REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
in persona del GOP dr.ssa Paola Fracassi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA ex art. 429 cpc
nella causa civile di I grado iscritta al n. 8296/23 RG promossa da:
, Parte_1
con avv. Andrea Bona
parte intimante/opposta contro
Controparte_1 Controparte_2
con avv. Pascale De Falco
parte intimata/opponente
Conclusioni della parte intimante/opposta: come da memoria integrativa, con la precisazione che “l'importo dovuto per canoni impagati è pari a € 10.550,00 a tutto gennaio 2024 oltre le successive mensilità maturate e maturande” (cfr. verbale udienza odierna)
Conclusioni della parte intimata/opponente: come da memoria integrativa
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RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto notificato a febbraio 23 il sig. - nella qualità di locatore - ha citato in Parte_1 giudizio i sig.ri e – nella qualità di conduttori - per chiedere CP_3 Controparte_2 la convalida dello sfratto per morosità con riferimento al contratto di locazione avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo sito Campagna Lupia (VE), Via Don Minzoni 9, siglato il
18.2.15 e registrato il 24.2.15.
A scioglimento della riserva assunta il giorno 18.5.23, dopo che parte intimata si era costituita a mezzo di difensore opponendosi alla convalida assumendo che le mensilità dedotte dal locatore erano state pagate e dopo che il locatore aveva riconosciuto il pagamento di quelle ma lamentato il mancato pagamento di altre, il Giudice dr. Enrico Merlo - con ordinanza 13.6.23 - ha negato l'ordine di rilascio, disposto il mutamento del rito, nonché l'esperimento del tentativo di mediazione, con fissazione di udienza ex art. 420 cpc al 18.1.24.
1
Alla udienza 18.01.24, avanti il nuovo Giudice assegnatario della causa dr.ssa Paola Fracassi, i difensori hanno richiamato le memorie integrative depositate e il Giudice, rigettando le richieste di prove orali, ha fissato per la discussione l'udienza odierna.
La causa è matura per la decisione.
Il sig. con l'atto di intimazione ha dedotto la morosità per talune mensilità relative Parte_1 agli anni 2021, 2022, 2023; successivamente, a fronte delle contestazioni dei conduttori e della produzione di prove documentali attestanti i pagamenti, ha affermato che la morosità risale all'anno 2017 ed è riferibile a mesi diversi da quelli inizialmente indicati;
nella memoria integrativa, la tesi è stata riproposta, con indicazione dettagliata delle 19 mensilità per le quali non sarebbe stato corrisposto il canone locatizio, fino ad un ammontare complessivo di € 9.050,00 alla data della stesura della memoria stessa (26.10.23)
In tal modo parte locatrice ha introdotto una “emendatio libelli” che ha inciso sul petitum in modo da per renderlo più idoneo al concreto ed effettivo soddisfacimento della pretesa fatta valere;
sono rimasti inalterati i termini della contestazione, è cambiata solo l'entità o la quantificazione del bene da attribuire, si tratta quindi di una modifica, piuttosto che il mutamento dell'originaria domanda, come tale senza dubbio ammissibile (C.C. 7579/07; C.C.14961/06).
Sul punto va ricordato, ad abundantiam e per completezza, che nel procedimento di convalida di sfratto per finita locazione l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento sommario e l'instaurazione di un autonomo processo di cognizione ordinaria, con la conseguenza che il locatore può introdurre a fondamento della domanda anche una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata, purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario. (In applicazione del suddetto principio, a fronte dell'iniziale domanda di sfratto per finita locazione di un contratto transitorio, proposta nell'atto introduttivo del procedimento sommario, è stata ritenuta ammissibile quella di risoluzione per inadempimento, formulata dal locatore nella memoria integrativa successiva al mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., per il caso in cui il contratto fosse stato ritenuto di durata quadriennale) (C.C. 5955/2023).
Fermo quanto sopra, nel caso di specie l'inadempimento dedotto da parte locatrice riguarda le obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, cioè il pagamento dei canoni.
Trattandosi di obbligazione contrattuale spettava al creditore dare la prova della fonte negoziale del suo diritto, producendo il contratto e allegando l'inadempimento della controparte;
spettava, invece, alla parte conduttrice fornire la prova del fatto estintivo del diritto;
ciò non è avvenuto, anzi i sig.ri e non hanno mai contestato il mancato CP_3 Controparte_2 versamento dei canoni dettagliatamente indicati dal sig. in occasione della udienza Parte_1
18.5.23 e in memoria integrativa, limitandosi a eccepire - peraltro infondatamente - la novità delle domande avversarie e non effettuando alcun pagamento in corso di causa, tanto che la morosità è andata via via aggravandosi e, in assenza totale di contestazioni della parte conduttrice, “l'importo dovuto per canoni impagati è pari a € 10.550,00 a tutto gennaio 2024 oltre le successive mensilità maturate e maturande” (cfr. verbale di udienza odierna).
Ne deriva che deve ritenersi realizzato un inadempimento di non scarsa importanza, ai sensi ed agli effetti degli artt. 1453, 1455 c.c., che legittima la risoluzione del contratto di locazione.
La domanda relativa alla risoluzione del contratto – pur non espressamente riportata nelle conclusioni della memoria integrativa dalla parte locatrice - deve ritenersi svolta e ribadita, nella sostanza, perché dalla lettura dell'atto in nessun modo si può evincere una volontà abbandonica e “il giudice di merito, al quale soltanto spetta il compito di interpretare la volontà delle parti, è tenuto ad accertare se, in concreto, vi siano elementi per ritenere che, malgrado la materiale omissione, la parte abbia inteso insistere nella richiesta o deduzione pretermessa” (C.C. 20841/17; in senso conforme C.C. 11899/20, 13602/19).
La suddetta domanda deve essere accolta, come pure la domanda di rilascio e la domanda di condanna al pagamento delle mensilità non corrisposte.
Al termine della causa: parte locatrice sig. risulta soccombente rispetto alla fase Parte_1 cautelare per aver azionato lo sfratto per morosità lamentando il mancato pagamento di canoni che erano stati versati dai conduttori;
invece i sig,ri e risultano CP_1 CP_2 soccombenti rispetto al presente giudizio di cognizione, dal momento che non hanno dato prova dei pagamenti.
La soccombenza di parte conduttrice è prevalente rispetto a quella di parte locatrice, dal momento che i sig.ri hanno cessato di versare i canoni locatizi maturati in corso di causa CP_3
e continuato ad abitare il bene;
ciò giustifica la condanna degli stessi al pagamento, a favore del sig. , di una quota parte delle spese legali complessive, liquidate come da dispositivo. Pt_1

PQM

il Giudice, definitivamente pronunciando nella causa N. Rg. 8296/23, ogni diversa domanda, eccezione o istanza disattesa e rigettata, così provvede:
-accertato l'inadempimento dei sig.ri e CP_1 Controparte_2 dichiara risolto il contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito Campagna Lupia (VE), Via Don Minzoni 9, siglato il 18.2.15 e registrato il 24.2.15.;
-ordina il rilascio del bene, libero da persone e cose, e fissa per la esecuzione il 1 marzo 24;
-condanna i sig.ri e a pagare al sig. CP_1 Controparte_2 [...]
la somma di euro 10.550,00 a titolo di canoni non pagati sino a gennaio 2024 oltre Pt_1 alle mensilità maturande da febbraio 2024 alla liberazione effettiva del bene, oltre interessi dalla singola scadenza al saldo.
-condanna i sig.ri e a pagare al sig. CP_1 Controparte_2 [...]
la somma di euro 1.000,00 oltre spese generali 15%, cpa e iva come per legge, quale Pt_1 quota parte delle spese legali complessive, in ragione della prevalente soccombenza.
Venezia, 20.2.24
Il GOP
Dr.ssa Paola Fracassi