R.G. 7489/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI PALERMO
SEZIONE II CIVILE in composizione monocratica, nella persona del giudice Erika Ivalù Pampalone, ha pronunciato ex art. 281 sexies e 127 ter c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 7489 dell'anno 2024 del Ruolo Generale degli Affari civili contenziosi vertente tra
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), (C.F. ), tutti C.F._2 Parte_3 C.F._3 elettivamente domiciliati, ai fini del presente giudizio, in Palermo, via Campolo n.72, presso lo studio dell'Avv. Rosa Geraci che li rappresenta e difende nel presente giudizio giusta procura allegata alla citazione
Attrici
(C.F. ) elettivamente domiciliata, ai Controparte_1 C.F._4
fini del presente giudizio, in Palermo, Piazzetta Bagnasco n.11, presso lo studio dell'Avv.
Maurizio Miceli che la rappresenta e difende nel presente giudizio giusta procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta
Convenuta

MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , e Parte_1 Parte_2
convenivano in giudizio al fine di: Parte_3 Controparte_1
-accertare e dichiarare la risoluzione giudiziale del contratto di vendita immobiliare concluso tra le parti , e , datato 21/07/2021, Parte_1 Parte_2 Parte_3 Controparte_1 innanzi al Notaio per inadempimento del promittente venditore, ai sensi Persona_1 dell'articolo 1453 del codice civile;

-per gli effetti, accertare e dichiarare il diritto della SI.ra , e Parte_1 Parte_2
a trattenere le somme versate a titolo di acconto dalla SI.ra Parte_3 Controparte_1 condannare la SI.ra al risarcimento dei danni conseguenza immediata e diretta CP_1 dell'inadempimento contrattuale pari euro 77.000,00 in ragione del disagio causato nei confronti dell'attore e della sua famiglia, a seguito dell'inadempimento del contratto di vendita avente ad oggetto il precedente immobile ubicato in Bagheria (PA) alla via Lenin Mancuso n. 24-26.
A fondamento delle proprie pretese, le attrici premettavano che in data 21.7.2021,
acquistava– giusta contratto di compravendita ai rogiti del Notaio Controparte_1 [...]
– l'immobile di loro proprietà sito in Palermo alla via Lenin Mancuso n.ri 24- Per_1
26, censito al Catasto fabbricati di detto Comune al foglio 65, p.lle 1230 sub 6 e 1237 sub 50
(unificate) z.c. 2, cat. A/2, CI7, Cons. 6,5 vani, sup cat. Mq 126, rendita catastale euro
503,55 per l'importo complessivo di € 167.000,00.
Precisavano, altresì, che al momento della sottoscrizione del contratto, l'acquirente corrispondeva l'importo di € 90.000,00 a mezzo di assegno e bonifico bancario di importo rispettivamente pari ad euro 10.000,00 ed euro 80.000,00, riservandosi di pagare la restante somma di € 77.000,00 mediante accensione di un mutuo (lett nel contratto: la restante somma di “Euro settantasettemila virgola zero zero (77.000,00) costituenti il saldo prezzo, saranno pagati dalla parte acquirente a quella venditrice contestualmente alla erogazione del mutuo che la stessa si impegna a richiedere, senza indugio, presso banca di suo gradimento per un importo adeguato al pagamento di detto saldo prezzo, e, comunque, entro il trentuno maggio duemilaventidue (31.05.2022), senza aggravio di interessi”.
Tale importo residuo, tuttavia - nonostante i numerosi solleciti e la perdurante tolleranza delle attrici- non veniva corrisposto dall'acquirente che si rendeva inadempiente rispetto agli obblighi assunti, con conseguente diritto in capo a parte attrice ad ottenere la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1453 c.c. oltre al risarcimento del danno.
Correttamente instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio Controparte_1 contestando di essere incorsa in grave inadempimento.
Deduceva, infatti: i) che il contratto aveva in realtà ad oggetto la sola proprietà superficiaria e che parte dell'immobile (in specie la corte) “ricade su terreno del Demanio dello Stato per la quale si deve procedere alla relativa legittimazione”, di talché, gli alienanti erano ben consapevoli delle difficoltà che la convenuta avrebbe incontrato nell'ottenere il mutuo occorrente al versamento del saldo prezzo, tanto che, nello stesso atto di vendita, si legge “considerato che la concessione del mutuo presenta oggettivamente delle criticità tenuto conto che l'ipoteca può essere concessa sulla proprietà superficiaria, le parti si impegnano a mantenere, sino al pagamento del saldo prezzo, rapporti improntati a principi di buona fede e collaborazione nonché di tolleranza di eventuali ritardi”; ii) che il termine del 31.5.2022 costiutisce il termine ultimo entro cui l'acquirente si sarebbe dovuta attivare per la richiesta di mutuo e non anche il termine ultimo per il pagamento del saldo prezzo;
iii) che essa convenuta si è sempre adoperata per la risoluzione delle problematiche che ostano alla concessione del mutuo, sollecitando l'amministratore di condominio per ottenere l'affrancazione dell'immobile e, quindi, la trasformazione del diritto in piena proprietà.
Con Ordinanza dell'11.4.2025 – rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, data la natura documentale della lite- la causa è stata chiamata all'udienza del 15.5.25 per la decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c.
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In tal modo esposto l'oggetto del giudizio, il Tribunale ritiene che la domanda di risoluzione del contratto sia meritevole di accoglimento per i motivi di seguito esposti.
In punto di diritto occorre rammentare che, ai sensi dell'art. 1453 c.c. “nei contratti a prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento, o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso il risarcimento del danno”.
In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460” (ex multis Cass. SSUU n.
13533/2001, Cass. n. 25872/2020).
Va poi osservato che, quando la parte agisce per ottenere la risoluzione del contratto, occorre altresì valutare la non scarsa importanza dell'inadempimento (art. 1455
c.c.). Al fine di valutare la sussistenza di tale elemento, il Giudice deve tener conto sia di circostanze oggettive - attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto - sia di circostanze soggettive, consistenti nel comportamento di entrambe le parti, dalle quali sia possibile desumere l'alterazione dell'equilibrio contrattuale (in tal senso, si v. Cass. n. 6364/2019, Cass. n.
24206/2015).
Venendo al caso di specie, le attrici hanno assolto l'onere probatorio su di esse gravante, producendo in giudizio il contratto di compravendita ai rogiti del Notaio del 21.7.2021 (all. “contratto di compravendita”) ed allegando la circostanza Per_1
che parte del prezzo di vendita, ossia euro 77.000,00, non è stata corrisposta dall'acquirente, odierna convenuta.
D'altro canto, il mancato versamento del saldo prezzo costituisce circostanza ammessa dalla stessa parte convenuta, le cui difese si incentrano, piuttosto, sull'assenza di un termine finale per il pagamento del relativo importo o, comunque, sulla non imputabilità dell'inadempimento, ovvero, sulla sua scarsa importanza, avuto riguardo alle peculiarità del caso concreto.
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Ebbene, venendo alla disamina del merito, con riferimento al termine indicato nel contratto (il 31.5.2022), va osservato che esso -pur non integrando un termine essenziale ex art. 1457 c.c.- si riferisce senza dubbio (anche in relazione alla data di stipula del contratto) al pagamento della residua parte di prezzo, pari ad euro 77.000,00, e non già, come sostenuto dalla convenuta, al termine ultimo per richiedere la concessione del mutuo.
Va poi evidenziato che le parti non hanno in alcun modo inteso subordinare
(secondo il meccanismo della condizione di cui all'art. 1353 c.c.) gli effetti del contratto alla concessione del finanziamento bancario, sicché, l'art.

3.1 dell'atto in notar
[...]
va inteso nel senso che l'acquirente avrebbe, sì, richiesto il mutuo, Per_1
obbligandosi, tuttavia, in ogni caso (quindi anche nell'ipoteso del suo mancato ottenimento), al versamento del prezzo entro -per l'appunto- il giorno 31.5.22.
Orbene, nonostante le clausole contrattuali di espresso richiamo ai principi di buona fede e cooperazione, nonché alla imposizione di un contegno di tolleranza rispetto al ritardo, il Tribunale ritiene che la misura di detto ritardo (oltre due anni dalla scadenza del termine convenuto), unitamente all'importo del prezzo ancora dovuto (pari quasi alla metà del prezzo complessivo) militino nel senso di un inadempimento tale da alterare in modo grave e non più tollerabile -pur volendo valorizzare i profili soggettivi della vicenda- l'equilibrio del contratto, con conseguente fondatezza della domanda di risoluzione formulata da parte attrice (si osservi, sul punto, che l'inadempimento attiene l'obbligazione principale gravante sull'acquirente di talché la non scarsa importanza deve ritenersi implicita, Cass. n. 20957/2017, Sez. 1, Sentenza n. 22521 del 28/10/2011; Sez. 2,
Sentenza n. 17328 del 17/08/2011; Sez. 3, Sentenza n. 1227 del 23/01/2006).
In altri termini, deve ritenersi che le attrici hanno rispettato in modo adeguato l'impegno a tollerare il ritardo nel versamento del prezzo, accettando, per circa due anni dalla scadenza del termine pattuito (e, quindi, per un ragionevole lasso di tempo), il ritardo nell'esecuzione della prestazione (si v. all. “diffida con ricevuta racc. a.r. CP_1 inviata nel mese di aprile 2024).
La convenuta, invece, si è resa inadempiente rispetto ad un obbligo consapevolmente assunto con il contratto di compravendita, anche in relazione a tutte le caratteristiche dell'immobile che ne forma oggetto, che ivi sono state analiticamente dichiarate dalla parte alienante.
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Dall'accoglimento della domanda di risoluzione -la quale come noto ha effetto retrattivo tra le parti, obbligandole, pertanto, a restituire le prestazioni ricevute, salvo si tratti di contratti ad esecuzione continuata o periodica (art. 1458 c.c.)- discende il diritto della parte alienante -che ha formulato all'uopo espressa domanda- alla restituzione dell'immobile consegnato in esecuzione del contratto di compravendita.
Analogo diritto alla restituzione del prezzo (in parte) versato spetterebbe, altresì, alla parte acquirente che, però, non ha formulato domanda a ciò intesa (cfr. Cass.,
Ordinanza n. 28722 del 04/10/2022 La risoluzione del contratto, pur comportando, per l'effetto retroattivo sancito dall'art. 1458 cod. civ., l'obbligo del contraente di restituire la prestazione ricevuta, non autorizza il giudice ad emettere il provvedimento restitutorio in assenza di domanda dell'altro contraente, atteso che rientra nell'autonomia delle parti disporre degli effetti della risoluzione, chiedendo, o meno, la restituzione della prestazione rimasta senza causa, con la conseguenza che la domanda di restituzione proposta per la prima volta in grado d'appello è inammissibile, in quanto domanda nuova.
**** Venendo, invece, alla domanda risarcitoria formulata dalle attrici, il Tribunale reputa la stessa infondata, poiché formulata in modo del tutto generico.
La parte venditrice, infatti, ha omesso di allegare in modo specifico il tipo di pregiduizio subito, limitandosi, piuttosto, a richiedere che sia dichiarato -come visto supra, in modo del tutto inammissibile- il proprio diritto a trattenere le somme versate dalla convenuta come acconto prezzo ed ottenere, inoltre, a titolo risarcitorio la somma di €
77.000,00, corrispondente alla somma ancora dovuta per il saldo prezzo, per il “disagio causato”.
È, quindi, evidente che parte attrice vorrebbe da un lato risolvere il contratto, dall'altro conservarne appieno il relativo corrispettivo.
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In ragione del principio di soccombenza (art. 91 c.p.c.), le spese di lite [che si liquidano in complessive € 9.142,00, applicando i compensi medi per le fasi studio e introduttiva, minimi per quella istruttoria e decisionale per i giudizi di cognizione innanzi al Tribunale avuto riguardo come valore della lite all'importo del saldo prezzo- vanno poste per 2/3 a carico della convenuta e compensate per la restante parte.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, reietta ogni diversa difesa, istanza eccezione
RISOLVE il contratto di compravendita ai rogiti del Notaio del Persona_1
21.7.2021 stipulato tra le venditrici , , e Parte_1 Parte_3 Parte_2
l'acquirente ; Controparte_1
CONDANNA a restituire a parte attrice l'immobile sito in Controparte_1
Palermo, via Lenin Mancuso n.ri 24-26, censito al Catasto fabbricati di detto Comune al foglio 65, p.lle 1230 sub 6 e 1237 sub 50 (unificate);
RIGETTA le ulteriori domande formulate da parte attrice;

CONDANNA al pagamento, in favore dell'avv. Rosa Geraci – Controparte_1
dichiaratasi antistataria- di € 6.457,33, di cui € 6.094,00 per compensi ed € 363,33 per spese vive, oltre IVA, Cpa e spese generali come per legge a titolo di parziale rifusione delle spese di lite;

COMPENSA le spese di lite nella misura di 1/3.
Palermo, 17.6.2025

IL GIUDICE
Erika Ivalù Pampalone