N. R.G. 6245/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MODENA
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice ND GN, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 6245/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. ZUCCHI Parte_1 C.F._1
IS, elettivamente domiciliato in VIALE XII GIUGNO 16 BOLOGNA presso il difensore avv. ZUCCHI IS
ATTORE/I contro
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LENTINI SA, Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in PIAZZA MAZZINI 10 MODENA presso il difensore avv. LENTINI
SA
CONVENUTO/I
OGGETTO: FISSAZIONE TERMINE PER L'ADEMPIMENTO DI CONTRATTO PRELIMINARE DI
TRASFERIMENTO DI SERVITÙ E RELATIVI ACCORDI EX ART. 1183, COMMA 2, C.C. – DOMANDA
SUBORDINATA DI ACCERTAMENTO DI INADEMPIMENTO E CONDANNA ALL'ADEMPIMENTO –
APPLICAZIONE MISURE DI COERCIZIONE INDIRETTA EX ART. 614-BIS C.P.C. – ACCERTAMENTO DI
ESTINZIONE PER PRESCRIZIONE DELLA SERVITÙ EX ART. 1073 C.C.
CONCLUSIONI
Parte attrice:
“si chiede che tutte le domande interposte da parte comparente siano rigettate, in quanto chiaramente infondate, strumentali, prive di ogni sustrato, anche probatorio.
1 di 14 si insiste per l'accoglimento delle seguenti (trascrizione dall'atto di citazione in rinnovazione) 1) IN VIA PRINCIPALE previa valutazione se il tempo trascorso tra la conclusione del preliminare (febbraio 2020) e la richiesta di adempimento (agosto 2024) sia oggettivamente congruo rispetto al caso giudizialmente dedotto, a) fissare a in persona del l.r.p.t. (già sig.ri e Controparte_1 CP_2 CP_3
ora) ( ) nato in [...] il 25
[...] Parte_2 C.F._2 luglio 1992 e residente in [...] int. 1 con sede in Castelnuovo Rangone (MO), via San Lorenzo n.36, codice fiscale e con P.IVA_1 indirizzo pec: estratto da INI PEC, un termine, ai sensi e per gli effetti dell'art. Email_1 1183, comma 2, c.c., per l'adempimento del contratto preliminare notarile di data 24 febbraio 2020 a ministero del Notaio dot.sa registrato a Modena il 16/03/2020 al n. 6801 Persona_1 serie 1T e trascritto nei Pubblici registri Immobiliari Agenzia del territorio di Modena Reg gen 7349 part 5029, versato in atti sub doc. 7 per come integralmente richiamato al punto ( o ) della narrativa del presente atto (citazione) e da intendersi qui compitamente trasfuso e trascritto;
conseguentemente e per l'effetto b) disporre ai sensi e per gli effetti dell'art 614 bis c.p.c. nei confronti di in Controparte_1 persona del l.r.p.t. (già sig.ri e ora) CP_2 Controparte_3 Parte_2 ( ) nato in [...] il [...] e residente in 41126 C.F._2 Modena (MO) frazione San Damaso via Livello n. 24 int. 1, con sede in Castelnuovo Rangone (MO), via San Lorenzo n.36, codice fiscale l'obbligo di corrispondere al sig. P.IVA_1 [...] una somma, stabilita nella misura di euro 200,00 (o nella diversa, maggiore o minore Parte_1 somma che sarà ritenuta dovuta di Giustizia) per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di quanto disposto dall'emanando provvedimento e, in ogni caso, per ogni atto / giorno di inottemperanza a quanto ivi previsto. 2) IN SUBORDINE nella denegata ipotesi, in caso di mancato accoglimento della domanda principale, (e dunque per l'eventualità che l'Ill.mo Giudice adito ritenga che non debba farsi luogo alla fissazione di un termine alla società convenuta per l'adempimento del contratto preliminare notarile di data 24 febbraio 2020 a ministero del Notaio registrato a Modena il 16/03/2020 Persona_2 al n. 6801 serie 1T e trascritto nei Pubblici registri Immobiliari Agenzia del territorio di Modena eg gen 7349 part 5029) a) previa declaratoria che sono fermi gli impegni assunti dal sig. con il medesimo Parte_1 preliminare notarile sottoscritto il 24 febbraio 2020 a ministero del Notaio di Persona_1 Modena, e registrato il 16/03/2020 al nn 7349 part 5029 a mente del quale il ridetto attore si impegna ad accettare il trasferimento della servitù, ai sensi e per gli effetti dell'art.1068 del codice civile, sull'area di risulta dalla demolizione come da pianta che si allega sub.A), liberando conseguentemente dalla servitù la striscia di terreno originariamente gravata, già insistente sul mappa le 48/sub.5 del foglio 251 e che la servitù avrà le stesse caratteristiche come descritte nell'atto del Notaio Dr. in data 21/06/1999, sopracitato, con relativo Persona_3 nuovo accesso, con i transiti da effettuarsi con ogni tipo di mezzo, carraio e pedonale in entrata e uscita) accertare e dichiarare il grave inadempimento, da parte di del l.r.p.t. già sig.ri Controparte_1
e ora ( ) nato in [...]_3 Parte_2 C.F._2 GO (Albania) il 25 luglio 1992 e residente in [...] int. 1, con sede in Castelnuovo Rangone (MO), via San Lorenzo n.36, codice fiscale e con indirizzo pec: del contratto preliminare P.IVA_1 Email_1 notarile stipulato il 24 febbraio 2020 e registrato il 16/03/2024 a ministero dot.sa Persona_1
2 di 14 notaio iscritto presso il Collegio Notarile di Modena, alla luce delle condotte in dettaglio descritte in narrativa. Conseguentemente dichiarare tenuta e per l'effetto b) condannare in persona dei l.r.p.t. già sig.ri e Controparte_1 CP_2 CP_3
ora ( ) nato in [...] il 25
[...] Parte_2 C.F._2 luglio 1992 e residente in [...] int. 1, con sede in Castelnuovo Rangone (MO), via San Lorenzo n.36, codice fiscale P.IVA_1 all'adempimento delle prestazioni, contenute nel contratto preliminare notarile stipulato il 24 febbraio 2020 e registrato il 16/03/2024 a ministero dot.sa notaio iscritto presso il Persona_1 Collegio Notarile di Modena e quindi a: b1) demolire l'immobile di sua proprietà censito al Foglio 251 mappale 48 sub 3 del Comune di Modena via Ortensie n. 25, fatta eccezione per quella parte di immobile costituita da una stanza al piano terra e sovrastante stanza al piano primo, conglobata nella proprietà in Parte_1 maniera tale da formare una linea retta con l'immobile identificato al Foglio 251 mappale 48 sub 4 e con l'abitazione del sig. (Foglio 251 mappale 47) Parte_1 b2) presentare prima dell'inizio dei lavori al Sig. il progetto, o bozza del Parte_1 medesimo, del muro di rinforzo e sua coibentazione da costruirsi sul lato Sud dell'edificio, il tutto come atto informativo. Altresì c) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società in considerazione del fatto Controparte_1 che l'attuale tetto dei due immobili è in comune (Foglio 251 mappale 48 sub 3 e l'immobile censito al Foglio 251 mappale 47), a provvedere a propria cura e spese, al momento della demolizione, a tutte quelle opere necessarie per predisporre la sistemazione del nuovo tetto;
dette opere dovranno essere eseguite a regola d'arte, con aggiunta di n.2 (due) pluviali, uno sul muro del lato Sud Est ed uno sul lato Ovest, con relativa sistemazione delle grondaie;
d) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società a costruire a propria cura Controparte_1 e spese il muro di rinforzo a confine tra l'immobile oggi censito al Foglio 251 mappale 48 sub 3 e l'immobile censito al Foglio 251 mappale 47 ove risiede il sig. sul lato Sud dell'edificio Parte_1 e in relazione a tale nuova opera muraria, provvedere alla sua coibentazione nonchè adottare tutte le misure tecniche volte a garantire e salvaguardare l'incolumità e la staticità della stessa abitazione del sig. (Foglio 251 mappale 47) il tutto in conformità alla normativa edilizia Parte_1 e urbanistica e a regola d'arte. e) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società eseguire a propria cura e Controparte_1 spese il collaudo statico del muro di rinforzo di cui al punto che precede. f) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società a sostenere a propria cura Controparte_1 e spese tutti gli oneri (amministrativi, tecnici e costruttivi) che deriveranno dalle suddette opere, ivi comprese le variazioni catastali derivanti dalla demolizione e dall'inglobamento all'abitazione del sig. (mapp 47) della parte di immobile Foglio 251 mappale 48 sub 3 non demolita Parte_1 ed il rogito (destinato a trasferire tale porzione non demolita), il quale dovrà contenere tutte le specifiche contenute nell'accordo stipulato in sede notarile in data 20 febbraio 2020; g) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società a tenere indenne e Controparte_1 manlevare il sig. Parte_1 g1) da eventuali danni arrecati durante l'esecuzione di tali opere per la durata di 10 anni, come per legge, dalla data della costruzione del muro di rinforzo, nonché g2) da tutti gli eventuali danni o problematiche strutturali che si manifestassero in relazione alle opere effettuate, ed il totale ripristino a regola d'arte h) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società a propria cura e spese a: Controparte_1
3 di 14 h1) predisporre n.5 (cinque) caditoie sulla striscia di terreno di risulta dalla demolizione, che verrà gravata dalla servitù, per convogliare le acque pio vane nella fogna di scolo, nonchè eventuali opere che evitino il ristagno delle acque piovane con infiltrazioni sul muro perimetrale. Nel caso l'area gravata dalla servitù non fosse pavimentata, e venisse lasciata a verde, dovrà essere predisposto un marciapiede in torno al muro perimetrale. h2) trasferire al signor , in cambio del consentito trasferimento della servitù in Parte_1 luogo diverso: h2a) quella porzione da terra a cielo del mapp.48/sub.3 di sua proprietà che non sarà oggetto di demolizione, costituita da una stanza al piano terra e sovrastante stanza al piano primo, tale da formare una linea retta con la sua abitazione;
h2b) la porzione di area cortiliva di dimensioni pari alla lunghezza del fabbricato non soggetto a demolizione per una larghezza di 5 (cinque) metri reali, sul lato ovest, da stralciare dal mapp.48/sub.5, h2c) l'intero muro sul lato Sud conformato dal preesistente muro in comune, più il nuovo muro con le opere necessarie al rinforzo e alla coibentazione. i) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società a predisporre, a propria Controparte_1 cura e spese un nuovo cancello sulla nuova servitù di passaggio, in aderenza all'abitazione ove risiede il Sig. Il tutto come meglio identificato con la sigla "M.le 48/A" in colore verde Parte_1 nella planimetria allegata al preliminare notarile 24 febbraio 2020 e sottoscritta dalle parti. j) dichiarare tenuta e per l'effetto condannare la società a consentire al signor Controparte_1 di poter sostare od occupare con mezzi ed altro l'area che sarà gravata dalla nuova Parte_1 servitù di passaggio, allo scopo di poter effettua re qualsiasi attività manutentiva, per il solo tempo necessario. k) dichiarare come da preliminare notarile, che sarà consentito al sig. : Parte_1
- la possibilità di aprire eventuali porte e/o finestre sui confini con la società ; CP_1
- la eventuale sopraelevazione dei suoi fabbricati e della nuova porzione acquisita. l) dichiarare come da preliminare notarile che la capacità edificatoria del mappale 48/A segnato in mappa allegata al preliminare sia riconosciuta in via esclusiva a solo e SOLO CP_1 sull'area cortiliva. m) In ogni caso disporre ai sensi e per gli effetti dell'art. 614 bis c.p.c., nei confronti di CP_1
in persona del l.r.p.t. già sig.ri e ora
[...] CP_2 Controparte_3 Parte_2 ( ) nato in [...] il [...] e residente in 41126 C.F._2 Modena (MO) frazione San Damaso via Livello n. 24 int. 1, con sede in Castelnuovo Rangone (MO), via San Lorenzo n.36, codice fiscale l'obbligo di corrispondere al sig. P.IVA_1 [...] una somma, stabilita nella misura di euro 200,00 (o nella diversa, maggiore o minore Parte_1 somma che sarà ritenuta dovuta di Giustizia) per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di quanto disposto dall'emanando provvedimento e, in ogni caso, per ogni atto / giorno di inottemperanza a quanto ivi previsto. In via istruttoria
- si chiede ordinarsi al Comune di Modena, settore pianificazione e gestione del territorio servizio trasformazioni edilizie, ai sensi e per gli effetti dell'art 210 c.p.c. esibizione del dossier tecnico presentato da consistente in relazione tecnica relativa alla richiesta di valutazione Controparte_1 preventiva per demolizione e ricostruzione con ampliamento di edificio sito in via delle ortensie n. 25 _ Modena a firma o presentato dal geom. con eventuali allegati progettuali CP_2 prodromico alla valutazione preventiva 775/22024 rilasciata dal medesimo Comune di Modena in data 16/05/2024 a firma di Parte_3
- si chiede ordinarsi al geom. di Castelnuovo Rangone, via San Lorenzo n. CP_2
4 di 14 36 ai sensi e per gli effetti dell'art 210 c.p.c. esibizione degli elaborati progettuali e studio tecnico di fattibilità anche strutturale afferenti al nuovo muro di sostengo e rinforzo e sua coibentazione dell'abitazione del sig. lato sud. Parte_1 Con espressa riserva di esercitare separata azione per
- il risarcimento del danno derivante al sig. dall'inadempimento oggetto del presente Parte_1 atto
- la responsabilità degli amministratori di in danno ai creditori della Società. Controparte_1 Con espressa riserva ulteriore di articolare e ampliare, nei termini di legge, i mezzi istruttori ritenuti più opportuni anche in relazione al contegno processuale di controparte. Con vittoria di spese, competenze ed onorari come per legge”.

Parte convenuta:
“Disattesa ogni diversa istanza, eccezione e deduzione, Voglia l'adito Tribunale, previa declaratoria di improcedibilità della domanda ed estinzione della servitù di cui al regolamento 08.07.1999, rigettare tutte le domande formulate nei confronti dell'attuale convenuta in quanto infondate, non provate e/o inammissibili. Disporre comunque lo spostamento della servitù in luogo diverso ai sensi dell'art. 1068 c.c. Emettere ogni ulteriore provvedimento funzionale alla domanda. Con vittoria nelle spese”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 13 marzo 2025, il sig. conveniva in giudizio la Parte_1 società deducendo di essere proprietario e usufruttuario di immobili siti in Modena, Controparte_1 via Collegara n. 60/3, confinanti con il fabbricato della convenuta in via delle Ortensie n. 25, costituenti un unico edificio ex rurale con strutture comuni.
Esponeva che, a fronte delle precarie condizioni dell'immobile e dell'assetto delle servitù, CP_1 le parti avevano stipulato, in data 24 febbraio 2020, contratto preliminare di trasferimento di servitù
e di porzioni immobiliari, a ministero del notaio con cui la convenuta si obbligava a demolire Per_1 parzialmente il proprio fabbricato, realizzare opere di rinforzo e coibentazione a favore dell'attore, trasferirgli porzioni immobiliari e sostenere tutti gli oneri tecnici e amministrativi, tenendolo indenne da danni per dieci anni;
l'attore, in contropartita, accettava la costituzione di servitù di passaggio ex art. 1068 c.c. L'adempimento, privo di termine, non veniva eseguito, nonostante diffida del dell'8 agosto 2024. In seguito, i soci cedevano le quote ai sigg. Parte_1 CP_1 Pt_4
e rimasti parimenti inerti. Parte_5
L'attore chiedeva, in via principale, la fissazione di un termine ex art. 1183, comma 2, c.c., con coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c., e in subordine l'accertamento dell'inadempimento e la condanna all'esecuzione del preliminare.
5 di 14 Si costituiva la convenuta (comparsa 5 giugno 2025), eccependo l'indeterminatezza del termine, la necessità di adempimenti amministrativi, la prescrizione della servitù ex art. 1073 c.c., nonché la mancata mediazione obbligatoria, chiedendo l'improcedibilità e, in subordine, lo spostamento della servitù ai sensi dell'art. 1068 c.c.
L'attore, con memorie ex art. 171-ter c.p.c., ribadiva che la controversia concerneva l'inadempimento contrattuale, producendo relazione tecnica Ing. attestante il grave Per_4 degrado e il rischio di crollo dell'immobile convenuto. La società replicava contestando lo stato di pericolo e reiterando l'eccezione di prescrizione.
All'udienza del 18 settembre 2025 le parti insistevano nelle rispettive istanze istruttorie.
Con ordinanza del 23 settembre 2025, il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione ex art. 281-sexies, comma 3, c.p.c., disponeva la sostituzione dell'udienza con deposito di note conclusive scritte. La causa veniva quindi riservata per decisione all'esito di tale deposito.
§§§§§§§§§§


1. Sulla procedibilità della domanda
Preliminarmente occorre esaminare l'eccezione di improcedibilità della domanda sollevata dalla convenuta per mancato esperimento della mediazione obbligatoria prevista dall'art. 5 del d.lgs. n.
28/2010 in materia di diritti reali.
L'eccezione è infondata. La domanda attorea ha ad oggetto la fissazione del termine per l'adempimento di un contratto ai sensi dell'art. 1183, comma 2, c.c., e subordinatamente l'accertamento dell'inadempimento contrattuale con condanna all'adempimento delle prestazioni dedotte nel contratto. La causa petendi della domanda risiede pertanto nell'inadempimento del contratto preliminare stipulato in data 24 febbraio 2020, e non nella tutela di diritti reali.
Sebbene il contratto abbia ad oggetto, tra l'altro, il trasferimento di una servitù, la domanda giudiziale è fondata sul titolo contrattuale e mira all'adempimento delle obbligazioni assunte dalle parti con il preliminare notarile.
La controversia attiene pertanto alla materia contrattuale e solo indirettamente a quella dei diritti reali, sicché non ricorre l'obbligo di mediazione previsto dall'art. 5, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 per le controversie "in materia di diritti reali".
Quanto all'eccezione formulata dalla convenuta, volta ad ottenere la declaratoria di estinzione della servitù per non uso ventennale, deve rilevarsi che, come chiarito dalle Sezioni Unite della
Cassazione con la recente sentenza n. 3452 del 7 febbraio 2024, la mediazione obbligatoria quale
6 di 14 condizione di procedibilità è applicabile esclusivamente all'atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali (ed a fortiori alle eccezioni in senso stretto come nel caso di specie), in quanto la sua funzione preventiva viene meno una volta che la causa sia stata introdotta dinanzi all'autorità giudiziaria.
Pertanto, anche qualora si ritenesse che l'eccezione in questione attenga alla materia dei diritti reali, la stessa non sarebbe soggetta alla condizione di procedibilità della mediazione obbligatoria. La domanda attorea è dunque procedibile.


2. Sulla fissazione del termine per l'adempimento.
Venendo al merito della domanda principale, occorre valutare se ricorrano i presupposti per la fissazione del termine per l'adempimento del contratto preliminare ai sensi dell'art. 1183, comma
2, c.c.
La norma stabilisce che "se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell'esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice".
Nel caso di specie, il contratto notarile del 24 febbraio 2020 non prevede alcun termine per l'adempimento delle prestazioni dedotte. Tuttavia, la natura complessa delle prestazioni assunte dalla società convenuta – che comprendono la demolizione parziale di un immobile, la costruzione di un muro di rinforzo con relativa coibentazione, il collaudo statico, la sistemazione del tetto, le variazioni catastali, il rogito di trasferimento e il trasferimento della servitù ai sensi dell'art. 1068
c.c. – rende evidente che non si tratta di prestazioni immediatamente esigibili, ma che richiedono necessariamente un termine per la loro esecuzione.
La circostanza che le parti abbiano stipulato il preliminare senza indicazione di un termine non può essere interpretata, come vorrebbe la convenuta, nel senso che le prestazioni non siano ancora esigibili. Al contrario, dalla lettura complessiva del contratto emerge che le parti intendevano procedere senza ritardo alla realizzazione del progetto, come confermato dalla stessa attrice quando evidenzia che "il contratto preliminare veniva stipulato senza data, con la precisa intenzione delle parti di procedere senza ritardo alla realizzazione del progetto".
Tale urgenza trova giustificazione nelle pessime condizioni di conservazione dell'immobile di proprietà della convenuta, espressamente riconosciute dalle parti nel preliminare stesso e
7 di 14 successivamente documentate dalla relazione tecnica dell'Ing. , che attesta la presenza di Per_4 una trave portante spezzata sorretta da puntelli e l'elevato rischio di crollo della copertura.
Nella determinazione del termine congruo, il giudice deve bilanciare le contrapposte esigenze delle parti. Da un lato, deve considerarsi che dalla stipula del preliminare (febbraio 2020) sono trascorsi oltre cinque anni senza che la convenuta abbia dato esecuzione ai propri impegni, nonostante i ripetuti solleciti dell'attore. Dall'altro lato, deve riconoscersi che l'esecuzione delle prestazioni richiede necessariamente il compimento di attività amministrative e tecniche che richiedono tempi non comprimibili.
Risulta dagli atti che la società convenuta ha presentato al Comune di Modena una richiesta di valutazione preventiva, che ha ottenuto risposta positiva in data 16 maggio 2024. Tuttavia, non risulta che sia stata successivamente presentata la pratica per il permesso di costruire, né che siano stati compiuti ulteriori passi concreti verso l'adempimento.
Tenuto conto della natura delle prestazioni, già valutate in sede notarile come realizzabili, considerato che la società convenuta ha già ottenuto una valutazione preventiva positiva dal
Comune di Modena, e valutata l'unitarietà dell'operazione contrattuale che comprende sia le opere edilizie sia il trasferimento della servitù quale corrispettivo dell'accettazione dello spostamento da parte dell'attore, si ritiene congruo fissare un termine di dodici mesi dalla pubblicazione della presente sentenza per l'esecuzione delle prestazioni dedotte nel contratto preliminare.
Tale termine appare ragionevolmente sufficiente per consentire alla convenuta di completare la progettazione definitiva, ottenere i necessari titoli abilitativi, affidare i lavori, eseguire le opere e perfezionare tutti gli adempimenti amministrativi e notarili previsti dal contratto, tenuto conto che si tratta di un intervento di demolizione parziale e costruzione di un muro di rinforzo non di particolare complessità tecnica, e che la società ha già avuto oltre cinque anni per organizzarsi.


3. Sull'eccezione di estinzione della servitù per non uso.
La convenuta ha eccepito l'estinzione per prescrizione della servitù di passaggio costituita con atto del Notaio del 21 giugno 1999, ai sensi dell'art. 1073 c.c., per non uso ventennale. Persona_3
Tale eccezione è infondata per plurime ragioni.
Come stabilito dall'art. 1073 del Codice civile “la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per venti anni”. Il termine decorre dal giorno in cui si è cessato di esercitarla e agli effetti dell'estinzione si computa anche il tempo per il quale la servitù non fu esercitata dai precedenti titolari.
8 di 14 In tema di prescrizione delle servitù per non uso, come chiarito dalla costante giurisprudenza,
l'onere della prova grava interamente su chi eccepisce l'estinzione del diritto, in applicazione del principio generale di cui all'art. 2697, comma 2, c.c.
La ripartizione dell'onere della prova va risolta applicando il generale principio secondo cui, essendo quella di prescrizione una eccezione in senso proprio (art. 2938 c.c.), la prova dei fatti su cui l'eccezione si fonda deve essere data da chi l'ha proposta, con la dimostrazione che il titolare della servitù non l'ha esercitata per almeno un ventennio.
La convenuta non ha assolto l'onere probatorio posto a suo carico.
Nel caso di specie, la società è proprietaria del fondo servente soltanto dal 2017, come CP_1 risulta dall'atto di acquisto del 6 luglio 2017.
Pertanto, per dimostrare il non uso ventennale, la convenuta avrebbe dovuto provare che la servitù non è stata esercitata neppure nel periodo anteriore al proprio acquisto, quando il fondo apparteneva al dante causa . Persona_5
La convenuta si è, invece, limitata ad affermare in atti che “non è mai stata esercitata sin dalla costituzione con conseguente estinzione”, per poi articolare capitoli di prova testimoniale volti a dimostrare che la servitù non è mai stata utilizzata dal 1999 ad oggi.
La natura documentale della causa ha reso superfluo lo svolgimento di un'istruttoria orale;
i capitoli di prova articolati dalla convenuta risultavano comunque inammissibili per plurime ragioni, oltre a porsi in evidente contrasto con la volontà espressa nel contratto notarile, sia che lo si configuri come riconoscimento dell'esistenza e della persistenza della servitù, sia che lo si interpreti come rinuncia a eccepire l'intervenuta prescrizione del diritto reale minore.
In primo luogo, i capitoli nn. 1, 6 e 7 sono formulati in termini negativi e del tutto generici ("mai è stata utilizzata", "mai è transitato", "mai ha effettuato alcuna manutenzione"), richiedendo ai testi di attestare un fatto negativo per un periodo di oltre vent'anni, il che eccede le possibilità di percezione diretta e continuativa dei testimoni.
In secondo luogo, i capitoli nn. 2 e 3 contengono affermazioni di natura valutativa – quali, ad esempio, che “non è possibile accedere con mezzi o veicoli” – che esulano dalla diretta percezione sensoriale dei testimoni e attengono, piuttosto, a valutazioni di carattere tecnico.
In terzo luogo, il capitolo n. 4 ("mai ha ricevuto o posseduto le chiavi del cancello esterno") attiene a un fatto che non può essere conosciuto dai testi indicati, trattandosi di circostanza relativa ai rapporti personali tra l'attore e il precedente proprietario del fondo servente.
9 di 14 Infine, il capitolo n. 5, relativo alla frequentazione quotidiana del terreno da parte di un terzo per accudire i cavalli di proprietà di , è del tutto inconferente rispetto al tema del non uso Persona_5 della servitù da parte del sig. non potendo l'utilizzo del fondo servente da parte di terzi Parte_1 per finalità proprie escludere l'esercizio della servitù da parte del titolare del fondo dominante.
Si rileva che la servitù di passaggio, essendo per sua natura discontinua, si considera esercitata attraverso ogni episodio di transito. È noto che la servitù di passaggio è, infatti, per sua natura, una servitù discontinua, in relazione alla quale ogni episodio di transito costituisce esercizio del diritto.
Pertanto, anche un utilizzo saltuario o occasionale della servitù sarebbe sufficiente ad interrompere la prescrizione, e la convenuta avrebbe dovuto dimostrare rigorosamente l'assoluta assenza di qualsiasi transito per l'intero ventennio, prova che non è stata fornita né può essere fornita attraverso i capitoli di prova articolati.
L'assenza di qualsiasi elemento di prova che possa dimostrare che il mancato esercizio del diritto di servitù di passaggio da parte dell'attore si sia prolungato per oltre in ventennio comporta che il diritto di servitù rimane valido e operativo.
Deve, peraltro, rilevarsi che la società convenuta, con il contratto notarile del 24 febbraio 2020, ha espressamente riconosciuto l'esistenza della servitù e ha disposto del relativo diritto, impegnandosi a trasferirla in luogo diverso ai sensi dell'art. 1068 c.c. Tanto basta per escludere che, a quella data, la servitù fosse già estinta per esplicito riconoscimento del disponente.
Tale riconoscimento da parte del proprietario del fondo servente costituisce altresì atto idoneo a interrompere il decorso della prescrizione stessa.
Come costantemente affermato dalla giurisprudenza, il riconoscimento del diritto contenuto in atti negoziali ha efficacia interruttiva della prescrizione, in quanto espressione di una volontà incompatibile con l'intento di disconoscere l'altrui diritto.
Nel caso di specie, il contratto preliminare stipulato nel 2020 non si limita a un generico richiamo della servitù, ma contiene una puntuale regolamentazione del suo trasferimento, con specificazione delle modalità di esercizio e delle caratteristiche del nuovo tracciato.
In definitiva, tale riconoscimento espresso ed inequivoco da parte della società , CP_1 proprietaria del fondo servente dal 2017, esclude che possa essere utilmente invocata l'estinzione per non uso della servitù.
Peraltro, quand'anche si volesse prescindere dalle considerazioni che precedono, l'eccezione della convenuta dovrebbe in ogni caso ritenersi infondata. L'eccezione di estinzione per intervenuta
10 di 14 prescrizione lascia supporre la consapevolezza da parte della convenuta della maturazione del termine ventennale. Conseguentemente la volontà espressa da quest'ultima in un atto pubblico di assumersi a proprio carico l'eventuale realizzazione di una banchina, regolamentando pure le modalità di utilizzo da parte dell'attore della nuova area gravata dal diritto reale minore finiscono per configurare una rinuncia a far valere la prescrizione già maturata, rappresentando determinazioni oggettivamente incompatibili con la volontà di farla valere.
Infatti, esiste una palese incongruenza tra il precedente comportamento della convenuta (che aveva assunto, tra gli obblighi, anche quello di realizzare un marciapiede intorno al muro perimetrale nel caso in cui la nuova area fosse rimasta a verde priva di pavimentazione, concedendo altresì al
Signor di poter sostare ed occupare con mezzi ed altro l'area gravata della nuova servitù Parte_1 di passaggio) e l'eccezione successivamente formulata in giudizio.
Sull'asserita inutilità della servitù di passaggio per il venir meno di utilità valgono le medesime considerazioni sopra esposte, considerato che l'art. 1074 c.c. stabilisce che “l'impossibilità di fatto di usare della servitù e il venir meno dell'utilità della medesima non fanno estinguere la servitù, se non è decorso il termine indicato dall'articolo precedente”. Di conseguenza l'eventuale inutilità sopravvenuta della servitù (comunque non dimostrata) non determina automaticamente la sua estinzione.


3.1. Sulla contestazione dell'eccezione di estinzione della servitù per non uso.
Quanto alla asserita mancata contestazione da parte dell'attore dell'eccezione di estinzione per prescrizione sollevata da e l'invocata applicazione dell'art. 115 c.p.c. si osserva Controparte_1 quanto segue
L'art. 115 c.p.c. stabilisce che il giudice deve porre a fondamento della decisione “i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita”, creando un meccanismo di attenuazione dell'onere probatorio quando determinati fatti non vengono contestati dalla controparte.
Al fine dell'operatività del principio di non contestazione è, nondimeno, indispensabile che la parte onerata dall'allegazione dei fatti costitutivi li abbia esposti in maniera puntuale.
La specificità dell'allegazione costituisce un presupposto inderogabile per l'applicazione dell'art. 115 c.p.c. e la mancanza di tale specificità comporta che l'attore rimanga gravato dell'intero onere probatorio, non potendo avvantaggiarsi di alcun beneficio derivante dalla mancata contestazione.
Tale orientamento fonda le sue radici sul principio di proporzionalità che governa le previsioni contenute nella norma citata.
11 di 14 La convenuta ha circoscritto la formulazione dell'eccezione nella mera affermazione che il non aveva mai usato la servitù, senza suffragarla con circostanze fattuali specifiche. Parte_1
A fronte di una allegazione così generica e sommaria deve escludersi a carico dell'attore l'obbligo di fornire opposizioni specifiche, in quanto l'onere di allegazione e l'onere di contestazione operano in modo speculare e coordinato.
La genericità dell'allegazione dedotta dalla convenuta preclude la possibilità di invocare il principio di non contestazione, che è indissolubilmente legato ad una specifica allegazione dei dati fattuali. Giova ricordare che grava in modo identico su tutti i contraddittori dover contribuire alla fissazione del thema decidendum, con la conseguenza che, a fronte di una generica deduzione di una parte, la difesa della altra non potrà che essere altrettanto approssimativa e, pertanto, idonea a far permanere gli oneri probatori gravanti su chi incombono.
Per tutte le ragioni esposte, l'eccezione di estinzione della servitù per non uso deve essere rigettata,
e i mezzi istruttori articolati dalla odierna convenuta devono essere dichiarati inammissibili.


4. Sulla domanda subordinata di disporre lo spostamento della servitù in luogo diverso ai sensi dell'art. 1068 c.c.
Nonostante lo spostamento della servitù sia stato oggetto di specifica pattuizione contrattuale nel preliminare notarile del 24 febbraio 2020, con il quale le parti hanno concordato le modalità, il tracciato e le caratteristiche della nuova servitù, la convenuta chiede in via subordinata di disporre lo spostamento della servitù in luogo diverso, valutando la corretta applicazione dell'art. 1068 c.c. alla luce del parere preventivo rilasciato il 16.5.2024 dal Settore Pianificazione e Gestione del
Territorio del Comune di Modena.
La domanda non può essere accolta.
Innanzitutto, il parere preventivo non ha escluso l'ammissibilità dell'intervento edilizio sottoposto all'attenzione dell'Ufficio, ma si è limitato a indicare le condizioni a cui sarebbe vincolato.
Secondariamente il proprietario del fondo servente non può rivolgersi al giudice per ottenere il trasferimento della servitù in un luogo diverso del fondo, prima di aver fatto l'offerta di un altro luogo di esercizio. Proposta che, anche a seguito dell'emissione del parere preventivo da parte del competente ufficio del Comune di Modena, non risulta essere stata avanzata dalla convenuta.
Inoltre dalla lettura delle premesse del contratto preliminare emerge chiaramente che sia stata la stessa parte convenuta ad individuare in “quella striscia di terreno, di analoga larghezza, che sarà risultante dalla demolizione così come previsto dallart.1068 c.c.” il luogo dello spostamento della
12 di 14 servitù costituita a favore del Signor con scrittura privata autenticata del 21.6.1999, Parte_1 accollandosi, altresì, l'onere di “predisposizione di un nuovo cancello, come da pianta in allegato, in aderenza all'abitazione ove risiede il Sig. quindi per lui più comoda”. Parte_1
Infine, tale accordo negoziale prevale sulla facoltà unilaterale prevista dall'art. 1068 c.c.: la convenuta non può invocare il diritto di spostamento ex lege quando ha già pattuito consensualmente le modalità del trasferimento, assumendo specifici obblighi in ordine alla realizzazione delle opere necessarie e alle relative tempistiche.


5. Sull'applicazione della misura di coercizione indiretta.
L'attore ha chiesto l'applicazione della misura di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c., consistente nell'obbligo di corrispondere una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione di quanto disposto. La richiesta non è accoglibile. Ai sensi della norma richiamata, infatti, la misura può essere disposta solo in presenza di un provvedimento di condanna all'adempimento di obblighi diversi dal pagamento di somme di denaro.
Nel caso di specie, con la presente sentenza il giudice non pronuncia una condanna della convenuta all'adempimento delle obbligazioni nascenti dal contratto preliminare, ma si limita a fissare, ai sensi dell'art. 1183, comma 2, c.c., un termine per l'esecuzione delle prestazioni.
Tale fissazione integra il regolamento contrattuale, determinando il momento a partire dal quale la prestazione diviene esigibile, ma non costituisce di per sé una condanna all'adempimento.
Pertanto, mancando il presupposto della pronuncia di condanna all'adempimento richiesto dall'art. 614-bis c.p.c., la domanda di applicazione della misura coercitiva deve essere conseguentemente rigettata.


6. Sulle spese processuali
Le spese processuali seguono la soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c.
Nel caso di specie, l'attore risulta sostanzialmente vittorioso avendo ottenuto l'accoglimento della domanda principale di fissazione del termine per l'adempimento del contratto preliminare, mentre la convenuta risulta soccombente essendo state rigettate tutte le eccezioni sollevate, ivi compresa quella di estinzione della servitù per non uso.
Tuttavia, deve rilevarsi che non è stata accolta la domanda di applicazione delle misure di coercizione indiretta, sicché ricorrono i presupposti per una parziale compensazione delle spese processuali nella misura di un terzo.
13 di 14 Le spese vengono liquidate secondo i parametri minimi previsti dal D.M. 55/2014 e ss. modd., tenuto conto del valore indeterminato della controversia, della bassa complessità e della natura prevalentemente documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, domanda, eccezione e deduzione disattesa,
- fissa alla società convenuta il termine di dodici mesi dalla pubblicazione della Controparte_1 presente sentenza per l'adempimento del contratto preliminare notarile stipulato in data 24 febbraio 2020 a ministero del Notaio dott.ssa registrato a Modena il 16 marzo Persona_1
2020 al n. 6801 serie 1T e trascritto nei Pubblici Registri Immobiliari dell'Agenzia del
Territorio di Modena al n. 7349 part. 5029;
- rigetta la domanda di applicazione delle misure di coercizione indiretta ex art. 614-bis c.p.c.;
- rigetta ogni altra domanda e/o eccezione;

- compensa parzialmente le spese processuali tra le parti nella misura di un terzo e per la differenza condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore delle spese processuali che liquida in complessivi euro 364,00 per anticipazioni, € 2540,00 per compensi, oltre a spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Sentenza resa ex art. 281 sexies co 3 c.p.c.
Modena, 18.11.2025
Il Giudice
ND GN

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