N. 47/2025 R.G.
RE BBLICA ITALIA PV
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott. Giuseppe Laghezza, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile n. 47/2025 R.G., trattenuta in decisione all'esito dell'udienza di discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. del 16.7.2025, vertente tra:
Parte 1 (C.F. C.F. 1
), rappresentato e difeso, giusta procura in atti, dall'avv. Giorgi
CO GI, (C.F. C.F. 2
) ed elettivamente domiciliato presso lo studio di quest'ultimo sito in Pisa
Borgo Stretto n. 46
ATTORE
e
Controparte 1 (C.F. e P.I. P.^IVA 1 in persona del suo legale rappresentante pro tempore, nella sua qualità di amministratore pro tempore del Condominio sito in Pisa piazza C. Gambacorti n. 19/21
CONVENUTO CONTUMACE
DELL'ARTICOLO 1138 C.C. ^OGGETTO: Controparte_2
Conclusioni (della sola parte attrice): Come da note scritte depositate in data 10.4.2025.
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BREVE EXCURSUS PROCESSUALE
'Con atto di citazione notificato il 30.12.2024 Parte 1 rappresentato e difeso come in atti, conveniva dinanzi a questo Tribunale la Controparte_3 in persona del suo legale rappresentante pro tempore, nella sua qualità di amministratore pro tempore del Condominio posto a Pisa piazza C. Gambacorti n. 19/21, onde sentir accogliere le seguenti conclusioni: "Voglia l'Ill.mo Tribunale di Pisa, per i motivi e le causali indicati in parte narrativa, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della delibera emessa il 28 novembre 2024 dall'assemblea ordinaria dei condomini del Parte 2 in Pisa, relativamente al punto n.1, Controparte_4 accertare e dichiarare che detta delibera è nulla, oppure in ipotesi annullabile, con ogni conseguente pronuncia e c^on ^condanna ^del CP 4 alla rifusione delle spese di lite".
La società convenuta non si costituiva pur avendo ricevuto rituale notifica dell'atto introduttivo e ne veniva, quindi, dichiarata la contumacia all'udienza del 22.5.2025, alla quale veniva disposto rinvio, per la discussione ex art. 286 sexies c.p.c., all'udienza del 16.7.2025, alla quale, previa precisazione delle conclusioni da parte della sola parte attrice e discussione orale, la causa veniva trattenuta in decisione.
MERITO DELLA LITE E MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
L'attore, a fondamento delle proprie richieste, deduce, nei propri scritti difensivi, quanto segue:
- egli è proprietario del fondo ad uso commerciale posto a Pisa, in Piazza Chiara Gambacorti ai numeri civici 17/a e 18, rappresentato al catasto dei fabbricati di detto comune nel foglio 125, particella 428 sub.39, p. t, zc. 1^, categoria c/1 classe 10 ^, mq. 101 e rendita euro 5.070,16 (doc.1). Detto fondo, di proprietà dell'esponente, fa parte di un più ampio edificio in condominio, amministrato da Controparte 1 (con sede a San Giuliano
Terme, via Metastasio n.17) e disciplinato da un regolamento condominiale (doc.2). In detto fondo l'esponente esercita da tempo la propria attività commerciale di somministrazione di cibi e bevande sotto l'insegna CP_5
- in data 28 novembre 2024 l'assemblea ordinaria dei condomini si è riunita (in assenza dell'esponente) e ha deliberato, a maggioranza, quanto segue: "viene proposto di integrare il regolamento condominiale con il divieto di destinare i locali dell'immobile e nuove attività che comprendano bar, ristoranti, pub, bistrot, pizzeria, fast food, vendita al dettaglio di alimenti e bevande, minimarket, supermercati, attività ludiche e ricreative (..) Dopo una breve discussione si procede con la votazione al termine della quale l'assemblea con la maggioranza di 509,84
m/m e 9 condomini approva la modifica/ integrazione del regolamento condominiale" (doc.4).
- in data 10 dicembre 2024, con PEC inviatagli dall'amministratore di condominio, egli ha ricevuto notizia dell'esito dell'assemblea e del contenuto di quanto deliberato (doc.5);
- la delibera in questione non soltanto potrebbe pregiudicare i diritti e gli interessi dell'esponente (il quale potrebbe vedersi contestare la destinazione impressa attualmente al fondo oppure quella diversa futura destinazione che risultasse compresa fra quelle che l'assemblea condominiale ha inteso inibire) ma è, soprattutto, radicalmente invalida;

- è noto, infatti, che «le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono perciòessere approvate o modificate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, ^rimane ^subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione del relativo peso;

-I del resto l'introduzione del divieto di esercitare determinate attività nei fondi ricompresi nell'edificio condominiale rappresenta una limitazione alle facoltà di godimento incluse nel diritto di proprietà immobiliare,
e com'è noto l'art. 1138 c.c. esclude che le norme del regolamento condominiale (assembleare, ossia quello non approvato da tutti i condomini) possano «in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni». Inoltre, l'espressa previsione, nell'art. 1138, comma 1, c.c., delle materie che possono costituire oggetto del regolamento assembleare, esclude a contrario che lo stesso possa incidere, menomandole, sulle situazioni soggettive dei condomini;

-dunque solo un regolamento che abbia fonte "contrattuale", ossia approvato per iscritto da tutti i condomini, può sottoporre a limitazioni l'esercizio dei poteri e delle facoltà che normalmente caratterizzano il contenuto del diritto dominicale (tanto sulle parti comuni, quanto sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva), traendo validità ed efficacia dal consenso degli interessati: le limitazioni alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà individuale costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini;

-in data 3.2.2025 l'esponente ha attivato la procedura di mediazione, conclusasi però con verbale negativo
(doc.7), in quanto la parte invitata (Condominio Piazza C. Gambacorti nn.19/21 di Pisa, in persona del suo ^{amministratore} nonostante la regolare convocazione a mezzo PEC, non ha preso parte alla Controparte_1 stessa;

- in data 31.1.2025 il proprio procuratore ha ricevuto, da parte dell'avv. Tiziana Franceschi, una mail dal seguente tenore: "Egr. Collega il 28 gennaio us si è tenuta l'assemblea condominiale per decidere il da farsi sulla mediazione e, all'unanimità, è stato deciso di annullare il precedente verbale. Ti inoltro la comunicazione che ho inviato all'Organismo di mediazione, comprensiva di verbale di assemblea. Cordialità". Detta e-mail era accompagnata dalla copia di un documento recante la seguente intestazione "verbale assemblea straordinaria condominio Piazza
Chiara Gambacorti 19/21 Pisa" (doc.9) e dalla comunicazione che il Parte 3 on avre^bbe aderito alla mediazione per "cessata materia del contendere" (doc.10);
- egli non dispone di alcun elemento che gli consenta di apprezzare né il potere dell'avv. Franceschi di rappresentare e spendere il nome del CP 4 convenuto, né la regolarità della convocazione della seconda assemblea né, tantomeno, la validità di tale nuova delibera assembleare;

- in base a quanto ricevuto da parte dell'avv. Franceschi (doc.9) non risulta alcuna evidenza della regolarità della convocazione assembleare, dato che l'esponente non ha ricevuto comunicazione alcuna e gli altri condomini
-
peraltro non tutti ma solo una parte di essi sono stati avvisati a mezzo di posta elettronica ordinaria (doc.12), violando così le modalità di convocazione dell'assemblea condominiale ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.;
- tutto ciò ingenera nell'attore il timore di un'eventuale invalidazione della seconda deliberazione assembleare - ammesso che la stessa possa ritenersi valida - a seguito dell'impugnazione proposta da uno dei condomini, con conseguente reviviscenza della deliberazione oggetto del presente giudizio;

- risulta, peraltro, quale data della nuova assemblea una data antecedente a quella della deliberazione per cui è causa: il che, sebbene ciò possa essere il frutto di un mero errore materiale, contribuisce in ogni caso ad alimentare i dubbi dell'esponente circa la validità della delibera nonché dell'effettiva convocazione di detta successiva assemblea.
Ciò posto, rileva preliminarmente il giudicante, nel venire a decidere la presenta controversia, che appaiono condivisibili gli assunti di parte attrice secondo cui non sussistono le condizioni per ritenere che la delibera dell'assemblea condominiale adottata il 28.1.2025 abbia determinato la cessazione della materia del contendere oggetto del presente giudizio.
E' pur vero, infatti, che nella PEC del 31.1.2025, indirizzata al procuratore di parte attrice, l'avv. Tiziana Franceschi ha giustificato la mancata partecipazione del ^CP 4 odierno convenuto al procedimento di mediazione - regolarmente attivato dalla controparte ^con ^l'^essere ^intervenuta ^la '^cessazione ^della ^materia ^del ^contendere': ciò in quanto la nuova delibera assembleare approvata in data 28.1.2025 avrebbe comportato l'annullamento della precedente, oggetto del presente procedimento.
Va tuttavia osservato che in occasione della convocazione dell'assemblea condominiale del 28 gennaio 2025 non sono state rispettate le modalità di convocazione dell'assemblea stessa indicate nell'articolo 5 del regolamento di condominio di cui ai civici 17, 18, 19, 20, 20a, 21 di piazza C. Gambacorti, il quale fa espresso richiamo all'articolo
66 disp. att. c.c., a norma del cui terzo comma, per ciò che interessa in questa sede, "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano [...] In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Questo poiché l'avviso di convocazione non è stato, comprovatamente, recapitato a tutti i condomini - il Pt 1 nega, infatti, di averlo ricevuto e tale ricezione non è dimostrata- e, nei confronti di coloro ai quali è stato inviato e che non hanno partecipato alla suindicata assemblea del 28.1.2025, non risulta rispettato il disposto del citato articolo, essendo la convocazione avvenuta tramite posta elettronica ordinaria cfr. doc. 12 di parte attrice).
A questo proposito va evidenziato che la tipizzazione della modalità di convocazione dell'assemblea condominiale ha lo scopo di garantire la conoscibilità dell'atto, id est la presunzione di conoscenza del medesimo una volta giunto nella sfera del destinatario.
E nel caso in esame tale presunzione non opera, non avendo il titolare di posta elettronica ordinaria diversamente dal possessore di PEC - l'onere di consultare la posta in arrivo: 'la riforma dell'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile del 2012 ha tipizzato le forme della comunicazione limitandole a quelle che garantiscono l'effettiva conoscibilità della convocazione stessa (...) imponendo all'amministratore del condominio di utilizzare esclusivamente le forme scritte imposte dalla norma' (Tribunale di Monza sentenza n.1734 del 12 giugno 2024).
Del resto la giurisprudenza di legittimità ha enunciato, in subiecta materia, il principio secondo cui "l'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. prescrive forme determinate per la comunicazione ai condomini dell'avviso di convocazione all'assemblea (posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o consegna a mano), dettando una disciplina inderogabile stabilita a tutela delle regole della collegialità e dunque degli interessi fondamentali del condominio, che devono essere soddisfatti uniformemente per tutti i partecipanti, con esclusione della validità di ogni diversa regolamentazione espressa dall'autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell'avviso inidonee a documentarne la consegna all' indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice" (Cass. civile ordinanza n.16399 del 2025).
Chiarisce ancora,la Corte, che "la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l'annullabilità della delibera condominiale" (Cass. civile n.6735/2020).
Ne discende che la delibera assembleare del 28.1.2025 non risulta, alla luce dei suindicati vizi di convocazione dell'assemblea condominiale che l'ha adottata, connotata da uno standard di validità tale da aver determinato, in forza dell'annullamento -mediante essa disposto- della precedente delibera del 28.11.2024, l'effettiva cessazione della materia del contendere quale ipotizzata dall'avv. Tiziana Franceschi nella succitata PEC del 31.1.2025, tale delibera del 28.1.2025 essendo passibile di annullamento nel caso di impugnazione della stessa da parte dei condomini assenti o di taluno di essi.
Definita quindi, nel senso testè indicato, la questione preliminare sopra esaminata, e dovendosi, pertanto, procedere a valutare la fondatezza, nel merito, delle richieste avanzate dall'odierno attore, ritiene lo scrivente che le stesse meritino di essere accolte.
Appare infatti dirimente, ai fini che ne occupano, quanto statuito, dalla Suprema Corte, circa il fatto che "le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all'interno delle unità immobiliari esclusive costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione" (Cass. civile II Sez. ordinanza del 26 maggio 2022 n.17159); "le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una 'relatio perfecta' attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all'interno dell'atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso" (Cass. civile Sez. II, sentenza n.24526 del 9 agosto
2022).
Secondo i testè citati arresti della giurisprudenza di legittimità, quindi, per l'approvazione di delibere quali quella oggetto del presente procedimento è essenziale -trattandosi di restrizione delle facoltà di godimento della proprietà esclusiva del singolo condomino integranti la costituzione di servitù- il consenso anche del proprietario dell'unità immobiliare da gravarsi della servitù stessa, consenso che nel caso concreto è mancato, non essendo stato l'odierno esponente presente all'assemblea condominiale del 28.11.2024 e avendo avuto notizia dell'esito della stessa in virtù di una comunicazione avvenuta in data 10.12.2024.
Il deliberato in questione si pone, dunque, in contrasto anche con il disposto dell'articolo 1138 c.c., in forza del quale "le norme del regolamento di condominio non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni".
Ne consegue che deve essere dichiarata la nullità (cfr. sul punto, da ultimo, Cass. civ. Sez. 2 n. 16893 del 24.6.2025)
della delibera impugnata. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto della natura e del valore (indeterminabile e di bassa complessità) della lite, con applicazione dei parametri di liquidazione di cui al
DM n.147/2022.
La presente sentenza deve essere, infine, dichiarata -ovviamente per il solo capo contenente una pronuncia di condanna- provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c..

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie la domanda di parte attrice e, per l'effetto, dichiara la nullità della delibera dell'assemblea ^del ^CP 4 sito in Pisa piazza C. Gambacorti n. 19/21 in data 28.11.2024;
2) condanna la CP_4Controparte 1 in qualità di amministratore del suindicato ⁱⁿ persona del suo legale rappresentante, a rifondere alla controparte le spese di lite, che liquida in €
2.906,00 per competenze ed € 545,00 per esborsi, oltre spese generali 15% nonché IVA e CPA come per legge;

3) dichiara la presente sentenza provvisoriamente esecutiva ai sensi dell'art. 282 c.p.c..
Così deciso in Pisa in data 1.10.2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe Laghezza