno come evidenziato dallo scambio di PEC doc. 12 e 13 di parte convenuta.
Il comportamento appena riportato è a tutti gli effetti idoneo ad integrare inadempimento degli obblighi contrattuali, costituendo manifestazione inequivoca della volontà della parte acquirente di non voler più
pagina 14 di 16 procedere con la stipula, senza che sussista alcuna giustificazione plausibile;
esso dunque legittima parte convenuta a recedere dal contratto trattenendo la caparra ex art 1385 c.c..
Parte Per tutti i motivi sin ora esposti va dichiarato l'inadempimento di alle proprie obbligazioni contrattuali, e, accertata la legittimità del recesso di , va autorizzata quest'ultima a trattenere la CP_1
caparra confirmatoria ricevuta, ex art 1385 c.c., dell'importo di € 300.000,00
Spese
In merito alle spese processuali non vi sono ostacoli all'applicazione della regola della soccombenza.
L'attrice deve quindi essere condannata a rifondere le spese di lite in favore della convenuta PT
, nella misura che si liquida in dispositivo, sulla base del decisum, ed in applicazione dei CP_1
parametri medi per le fasi di studio ed introduttiva, parametri minimi per le fasi istruttoria e decisoria,
attesa la natura documentale della controversia.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza eccezione e deduzione disattesa, così
giudica:
rigetta le domande proposte dalla società attrice;

in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dalla convenuta,
accertato l'inadempimento dell'attrice al contratto preliminare stipulato il 19.3.2021 con la PT
convenuta ed oggetto di causa, accertata la legittimità del recesso comunicato in data 27.10.2021 dalla convenuta ex art. 1385 c.c., al medesimo contratto, accerta e dichiara il diritto di CP_3 [...]
a trattenere la caparra di € 300.000,00 ricevuta in forza del predetto contratto;
Pt_6
condanna a rifondere le spese di lite da essa sostenute, che liquida in € PT CP_1
3.387,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, Iva e Cpa di legge.
Brescia, 15 luglio 2025.
Il giudice pagina 15 di 16 Carla D'Ambrosio
“Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art. 35,
comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209”

pagina 16 di 16