Tribunale Ordinario di Asti
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
724/2024 RGAC
Il giudice, dott. P. Perfetti, ha emesso sentenza, nel giudizio in epigrafe, pendente tra nato a [...], il [...], C.F.: residente in [...] C.F._1
Cavour 61, 12050 Magliano Alfieri, coltivatore diretto, titolare del fascicolo con partita Iva P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Marco Lorenzo Scagliola (C.F. ) del Foro di Asti ed C.F._2 elettivamente domiciliato ai fini del presente procedimento presso il suo studio in Alba (CN), Corso Fratelli
Bandiera 19, come da procura
Avverso
nato a [...], i 17/08/1962 residente in [...], 12050 Magliano Alfieri(CN), C.F. CP_1
rappresentato e difeso dall'avv. Andrea Ferrari (C.F. , PEC C.F._3 CodiceFiscale_4
e dall'avv. Antonio Iovieno (C.F. , PEC Email_1 C.F._5
, entrambi del Foro di Asti ed elettivamente domiciliati ai fini del Email_2 presente procedimento presso il loro studio in Alba (CN), Via Paruzza 18/C, giusta procura speciale
OSSERVATO
Parte attrice svolge azione per retratto agrario,
chiedendo:
“Voglia il Giudice istruttore del Tribunale di Asti, in funzione di Giudice unico, respinta ogni avversa eccezione e difesa, accogliere la domanda, e per l'effetto:
nel merito:
1) accertare, riconoscere e dichiarare il diritto di prelazione in capo dell'attore sig. al Parte_1 prezzo di € 16.000,00 sul fondo agricolo sito in territorio di Magliano Alfieri censito al Foglio n. 5, particella n. 170, venduto dal signor al signor con rogito Notaio n. rep. Controparte_2 CP_1 Persona_1
12392 racc. 10290 del 27/10/2022, in quanto proprietario dei fondi agricoli di cui a foglio 5 particelle n.ri
226, 227, 228 e 631 (ex 224) del medesimo Catasto terreni, per le ragioni e i motivi indicati in atti, e conseguentemente;

2) accertare, riconoscere e dichiarare il diritto di riscatto sul fondo sopra citato del convenuto in capo all'attore signor previo contestuale pagamento dell'importo sopra citato;
e Parte_1 conseguentemente 3) condannare il convenuto a trasferire il fondo sopra citato a favore dell'attore CP_1 Pt_1
comparendo innanzi a Notaio, con contestuale pagamento a favore del convenuto dell'importo di
[...]
€ 16.000,00 dichiarato nell'atto Notaio sopra citato;
Persona_1
4) in ogni caso condannare il convenuto al pagamento delle spese di lite, comprensive di diritti ed onorari di causa, oltre a rimborso spese generali d'ufficio, Iva e Contributo cassa previdenza avvocati, come per legge, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipante;

in via istruttoria:
5) si chiede ammettersi interrogatorio formale del convenuto ex art. 230 c.p.c. sui capi dedotti nella parte narrativa in fatto dell'atto e in particolare sui capitoli 3, 7, 8;
6) si chiede ammettersi la prova testimoniale sui capitoli di prova dedotti in narrativa, ove non ritenuti documentali, indicandosi a testi il signor , residente in [...] riserva di indicarne altri e avanzare richieste di prova ulteriori in materia diretta e contraria nei termini di rito…”
La domanda non può esser accolta.
Premessa la necessità a che tutti i requisiti normativi siano nel caso di specie riscontrati, al fine di esercitare la invocata prelazione;

evidenziato come parte convenuta, già nella comparsa di risposta, abbia contestato la sussistenza dei presupposti di legge, in particolare eccependo che “…da un attento esame della situazione di fatto dei terreni di proprietà del signor risulta pacifico che nessuna attività di coltivazione abbia Parte_1 avuto luogo sugli stessi, posto che detti fondi vengono destinati esclusivamente all'allevamento di bestiame.
Per stessa ammissione della parte avversaria (doc.03, pag. 4 ) sui fondi confinanti con quello oggetto di riscatto il signor svolge solamente l'attività di allevamento di bestiame (più precisamente Parte_1 avicola), peraltro incompatibile con una concreta e produttiva attività agricola (per le ovvie ragioni agronomiche). Chiaramente non basta affermare di aver raccolto frutti spontanei ma occorre dimostrare di aver attuato una vera e propria attività diretta a stimolare la produttività del fondo, circostanza questa indispensabile perché si abbia coltivazione (Cass. civ., Sez. III, 16/03/2005, n. 5682).
La documentazione fotografica evidenzia chiaramente lo stato di conservazione dei fondi avversari e la palese improduttività delle (poche) piante ivi presenti, non certo destinate a far produrre reddito. Una CTU potrà confermare tale situazione.
È principio consolidato quello secondo cui non è legittimato ad esercitare il diritto di prelazione il confinante che sul fondo posto a confine eserciti esclusivamente attività di allevamento del bestiame (Cass. civ., Sez. III,
27/07/2002, n. 11134)…
Deve rilevarsi come parte attrice, a parere dello scrivente, non abbia, su detto punto specifico, fornito allegazioni (TEMPESTIVE) sufficienti a valutare l'accoglibilità della azione.
In particolare, quanto al concreto utilizzo del compendio immobiliare “confinante” – sebbene anche tale ultimo punto sia controverso, ma in ultima analisi irrilevante, giacché assorbito – nella successiva memoria di replica 21.6.2024 parte attrice ha dedotto (esclusivamente) che “i fondi confinanti sono coltivati direttamente dal - come risulta dalla documentazione prodotta e come sarà provato in causa - in Pt_1 quanto sui medesimi insistono vari frutteti e la recinzione leggera è stata posizionata dal al solo fine Pt_1 di salvaguardare e proteggere da predatori esterni le 180 galline allevate a terra;
coltivazione del fondo a frutteto ed allevamento avicolo sono attività perfettamente compatibili. Il sabato, i prodotti dell'azienda agricola sono venduti al “Mercato della Terra” di Alba, come si darà prova in corso di causa nei termini di rito…”
In questi termini, le difese offerte dalla parte sono insufficienti a valutare la sussistenza di una coltivazione diretta del fondo, non essendo dato con precisione evincere in quali termini (quantitativi) lo sfruttamento del terreno verrebbe ad estrinsecarsi, né quali siano i rapporti tra il (dedotto) raccolto proveniente dai frutteti, e la attività di aviocultura, pacificamente svolta in loco.
Per potere accedere alla prelazione (che, si osserva, è istituto a carattere eccezionale, siccome contrastante con il generale principio della libera circolazione dei beni) è infatti necessario che le attività di vero e proprio sfruttamento del suolo siano assolutamente prevalenti, ed attività diverse (aventi ad oggetto, ad esempio, l'allevamento di animali) rivestano carattere meramente accessorio.
Dalle deduzioni attoree nulla di ciò è dato di apprezzare, non essendo specificata la “portata” della asserita attività di lavorazione del terreno al fine di raccolta dei frutti, e successiva vendita (quest'ultima, peraltro, attività a carattere propriamente commerciale) rispetto all'utilizzo per aviocultura.
Correttamente, in parte qua, la difesa convenuta lamenta che:
“…si consideri, poi, che condurre un terreno - ai sensi della normativa in esame - non vuol soltanto dire avere delle piante insediate sullo stesso, ma occorre attuare ogni opera necessaria a rendere produttivo e prospero il fondo come anche le coltivazioni esistenti. Di ciò non è stata data alcuna prova…” [ma invero, deve aggiungersi, nemmeno allegazioni sufficienti, ciò che è onere della parte attrice];
Neppure potendo pretendersi dal giudicante, per il tramite della CTU, di colmare le carenze informative riscontrate negli scritti di causa.
Infine, si deve negare la sussistenza della ritenuta (da parte attrice) “ammissione contenuta nella lettera sub doc. 9 prodotta (lettera avv.ti Ferrari-Iovieno del 22/08/23), ove i difensori del , in risposta alla CP_1 rivendicazione ante causam del diritto di prelazione e riscatto da parte del legale , hanno riferito che Pt_1 il fosse stato “debitamente informato dal sig. (venditore) della sua volontà di alienare il Pt_1 CP_2 terreno in argomento': in tale missiva si argomentava inoltre che 'il sig. , dal canto suo, partecipava Pt_1 alle trattative, ma vista l'entità del prezzo richiesto, riferiva di non essere interessato all'acquisto. Ragion per cui il venditore proseguiva le trattative con il sig. , il quale ultimo acquistava il fondo”. CP_1
Ad avviso della scrivente difesa, tale affermazione costituisce implicita ammissione della sussistenza della piena consapevolezza in capo al convenuto della qualità di coltivatore diretto e di confinante in capo al
, e quindi del suo diritto di prelazione sul terreno oggetto di causa…”; Pt_1
trattandosi, all'evidenza, di meri contatti di carattere stragiudiziale, ed in ottica transattiva, inidonei a valere quale riconoscimento del diritto altrui.
In detto quadro, appare evidente che, in difetto di adeguato riscontro su anche un requisito soltanto,
la domanda non può esser accolta.
Spese secondo soccombenza.

PQM

Il tribunale,
definitivamente pronunziando
Rigetta le domande attoree;

Condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite avversarie, che liquida in € 5.077 per compenso, oltre tutti accessori.
Si comunichi.
Asti, 9.8.2025
Il gi dott. Perfetti