N. 6540/2018 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Nola PRIMA SEZIONE CIVILE Il Giudice, dott. Andrea Francesco Fabbri, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6540/2018 R.Gen.Aff.Cont. assegnata in decisione all'udienza del 29/09/2022 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281quinquies, co. I, c.p.c TRA
e rappresentati e difesi dall'avv. Parte_1 Parte_2
ARMANO RINO e dall'avv., (VIA DEI MILLE 100 NOLA)

-PARTE ATTRICE E
rappresentata e difesa Controparte_1 dall'avv.GIUGLIANO CARMINE e dall'avv.RUOCCO DOMENICO ( ) VIA ANFITEATRO LATERIZIO 222 80035 C.F._1
NOLA;
-PARTE CONVENUTA
Oggetto: Vendita di cose immobili.
Conclusioni: all'udienza del 29/09/2022 le parti hanno concluso come da verbale.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con atto di citazione del 26/09/2018, notificato il 01/10/2018, gli attori e esponevano quanto segue: < Parte_1 Parte_2 con atto di citazione notificato il 8/2/2002 gli istanti sigg.ri Parte_1
e hanno convenuto in giudizio innanzi la
[...] Parte_2 intestata giustizia la sulla premessa: 1) che gli Controparte_1 istanti sono figli ed eredi legittimi dei Signori e , Persona_1 Per_2 deceduti rispettivamente il 4 ed il 9/1/2002; 2) che con scrittura privata dei
2/7/83 la ha promesso di vendere ai Sigg. Controparte_1
e dei locali terranei, per complessivi mq.240, nel Persona_1 Per_2

nuovo edificio da realizzare in Saviano al C.so Umberto 1 in angolo con
Via Nuova Ferrovia (in NCEU alla partita 1001326) al posto del vecchio fabbricato nel quale era ubicata, al piano terra, la farmacia dei promissari acquirenti, gestita dagli stessi, attualmente dagli attori;
3) che i locali terranei oggetto della richiamata promessa di vendita, in quanto da destinare a sede di farmacia, sono stati esattamente individuati nelle dimensioni, confini, disposizioni esterne, suddivisioni interne, nelle caratteristiche costruttive, negli accessori, servizi e rifiniture, secondo quanto espressamente previsto in contratto, integrato con specifico progetto architettonico esecutivo;
4) che il prezzo di vendita delle unità immobiliari individuate è stato fissato in complessive £.150.000.000
(centocinquantamilioni), con le modalità precisate nella promessa di vendita;

5) che, a titolo di caparra confirmatoria, i promissari acquirenti hanno versato la complessiva somma di £.70.000.000, di cui £.50.000.000 all'atto della sottoscrizione del compromesso, e £.20.000.000 successivamente;
6) che nella indicata scrittura privata è stato previsto, in via alternativa e quale condizione essenziale, nell'ipotesi di mancato rilascio nel termine di tre anni della concessione edilizia, l'obbligo della di Controparte_1 vendere ai promissari acquirenti i n°5 terranei del vecchio edificio dagli stessi condotti in locazione ed adibiti a sede di farmacia, per il complessivo prezzo di £.90.000.000, di cui £.70.000.000 oggetto della suindicata caparra confirmatoria;
7) che i presupposti di tale condizione alternativa non si sono verificati ed i coniugi , in esecuzione degli specifici Parte_3 impegni contrattuali assunti, nonché dell'ordinanza dei Sindaco di Saviano n°13 del 9/8/86, hanno consegnato alla società immobiliare i locali detenuti per la demolizione e la realizzazione del nuovo edificio, trasferendo temporaneamente la farmacia, previa specifica autorizzazione del Presidente della Regione Campania n°9253; 8) che l'obbligazione di consegna dell'immobile promesso in vendita, prevista nel termine massimo di 36 mesi dal rilascio dei locali detenuti in locazione, non è stata, però, rispettata in quanto, per una serie di vicissitudini imputabili unicamente alla convenuta, l'edificio è stato realizzato con notevole ritardo, tanto che ancora oggi è in fase di ultimazione;
9) che, approssimandosi il completamento, i promissari acquirenti hanno più volte, ma vanamente, richiesto alla promettente venditrice, sia verbalmente che con racc.ta ar n°0217 del 12/7/99 e n°9713 del 23/9/99, l'adempimento delle obbligazioni assunte con la richiamata scrittura;
10) che, inoltre, sono stati disattesi gli inviti alla stipula del contratto definitivo di compravendita, avanzati con racc.ta n°8406
e 8407 del 4/10/01, n°5963 e 5964 del 23/10/01 e n°4204 del 29/10/01; 11) che la con racc.ta n°1372 del 22/10/01, in Controparte_1 riscontro ai suindicati inviti, ha riconosciuto la propria disponibilità alla stipula, ma non si è ritenuta vincolata alle condizioni economiche stabilite nella richiamata scrittura privata, nonostante espressa previsione pattizia dell'alea per il ritardo;
12) che tale comportamento della
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promittente venditrice configura grave e reiterato inadempimento contrattuale, ed è produttivo di rilevanti danni all'attività economica ed all'immagine della parte promissaria, conseguente lo spostamento della farmacia, che ha comportato disagi e aggravi di costi per fitto dei locali etc.;
13) che, di conseguenza, gli istanti, che sono succeduti ai promissari acquirenti anche nei diritti derivanti dal contratto per cui è causa, si sono visti costretti ad agire nei confronti della Controparte_1 per ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto di compravendita promesso, ex art.2932 c.c., con condanna all'esatto adempimento di quanto pattuito o, in mancanza, con riduzione proporzionale del prezzo, nonché il risarcimento dei danni tutti patiti dai promissari acquirenti, in conseguenza del ritardato o inesatto adempimento. B) Su tale premessa hanno chiesto all'adito giudice: a) emettere sentenza ex art.2932 c.c. che produca gli effetti del contratto non concluso, alle condizioni di fatto ed economiche stabilite nel preliminare richiamato;
b) in caso di difformità del bene, condannare la convenuta ad apportare le modifiche necessarie a rendere il bene conforme a quanto pattuito o ridurre, in mancanza, il prezzo in proporzione;
c) condannare la convenuta al risarcimento dei danni tutti patiti dalla parte promissaria acquirente in conseguenza del non esatto o ritardato adempimento, da quantificarsi in corso di causa anche equitativamente. Il tutto con condanna della convenuta alle spese, competenze e diritti del presente giudizio, e come meglio descritto nella premessa di fatto dell'atto introduttivo, cui si fa espresso richiamo;
C) Instauratosi ritualmente il contraddittorio si costituiva la , in persona del legale rapp.te Controparte_1
p.t., che impugnava estensivamente le domande attoree chiedendone il rigetto, con vittoria di spese di lite. In particolare eccepiva, la convenuta, la intervenuta prescrizione del diritto ex art. 2932 c.c.. Inoltre spiegava domanda riconvenzionale di risoluzione del preliminare per eccessiva onerosità sopravvenuta, ex art. 1467 c.c.. In via subordinata, comunque, in caso di efficacia del preliminare, chiedeva la riconduzione ad equità del contratto. D) che, precisate le rispettive conclusioni la causa è stata decisa del G.U. del
Tribunale di Nola Dott.ssa Maria Casaregola con sentenza n°2313/2007 del
31/10/2007, con la quale, dichiarata infondata la eccezione di prescrizione sollevata dalla convenuta, sono state rigettate le domande proposte dai Sigg.ri e si è dichiarato Parte_1 Parte_2 non luogo a provvedere sulle domande riconvenzionali proposte dalla convenuta società e sono stati condannati gli Controparte_1 attori alla refusione delle spese di lite. Nello specifico, si è statuito che “gli attori non hanno titolo per pretendere l'esecuzione in forma specifica del predetto contratto in parte qua” in conseguenza del fatto che “il contratto preliminare è divenuto inefficace nella parte relativa alla promessa di trasferimento della proprietà dei locali terranei siti nel nuovo fabbricato” in quanto “la concessione edilizia è stata rilasciata nel 1988 e non nel termine di
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tre anni dal 2/7/83”. Tanto, essendo stato espressamente pattuito nel preliminare, quale condizione risolutiva, che, in caso di mancato ottenimento della concessione edilizia o della licenza di ristrutturazione nel termine di tre anni dalla stipula, la società si obbligava a Controparte_1 vendere i vecchi locali terranei, già sede di farmacia dei Sigg.ri Pt_3
. E) che tale sentenza è stata appellata dagli istanti con atto di citazione
[...] del 03/07/2008; F) che, con sentenza n°1390/2015 del 04/03/2015, la
Corte di Appello di Napoli ha rigettato il gravame confermando la sentenza di primo grado e, quindi, il rigetto della domanda di adempimento in forma specifica ex art.2932 c.c. formulata dagli istanti in primo grado, per intervenuta risoluzione del contratto preliminare per avveramento della condizione risolutiva del mancato ottenimento nei tre anni dalla stipula del compromesso di concessione edilizia o licenza di ristrutturazione;
G) che avverso tale sentenza, depositata il 20/03/2015, non è stato proposto gravame, per cui la stessa è divenuta definitiva in data 20/04/2016; H) che, pertanto, dichiarata la avvenuta risoluzione del contratto preliminare in esame, nella parte in cui era prevista e disciplinata la ipotesi di costruzione di nuovo edificio e, quindi, di acquisto da parte dei dante causa degli istanti dei nuovi locali commerciali terranei, va dichiarata anche la risoluzione del contratto preliminare in questione per inadempimento o, in subordine, per impossibilità sopravvenuta della ipotesi alternativa di acquisto dei vecchi locali commerciali già detenuti in fitto per l'esercizio di attività di farmacia, atteso che il vecchio edificio, e con esso i detti locali terranei, non sono più esistenti in quanto demoliti, per la realizzazione, ormai compiuta, del nuovo fabbricato. Nello specifico, i presupposti di tale condizione alternativa non si sono verificati atteso che, in forza di concessione edilizia n°52/88 rilasciata dal Sindaco del
Comune di Saviano, la impresa convenuta ha abbattuto il vecchio edificio e costruito il nuovo fabbricato, ultimato in corso di causa. Di conseguenza, non risultando più possibile la realizzazione del programma negoziale disciplinato tra le parti, sia nella obbligazione principale di vendita dei locali terranei di nuova costruzione, divenuta inefficace a seguito di verificazione della condizione risolutiva del mancato rilascio della concessione edilizia nel termine di tre anni dalla stipula, come statuito in via definitiva, sia nella obbligazione alternativa della vendita dei vecchi locali terranei, per impossibilità sopravvenuta derivante dall'operato abbattimento del vecchio edificio, risulta detenuta dalla convenuta, ormai senza motivo, la somma di
£.70.000.000, pari ad attuali € 36.151,98, versata dai promissari acquirenti in forza di specifici patti assunti con il compromesso di vendita del 2/7/83. I) Va dichiarata, quindi, la risoluzione del compromesso per inadempimento della promittente venditrice, atteso che la impresa costruttrice ha proseguito nel proprio programma imprenditoriale di realizzazione del nuovo edificio, nonostante la inefficacia sul punto del compromesso del 2/7/83, subentrata a seguito della verificazione della condizione risolutiva del mancato
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ottenimento della concessione edilizia o della licenza di ristrutturazione nei tre anni dalla stipula e, quindi, nonostante la sussistenza dell'obbligo di vendere i vecchi locali, divenuto operativo allo scadere del termine contrattualmente fissato, quindi dal 3/7/86. In tal caso appare evidente che la responsabilità della mancata realizzazione del regolamento di interessi pattuito è da ascriversi alla convenuta in via esclusiva. Né può ravvisarsi alcun concorso di colpa a carico dei promittenti acquirenti per la circostanza del rilascio dei locali alla convenuta, avvenuto nel 1986, in quanto tale fatto è stato conseguenza della ordinanza del Sindaco di Saviano n°13 del 9/8/86, con la quale è stato imposto ai coniugi lo sgombero dei locali Persona_3 terranei adibiti a farmacia, ritenuti inidonei dal punto di vista igienico- sanitario. Ne consegue che la convenuta società va condannata al risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale, nella misura del doppio della caparra versata, pari ad € 72.303,96, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. L) In subordine, va in ogni caso dichiarata la risoluzione del compromesso per impossibilità sopravvenuta e, consequenzialmente, va condannata la convenuta società a restituire agli istanti la somma di € 36.151,98, pari a £.70.000.000 versata dai dante causa degli attori a titolo di caparra confirmatoria, maggiorata di interessi legali, quali frutti civili automaticamente prodotti dal capitale, e di svalutazione monetaria, per adeguare la somma all'attuale potere di acquisto della moneta. M) In ogni caso, ed in via ancora più subordinata, la convenuta società va condannata a pagare in favore degli attori la suindicata somma di € 36.151,98 a titolo di indebito arricchimento, ex art.2041 c.c., per evitare una ingiusto depauperamento del patrimonio degli istanti ed un indebito arricchimento della convenuta società, in ragione della mancata realizzazione della compravendita pattuita.>>
Su tale premessa gli attori hanno chiesto: < compromesso del 02/07/1983 per inadempimento della promittente venditrice e, di conseguenza, condannare la stessa al risarcimento dei danni da inadempimento contrattuale in favore degli istanti, nella misura del doppio della caparra versata, pari ad € 72.303,96; b) in subordine, dichiarare la risoluzione del compromesso in questione per impossibilità sopravvenuta e, consequenzialmente, condannare la convenuta società a restituire agli istanti la caparra versata dai dante causa degli attori nella misura attuale di € 36.151,98, pari all'importo versato di £.70.000.000; c) in via ancora più subordinata la convenuta società va condannata a restituire agli istanti la somma di € 36.151,98 a titolo di indebito arricchimento ex art.2041 c.c.; d) in ogni caso, riconoscere su qualunque delle somme innanzi richieste gli interessi legali, quali frutti civili automaticamente prodotti dal capitale, e la svalutazione monetaria, per adeguare la somma all'attuale potere di acquisto della moneta;
e) condannare comunque la convenuta società alle spese e competenze del giudizio.>>
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Si è costituita tempestivamente parte convenuta la quale ha eccepito l'infondatezza dell'addebito di inadempimento, essendo stato trasformato il bene per volere degli stessi attori e la prescrizione delle domande risolutorie e restitutorie. Concessi i termini di cui all'art 183 co 6 cpc la causa, in assenza di attività volta all'acquisizione di prova costituenda, veniva introitata a sentenza, con i termini di cui all'art 190 cpc, all'udienza del 7/11/2024. VA accolta la domanda di restituzione della caparra versata. L'eccezione di prescrizione è fondata, sia con riferimento alle domande risolutorie che con riferimento alla domanda di restituzione della caparra versata. 1) Sull'eccezione di prescrizione. Quale richiesta principale gli attori avanzano domanda di risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, avendo la convenuta proseguito nel proprio programma imprenditoriale di realizzazione del nuovo fabbricato nonostante fosse obbligata, per effetto dell'avveramento della condizione risolutiva del mancato ottenimento della licenza edilizia entro tre mesi dalla data del 2/7/1983, alla vendita degli originali 5 locali terranei, già condotti in locazione dai danti causa degli attori.
Ebbene, posto che gli attori non specificano in quale data sarebbe stato perpetrato questo inadempimento, è chiaro che esso deve necessariamente essere intervenuto durante la decorrenza del termine prescrizionale della seconda obbligazione del contratto, volta trasferimento dei vecchi locali, poiché è solo durante il tempo in cui tale obbligazione gravava sulla convenuta che può logicamente concepirsi un inadempimento consistente nella trasformazione del bene promesso in vendita. Ciò detto va rilevato che l'obbligazione di trasferire i vecchi locali terranei è sorta in data 3/7/1986, come si evince dal compromesso depositato e come peraltro espressamente dichiarato da parte attrice (vd. Atto di citazione pg. 7 lett I). Seguendo la tesi degli attori, nell'arco dei dieci anni successivi parte convenuta avrebbe dovuto trasferire i vecchi locali terranei ma, trasformandoli, si sarebbe resa inadempiente a tale obbligo di trasferimento
(posto che, se adempiuto, avrebbe avuto ad oggetto un aliud pro alio).
Ebbene, anche volendo postdatare il dedotto inadempimento della convenuta alla data più favorevole per parte attrice sotto il profilo del computo del termine prescrizionale, si può ipotizzare che esso si è verificato al limite dello spirare del termine prescrizionale dell'obbligazione avente ad oggetto il trasferimento dei vecchi locali, pertanto in data 4/7/1996. Da tale data, pertanto, è iniziato a decorrere il termine prescrizionale decennale dell'azione di risoluzione per inadempimento: il primo è spirato in data 5/7/2006, l'azione è stata intentata solo nel 2018.
Secondo parte attrice il termine prescrizionale di tutte le azioni intentate in questa sede (risoluzione per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta,
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restituzione del doppio della caparra, restituzione della caparra) dal passaggio in giudicato della sentenza della Corte di Appello di Napoli che ha rigettato il gravame proposto avverso la sentenza del Tribunale di Nola avente ad oggetto il rigetto della domanda ex art 2932 c.c. avanzata dagli odierni attori.
Parte convenuta sostiene invece che la prescrizione delle azioni oggi intentate inizierebbe a decorrere dal 3/7/1986. In tale ottica, dal momento dell'estinzione dell'obbligazione volta al trasferimento dei nuovi locali (3/7/1986) era possibile fare valere il diritto di credito a veder trasferiti i vecchi locali e dalla trasformazione degli stessi era possibile esercitare azione di risoluzione per inadempimento. Si badi che, se anche il momento preciso della trasformazione non è specificato, esso deve ritenersi sicuramente anteriore al 30/1/2002, data in cui gli attori hanno chiesto il trasferimento dei nuovi locali, intentando azione ex art 2932 c.c.; ebbene, siccome la richiesta era volta al trasferimento dei locali abbattuti e ricostruiti (e non di quelli antecedenti alla trasformazione), ne deriva che a tale data del 30/1/2002 la modifica dello stato dei luoghi, che secondo gli attori costituirebbe l'inadempimento dei convenuti, era già avvenuta. Sul punto va osservato che è pur vero le due statuizioni si sono limitate a prendere atto di un effetto giuridico già prodottosi, segnatamente l'estinzione dell'obbligazione di trasferimento dei nuovi locali per effetto del mancato ottenimento della concessione edilizia entro tre anni dalla stipula del preliminare;
esse presentano pertanto indubbiamente natura dichiarativa e non costitutiva. Peraltro, l'azione di risoluzione (come anche quella di restituzione della caparra) avrebbe potuto essere intentata prima del passaggio in giudicato della sentenza della Corte d'Appello, posto che tali domande avrebbero erano già esperibili dagli attori, anche meramente in via subordinata, per il caso di mancato accoglimento della domanda principale di cui all'art 2932 c.c. (ma a tanto la difesa attorea non si era determinata nei precedenti giudizi).
Del resto, e in via generale, la mancanza dei presupposti di accoglimento di una domanda non può costituire motivo per sportare in avanti il dies a quo di decorrenza della prescrizione per altre azioni esperibili sin dal momento dell'esperimento della prima azione poi rivelatasi infondata. La disposizione di cui all'art 2935 c.c., infatti attiene alla possibilità legale dell'esercizio del diritto (Cass. 94/1994) mentre non rileva l'ignoranza del titolare circa l'esistenza del diritto (Cass. 14249/2004; 19355/2007), né la pendenza di una controversia avente ad oggetto l'accertamento di un diritto (Cass. 8720/2004; 26755/2006). È stato poi chiarito che l'art 2935 c.c. non consente di procrastinare il dies a quo di decorrenza della prescrizione decennale se non nell'ipotesi di impedimento legale al detto esercizio e non anche in ipotesi di ignoranza del titolare, colpevole o meno che sia -salvo il comportamento doloso della parte (Cass. 15991/2009; 5384/2012; 21016/14),
o di dubbio soggettivo sull'esistenza del diritto stesso, anche in caso di ritardo dovuto alla necessità del suo accertamento (Cass. 14193/2021; 22072/2018;
10828/2015). In ipotesi di dichiarazione di incostituzionalità di una norma, il
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diritto disconosciuto dalla norma poi dichiarata incostituzionale poteva essere fatto valere a prescindere dalla pronuncia della Corte Costituzionale, con la conseguenza che la prescrizione inizia a decorrere indipendentemente dalla pronuncia di incostituzionalità ed antecedentemente ad essa (Cass. 1814/1987;
8452/2012). Tuttavia, va osservato che nei rapporti tra le parti in causa, ai sensi dell'art 2945 co II c.c., si assiste ad una speciale ipotesi di spostamento in avanti del dies a quo di decorrenza nel caso di interruzione giudiziale della prescrizione, poiché in tal caso la domanda giudiziale produce l'interruzione della prescrizione con effetto permanente fino al passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio (Cass. III, n. 3726/2000): “Se l'interruzione è avvenuta mediante uno degli atti indicati dai primi due commi dell'articolo
2943, la prescrizione non corre fino al momento in cui passa in giudicato la sentenza che definisce il giudizio”, questo il testo della disposizione in parola. Si tratta di capire, pertanto, se l'effetto interruttivo della domanda avanzata ex art 2932 c.c. (con gli effetti della citata disposizione) possa estendersi anche alle domande risolutorie e di restituzione della caparra.
La risposta è positiva, dal momento che tra tali domande sussiste un rapporto di stretta conseguenzialità, di modo che le domande risolutorie e di restituzione della caparra si rivelano connesse alla medesima vicenda sostanziale ed ai medesimi diritti contrattuali fatti valere con ex art 2932 CP_2
c.c.. Come evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità (Cass 1571/2001), infatti, “nei contratti a prestazioni corrispettive, l'azione di risoluzione del contratto e quella di adempimento costituiscono due diversi rimedi giuridici a tutela del diritto che dal rapporto sostanziale deriva al contraente adempiente e, pur presentando diversità di "petitum", entrambe mirano a soddisfare lo stesso interesse del creditore insoddisfatto, consistente nell'evitare il pregiudizio derivante dall'inadempimento della controparte, e sono dirette alla tutela del medesimo diritto alla prestazione, con la conseguenza che la proposizione della domanda di adempimento ha effetto interruttivo della prescrizione anche con riferimento al diritto di chiedere la risoluzione del contratto esercitabile sino a quando non sia decorso il nuovo termine prescrizionale. Tale effetto interruttivo deve riconoscersi anche alla domanda di risoluzione rispetto a quella di adempimento, atteso che il divieto, posto dall'art. 1453 cod. civ., di chiedere l'adempimento una volta domandata la risoluzione del contratto, viene meno e non ha più ragion d'essere quando la domanda di risoluzione venga rigettata, rimanendo in vita in tal caso il vincolo contrattuale, e risorgendo l'interesse alla esecuzione della prestazione con inizio del nuovo termine prescrizionale del diritto di chiedere l'adempimento”. Ed infatti la fungibilità tra le azioni, ai fini e per gli effetti del combinato disposto degli art. 2943 e 2945 co II c.c., si basa sul “vincolo di dipendenza funzionale” e non meramente genetica che lega i diritti ai quali sono sottese (Così, Cass. S.U. 5076/2015). Ebbene, non si può mettere in dubbio il legame
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funzionale, non meramente genetico, tra il diritto all'esecuzione del contratto da un lato, e quello alla sua risoluzione ed alla restituzione delle somme versate, dall'altro. Esso, oltre che evidente dal punto di vista logico, trova altresì fondamento normativo nell'art 1453 co II c.c. il quale, proprio sul presupposto della fungibilità delle azioni e del loro legame funzionale, permette la mutatio libelli nel corso di giudizio.
Deve pertanto ritenersi fondata la tesi di parte attrice, che fa decorrere il termine di prescrizione delle azioni intentate dal passaggio in giudicato della sentenza della Corte di Appello di Napoli n°1390/2015, cioè dal 20/04/2016.
2) Sulla domanda di restituzione del doppio della caparra. Tale domanda va rigettata: parte attrice non ha esercitato il recesso, ma ha esplicitamente avanzato domanda di risoluzione per inadempimento;
avrebbe dovuto pertanto provare il concreto danno nel suo preciso ammontare.
Se infatti la parte non inadempiente non esercita il diritto potestativo di recesso (forma di risoluzione stragiudiziale del rapporto) e domanda la risoluzione ex art 1453 c.c. (che invece comporta la risoluzione del rapporto mediante pronuncia costitutiva) il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali (art 1385 ultimo comma c.c.), prime fra tutte quelle in punto di prova del preciso ammontare del pregiudizio.
3) Sulla domanda di risoluzione per inadempimento. Nel merito l'addebito dell'inadempimento appare infondato. Come evidenziato da parte convenuta, infatti, la trasformazione del bene è avvenuta con il placet dei promissari acquirenti.
Ciò è dimostrato dal fatto che gli stessi, pur consapevoli del mancato rilascio della concessione edilizia, hanno incitato la convenuta a trasformare il bene per poi chiederle di trasferirlo definitivamente, sino ad avanzare addirittura domanda giudiziale ex art 2932 c.c. volta al trasferimento del bene (nuovi locali terranei) che invece oggi, del tutto contraddittoriamente, denunciano rappresentare il risultato dell'inadempimento della convenuta. Si consideri al riguardo che in grado di appello gli odierni attori avevano sollevato eccezione (dichiarata inammissibile poiché tardiva e rigettata, comunque, nel merito) di rinuncia bilaterale (di entrambe le parti contrattuali) alla condizione risolutiva del mancato ottenimento della concessione edilizia, con ciò implicitamente deducendo di aver rinunciato, per quanto riguarda la propria posizione, agli effetti della clausola risolutiva e di aver manifestato interesse alla trasformazione del locale;
tale condotta non rappresenta pertanto un inadempimento della convenuta, essendo stata voluta anche da parte attrice, per il proprio interesse.
Ne deriva il rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento e di condanna di pagamento del doppio della caparra. 3) domanda di risoluzione per impossibilità sopravvenuta.
Va sicuramente preso atto della risoluzione del rapporto, essendo le parti non più interessate all'attuazione del programma negoziale stipulato nel 1983 c.c. per effetto della scelta congiuntamente operata in giudizio.
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Nello specifico parte attrice ha chiesto la risoluzione per impossibilità sopravvenuta essendo stato trasformato ormai il bene in modo irreversibile e parte convenuta, senza nulla eccepire sul punto, ha sollevato solo eccezione di prescrizione del diritto.
4) sulla restituzione della caparra. Venuto meno il vincolo contrattuale tra le parti, non sussiste alcun titolo per trattenere la caparra, la quale va pertanto restituita. Sul punto va disattesa l'eccezione di prescrizione sul diritto alla restituzione della stessa, proprio in virtù del vincolo funzionale che lega la caparra all'esecuzione del contratto per il quale è stata versata e che impone di ritenere che, anche in tal caso, la prescrizione inizi a decorrere solo dal passaggio in giudicato della sentenza che ha definito il giudizio ex art 2932
c.c., secondo quanto più ampiamente argomentato sopra.
4)La domanda ex art 2041 c.c. risulta assorbita.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al DM n.55/2014.

PQM

Il giudice, definitivamente pronunciando sulle domande proposte, ogni ulteriore istanza disattesa, così definitivamente provvede:
• Dichiara risolto il contratto preliminare del 3/7/1983;
• Per l'effetto condanna al pagamento, in Controparte_1 favore di e della somma di euro 36.151,98 Parte_1 Parte_2 versata a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

• condanna al pagamento, in favore di Controparte_1
e delle spese di lite che si liquidano in euro Parte_1 Parte_2
7616,00 per compensi, oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettario come per legge.
Così deciso in Nola, il 03/02/2025.
Il Giudice
(dott. Andrea Francesco
Fabbri)
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