TRIBUNALE DI BENEVENTO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Benevento, in composizione monocratica, nella persona del
Giudice dott.ssa Serena Berruti, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n 2904 R.G. Cont. anno 2024
VERTENTE TRA
( , Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Roberta Sarracino, elettivamente domiciliato presso lo studio legale dell'avv. Daniela Sarracino in
Benevento alla via Luigi Pirandello 18
-attore-
CONTRO
( C.F. ) Controparte_1 C.F._2
rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni Sordillo con domicilio digitale eletto all'indirizzo pec Email_1
- Convenuto-
Oggetto: risoluzione per inadempimento di contratto di locazione e condanna al pagamento dei canoni.
IN FATTO E IN DIRITTO
Con citazione per convalida di sfratto nel giudizio avente Rg 2483/24, ha convenuto dinanzi al Tribunale di Benevento Parte_1 chiedendo la convalida dello sfratto per morosità in Controparte_1 relazione all'immobile allo stesso locato, sito in San Giorgio del Sannio
(BN) in Via Aldo Moro n. 139/141 e riportato al Catasto al Foglio 26 particella 36 sub 55, oltre che l'emissione del decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti deducendo il mancato pagamento di 11 mensilità di canone.
Il convenuto nel costituirsi nel detto procedimento ha chiesto il rigetto della domanda formulata dall'attore, opponendosi sia alla convalida dello sfratto che all'emissione dell'ordinanza di rilascio;
ha chiesto concedersi il termine di grazia ed ha eccepito l'inesatto adempimento a carico del locatore per non aver consentito il godimento dell'immobile
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locato dal 1 luglio 2021 al 30 agosto 2023 e l'illegittimità della pretesa del pagamento dei canoni dal 1 settembre 2023 per essere intervenuto contratto di sublocazione con la VIDAM srl, che ha chiesto di poter chiamare in causa;
nel merito ha chiesto la riduzione dell'importo originariamente pattuito in ordine al periodo dal 1 luglio 2021 al 30 agosto 2023.
Il Giudice con ordinanza del 2 ottobre 2024, rilevato che l'opposizione non era fondata su prova scritta e che non sussistevano gravi motivi contrari all'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio, ha ordinato alla conduttrice il rilascio dell'immobile e fissato per l'esecuzione il 4 novembre 2024 in caso di mancato rilascio;
ha dichiarato l'inammissibilità della chiamata in causa del terzo nella fase sommaria dovendo la stessa essere riformulata nella memoria integrativa della successiva fase a seguito della conversione del rito;
ha disposto la conversione del rito e fissato udienza per la discussione, con concessione di termini per il deposito di memorie integrative e documenti, onerando la ricorrente di proporre il tentativo obbligatorio di mediazione.
L'intimante con memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. ha chiesto dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore;
la convalida dello sfratto per morosità e/o per finita locazione;
la condanna del convenuto al pagamento di euro 19.000 per i canoni non pagati da luglio 2023 e sino alla data del rilascio del
19 marzo 2025 (ossia luglio – settembre – ottobre - novembre - dicembre
2023; tutte le dodici mensilità dell'anno 2024; gennaio – febbraio -marzo
2025), oltre interessi e rivalutazione come per legge e condanna al pagamento delle spese di lite con distrazione in favore del difensore.
Il convenuto non ha depositato memoria integrativa, è comparso all'udienza odierna riportandosi ai suoi scritti.
In corso di causa l'odierna parte attrice ha precisato che il rilascio dell'immobile era avvenuto il 19 marzo 2025.
Preliminarmente va rilevato che dalla documentazione agli atti risulta l'esperimento della mediazione che ha avuto esito negativo per la mancata partecipazione del convenuto.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di parte convenuta è fondata.
Al riguardo occorre rilevare che risulta dalla documentazione prodotta dalle parti la stipula del contratto di locazione relativo all''immobile di cui è causa, regolarmente registrato, pacifica è la detenzione dello stesso dal conduttore fino alla riconsegna a parte attrice in data 19 marzo 2025 (come risulta altresì dall' all. 4 depositato con la memoria integrativa di parte ricorrente).
Dalla lettura del contratto si evince che le parti avevano previsto all'art. 5, che il pagamento del canone non poteva essere sospeso da
-2 di 5- pretese ed eccezioni del conduttore, qualsiasi ne fosse il titolo;
che e all'art. 6 che il mancato pagamento di almeno tre canoni costituiva inadempienza grave legittimando il locatore a chiedere la risoluzione di diritto del contratto.
Il ricorrente ha dedotto il mancato pagamento da parte della convenuta del canone di locazione, convenzionalmente pattuito nella somma di €.
950,00 mensili ( cfr. contratto di locazione in atti) a decorrere dal mese di luglio 2023 fino a marzo 2025, con eccezione del solo mese di agosto 2023.
Parte convenuta, a fronte del contestato inadempimento dell'obbligazione principale del conduttore di pagamento del canone, non ha provato di aver effettuato i pagamenti, ma ha sollevato eccezione di inesatto adempimento da parte dell'attore dell'obbligazione a suo carico di mantenimento della cosa in buono stato locativo in modo da servire all'uso convenuto, rappresentando di non aver goduto del locale dal 1 luglio 2021 al 30 agosto 2023 per essere stato necessario il compimento di lavori.In particolare il convenuto ha genericamente dedotto la persistente inidoneità dell'immobile allo svolgimento dell'attività commerciale e l'espletamento di “interventi significativi”, non specificati, per rendere il locale idoneo specificando che, solo dopo l'esecuzione di detti lavori, era stata possibile la stipula di contratto di sublocazione dal 1 settembre 2023 con la Vidam srls.
Per decidere sulla sollevata eccezione di inadempimento- o meglio di inesatto adempimento sollevata da parte convenuta per paralizzare la domanda di risoluzione per inadempimento svolta dell'attore- occorre premettere che secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, è il giudice a dover valutare, nel caso di eccezione di inadempimento, se la sospensione del pagamento risulti conforme a buona fede, previa commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte, ossia della proporzionalità dei rispettivi inadempimenti, con riferimento all'intero equilibrio del contratto, da effettuare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti ne facciano, ma in relazione alla situazione oggettiva (sul punto cfr. Cass. 2855/2005 e
Cass. 4457/1982), con conseguente necessità che il giudice verifichi se la condotta inadempiente della parte che pretende la prestazione abbia influito sull'equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all'interesse perseguito dalla parte, legittimando perciò, causalmente e proporzionalmente, la sospensione dell'adempimento dell'altra parte (sul punto cfr. 2720/2009 e per il contratto di locazione Cass. 16890/2021 e
C.d.A. Napoli 1448/2023). La giurisprudenza ha in particolare avuto modo di precisare, proprio in relazione al contratto di locazione, che la sospensione della prestazione di pagamento del canone da parte del conduttore che ha continuato ad avere la disponibilità dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, è contraria a buona fede, in quanto sproporzionata rispetto all'inadempimento del locatore (sul punto cfr.
Cass. 17020/2022 e Cass. 8425/2006).
-3 di 5- Nel caso di specie, non risulta provato dal convenuto il compimento da parte sua dei lavori di manutenzione straordinaria all'immobile di cui è causa, peraltro dedotti genericamente, né a monte l'inidoneità del locale all'uso commerciale e la conseguente sua impossibilità di utilizzo;
anzi dalla lettura del contratto si evince che il conduttore all'art. 8 ha dichiarato che l'immobile era in buono stato, conforme all'uso pattuito.
Dunque, a fronte della acquisizione della disponibilità materiale dell'immobile, la convenuta era tenuta al pagamento del canone, con conseguente configurabilità della sospensione del pagamento dei canoni come inadempimento di non scarsa importanza, giustificante la risoluzione del contratto.
Quanto alla domanda di parte attrice di condanna al pagamento dei canoni fino al rilascio, occorre preliminarmente rilevare che in caso di risoluzione dei contratti di durata, fra cui si annovera quello di locazione, l'effetto risolutivo non si estende alle prestazioni già eseguite, sicché residua l'obbligo del conduttore moroso, a fronte del godimento dell'immobile, di corrispondere le mensilità dovute fino alla restituzione, oltre ai canoni a scadere fino alla data di restituzione al locatore. Il convenuto non ha provato di aver pagato il canone di locazione per i mesi di luglio 2023, settembre 2023, ottobre 2023, novembre 2023, dicembre 2023, le dodici mensilità del 2024 e gennaio
2025, febbraio 2025 e marzo 2025.
Risulta provato il rilascio dell'immobile in data 19 marzo 2025 ( cfr. all.4 alla memoria integrativa). Ne deriva che la domanda di pagamento dei canoni a decorrere da luglio 2023 a marzo 2025, eccetto la mensilità di agosto 2023 è fondata.
Pertanto, sviluppando i calcoli la convenuta deve essere condannata al pagamento della somma di €. 19.000,00 oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Irrilevante, in relazione alla detta obbligazione, per esonerare il conduttore, è la stipula di contratto di sublocazione concluso tra il conduttore ed un terzo, estraneo al presente giudizio. Il detto contratto potrà al più assumere rilievo in un separato giudizio, relativo al rapporto contrattuale tra sublocatore e subconduttore. Al riguardo occorre rilevare, per mera completezza, che neppure risulta proposta la chiamata in causa del terzo/sub-conduttore stante il mancato CP_2 deposito da parte del convenuto della memoria integrativa con chiamata in causa del terzo, a seguito della conversione del rito.
In ordine alla domanda di rilascio originariamente formulata va dichiarata la cessazione della materia del contendere, tenuto conto che in corso di causa l'immobile è stato rilasciato.
Parte convenuta, soccombente, deve essere condannata a rifondere a parte attrice le spese di lite, liquidate nel dispositivo. E stesse sono liquidate nella misura media per la fase introduttiva e di studio e minima per la fase di trattazione e decisionale, tenuto conto della
-4 di 5- mancanza di attività istruttoria e della semplicità dell'ultima fase. Di esse deve essere disposto il pagamento a favore dell'avvocato, che ha dichiarato la sussistenza dei presupposti dell'art. 93 c.p.c..

P.Q.M.

Il Tribunale di Benevento, in persona del Giudice dott.ssa Serena
Berruti, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione di cui è causa per inadempimento del conduttore;

-dichiara cessata la materia del contendere in relazione alla domanda di rilascio;

-condanna parte convenuta a corrispondere a parte attrice la somma di €
19.000,00 a titolo di canoni scaduti in relazione al contratto di locazione di cui è causa, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;

-condanna parte convenuta a rifondere a parte attrice le spese di lite, liquidate nella complessiva somma di € 3387,00 per compenso ed € 284,50 per spese vive, oltre spese generali al 15% ed oneri di legge, disponendone il pagamento a favore del difensore.
Benevento, 18 giugno 2025
Il Giudice
Serena Berruti
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