Pubblicato il 26/11/2025

N. 21240/2025 REG.PROV.COLL.

N. 10688/2020 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Quarta Ter)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 10688 del 2020, integrato da motivi aggiunti, proposto dalla UR IM S.r.l., in persona dei legali rappresentanti pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Raffaele Izzo, Linda Cilia e Laura Terribili, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il loro studio in Roma, via Boezio, 2;

contro

il Comune di Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sede dell’Avvocatura Capitolina in Roma, via del Tempio di Giove, 21;
il Ministero della Cultura, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, con domicilio ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

nei confronti

del Parco Regionale dell'Appia Antica, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentato e difeso dall'Avvocatura Generale dello Stato, con domicilio ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

per l'annullamento

per quanto riguarda il ricorso introduttivo :

- della Determina dirigenziale rep. 1352 prot. QI 102261 del 22.09.2020, notificata via pec in data 2.10.2020 avente ad oggetto “ Reiezione istanza di Condono prot. 86/139479 sot.0, - abuso in via Appia Nuova Km. 16,600 Roma 00178, municipio VII, - richiedente Sig. LE NI, - proprietaria e destinataria del provvedimento Soc. EUR TIME a r.l. - sede legale in Via Appia Nuova, 1068 - (C.F. 11443001000), attuale Amm. Unico Sig. Michele Pacifici. ”;

- della Determina dirigenziale rep. 1659 prot. QI 127346 del 5.11.2020, notificata via pec in data 13.11.2020 avente ad oggetto “ Annullamento della DD repertorio QI 1352 del 22.09.2020 prot. QI 102261 (per aver indicato nell'oggetto e nel dispositivo un numero di Condono errato). Reiezione istanza di Condono prot. 87/139479 sot.0, - abuso in via Appia Nuova Km. 16,600 Roma 00178, municipio VII, - richiedente Sig. LE NI, - proprietaria e destinataria del provvedimento Soc. EUR TIME a r.l. - sede legale in Via Appia Nuova, 1068 - (C.F. 11443001000), attuale Amm. Unico Sig. Michele Pacifici ”;

- se ed in quanto occorra e con riserva di motivi aggiunti, della (non conosciuta) nota prot. QI del 14.09.2020 recante il controllo tecnico predisposto da parte del Servizio Tecnico di Coordinamento dell'Ufficio di Scopo Condono Edilizio sulle motivazioni poste alla base della suddetta determina dirigenziale;

- se ed in quanto occorra e con riserva di motivi aggiunti della (non conosciuta) validazione amministrativa predisposta dal in data 28.01.2014 dall'allora RUP pro tempore e della validazione tecnica in pari data dell'Arch. Federico Pastorelli “ e pervenuta al prot. QI 93796 in data 2.09.2020 ”;

- di ogni altro atto ad essi comunque presupposto, connesso e/o collegato ivi compresa, ove occorra, la nota prot. n. QI 79480 del 22.07.2020, trasmessa via pec in pari data, avente ad oggetto “ Istanza di concessione edilizia in sanatoria prot. n. 87/139479 presentata per opere realizzate in Roma, Via Appia Nuova, Km 16,600 ”, nonché, in quanto di ragione, la nota prot. n. QI 8812 del 29.01.2014 recante il preavviso di rigetto alla predetta istanza di condono;

per quanto riguarda i motivi aggiunti presentati il 3 marzo 2025 :

- della nota prot. QI n. 98654 del 14.09.2020 del Servizio Tecnico dell’Ufficio di Scopo Condono Edilizio del Dipartimento PAU (Programmazione e Attuazione Urbanistica) di Roma Capitale, recante il controllo sulle motivazioni poste alla base della Determina Dirigenziale di rigetto dell’istanza di condono ex L. 47/1985 prot. 87/139479 sot.0;

- di ogni altro atto presupposto, connesso e/o collegato, ivi compresa, ove occorra, la “ relazione istruttoria ” a firma del responsabile del procedimento richiamata nella predetta nota prot. QI n. 98654/2020, in particolare laddove non coincida con la (ancora non conosciuta) validazione amministrativa predisposta dall’allora RUP p.t. in data 28.01.2014 e validazione tecnica in pari data dell’Arch. Federico Pastorelli “ e pervenuta al prot. QI 93796 in data 2.09.2020 ”, menzionata nelle Determine Dirigenziali di rigetto dell’istanza di condono.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visti gli atti di costituzione in giudizio del Comune di Roma Capitale, del Parco Regionale dell'Appia Antica e del Ministero della Cultura;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell'udienza pubblica del giorno 4 novembre 2025 il dott. TI AT e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO

I. UR IM S.r.l. (di seguito anche solo “UR IM”) è proprietaria di un complesso industriale della consistenza di circa 37.674 mq sito in Roma, Via Appia Nuova 1608, km 16,600, e distinto in catasto al foglio 990, particella 184.

Essa è divenuta proprietaria dell’immobile in questione nel 2011 acquistandolo dalla TAT S.r.l., avente causa della Marino Appalti S.r.l. cui il complesso aziendale era stato trasferito dal Tribunale Fallimentare di Grosseto (dichiarazione di fallimento n. 3138 di NZ LE) con decreto del 29 ottobre 1998 registrato al n. 1713 del 4 novembre 1998.

Detto complesso industriale, che avrebbe cominciato a sorgere negli anni ’50 e sarebbe stato completato nel 1960 in assenza di titolo edilizio, comprende gli impianti di produzione di conglomerato bituminoso e cementizio, i relativi depositi inerti, uffici, officine, magazzini vari ed il deposito automezzi.

I.1 In data 30 settembre 1986 l’allora proprietario NZ LE ha presentato una domanda di sanatoria ex l. n. 47 del 1985 per la regolarizzazione della destinazione d’uso dell’immobile (“ attività industriale o artigianale ”) e per la sanatoria dei fabbricati insistenti sull’area oggi di proprietà della UR IM (pratica n. 87/139479) e, in particolare, per la regolarizzazione delle strutture operative presenti nell’area (manufatti, laboratorio, officine, depositi, casa del custode, tettoia, ecc.) per una superficie complessiva pari a 1.012,75 mq, per l’allacciamento alla rete elettrica e per i parcheggi, per un totale di circa 23.000 mq di aree pertinenziali.

I.2 Alla data dell’acquisto della proprietà da parte di UR IM S.r.l., il procedimento di condono avviato nel 1986 con la citata istanza non si era ancora concluso.

Con nota del 28 novembre 2013 la società ha quindi diffidato l’Ufficio Speciale Condoni Edilizi a definire il procedimento.

In risposta alla richiesta della società, con nota prot. 95604 del 31 dicembre 2013, l’Amministrazione ha comunicato che “ non risulta avviata ancora l’istruttoria della pratica in oggetto ”.

Con successiva nota prot. n. 2090 del 14 gennaio 2014, Roma Capitale ha poi dichiarato che l’istanza di condono allo “ stato attuale è in una fase iniziale di istruttoria ” ed ha indicato il nominativo del Responsabile del procedimento.

Sennonché, con le successive note prot. n. 22107 del 19 febbraio 2014 e 35440 dell’11 marzo 2014, su ulteriore sollecito di parte, il Dirigente del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica ha riferito quanto “ trasmesso dal Responsabile del Procedimento ” e “ cioè che la domanda di condono n. 87/139479 è stata definita negativamente in ragione dell’articolo 62 della DCR n. 79/2010 relativa “all’istruttoria per l’approvazione del PTP 15/12 Valle della Caffarella, Appia Antica ed Acquedotti”, che ritiene incompatibili con gli obiettivi di tutela le attività ed i manufatti di tipo industriale e artigianale (capannoni ed altro) oggetto dell’istanza di condono. Si informa inoltre che il preavviso di rigetto prot. n. QI 8812 del 29/01/2014 è stato inviato alla UR IM SR in qualità di proprietaria dell’immobile ”.

I.3 Non avendo ricevuto formale comunicazione né del definitivo provvedimento di diniego del condono né del prodromico preavviso di rigetto (menzionato nel carteggio e mostrato in sede di colloquio del 27 febbraio 2014 finalizzato all’accesso agli atti ma non notificato alla società interessata), UR IM, con nota del 7 marzo 2014, ha formulato alcune controdeduzioni ed ha invitato l’Amministrazione a rideterminarsi.

II. A fronte della perdurante inerzia del Comune, con ricorso notificato in data 5 maggio 2014 e depositato in data 28 maggio 2014 innanzi il T.A.R. per il Lazio – sede di Roma, Sezione II Bis, UR IM ha impugnato, domandandone l’annullamento, i seguenti atti: le note del 19 febbraio 2014, prot. n. 22107, e 11 marzo 2014, prot. n. 35440; il preavviso di rigetto prot. n. QI2212 del 29 gennaio 2014; la nota del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica Ufficio condono edilizio del 14 gennaio 2014, prot. n. 2090; tutti gli atti e le risultanze del procedimento istruttorio trasmesse dal Responsabile del procedimento, tra cui la nota del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Direzione edilizia U.O. condoni con la quale si comunica che “ non risulta agli atti di questa direzione nomina del Responsabile del procedimento ”.

Con il medesimo ricorso la società ha agito altresì per il risarcimento del danno da ritardo.

II.1. Successivamente alla notifica del suddetto ricorso, con nota prot. 6359 del 28 aprile 2014, il Dirigente del Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, preso atto delle controdeduzioni rassegnate dalla UR IM in ordine all’illegittimità delle suddette determinazioni anche per l’assenza di formale notifica del preavviso di rigetto, da un lato, ha evidenziato che “ in data 31.12.2013 con prot. U.C.E. n. 95604 e in data 14.01.2014 con prot. U.C.E. n. 2090 […] la scrivente ha provveduto a comunicare il nominativo del responsabile del procedimento cui ad oggi compete la responsabilità dello svolgimento dell’attività istruttoria” e, dall’altro, ha esposto che avrebbe successivamente “provveduto a riadottare il preavviso di rigetto, in ordine ai vincoli che insistono sull’area ”.

Avverso tale nota prot. 63594 del 28 aprile 2014 UR IM ha proposto ricorso per motivi aggiunti notificato in data 9 luglio 2014 e depositato il 17 luglio 2014, chiedendone l’annullamento.

La società ha, altresì, proposto l’azione di accertamento dell’avvenuta formazione del provvedimento tacito di accoglimento della domanda di condono e chiesto nuovamente la condanna dell’Amministrazione al risarcimento dei danni.

II.3. Con atto notificato il 10 settembre 2018 e depositato il 14 settembre 2018 UR IM ha proposto, sulla scorta della documentazione acquisita dalla società in sede di accesso (e, segnatamente, della licenza prot. n. 3124 del 1985 rilasciata dall’Ufficio Urbanistica Edilizia Privata “ per l’esercizio dell’attività relativa alla preparazione di conglomerato bituminoso e cementizio situato in Roma Via Appia Nuova Km 16+600 ”), ulteriori motivi aggiunti a sostegno delle domande già proposte.

II.4. All’esito del giudizio di primo grado, con sentenza n. 4702/2020, è stato respinto il suddetto ricorso come integrato da motivi aggiunti proposti, sul rilievo, in particolare, che “ l’atto prot. n. 19 febbraio 2014 deve essere qualificato in termini di determinazione conclusiva del procedimento avviato con la presentazione dell’istanza di condono ”.

III. Con ricorso notificato in data 3 dicembre 2020 e depositato in data 11 dicembre 2020, la società UR IM S.r.l. ha proposto appello avverso la suddetta decisione chiedendone la riforma.

IV. Con ricorso notificato in data 30 novembre 2020 e depositato in data 11 dicembre 2020, UR IM ha istaurato anche il presente giudizio con il quale ha impugnato le determinazioni nn. 1352 del 2020 e 1659 del 2020 (quest’ultimo di mera rettifica del numero di protocollo della domanda presentata dal sig. NZ) dell'istanza di Condono prot. 87/139479 sot.0 del 21 maggio 1987, sulla base dei seguenti motivi di censura:

IV.1. “I. Violazione e falsa applicazione della L. 47/85. Violazione dell’art. 3 della L. 241/1990: difetto di motivazione. Violazione dell’art. 1 della L. 241/1990: violazione dei principi di trasparenza, collaborazione e buona fede dell’Amministrazione nei rapporti con il cittadino. Eccesso di potere per difetto di istruttoria, illogicità e contraddittorietà manifeste; violazione del principio del buon andamento e dell’efficienza della P.A. (art. 97 Cost.); violazione del principio di conclusione del procedimento entro un termine ragionevole. ”.

Con tale doglianza, la ricorrente lamenta l’illegittimità dei provvedimenti di reiezione dell’istanza di condono in quanto fondati esclusivamente sull’esistenza del vincolo di cui all’art. 62 PTP 15/12 e sulle statuizioni contenute nella citata sentenza n. 4702/2020, senza tener conto del supplemento istruttorio disposto con le richieste di integrazione documentale trasmesse il 7 dicembre 2018 ed il 22 maggio 2020.

L’Amministrazione, inoltre, ha assunto le determine di rigetto senza acquisire il parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo sopravvenuto su menzionato, con conseguente violazione dell’art. 32, comma 1, l. n. 47/85.

IV.2. “ II. Violazione dell’art. 10 bis della L. 241/1990 e delle garanzie procedimentali. Violazione del principio della leale collaborazione e della buona fede della pubblica amministrazione nel rapporto con il cittadino. ”.

Con il secondo motivo di censura, la ricorrente lamenta la mancata notifica del preavviso di rigetto dopo lo svolgimento del supplemento istruttorio avviato su iniziativa del medesimo Comune.

V. Il comune di Roma Capitale, costituitosi in giudizio, ha chiesto il rigetto del ricorso, sottolineando che l’area interessata dagli abusi è sottoposta a un regime vincolato.

VI. Nelle more della presente controversia, nel “parallelo” giudizio d’appello avverso la sentenza n. 4702/2020, il Consiglio di Stato, con ordinanza del 19 novembre 2024, ha disposto il deposito del “ controllo tecnico predisposto con nota prot. QI 98654 del 14.09.2020 ” e l’esibizione di una dettagliata relazione di chiarimenti ex art. 63, comma 1, c.p.a. che precisasse quale attività (anche eventualmente istruttoria o valutativa) è stata compiuta dopo l’adozione della gravata nota del 19 febbraio 2014.

VII. All’udienza pubblica del 28 febbraio 2025 la presente causa è stata rinviata al 4 novembre 2025 in attesa della pronuncia del Consiglio di Stato.

VIII. Con motivi aggiunti notificati il 28 febbraio 2025 e depositati il 3 marzo 2025, la ricorrente ha altresì impugnato la nota prot. QI n. 98654 del 14.09.2020 e la relazione istruttoria nella stessa richiamata, sulla base delle seguenti censure:

VIII.1. “ I. Violazione e falsa applicazione della L. 47/1985; violazione dell’art. 3 della L. 241/1990: difetto di motivazione; violazione dell’art. 1 della L. 241/1990 e dei principi di trasparenza, collaborazione e buona fede dell’Amministrazione nei rapporti con il cittadino. Eccesso di potere: difetto di istruttoria; illogicità e contraddittorietà manifeste; violazione del principio del buon andamento e dell’efficienza della P.A. (art. 97 Cost.); violazione del principio di conclusione del procedimento entro un termine ragionevole ”; “ II. Violazione dell’art. 10 bis della L. 241/1990 e delle garanzie procedimentali. Violazione del principio della leale collaborazione e della buona fede della pubblica amministrazione nel rapporto con il cittadino. ”.

Con tali doglianze, in sostanza, la ricorrente sostiene che il contenuto della nota n. 98654/2020 non farebbe altro che confermare la fondatezza delle censure poste a sostegno del ricorso introduttivo.

IX. Con sentenza n. 4769 del 3 giugno 2025, la Sesta Sezione del Consiglio di Stato, in riforma della sentenza n. 4702/2020:

- ha dichiarato improcedibile il ricorso di primo grado, come integrato da motivi aggiunti proposti in corso di causa, limitatamente alle proposte domande di annullamento, e, per l’effetto, ha dichiarato in parte improcedibile il relativo motivo di appello, sul rilievo che “ i provvedimenti gravati in prime cure hanno comunque formato oggetto di conferma c.d. “propria” da parte dell’amministrazione essendo stati sostituiti, nella definizione del rapporto amministrativo controverso (e, segnatamente nella reiezione dell’istanza prot. 87/139479), dalla determinazione dirigenziale n. 1659 del 2020 ”, in questa sede gravata;

- ha respinto l’appello, limitatamente alla domanda di accertamento della formazione del silenzio assenso e all’azione risarcitoria per danno da ritardo, così confermando le statuizioni di rigetto del giudice di prime cure;

- ha accolto il solo terzo motivo di appello, concernente le statuizioni sulle spese di lite.

X. In vista dell’udienza di discussione, la UR IM ha ribadito le ragioni poste a sostegno dei precedenti scritti difensivi sulla base della sopravvenuta sentenza del Consiglio di Stato, che confermerebbe la necessità del parere della Soprintendenza ai fini della definizione della pratica di condono.

XI. All’udienza pubblica del 4 novembre 2025, la causa è stata chiamata e trattenuta in decisione, come da verbale.

DIRITTO

1. Il presente gravame ha ad oggetto i provvedimenti con i quali il Comune di Roma Capitale ha rigettato l’istanza di condono ex l. n. 47 del 1985 (pratica n. 87/139479) per la regolarizzazione della destinazione d’uso dell’immobile (“ attività industriale o artigianale ”) e per la sanatoria dei fabbricati insistenti sull’area oggi di proprietà della ricorrente UR IM per una superficie complessiva pari a 1.012,75 mq. siti in Roma, Via Appia Nuova 1608, km 16.600.

2. Il ricorso e i motivi aggiunti sono parzialmente fondati nei termini che seguono.

3. Va in primo luogo esaminata la seconda censura, con la quale la ricorrente società lamenta la mancata notifica del preavviso di rigetto dopo l’espletamento del segmento istruttorio che ha preceduto l’adozione della determina di rigetto.

La doglianza è infondata.

Occorre sul punto evidenziare che il Comune di Roma Capitale, nel corso del lungo iter procedimentale che ha caratterizzato l’istanza di condono per cui è causa, aveva già emesso il preavviso di rigetto (cfr. nota prot. QI 8812 del 29 gennaio 2014), rispetto al quale la ricorrente aveva presentato le proprie osservazioni in data 19 marzo 2024.

Il supplemento istruttorio di cui si discute, espletato dopo la notifica del preavviso di rigetto, è scaturito dalle richieste del Comune di Roma Capitale di depositare la visura catastale, la planimetria, la perizia giurata sulla dimensione e sullo stato delle opere e le fotografie dell’abuso, ovvero la documentazione che, ai sensi dell’art. 35, l. n 47/85, deve essere obbligatoriamente allegata alla domanda di sanatoria e che rileva ai fini della procedibilità della domanda di condono.

L’Amministrazione non era pertanto tenuta alla comunicazione del preavviso di rigetto, perché detto adempimento avrebbe costituito un inutile aggravamento dell'attività amministrativa, tenuto anche conto del fatto che detti documenti nulla aggiungevano ai profili controversi che erano già stati ampiamente “discussi” in occasione dell’emissione del preavviso di rigetto su menzionato e riportati nella relazione sulle controdeduzioni della ricorrente (nota prot. n. QI 92816 del 17 giugno 2014).

4. È invece fondato il primo motivo di ricorso, a mezzo del quale la ricorrente lamenta la mancata acquisizione del parere da parte della Soprintendenza.

4.1. Ai sensi dell’art. 32, l. n. 47/85, fatte salve le fattispecie previste dal successivo art. 33 (che prevede l’insanabilità degli abusi in caso di vincoli di inedificabilità imposti prima dell’esecuzione delle opere), « il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso ».

4.2. Assume pertanto carattere dirimente e pregiudiziale la questione relativa alla natura, preesistente o sopravvenuta, del vincolo opposto dall’Amministrazione.

Al riguardo, va evidenziato che l’istanza di condono è stata rigettata in ragione dell’art. 62 della DCR n. 79/2010 relativa “ all’istruttoria per l’approvazione del PTP 15/12 Valle della Caffarella, Appia Antica ed Acquedotti ”, che ritiene incompatibili con gli obiettivi di tutela le attività ed i manufatti di tipo industriale e artigianale (capannoni ed altro).

Dall’esame dei gravati provvedimenti, tuttavia, non è dato comprendere se il vincolo di cui si discute fosse antecedente o successivo all’esecuzione delle opere.

Indicazioni in tal senso non possono trarsi dal riferimento, contenuto nelle premesse dei provvedimenti, al D.M. 14 dicembre 1953 (“Dichiarazione di notevole interesse pubblico della zona dell'Appia Antica sita nell'ambito del comune di Roma”), posto che la normativa all’epoca vigente (l. nn. 1089 e 1497 del 1939) prevedeva che le aree vincolate fossero sottoposte ad un "Piano Territoriale Paesistico" (così come oggi il Codice dei beni culturali e del paesaggio prevede che siano sottoposte ad un "Piano paesaggistico"), che fissasse la massima edificabilità delle zone vincolate, costituendo così lo strumento per stabilire se una autorizzazione potesse essere data o meno.

Escluso dunque che possa affermarsi sulla base del solo D.M. 14 dicembre 1953 che l’area fosse assoggettata a un vincolo di inedificabilità assoluto e preesistente, va evidenziato che le fonti normative e regolamentari dei vincoli richiamate nelle premesse dei provvedimenti gravati (l.r. n. 66/1988, istitutiva del Parco dell’Appia Antica, D.M. 16 ottobre 1998 e PTP 15/12), sono tutte successive alla presentazione della domanda di condono, con la conseguenza che, in assenza di precise indicazioni da parte dell’Amministrazione, deve ritenersi che esso sia sopravvenuto all’esecuzione delle opere.

4.3. Ciò premesso, la questione della rilevanza dei vincoli sopravvenuti nei procedimenti di sanatoria edilizia è stata oggetto di un articolato dibattito giurisprudenziale che, sulla base anche dei precedenti di questa Sezione (cfr. Tar Lazio, Roma, Sez. IV ter , 26 aprile 2024, n. 8284), può così sintetizzarsi:

- nel caso di sopravvenienza di un vincolo di protezione, l’Amministrazione competente ad esaminare l’istanza di condono proposta ai sensi della l. n. 47/85 deve acquisire il parere della Autorità preposta alla tutela di tale vincolo, la quale deve pronunciarsi tenendo conto del quadro normativo vigente al momento in cui esercita i propri poteri consultivi (Adunanza Plenaria, 22 luglio 1999, n. 20);

- per quanto sussista l’onere procedimentale di acquisire il necessario parere in ordine alla assentibilità della domanda di sanatoria – a prescindere dall’epoca d’introduzione del vincolo – l’Autorità preposta deve esprimere non una valutazione di “conformità” delle opere alle predette previsioni, trattandosi di un vincolo non esistente al momento della loro realizzazione, bensì un parere di “compatibilità” paesaggistica dell’intervento edilizio abusivo (Cons. Stato, Sez. VI, 30 settembre 2015, n. 4564);

- quando le previsioni di tutela sono sopraggiunte alla realizzazione dell’intervento edilizio, la valutazione paesaggistica non potrebbe compiersi come se l’intervento fosse ancora da realizzare, e ciò è tanto più vero nei casi (quale quello di specie) in cui le previsioni di tutela successivamente sopraggiunte ad integrare la disciplina dell’area risultano del tutto incompatibili con la tipologia dell’intervento già realizzato;

- in definitiva, il sopravvenuto regime di inedificabilità dell’area non può considerarsi una condizione ex se preclusiva e insuperabile alla condonabilità degli edifici già realizzati (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 17 gennaio 2014, n. 231), dovendo l’Amministrazione valutare se vi sia compatibilità tra le esigenze poste a base del vincolo – anche sulla salvaguardia della pubblica incolumità – e la permanenza in loco del manufatto abusivo.

La necessità di acquisire il previo parere dell’Autorità tutoria era stata del resto segnalata in sede di valutazione delle controdeduzioni di parte ricorrente, posto che la medesima Amministrazione, nella citata nota prot. n. QI 92816 del 17 giugno 2014, aveva indicato la necessità di procedere “ preliminarmente ad assumere il previo parere ai sensi dell’art. 32 della L. 47/85 da parte della competente Soprintendenza ”, salvo poi ritenere, senza indicare le specifiche ragioni del revirement , che detto parere non fosse necessario.

Va inoltre aggiunto che il Consiglio di Stato, nella citata sentenza n. 4769/2025, ha escluso che nella fattispecie si fosse formato il silenzio assenso in quanto “ non risulta essere stata allegata alla domanda di condono (né invero successivamente mai acquisito) il parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo ”, con ciò implicitamente riconoscendo la necessità di detto passaggio procedimentale.

Non rileva, infine, la sentenza richiamata dal Comune resistente nei propri scritti difensivi (Cons. Stato, Sez. VI, 19 settembre 2018, n. 5463), in quanto concernente una domanda di condono sottoposta al regime più restrittivo di cui alla l. n. 326/03 (c.d. terzo condono edilizio), in base alla quale sono insanabili tout court gli abusi maggiori realizzati in area vincolata.

Il Collegio ritiene pertanto che l’Amministrazione dovrà necessariamente acquisire il parere della Soprintendenza, a prescindere dagli esiti delle ulteriori controversie giudiziarie che hanno interessato il compendio immobiliare evocate da UR IM nel ricorso introduttivo del giudizio (concernenti anche la vicenda relativa alla lottizzazione abusiva dell’area, recentemente definita dal Consiglio di Stato, con sentenza n. 5160/2025, che ha rigettato l’appello dell’odierna ricorrente), stante l’autonomia del procedimento di condono.

5. In conclusione, il ricorso va accolto nei termini di cui in motivazione.

6. Le spese di lite possono essere compensate alla luce della complessità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Quarta Ter), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li accoglie nei termini di cui in motivazione.

Compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio, ad eccezione dell’obbligo di restituzione del contributo unificato ex art. 13, co. 6- bis .1, d.P.R. n. 115/2002.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 4 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

TA CO, Presidente

Monica Gallo, Referendario

TI AT, Referendario, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
TI AT	TA CO

IL SEGRETARIO