N. 456/2025 R.G.
TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
ND Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A

nella causa civile iscritta al n. 456/2025 R.G., promossa da (c.f. , rappresentata e difesa dall'avv. Irene Parte_1 C.F._1
Parrino
- attrice - contro (p.iva , rappresentata e difesa dagli avvocati Carlo Giaquinta CP_1 P.IVA_1
e CH AR
- convenuta -
*******
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato via PEC in data 4.11.2024, conveniva in giudizio la Parte_1 società deducendo il mancato pagamento, da parte di quest'ultima, dei canoni CP_1 di locazione scaduti da settembre a novembre 2024 (n. 3 mensilità), per un ammontare complessivo di € 2.100,00 (€ 700,00 al mese), in forza del contratto stipulato tra Parte_2
e la convenuta in data 1.10.2022 e registrato in data 4.10.2022, avente ad oggetto
[...]
l'immobile, adibito ad uso diverso da quello abitativo, sito in Ragusa, Via Dante n.102. L'attrice specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone annuale di € 8.400,00, da corrispondersi in rate mensili di € 700,00 ciascuna, aventi scadenza il primo giorno di ogni mese. Lamentava l'attrice, tuttavia, che, l'intimata, da ultimo, non aveva provveduto al pagamento dei canoni scaduti da agosto ad ottobre 2024, sicché, inviata alla predetta, in data 3.10.2024, una lettera di diffida alla corresponsione dei suddetti canoni e ricevuto solamente il pagamento della mensilità di agosto 2024, si era vista costretta ad instaurare il presente procedimento, deducendo nel contempo la morosità anche con riferimento al canone del mese di novembre 2024.
pagina 1 di 7 Chiedeva, pertanto, convalidarsi l'intimato sfratto ed emettersi ingiunzione di pagamento della somma di € 2.100,00, nonché dei canoni da scadere sino all'effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi e spese di lite. Costituitasi in giudizio nella sua fase sommaria, la società intimata si opponeva alla convalida dello sfratto, deducendo l'insussistenza della morosità e del lamentato grave inadempimento. Evidenziava, infatti, di avere provveduto, già in data 5.11.2024, ossia il giorno successivo alla notifica dell'intimazione di sfratto, al pagamento del canone di settembre 2024, nonché di avere, in data 12.11.2024 ed in data 13.11.2024, inviato a parte locatrice due apposite missive al fine di rassicurarla, con la prima, circa l'imminente pagamento dei canoni dovuti entro la data del 28.11.2024 e, con la seconda, al fine di riconoscere la debenza delle spese legali per un importo pari ad € 150,00, oltre che al fine di confermare la predetta proposta di pagamento.
Precisava la convenuta di non avere ricevuto riscontro alcuno da parte locatrice e, pertanto, di avere anticipato (rispetto alla data indicata nella anzidetta missiva del 12.11.2024) il pagamento del canone di ottobre 2024 alla data del 14.11.2024, nonché di avere corrisposto la mensilità di novembre 2024 il 28.11.2024, sicché, stanti gli intervenuti pagamenti, chiedeva dichiararsi la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di pagamento dei canoni. All'uopo produceva documentazione attestante le disposizioni di bonifico.
Lamentava la pretestuosità della domanda attorea, avendo introdotto Parte_1
l'odierno giudizio nonostante, alla data di iscrizione a ruolo eseguita in data 15.11.2024, residuasse soltanto la mora relativa al canone di novembre 2024, che parte convenuta, come sopra esposto, si sarebbe impegnata a corrispondere entro la data dell'udienza del 28.11.2024. Chiedeva, dunque, la condanna di parte intimante al pagamento delle spese di lite,
“per via della condotta di abuso processuale”. In subordine, chiedeva l'integrale compensazione delle spese stesse e, in estremo subordine, dichiararsi il proprio diritto alla restituzione della somma pari ad € 3.000,00, asseritamente versata a titolo di deposito cauzionale, richiesta quest'ultima che tuttavia non compare poi nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., in cui l'intimata si è limitata a chiedere il rigetto della domanda attorea¹, così come ha chiesto nelle note conclusive.
All'udienza fissata per la convalida, l'intimante attestava che “i canoni scaduti sino al mese di novembre 2024 sono stati corrisposti…il 6.11.2024 (il canone di settembre 2024), il 15.11.2024 (il canone di ottobre 2024) ed il 2.12.2024 (il canone di novembre)” nel contempo chiedendo l'emissione dell'ingiunzione di pagamento per il canone di dicembre 2024. Da parte sua, l'intimata insisteva nelle proprie deduzioni ed eccezioni. In corso di causa, parte intimata depositava disposizioni di bonifico attestanti il pagamento in data 3.1.2025 del canone di dicembre 2024, con accredito in data 7.1.2025, nonché il pagamento in data 3.2.2025 del canone di gennaio 2025, con accredito in data 4.2.2025. ¹ Invero, in seno alla comparsa di costituzione, l'intimata, pur chiedendo in estremo subordine la restituzione del deposito cauzionale, nel caso di convalida dello sfratto, ha dichiarato espressamente di riservarsi “la formale presentazione della domanda riconvenzionale entro il termine per il deposito delle memorie integrative ex art. 426 c.p.c.”. pagina 2 di 7 Con ordinanza del 18.2.2025, il giudice, stante l'opposizione di parte intimata, non convalidava lo sfratto e, ritenuto grave ex art.1455 c.c. – alla luce degli elementi fattuali emersi nella fase sommaria del giudizio – l'inadempimento della società conduttrice, ordinava a quest'ultima di rilasciare, in favore dell'intimante, l'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose (fissando per l'esecuzione la data del 10.4.2025) e disponeva il mutamento del rito, stabilendo l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria ed assegnando i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi, mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria. In seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. del 16.4.2025, l'attrice insisteva in tutte le domande formulate in seno all'atto introduttivo nel giudizio e, segnatamente, nella domanda di risoluzione, evidenziando il grave inadempimento di parte conduttrice, rappresentato dal pagamento dei canoni avvenuto dopo l'instaurazione del giudizio e dai ripetuti ritardi superiori a venti giorni rispetto alla scadenza;
deduceva, inoltre, di avere ricevuto in ritardo anche l'ultimo pagamento relativo al canone di marzo 2025, avvenuto in data 1.4.2025. D'altro canto, in seno alla propria memoria integrativa ex art.426 c.p.c., l'intimata escludeva la ricorrenza di un grave inadempimento, rilevando come parte locatrice, sia originaria, che subentrata alla morte di avesse sempre tacitamente consentito, Parte_2
e dunque tollerato, il ritardo nel pagamento dei canoni, con spostamento del relativo termine contrattuale alla fine del mese di riferimento o ai primi giorni del mese successivo;
a sostegno di tale allegazione, l'intimata offriva in produzione lista movimenti relativa al pagamento dei canoni maturati anteriormente alla notifica della diffida di pagamento del 3.10.2024, oltre che screenshot di conversazione whatsapp pretesamente intercorsa tra il legale rappresentante della società conduttrice ( ) e il figlio dell'attuale locatrice Persona_1
( ). CP_2
<<<<>>>> Ciò posto in fatto, va anzitutto evidenziato in diritto che, in tema di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, la disciplina applicabile non è quella di cui all'art. 5 L. 392/1978, dettata per le locazioni abitative, bensì quella contenuta nell'art. 1455 c.c., il quale richiede, ai fini della pronuncia risolutoria, un inadempimento di non scarsa importanza di una delle parti, avuto riguardo all'interesse dell'altra. Ne consegue che, nelle locazioni non abitative, in caso di mancato pagamento del canone, superati i venti giorni dalla scadenza, non può ritenersi automaticamente sussistente, ex art. 5 cit., la gravità dell'inadempimento - che, invece, deve essere concretamente verificata - e, inoltre, deve accertarsi l'oggettiva idoneità della mora ad alterare l'intera economia del rapporto e ad elidere l'interesse del locatore alla prosecuzione del medesimo. La giurisprudenza di legittimità ha infatti affermato che, nelle locazioni non abitative, “la valutazione dell'importanza dell'inadempimento del conduttore va valutata secondo il generale criterio di cui all'art. 1455 c.c. e non secondo il diverso criterio, stabilito per le sole locazioni di immobili destinati ad uso abitativo, dall'art. 5 della legge 27 luglio 1978, n.
392, salva la facoltà del giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui al menzionato art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (v., ex multis, Cass. Civ. n. 13887/11 e Cass. 30730/2019).
pagina 3 di 7 Ora, nel caso di specie, la società conduttrice allega una prassi di tolleranza, da parte del locatore, del ritardato pagamento dei canoni.
Invero, esaminando i pagamenti eseguiti prima del giudizio, dei quali è data prova documentale, emerge che:
- il canone di aprile 2024 è stato corrisposto il 9.5.2024;
- il canone di maggio 2024 è stato corrisposto il 14.6.2024;
- il canone di luglio 2024 è stato pagato il 3.9.2024;
- il canone di agosto 2024 è stato corrisposto il 9.10.2024. Ora, è chiaro che il pagamento ritardato di sole quattro mensilità del canone non prova l'esistenza, tra le parti, di una prassi di tolleranza del locatore rispetto ai ritardi così riportati dal conduttore, tenuto conto della durata del rapporto contrattuale, iniziato in data

1.10.2022. Né può considerarsi provata una tolleranza del locatore sin dall'inizio del rapporto e per tutta la durata di esso, ovvero già quando era in vita l'originario locatore, Parte_2 mancando in ogni caso la prova specifica della data dei vari pagamenti del canone avvenuti nel corso del rapporto (non sono in atti quietanze di pagamento anteriori all'aprile 2024), così da consentire al giudice di valutare effettivamente l'entità dei ritardi. Peraltro, ad eccezione del canone di novembre 2024, corrisposto in data 2.12.2024, i canoni oggetto dell'intimazione di sfratto o scaduti immediatamente prima, risultano corrisposti ben oltre la fine del mese di riferimento o i primi giorni di quello successivo;
invero,
- il canone di agosto 2024 è stato corrisposto il 9.10.2024;
- il canone di settembre 2024 è stato corrisposto il 6.11.2024;
- il canone di ottobre 2024 è stato pagato il 15.11.2024. In ogni caso, anche a voler ammettere l'esistenza di una tolleranza del locatore, non v'è dubbio che, già prima della notifica dell'intimazione di sfratto, la locatrice, per il tramite del proprio legale, ha trasmesso, a mezzo p.e.c., alla società conduttrice, in data 3.10.2025, apposita diffida ovvero atto di messa in mora, con cui, lamentando il mancato pagamento delle mensilità del canone di agosto, settembre ed ottobre 2025, ha richiamato il dettato dell'art. 3 del contratto di locazione inter partes, che sancisce il termine di pagamento del canone, fissandolo nel primo giorno di ogni mese ed ha concluso assegnando un termine di cinque giorni per provvedere al pagamento della somma di € 2.100,00, con l'avvertenza che
“in difetto, verrà adita, senza ulteriore preavviso, la competente autorità giudiziaria”. Corrisposto il solo canone di agosto 2024, con lettera inviata a mezzo p.e.c. alla società conduttrice in data 8.10.2024, l'intimante, sempre per il tramite del proprio legale, ha lamentato la persistenza della mora nel pagamento dei canoni di settembre ed ottobre 2024 ed ha assegnato termine di cinque giorni per il relativo pagamento, con l'avvertenza che, in mancanza, “si procederà alla notifica di sfratto per morosità”. L'intimazione di sfratto è stata poi notificata, per il mancato pagamento dei canoni di settembre, ottobre e novembre 2024, in data 4.11.2024 e i tre suddetti canoni sono stati successivamente corrisposti nelle date 6.11.2024, 15.11.2024 e 2.12.2024, di cui i primi due, oltre i primi giorni del mese successivo a quello di riferimento ed il terzo, oltre i venti giorni di cui all'art. 5 L. 392/78, assunto quale parametro di orientamento nella valutazione della gravità del ritardo. pagina 4 di 7 In ordine alla prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento del canone, secondo costante orientamento giurisprudenziale, “la tolleranza del locatore nel ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa prevista in un contratto di locazione, la quale riprende la sua efficacia se il creditore, che non intende rinunciare ad avvalersene, provveda, con una nuova manifestazione di volontà, a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni. Tuttavia, in applicazione del generale principio di buona fede nell'esecuzione del contratto e del divieto dell'abuso del processo, non può essere imposto al locatore di agire in giudizio avverso ciascuno dei singoli analoghi inadempimenti, al fine di escludere una sua condotta di tolleranza” (v. Cass. 14508/2018, confermata da Cass. 14240/2020).
La Suprema Corte ha dunque spiegato come, in base al generale canone della buona fede, la tolleranza dei ritardi possa neutralizzare l'efficacia della clausola risolutiva espressa e, quindi, la possibilità di agire per la risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 c.c., capace di rivivere solo previo espresso richiamo del conduttore al rispetto dei termini contrattuali.
Ora, ritiene questo giudice che, per identità di ratio, la predetta tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni può parimenti impedire la generale azione di risoluzione per grave inadempimento del conduttore ex artt. 1453 e 1455 c.c., essendo in grado di incidere sulla posizione soggettiva del debitore, escludendone la colpa, specie in presenza di una regolamentazione pattizia per i ritardi (v. in tal senso Cass. 15026/2005), con la conseguenza che, secondo quanto impone il criterio della buona fede nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.), la colpevolezza dell'inadempimento potrà nuovamente configurarsi solo a fronte di un richiamo del locatore all'esatta esecuzione degli obblighi contrattuali.
Nel caso di specie, in cui il locatore agisce per la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c., il primo atto noto della locatrice di richiamo del conduttore al rispetto del Parte_1 termine contrattuale di pagamento del canone, con contestuale prospettazione, per tale inadempimento, della risoluzione del contratto di locazione (sfratto per morosità), è rappresentato dai due atti di diffida del 3.10.2024 e dell'8.10.2024, con i quali, di fatto, la locatrice ha escluso l'ulteriore tolleranza per i canoni di agosto e settembre 2024 e qualsiasi tolleranza per il canone di ottobre 2024 ed i successivi. Quanto sin qui esposto appare evidenziare la volontà dell'intimante di Parte_1 risolvere il contratto di locazione in essere con per inadempimento di quest'ultima CP_1 consistito nel grave ritardo nel pagamento dei canoni rispetto al termine contrattualmente stabilito (primo giorno del mese); la predetta ha, infatti, insistito - sino all'udienza di Pt_1 discussione - nella iniziale domanda di risoluzione contrattuale e di rilascio dell'immobile locato, senza che la mancata esecuzione forzata dell'ordinanza di rilascio del 18.2.2025 possa dirsi necessariamente significativa di un comportamento di tolleranza della locatrice rispetto ai persistenti ritardi nel pagamento del canone registrati in corso di causa, e quindi indicativa della scarsa importanza attribuita all'inesatto adempimento della conduttrice. Invero, le ragioni giustificative dell'omessa esecuzione coattiva dell'ordinanza di rilascio, non eseguita spontaneamente, possono essere varie, non ultima quella (indicata dall'intimante) di non sostenere ulteriori costi, potenzialmente ingiustificati nel caso di mancata conferma dell'ordinanza di rilascio con la sentenza di merito, sulla scorta dei fatti (prassi di pagina 5 di 7 tolleranza dei ritardi da parte del locatore) dedotti dall'intimata solo nella fase a cognizione piena. Sennonchè, vi è un dato dal quale non è possibile prescindere: in seno alla comparsa di costituzione in fase sommaria (pag. 3), l'intimata ha specificamente allegato di avere contatti per la gestione del rapporto locatizio con , descritto quale “figlio dell'originario CP_2 locatore (con cui era solito interfacciarsi la conduttrice) ed oggi comproprietario dell'immobile insieme alla madre”. A fronte di tale specifica allegazione dell'intimata e delle risultanze del certificato di stato di famiglia in atti, da cui si evince che la famiglia di (originario locatore), Parte_2 alla data della sua morte (24.6.2023), è composta da (moglie, come emerge dal Parte_1 certificato di morte) e da (pacificamente figlio), l'intimante, nelle note scritte ex CP_2 art. 127-ter c.p.c. del 15.5.2025, si è limitata ad affermare, con riguardo ad , che CP_2 trattasi di “un soggetto (il figlio della sig.ra che non è parte del giudizio e non è parte Pt_1 del contratto oggetto del giudizio”, sostenendone quindi l'estraneità alla res in iudicium deducta. La non ha però allegato, né provato il titolo giuridico fondante la sua Pt_1
(indirettamente dedotta) esclusiva titolarità del rapporto di locazione nella veste di locatore, nè, dunque, la sua qualità di proprietaria esclusiva dell'immobile locato, non avendo invero comprovato l'esistenza ad es. di un testamento in suo favore o di un successivo accordo di divisione tra coeredi;
è chiaro che nessun rilievo possa a questi fini attribuirsi alla registrazione all'Agenzia delle Entrate della modifica soggettiva del contratto di locazione, per effetto del decesso dell'originario locatore e con l'indicazione di nuovo locatore (cessionario) della sola
, avendo l'adempimento in questione effetti solo sul piano fiscale. Parte_1
V'è dunque il serio dubbio che , figlio dell'originario locatore, nel dare CP_2 disposizioni sul rapporto di locazione immobiliare (v. infra), abbia tacitamente accettato l'eredità del padre, pervenuta a lui, come alla madre, per successione legittima, così acquistando la comproprietà dell'immobile locato e, perciò, subentrando anch'egli nel contratto di locazione, quale locatore insieme alla madre . Parte_1
Ora, in seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., l'intimata ha dedotto che proprio il figlio della , in occasione di alcune conversazioni whatsapp intercorse Pt_1 CP_2 tra il febbraio ed il marzo 2025, aveva provveduto a rassicurare la legale rappresentante della società conduttrice ) circa la possibilità di continuare a versare il canone alla fine Persona_1 del mese: v. messaggio di fine febbraio 2025, in cui scrive alla “La CP_2 Per_1 causa in tribunale si finisce se ogni mese anche alla fine del mese paghi regolarmente come ad esempio ora che si e quasi finito febbraio” (v. all. 2 alla memoria integrativa); ancora, in altra conversazione whatsapp, dice alla : “non c'è problema se il bonifico CP_2 Per_1 viene fatto il 28 e poi viene accreditato sul conto corrente bancario intestato a mia mamma il 3- 4 perché quelli sono i tempi bancari. L'importante è che viene fatto entro il 28 per averlo accreditato il 3-4” (v. medesimo all. 2). In effetti i canoni maturati in corso di causa, del cui pagamento si ha contezza, ossia sino a marzo 2025, risultano tutti corrisposti in conformità alle menzionate ultime indicazioni. Così le cose, essendovi il forte dubbio che locatore non sia soltanto , ma Parte_1 anche il figlio , per essere entrambi divenuti, per successione legittima di CP_2
(originario locatore), comproprietari dell'immobile locato, non può che Parte_2 ragionevolmente dubitarsi della colpa del conduttore nella sua condotta inadempiente, stante il pagina 6 di 7 contrasto tra le indicazioni provenienti da ciascuno dei due locatori, ossia da un lato, per l'esclusione di ogni tolleranza dei ritardi, ritenuti così gravi da indurla ad Parte_1 insistere sino alla fine nella risoluzione del contratto e nel rilascio dell'immobile e, dall'altro lato, per , la conservazione del rapporto contrattuale, pur in presenza di CP_2 pagamenti tardivi del canone. Alla stregua delle superiori considerazioni, ogni domanda attorea va rigettata;
l'ordinanza non impugnabile di rilascio emessa il 18.2.2025 resta conseguentemente caducata nei suoi effetti. Attese le ragioni della decisione, in un contesto di obiettiva controvertibilità delle questioni ad essa sottese, si giustifica l'integrale compensazione tra le parti delle spese processuali.


P.Q.M.

Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 456/2025 R.G., RIGETTA le domande attoree. COMPENSA interamente tra le parti le spese processuali. Così deciso in Ragusa, in data 16.11.2025
Il Giudice
Dott.ssa ND Levanti
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