REPUBBLICA ITALIANA
NEL NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE SESTA CIVILE
In persona della Dott.ssa Manuela Scoppetta, in funzione di giudice monocratico, nella causa iscritta al n.r.g. 26387 dell'anno 2024 e vertente
TRA
, parte Parte_1 elettivamente domiciliata in Roma, via GIOVANNI BATTISTA
MAGNAGHI n. 57 presso lo studio dell'Avv. DE VERGOTTINI
MARIO, che la rappresenta e difende come da procura in atti
PARTE ATTRICE
E
E parte rimasta CP_1 Controparte_2 contumace nel presente giudizio
CONVENUTE CONTUMACI
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità
All'udienza del 04/02/2025, a seguito della discussione orale della causa, pronuncia ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
PREMESSO
- che i signori e sono Parte_1 Parte_1 proprietari di un immobile ad uso commerciale situato in
Roma, alla via Fontanile Arenato n. 174, locato ad uso commerciale – con contratto scritto e regolarmente registrato, per il periodo 1.2.2021 al 31.1.2027 – per la somma mensile
1 di € 300,00 alle Signore E CP_1 CP_2
[...]
- che le conduttrici non hanno versato le somme relative ai canoni di locazione da agosto 2023 alla data dell'intimazione nel febbraio
2024, rendendosi così morose per un ammontare complessivo di €
2.400,00;
-che non sono stati pagati dalle medesime conduttrici gli importi dovuti a titolo di oneri condominiali per n. 9 rate pari ad €
1.422,74 come da art. 9 del contratto di locazione con richiamo ad art. 8 Legge 392/1978;
- che l'amministrazione condominiale con raccomandata a mano del 6.02.2024 richiedeva formalmente all'intimante il pagamento degli oneri di spettanza dell'intimato;
- che il debito esistente ammontava alla complessiva somma di €
3.822,74;
-che ogni richiesta di pagamento è risultata vana. Tanto premesso, parte locatrice ha intimato alle conduttrici e CP_1 [...] sfratto per morosità con invito a lasciare CP_2 immediatamente libero da persone e/o cose l'immobile sito in
Roma alla via Fontanile Arenato n. 174, piano Terra, con estremi catastali identificati al foglio 319, subalterno 3, particella numeratore 2592, categoria C1, rendita catastale € 1409,46 nella piena disponibilità dell'istante, citandole allo stesso tempo, a comparire innanzi al Tribunale di Roma all'udienza del 21.06.2024 ore di rito, per ivi sentire accogliere le seguenti CONCLUSIONI
“Voglia il Tribunale adito: - In via principale: -dichiarare la risoluzione dovuta ad inadempimento delle conduttrici del contratto di locazione in atti;
-convalidare lo sfratto per morosità relativamente all'immobile di cui si intima il rilascio e fissare a breve la data dell'esecuzione; -emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo a carico delle intimate pari ad € 3.822,74 di cui € 2.400,00 per canoni scaduti ed € 1.422,74 per spese condominiali e da scadere oltre interessi;
-con vittoria di spese oltre Iva e Cpa. -In via
2 subordinata nel caso di opposizione: -pronunciare ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva fissando la data per l'esecuzione;
-rigettare la spiegata opposizione e, conseguentemente, dichiarare risolto il contratto di locazione in atti per inadempimento delle conduttrici e confermare la condanna al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti oltre interessi. -con vittoria di spese oltre Iva e Cpa.”
Essendosi instaurato il contraddittorio ai sensi dell'art. 143 cpc per irreperibilità delle parti intimate il giudice, chiusa la prima fase del procedimento sommario, disponeva la trasformazione del rito ai sensi degli articoli 667 e 426 c.p.c., con assegnazione dei termini perentori per l'integrazione degli atti introduttivi mediante deposito in cancelleria di memorie e documenti, onerando parte attrice della notifica dell'ordinanza di mutamento del rito alle parti intimate contumaci.
La causa, esaurientemente istruita senza l'ulteriore ammissione dei mezzi istruttori, è stata discussa e decisa all'odierna udienza.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice è fondata e merita accoglimento.
Parte attrice infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulta l'obbligazione del convenuto di corrispondere il canone nei termini espressi nell'atto introduttivo del giudizio, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Il pagamento delle morosità intimate dopo l'introduzione del contraddittorio, qualora avvenga, non costituisce sanatoria, oltre che della morosità intimata, anche della vicenda giuridica relativa alla pretesa di inadempimento, operando in questo caso il principio generale previsto dal terzo comma dell'art. 1453 c.c., il quale esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente
3 all'introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. La purgazione della mora infatti, successiva alla domanda di risoluzione contenuta nell'intimazione di sfratto non è ostativa, ai sensi del citato articolo 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento di parte intimata nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (Cass. 7/3/2001 n. 3341).
Di conseguenza il pagamento in corso di causa, ove avvenga, dei canoni di locazione e degli altri importi scaduti, non esclude la valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore dedotta con l'intimazione di sfratto, in modo particolare ove l'inadempimento in esame sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo. (Cass. Civ., III Sez. n.
8550/1999). La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione (Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011).
Pertanto la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Le omissioni poste in essere dal conduttore hanno penalizzato il locatore sotto l'aspetto economico del dedotto inadempimento ed hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dal medesimo, in relazione all'interesse
4 concreto del locatore al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass. Civ. Sez. III, n. 15363/2010).
L'inadempimento del conduttore configura infatti una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui “in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone” (Cass. 1/10/2004 n. 19652).
Il pagamento del canone costituisce infatti la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, dichiarata la contumacia di parte convenuta, dichiara altresì
5 risolto per inadempimento delle conduttrici il contratto di locazione tra le parti, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Roma, Fontanile Arenato n. 174; condanna parte convenuta al rilascio dello stesso entro e non oltre la data del 6.03.2025; condanna parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice, dei canoni intimati scaduti e non pagati, ammontanti ad euro 2.400,00 alla data dell'intimazione nel febbraio 2024, oltre a quelli a scadere maturati sino alla materiale riconsegna dell'immobile, oltre interessi convenzionalmente pattuiti e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al saldo;
respinge la domanda di condanna al pagamento di tutte le somme relative agli oneri accessori, in quanto della sussistenza delle stesse non è stata fornita agli atti di causa esaustiva prova né della loro sussistenza né dell'avvenuto saldo ad opera del locatore;
condanna infine parte convenuta al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio, liquidate in Euro 120,00 per esborsi, ed Euro 1.500,00 per compensi, oltre oneri di legge.
Così deciso in Roma, 04/02/2025
IL GIUDICE
Dott.ssa Manuela Scoppetta
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