REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
X SEZIONE CIVILE in persona del giudice unico dott. Giuseppe Russo ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta nel registro generale per gli affari contenziosi al n. 54159 dell'anno 2022 vertente tra
(c.f. , Parte_1 CodiceFiscale_1 elettivamente domiciliata in Roma alla via Tommaso Campanella n.
41/g, presso lo studio dell'Avv. Laila Perciballi che la rappresenta e difende unitamente all'Avv. Anna Chiara Calzona in forza di procura in atti
attrice
e
(c.f. – p.iva in Controparte_1 P.IVA_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma alla via Monterone n. 2, presso lo studio degli
Avv.ti Domenico Giampetruzzi e Mario Gerundo che la rappresentano e difendono in forza di procura in atti convenuta

oggetto: contratto di compravendita

CONCLUSIONI
Con le note di trattazione scritta relative all'udienza cartolare del 18 marzo 2025, le parti hanno così precisato le conclusioni:
per l'attrice: “… ribadita la richiesta di rimessione della causa sul ruolo per
l'espletamento dell'istruttoria, parte attrice precisa le proprie conclusioni riportandosi alle conclusioni estese in calce all'atto di citazione, precisate nella prima memoria ex articolo 183 comma sesto cod. proc. civ. e chiede la concessione dei termini ex articolo
190 cod. proc. civ. per lo scambio di comparse conclusionali e memorie di replica.”
[“Voglia l'Ill.mo Tribunale civile adito:
IN VIA PRINCIPALE accertare, ritenere e dichiarare, alla luce di quanto sin qui esposto
e documentato, la responsabilità della , in Controparte_1 persona del legale rappresentante:
- per le dichiarazioni rese, anche attraverso il sito http://www.hortidellamarcigliana.it/vantaggi-dei-pannelli-solari/,
e la lesione del diritto alla “alla correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali” (art. 2, secondo comma, C.d.C.) e la lesione del diritto alla corretta informazione ed all'autodeterminazione personale,
- per la violazione dei principi di correttezza/buona fede e lealtà nelle trattative ed il conseguente diritto alla valida formazione del consenso;

- per la sussistenza di clausole vessatorie, rilevabili anche
d'ufficio dal giudice,
- per la mancata esecuzione a regola d'arte dell'immobile e del complesso condominiale rispetto a quanto pattuito, individuato sul sito e scritto sul contratto, dati i vizi e le inadempienze indicate;

- per l'inadempimento contrattuale relativo a tutti e/o alcuni dei fatti di causa;

- per la mancata attivazione delle garanzie contrattuali e la mancata attivazione della copertura assicurativa;

- per interventi di riparazione della parte convenuta ed i disagi subiti nonché per mancata realizzazione/messa in funzione delle opere indicate da parte venditrice sul sito internet;

- per l'assenza di adeguata gestione del complesso condominiale e dell'unità immobiliare di parte attrice;
- per aver modificato l'agenda di vita di parte attrice ed il suo progetto di vita;

- per tutti i comportamenti ed omissioni individuati nel presente atto e per quanto emergerà nel corso dell'istruttoria; per l'effetto, per i fatti di causa, accertare il diritto di parte attrice e condannare parte convenuta, in persona del l.r.p.t., al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non (inclusa la modifica della propria agenda di vita), subiti e subendi, nella misura indicata in perizia o per tutte e/o alcune delle voci individuate, nell'importo di euro 238.000.00 € (- 12.000.00), oltre interessi e rivalutazione, di cui Euro 204.636,38:
- perdita del valore immobiliare (differenza tra acquisto e vendita): euro 147.000 (ovvero euro 159.000,00 - Euro 12.000,00 del secondo box venduto);
- Perdite per le inadempienze relative alle parti comuni dello stabile di euro 6.964,17
- Risarcimento per declassamento Classe di Risparmio Energetico:
3.374,00€
- Risarcimento per mancato funzionamento Impianti
- Fotovoltaico e Solare Termico produzione Acqua Calda Sanitaria:
415,24€
- Malfunzionamento Impianto di Riscaldamento Centralizzato 1.098,26€
- Risarcimento per mancata fornitura qualità dell'acqua 1.350,00€
- Risarcimento per mancato funzionamento Impianti Video-Sorveglianza
207,62€
- Risarcimento per mancato funzionamento Sensori antiallagamento
311,43€
- Risarcimento per mancato funzionamento Sensori salvavita fughe di gas 207,62€
- danni nell'appartamento per carenze/inadempienze costruttive di euro 29.112,02
- Eliminazione dei Ponti termici 4.900,00€
- Pareti, soffitti, pavimenti. Finiture 8.345,21
- Portone e Porte interne 8.003,66
- Condizionatori e Termosifoni 1.800,00€ - Messa a Norma Impianto Elettrico 900,00€
- Infiltrazioni acque meteoriche 5.163,15€
Il residuo per i danni non patrimoniali subiti e subendi.
O a quel diverso importo che risulterà a seguito dell'espletanda istruttoria, o a quella diversa misura quantificata dal Giudice anche secondo giustizia;

IN VIA PRINCIPALE, alternativa: per tutti i fatti sin qui esposti, accertare, ritenere e dichiarare la responsabilità (precontrattuale e contrattuale e/o extracontrattuale per i fatti indicati) della convenuta
[...]
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, per l'effetto accertare il diritto di parte attrice al risarcimento di tutti i danni patrimoniali, non patrimoniali, subiti
e subendi da quantificarsi nella misura indicata nella perizia allegata di € 204.636,38 ovvero in quella diversa maggiore o minore somma che verrà individuata dal Giudice, previa CTU, anche in via equitativa.
IN VIA SUBORDINATA accertare, ritenere e dichiarare la responsabilità della convenuta per i fatti di causa;
di conseguenza accertare il diritto di parte attrice al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti e subendi
(nessuno escluso) e per l'effetto condannare Controparte_1
, ed eventuali terzi chiamati, ciascuno per la propria
[...] responsabilità, al pagamento degli importi individuati a seguito dell'espletanda istruttoria, anche – ove del caso - in via equitativa.
Con la rivalutazione monetaria e gli interessi di legge sulla somma che verrà liquidata, decorrenti dal dì dell'evento al saldo effettivo.
Condannando altresì le parti eventualmente costituite (ed eventuali terze chiamate) al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
IN OGNI CASO Con vittoria di spese ed onorari, oltre oneri accessori come per legge, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che se ne dichiara, fin da ora, antistatario.”]
per la convenuta:
“Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, rigettare le domande di parte attrice formulate nei confronti della società convenuta, poiché inammissibili, e/o prescritte, e/o decadute, e/o prive di legittimazione attiva e/o rivolte a soggetto privo di legittimazione passiva.
In ogni caso, nel merito, dichiarare infondate, in fatto ed in diritto tutte le istanze e motivazioni attoree e, per l'effetto, rigettare, tutte le domande avversarie.
Con condanna di parte attrice alla totale rifusione di competenze, spese, diritti, ed onorari di causa.”

FATTO E DIRITTO

1. La sig.ra ha citato in giudizio Parte_1 innanzi al Tribunale di Roma la società Controparte_1 per accertare la responsabilità di quest'ultima e per sentirla condannare al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali per i difetti e le difformità delle porzioni immobiliari vendute dalla società convenuta all'attrice con contratto di compravendita del 10 aprile 2015.
A fondamento delle domande, l'attrice ha esposto che:
- nell'anno 2015 la sig.ra , che insieme al marito era Pt_1 alla ricerca di una casa eco-sostenibile, di nuova costruzione e dotata di impianti all'avanguardia, si era imbattuta sul sito web http://www.hortidellamarcigliana.it/vantaggi-dei-pannelli-solari/, dove la pubblicizzava alcuni edifici Controparte_1 residenziali esaltando le qualità costruttive e mettendo in rilievo le innovative dotazioni di sostenibilità degli immobili costruiti nel rispetto dell'ambiente, del risparmio energetico, della qualità dei materiali e della cura realizzativa dei dettagli;
- l'attrice aveva chiesto ed ottenuto un appuntamento nel corso del quale la parte venditrice aveva avvalorato tutte le caratteristiche del moderno centro residenziale ed i requisiti innovativi della costruzione all'avanguardia, degli impianti di base
(elettrico, idrico e termico) e delle attrezzature installate per il risparmio energetico (fotovoltaico, condizionatori, caldaie);
- la sig.ra si era quindi determinata all'acquisto di un Pt_1 appartamento sulla base di tutte le peculiarità pubblicizzate dalla società immobiliare che erano state ribadite anche in sede di trattative;

- con atto di compravendita del 10 aprile 2015 l'attrice aveva quindi acquistato al prezzo di euro 459.000,00 alcune porzioni immobiliari facenti parte del complesso edilizio, composto da tre fabbricati, sito nel Comune di Roma, località Inviolatella Salaria, con accessi da via della Maremma nn. 127 e 133 e precisamente:
l'appartamento posto al piano secondo della scala C dell'edificio A distinto con i numeri interni 5 e 6 e due box auto facenti parte del medesimo edificio A;

- sin dall'ingresso nella nuova abitazione la sig.ra aveva Pt_1 rilevato una serie di difformità ed inadempienze che erano state denunciate nei termini di legge anche con email;

- ad ogni richiesta di intervento la parte venditrice aveva riconosciuto le inadempienze e le difformità rispetto a quanto indicato sul proprio sito web ed aveva inviato una propria ditta per risolvere i disservizi denunciati dall'attrice;
- tali interventi non avevano eliminato le seguenti difformità ed inadempienze: dal 2016 al 2018 assenza di acqua calda dall'impianto idrico;
dispersioni termiche dal sistema di riscaldamento;
presenza di crepe su tutte le pareti dell'appartamento ed intorno ai telai delle porte;
difettoso montaggio delle porte dei bagni che non erano in asse;
presenza di scheggiature sul pavimento in gress porcellanato;
danneggiamento del battiscopa per tutto il perimetro;
assenza dell'impianto dei sensori antiallagamento;
continue infiltrazioni di acqua sul terrazzo/balcone provenienti dal piano superiore;
infiltrazione dai vasconi delle fioriere;
disattivazione del sistema fotovoltaico;
eccesso dei costi energetici che erano superiori alla media di un vetusto appartamento con medesime caratteristiche e a parità di utilizzo di energia;
frequenti malfunzionamenti degli impianti di base (elettrico, idrico e termico) e delle attrezzature installate per il risparmio energetico
(fotovoltaico, condizionatori e caldaie);
- esasperata dalla situazione la sig.ra , per il tramite Pt_1 del proprio legale, aveva inviato alla società convenuta una lettera di diffida e, non avendo avuto risposte risolutive, in data 14 giugno
2018 aveva presentato istanza di mediazione senza tuttavia giungere ad alcuna soluzione bonaria;

- data l'assenza di risposte risolutive e la litigiosità che era scaturita tra l'amministrazione condominiale nominata dalla venditrice e i condomini esasperati dalla situazione, la sig.ra in data 27 febbraio 2020 aveva venduto alla sig.ra Pt_1 [...]
al prezzo di euro 300.000,00 le porzioni immobiliari Persona_1 precedentemente acquistate dalla Controparte_1
- in data 29 aprile 2020 l'attrice aveva acquistato un altro immobile sito alla via Salaria 1373 al prezzo di euro 410.000,00 con un'ulteriore perdita di euro 110.000,00;
- in data 27 luglio 2021 la sig.ra aveva promosso un Pt_1 secondo procedimento di mediazione allargando la domanda alle successive perdite subite a seguito della vendita dell'immobile, ma il procedimento si era concluso con esito negativo.
Tutto ciò esposto l'attrice in primo luogo ha invocato la responsabilità precontrattuale della società convenuta per violazione dei principi di correttezza, lealtà e buona fede nelle trattative e per la lesione del diritto alla corretta informazione ed all'autodeterminazione personale.
La sig.ra ha poi affermato la responsabilità contrattuale Pt_1 della per i gravi inadempimenti integrati Controparte_1 dalle difformità tra quanto pubblicizzato e quanto realizzato, dai malfunzionamenti degli impianti e delle attrezzature e dalla non corretta esecuzione delle opere edili;
l'attrice ha quindi invocato sia la disciplina generale di cui all'art. 1453 c.c., sia la disciplina di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c. sulla responsabilità dell'appaltatore per le difformità e i vizi dell'opera appaltata, sia la garanzia prevista dal contratto di compravendita.
Attraverso una perizia redatta dall'ing. la sig.ra Persona_2
ha quantificato i danni patrimoniali subiti in complessivi Pt_1 euro 204.636,38 di cui euro 159.000,00 per la perdita di valore dell'immobile (acquistato ad euro 159.000,00 e rivenduto ad euro
300.000,00) ed euro 45.636,38 per i difetti delle parti comuni dello stabile e per i lavori di ripristino per ovviare alle carenze costruttive e precisamente: euro 3.374,00 per il declassamento relativo alla classe di risparmio energetico;
euro 415,24 per il mancato funzionamento degli impianti fotovoltaico e solare termico di produzione dell'acqua calda;
euro 1.098,26 per il malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento centralizzato;
euro
1.350,00 per la mancata fornitura della qualità dell'acqua; euro
207,62 per il mancato funzionamento degli impianti di videosorveglianza;
euro 311,43 per il mancato funzionamento dei sensori salvavita fughe gas;
euro 4.900,00 per l'eliminazione dei ponti termici;
euro 8.345,21 per le finiture a pareti, soffitti e pavimenti;
euro 8.003,66 per portone e porte interne;
euro 1.800,00 per condizionatori e termosifoni;
euro 900,00 per messa a norma impianto elettrico;
euro 5.163,15 per infiltrazioni acque meteoriche.
L'attrice ha quindi concluso formulando le seguenti domande:
“IN VIA PRINCIPALE accertare, ritenere e dichiarare, alla luce di quanto sin qui esposto e documentato, la responsabilità della Controparte_1
, in persona del legale rappresentante:
[...]
- per le dichiarazioni rese, anche attraverso il sito http://www.hortidellamarcigliana.it/vantaggi-dei-pannelli-solari/,
e la lesione del diritto alla “alla correttezza, trasparenza ed equità nei rapporti contrattuali” (art. 2, secondo comma, C.d.C.) e la lesione del diritto alla corretta informazione ed all'autodeterminazione personale, - per la violazione dei principi di correttezza/buona fede e lealtà nelle trattative ed il conseguente diritto alla valida formazione del consenso;

- per la sussistenza di clausole vessatorie, rilevabili anche
d'ufficio dal giudice,
- per la mancata esecuzione a regola d'arte dell'immobile e del complesso condominiale rispetto a quanto pattuito, individuato sul sito e scritto sul contratto, dati i vizi e le inadempienze indicate;

- per l'inadempimento contrattuale relativo a tutti e/o alcuni dei fatti di causa;

- per la mancata attivazione delle garanzie contrattuali e la mancata attivazione della copertura assicurativa;

- per interventi di riparazione della parte convenuta ed i disagi subiti nonché per mancata realizzazione/messa in funzione delle opere indicate da parte venditrice sul sito internet;

- per l'assenza di adeguata gestione del complesso condominiale e dell'unità immobiliare di parte attrice;

- per aver modificato l'agenda di vita di parte attrice ed il suo progetto di vita;

- per tutti i comportamenti ed omissioni individuati nel presente atto e per quanto emergerà nel corso dell'istruttoria; per l'effetto, per i fatti di causa, accertare il diritto di parte attrice e condannare parte convenuta, in persona del l.r.p.t., al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non (inclusa la modifica della propria agenda di vita), subiti e subendi, nella misura indicata in perizia o per tutte e/o alcune delle voci individuate, nell'importo di euro 250.000.00 €, oltre interessi e rivalutazione, di cui Euro 204.636,38:
- perdita del valore immobiliare (differenza tra acquisto e vendita): euro 159.000,00;
- Perdite per le inadempienze relative alle parti comuni dello stabile di euro 6.964,17
- Risarcimento per declassamento Classe di Risparmio Energetico:
3.374,00€
- Risarcimento per mancato funzionamento Impianti - Fotovoltaico e Solare Termico produzione Acqua Calda Sanitaria:
415,24€
- Malfunzionamento Impianto di Riscaldamento Centralizzato
1.098,26€
- Risarcimento per mancata fornitura qualità dell'acqua 1.350,00€
- Risarcimento per mancato funzionamento Impianti Video-
Sorveglianza 207,62€
- Risarcimento per mancato funzionamento Sensori antiallagamento
311,43€
- Risarcimento per mancato funzionamento Sensori salvavita fughe di gas 207,62€
- danni nell'appartamento per carenze/inadempienze costruttive di euro 29.112,02
- Eliminazione dei Ponti termici 4.900,00€
- Pareti, soffitti, pavimenti. Finiture 8.345,21
- Portone e Porte interne 8.003,66
- Condizionatori e Termosifoni 1.800,00€
- Messa a Norma Impianto Elettrico 900,00€
- Infiltrazioni acque meteoriche 5.163,15€
Il residuo per i danni non patrimoniali subiti e subendi.
O a quel diverso importo che risulterà a seguito dell'espletanda istruttoria, o a quella diversa misura quantificata dal Giudice secondo giustizia;

IN VIA PRINCIPALE, alternativa: per tutti i fatti sin qui esposti, accertare, ritenere e dichiarare la responsabilità (precontrattuale e contrattuale e/o extracontrattuale per i fatti indicati) della convenuta
[...]
in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, per l'effetto accertare il diritto di parte attrice al risarcimento di tutti i danni patrimoniali, non patrimoniali, subiti
e subendi da quantificarsi nella misura indicata nella perizia allegata di € 204.636,38 ovvero in quella diversa maggiore o minore somma che verrà individuata dal Giudice, previa CTU, anche in via equitativa.
IN VIA SUBORDINATA accertare, ritenere e dichiarare la responsabilità della convenuta per i fatti di causa;
di conseguenza accertare il diritto di parte attrice al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti e subendi
(nessuno escluso) e per l'effetto condannare Controparte_1
, ed eventuali terzi chiamati, ciascuno per la propria
[...] responsabilità, al pagamento degli importi individuati a seguito dell'espletanda istruttoria, anche – ove del caso - in via equitativa.
Con la rivalutazione monetaria e gli interessi di legge sulla somma che verrà liquidata, decorrenti dal dì dell'evento al saldo effettivo.
Condannando altresì le parti eventualmente costituite (ed eventuali terze chiamate) al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.
IN OGNI CASO
Con vittoria di spese ed onorari, oltre oneri accessori come per legge, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che se ne dichiara, fin da ora, antistatario.”

2. Con comparsa depositata in data 2 dicembre 2022 si è costituita in giudizio la , la quale ha contestato le Controparte_1 domande avversarie chiedendone il rigetto.
Secondo la convenuta nessuna responsabilità precontrattuale, diretta e/o indiretta, poteva essere imputata alla
[...]
la quale aveva assunto solo gli obblighi Controparte_1 correlati al contratto di compravendita, non avendo stipulato alcun contratto preliminare e non avendo avuto alcun contatto con la sig.ra precedente al rogito notarile, posto che era stato dato Pt_1 incaricato ad una società di intermediazione immobiliare (la
Compagnia Internazionale degli Appalti s.r.l.) di procurare le vendite delle unità immobiliari.
Quanto alla responsabilità contrattuale la convenuta ha eccepito la decadenza e la prescrizione dell'azione promossa da controparte, sottolineando che le denunce dei vizi erano avvenute oltre i termini previsti dall'art. 1495 c.c.. In proposito ha rilevato che l'immobile era stato accettato dalla sig.ra nello stato in cui si Pt_1 trovava al momento dell'acquisto e che le Email asseritamente inviate da quest'ultima dal 2015 sino al 2020 per denunciare le lamentele sui presunti vizi qui azionati non erano mai pervenute all'indirizzo pec della convenuta, la quale, quando era venuta a conoscenza, in qualità di condomina, delle piccole lagnanze dell'attrice, aveva sempre cercato di porvi direttamente rimedio, in pieno spirito collaborativo ed anche andando oltre i propri obblighi.
La società ha poi negato la propria Controparte_1 legittimazione passiva per i vizi delle parti comuni dell'edificio, ritenuti di competenza del Condominio e comunque ascrivibili alla responsabilità di quest'ultimo.
La convenuta inoltre ha contestato le singole voci di danno indicate da controparte. In particolare ha eccepito l'errata valutazione della perdita di valore dell'immobile oggetto di causa che era stata stimata senza tener conto della maggiorazione del prezzo iniziale dovuto per gli immobili di nuova costruzione
(quantificata nella percentuale del 15% rispetto al resto del mercato immobiliare) e della contrazione del mercato immobiliare al momento della rivendita (anno 2020) dovuta alla crisi del settore
(quantificata nella percentuale del 10,4%). La società
[...]
ha poi evidenziato che l'attrice aveva rivenduto solo CP_1 parte del compendio immobiliare acquistato dalla convenuta, avendo mantenuto la proprietà di uno dei due box, il cui valore
(quantificato in euro 25.000,00) doveva essere detratto dalla differenza di prezzo tra le due compravendite.
La convenuta ha contestato anche le altre voci di danno indicate dal perito di parte attrice (Ing. ) evidenziando che la loro Per_2 quantificazione era del tutto arbitraria e senza appoggio a prezzari regionali e/o commerciali.

3. Concessi i termini di cui all'art. 183 sesto comma c.p.c. la sig.ra con la prima memoria integrativa, da un lato, ha Pt_1 ammesso di aver venduto separatamente uno dei due box al prezzo di euro 12.000,00 ed ha quindi ridotto la quantificazione complessiva dei danni da euro 250.000,00 ad euro 238.000,00 (importo ottenuto detraendo il prezzo di euro 12.000,00 riscosso per la vendita separata del secondo box); dall'altro, ha indicato, in aggiunta ai titoli di responsabilità prospettati nell'atto di citazione, la responsabilità prevista dall'art. 1669 c.c. nell'ambito della disciplina sul contratto di appalto, ma ritenuta applicabile anche al venditore-costruttore.
La causa è stata istruita in via documentale senza l'ammissione dei mezzi di prova richiesti dall'attrice.
All'udienza del 18 marzo 2025, tenutasi in modalità cartolare ai sensi dell' art. 127 ter c.p.c., sulle conclusioni delle parti riportate in epigrafe precisate mediante il deposito di note scritte la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione di giorni 60 per il deposito di comparse conclusionali e di giorni 20 per il deposito delle repliche.
*************

4. E' pacifico tra le parti e risulta documentalmente provato che con contratto di compravendita stipulato in data 10 aprile 2015 a rogito del Notaio di Roma (allegato in copia al Persona_3 fascicolo di parte attrice: doc. 4) la sig.ra Parte_1
ha acquistato, al prezzo complessivo di euro 459.000,00
[...] oltre iva, le seguenti porzioni facenti parte del fabbricato A del complesso immobiliare costituito da tre edifici residenziali sito nel Comune di Roma, località Inviolatella Salaria, con accessi da via della Maremma nn. 127 e 133: a) appartamento posto al piano secondo della scala C dell'edificio A distinto con i numeri interni
5 e 6 censito in catasto al foglio 133, p.lla 418, sub 17; b) box per auto posto al piano terreno distinto con il n. 7 censito in catasto al foglio 133, p.lla 418, sub 22; c) box per auto posto al piano terreno distinto con il n. 8 censito in catasto al foglio 133,
p.lla 418, sub 23.
L'attrice assume di aver riscontrato, sin dalla presa di possesso delle porzioni immobiliari acquistate, una serie di vizi e difformità rispetto alle caratteristiche del suddetto complesso residenziale così come pubblicizzate sul sito web http://www.hortidellamarcigliana.it/vantaggi-dei-pannelli-solari/, e dalla società venditrice anche in sede di Parte_2 trattative precedenti al rogito notarile, durante le quali sarebbero state esaltate le innovative dotazioni di sostenibilità dell'immobile costruito nel rispetto dell'ambiente, del risparmio energetico, della qualità dei materiali e della cura realizzativa dei dettagli.
La sig.ra ha quindi agito in giudizio per far valere la Pt_1 responsabilità, a vario titolo, della Controparte_1

4.1 In primo luogo l'attrice ha chiesto di accertare la responsabilità precontrattuale della convenuta accusata di violazione dei principi di correttezza, lealtà e buona fede nelle trattative ed in particolare di scorretta informazione nelle comunicazioni pubblicitarie ed informative precedenti la conclusione del contratto.
La domanda è in radice priva di fondamento giuridico.
Ed invero, nel caso di avvenuta stipulazione di un contratto di compravendita l'acquirente può agire nei confronti del venditore facendone valere esclusivamente la responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta con la sottoscrizione del contratto e non anche, in via alternativa, la responsabilità precontrattuale da supposta malafede durante le trattative, giacché queste ultime, cristallizzate con la stipula dell'atto di compravendita, perdono ogni autonoma rilevanza, convergendo nella nuova struttura contrattuale che rappresenta la sola fonte di responsabilità risarcitoria (cfr. in tal senso Cass
15/04/2016 n. 7545). In sostanza per ritenere integrata la responsabilità precontrattuale occorre che le trattative avviate dalle parti siano state interrotte, senza un giustificato motivo, e non, come nel caso di specie, che le parti siano addivenute alla conclusione di un contratto.
Dunque, le promesse contenute nei documenti pubblicitari, peraltro provenienti da soggetti terzi rispetto alla venditrice
[...]
, devono ritenersi superate da quanto pattuito con Controparte_1
l'atto di compravendita. Ciò vale non solo per la classe energetica indicata nell'APE allegata al rogito notarile, ma anche per tutte caratteristiche dell'immobile che è stato visionato dalla sig.ra che lo ha accettato nello stato di fatto in cui si trovava. Pt_1
Ed infatti all'art. 7 del rogito notarile la parte acquirente, odierna attrice, ha espressamente dichiarato “di aver visitato le porzioni di immobile in oggetto, di averle trovate alla data odierna, insieme alle parti comuni del fabbricato, di suo gradimento e di non avere rilievi da muovere al riguardo”.

4.2 Passando ad esaminare le domande finalizzate all'accertamento della responsabilità contrattuale si deve rilevare l'infondatezza delle domande basate sulla garanzia di cui agli artt. 1667 e 1668
c.c. espressamente invocata nell'atto di citazione in alternativa alla disciplina prevista per il contratto di compravendita.
La responsabilità di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c. non può essere utilmente richiamata dall'attrice che riveste la posizione contrattuale di acquirente e non già di committente e, quindi, non può avvalersi della tutela prevista per il contratto di appalto.

4.3 La specifica disciplina di cui all'art. 1669 c.c. - che, secondo il costante orientamento giurisprudenziale, è applicabile anche nei confronti del venditore che abbia provveduto alla costruzione dell'immobile con propria gestione diretta o comunque sotto la propria responsabilità - è stata tardivamente invocata dalla sig.ra soltanto con la prima memoria ex art. 183 sesto comma Pt_1
c.p.c.
Rispetto all'azione ex art 1667 c.c. l'introduzione dell'azione ex art 1669 c.c., comporta un mutamento della causa petendi per integrare la quale non sono sufficienti semplici difformità e vizi
(come per la responsabilità ex art. 1667 c.c.), ma occorrono gravi difetti idonei a pregiudicare o menomare in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità dell'immobile.
Si tratta quindi non già di precisazioni o modificazioni di difese iniziali (cd emendatio libelli), bensì di una vera e propria domanda nuova obiettivamente diversa per causa petendi dalle domande originariamente articolate con l'atto introduttivo (mutatio libelli) che comporta inevitabilmente l'allargamento del thema decidendum precluso dalle decadenze processuali stabilite dal codice di rito. La nuova domanda introdotta soltanto con la prima memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. è, quindi, inammissibile.
In ogni caso siffatta domanda è del tutto carente sotto il profilo assertivo, dal momento che nulla è stato specificamente dedotto in ordine all'idoneità dei vizi, originariamente denunciati con l'atto di citazione, ad incidere profondamente sugli elementi essenziali dell'immobile e ad influire sulla durata e solidità dello stesso, compromettendone la conservazione e/o la funzionalità.
Peraltro anche in relazione a detta domanda la società convenuta ha eccepito l'intervenuta decadenza e/o prescrizione per mancato rispetto dei termini di cui all'art. 1669 c.c. L'eccezione è fondata, posto che, come sarà di seguito illustrato, non vi è prova né che i vizi siano stati tempestivamente denunciati entro un anno dalla scoperta, né che l'azione sia stata tempestivamente promossa entro un anno dalla denunzia.

4.4 Anche con riferimento all'azione di responsabilità contrattuale promossa dall'attrice sulla base della disciplina della compravendita la ha eccepito in via Controparte_1 preliminare sia la decadenza dalla garanzia ex art. 1490 c.c. per decorso del termine di otto giorni di cui all'art. 1495, comma 1
c.c., che la prescrizione dell'azione per decorso del termine annuale ai sensi dell'art. 1495, comma 3 c.c.
Con riferimento a quest'ultima eccezione la Corte di Cassazione ha più volte precisato che l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia ex art. 1495 c.c. si prescrive, in ogni caso, nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto,
e ciò indipendentemente dalla scoperta del vizio (cfr. tra le tante
Cass. Ordinanza n. 26967 del 15/12/2011, Cass. 05/05/2017 n. 11037
e da ultimo Cass. Ordinanza n. 3926 del 09/02/2023). Il termine annuale, dunque, decorre anche se il compratore non abbia scoperto il vizio.
Nel caso di specie la società venditrice ha negato di aver mai ricevuto i messaggi di posta elettronica prodotti dalla sig.ra
(all. 7), con i quali quest'ultima avrebbe denunciato i Pt_1 vizi e le difformità posti a fondamento dell'azione qui proposta. A fronte di tale eccezione l'attrice non ha definitivamente dimostrato che i messaggi di posta elettronica versati in atti (all.
7) siano effettivamente giunti a destinazione. Sul punto si osserva che le email in contestazione risultano tutte inviate da una casella di posta elettronica ordinaria ( ) ed Email_1 indirizzate ad una casella di posta elettronica certificata
( ) che per definizione non può ricevere Email_2 posta elettronica ordinaria, sicché è verosimile che la convenuta non le abbia ricevute. Peraltro in tutti i messaggi di posta elettronica prodotti dall'attrice (doc. 7) si fa riferimento ad un appartamento situato nella “palazzina A degli Horti della Farnesina”
e, dunque, ad una località diversa da quella dove sono ubicate le porzioni immobiliari oggetto di causa.
Mancando quindi la prova di una tempestiva denuncia deve ritenersi intervenuta la decadenza prevista dall'art. 1495 c.c.
Ma anche a voler ritenere che i vizi e i difetti siano stati tempestivamente denunciati con i messaggi di posta elettronica sopra menzionati (per i quali, si ribadisce, non vi è prova in ordine all'avvenuta ricezione da parte della convenuta e alla pertinenza rispetto all'immobile oggetto di causa), il termine di prescrizione previsto dall'art. 1495 c.c. risulta comunque maturato, posto che l'atto di citazione è stato notificato in data 20 luglio 2022 quando era ormai decorso un anno dalla consegna dell'immobile (che risale al momento della sottoscrizione del contratto avvenuta in data 10 aprile 2015) e dall'ultimo atto interruttivo della prescrizione documentato dall'attrice che risale al 15 novembre 2020 allorquando la lettera di diffida e messa in mora datata 21 ottobre 2020 è pervenuta a mezzo pec alla (doc. 9 del Controparte_1 fascicolo di parte attrice). Non essendo stato prodotto l'invito a partecipare al secondo procedimento di mediazione avviato dalla sig.ra e concluso con esito negativo per mancata Pt_1 partecipazione della convenuta (cfr. doc. 1 del fascicolo di parte attrice) non è dato conoscere il giorno al quale risale l'avvenuta ricezione del suddetto invito da parte della Controparte_1
e, dunque, difetta la prova in ordine all'interruzione del
[...] nuovo termine annuale che è decorso in data 15 novembre 2020 e che
è definitivamente maturato in data 15 novembre 2021 prima della notifica dell'atto di citazione.
L'azione, pertanto, si è anche prescritta.
Per le stesse ragioni sopra illustrate devono ritenersi intervenute anche la decadenza e la prescrizione previste dall'art. 1669 c.c.

4.5 In conclusione, per quanto fin qui esposto, tutte le domande proposte dall'attrice vanno respinte.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate nella misura indicata in dispositivo, facendo applicazione dei parametri minimi delle tariffe professionali di cui al D.M. n.
55/2014 (così come aggiornato con D.M. n. 147 del 13.08.2022) per le cause di valore compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00 tenuto conto della ridotta attività istruttoria dovuta alla natura documentale della causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da Parte_1 nei confronti di , ogni altra istanza, difesa Controparte_1 ed eccezione disattesa, così provvede:
- dichiara inammissibile perché tardiva la domanda finalizzata ad accertare la responsabilità ex art. 1669 c.c. della convenuta;

- respinge le altre domande proposte dall'attrice;
- condanna l'attrice a rifondere alla convenuta le spese di lite liquidate in complessivi euro 7.052,00 oltre spese generali,
IVA e CPA come per legge.
Roma, lì 4 ottobre 2025
Il Giudice dott. Giuseppe Russo