REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, in persona del Giudice Dott.ssa PR AR ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6580 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa da
(c.f. , (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'avv. Daniela Polizzi;
C.F._2
- PARTE ATTRICE- contro
(c.f. , Controparte_1 C.F._3
-PARTE CONVENUTA -
, , Controparte_2 CP_3 CP_4
TE CONVENUTA CONTUMACE-

CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta per l'udienza del 22 gennaio 2025

MOTIVI DELLA DECISIONE Con atto di citazione e , evocando in giudizio Parte_1 Parte_2 [...]
, , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
r 28.1.2020 a favore delle sig.re , e presso la Controparte_2 CP_3 CP_4
CC.RR.II. Ufficio Provinciale o ia e con la dichiarazione di acquisto dell'immobile sito in Comune di Monte Porzio CA (RM), via Oberdan n. 16 foglio MU, part. 274, sub 1, non menzionato nel testamento, è erronea e in quanto tale nulla, inefficace e/o inesistente;
- E per l'effetto, accertato e dichiarato che la porzione immobiliare sita in Comune di Monte Porzio CA (RM), avente accesso da via Oberdan n. 16, foglio MU, part. 274, sub 1 facente parte del patrimonio morendo dismesso dalla de cuius è caduto nella di lei successione legittima a favore del Persona_1 coniuge chiam - Accertata e dichiarata ex art. 533 e ss c.c. Persona_2 la qualità di eredi legittimi dei sig.ri e come meglio generalizzati in Pt_2 Parte_1 epigrafe, del patrimonio morendo adre prof. e Persona_2 quindi anche della trasmissione del diritto di accettare l'eredità morendo dismessa dalla moglie sig.ra - accertata e dichiarata l'inefficacia e la nullità, ai sensi dell'art. 1159 Persona_1
e ss c.c. e dell rile, dell'atto simulato di compravendita dissimulante una donazione nulla per carenza di forma (per difetto della presenza di testimoni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1414, co.II, 1418, co. II, c.c. e artt. 47 e 48 L. n. 89/1913, cd. legge notarile) della porzione immobiliare sita in Comune di Monte Porzio CA (RM), avente accesso da via Oberdan n. 16, foglio MU, part. 274, sub 1 a rogito Notaio di Roma Rep. 13024 del Per_3
23.12.2020 perché acquisto infradecennale a non domin ala fede - per l'effetto, condannare la sig.ra alla restituzione ex art. 533 e ss c.c. a favore degli eredi CP_1
pagina1 di 6 legittimi del Prof. sig.ri e del bene libero da persone Persona_2 Pt_2 Parte_1
e cose non di proprietà del de cuius e dei frutti dalla vendita fino alla effettiva Persona_2 restituzione. In ogni caso: - ordinars dei Registri Immobiliari la cancellazione delle seguenti trascrizioni: 1) trascrizione della denunciata successione sull'immobile sito in Monte Porzio CA via Oberdan n. 16 eseguita a favore delle sig.re , Controparte_2
e e contro , 2) trascrizione della compravendita a CP_3 CP_4 Persona_1
i oma Re 2.2020 a favore della sig.ra Per_3 [...]
e contro le sig.re , Controparte_1 Controparte_2 CP_3
spese”. CP_4
A motivo di tali domande hanno esposto che: - sono gli unici figli ed eredi legittimi del Prof.
deceduto a Roma il 16.8.2021; - il Prof. era coniugato in Persona_2 Persona_2 on la sig.ra deceduta i data 17.7.2019 è Persona_1 stato pubblicato il testamen ra datato 8.6.2018; - nel Persona_1 testamento, la sig.ra lasciava alle sue , Persona_1 Controparte_2 CP_3
e la villetta in via S. Eusebio 12, Monte Porzio CA, Roma, di sua
[...] CP_4 ie le nipoti a ritirare i suoi soldi in banca dalla vendita, faceva riferimento anche a un astio verso i figli e nipoti del marito, definendoli "avvoltoi"; - nonostante il tenore del testamento, in data 28.1.2020 è stata trascritta una denuncia di successione a favore delle signore includendo non solo l'immobile di via S. Eusebio 12, ma anche un altro CP_2 CP_3 immobi zio CA (RM), via Oberdan n. 16; - l'immobile di via Oberdan n. 16 non rientra tra i beni disposti dalla de cuius nel testamento;
- in data 23.12.2020, le sig.re
, e hanno venduto l'immobile di via Oberdan Controparte_2 CP_3 CP_4
n. 16 alla sig.ra , rappresentata dal Prof. Controparte_1 [...] come rato è stato di € 7.000,0 Per_2 tenuta irrisoria, soprattutto considerando che la sig.ra lo aveva acquistato Persona_1 tre anni prima per € 56.000,00 con denaro di esclusiva proveni f. - Persona_2 il pagamento di € 7.000,00 non è tracciabile e non sarebbe mai avvenuto;
- questa operazione sarebbe stata orchestrata per danneggiare i figli del Prof. - il Prof. Per_2 Persona_2 aveva avuto una relazione clandestina con la sig.ra era stat Persona_1 aiuto domestico, portando alla separazione dalla s oglie, la prof.ssa - CP_5 questa vicenda ha avuto pesanti ripercussioni e si è conclusa con il suicidio della madre degli attori;
- la sig.ra non ha mai accettato , creando un rapporto conflittuale, e Persona_1 Pt_1 in seguito ha svil animo anche verso prattutto dopo il suo matrimonio;
la Pt_2 sig.ra , ex convivente di e madre della loro figlia si CP_1 Parte_1 Per_4 sareb questo contesto f le per trarne vantaggio;
- ata dalla sig.ra e dal Prof. la sig.ra ha presentato una Persona_1 Persona_2 CP_1 denuncia di della minor un proc l'affidamento della minore;
- il Prof. ha anche avviato un procedimento per i minorenni;
- il Persona_2 contenzioso si è a sentenza del Tribunale dei Minorenni di Roma che ha accertato l'illegittima sottrazione internazionale di (minore) e ha disposto la Per_4 riconsegna della bambina al padre, evidenziando la pe à della vicinanza di al Per_4 nonno paterno e alla sua moglie;
- nonostante ciò, la sig.ra ha nu te CP_1 sottratto sostenuta economicamente dalla e ha Per_4 Persona_1 Persona_2 intrapreso una persecuzione giudiziaria con false denunce. Gli attori affermano che l'intestazione fraudolenta dell'immobile alle convenute e la successiva vendita alla sig.ra rientrano in un disegno fraudolento e persecutorio a CP_1 loro danno. In punto di di ano la validità della denuncia di successione per l'immobile di via Oberdan n. 16, sostenendo che il testamento della sig.ra Persona_1 nominava le nipoti eredi esclusivamente sulla villetta di via S. Eusebio 12, o ricavato dalla sua eventuale vendita. Pertanto, l'immobile di via Oberdan n. 16 sarebbe dovuto pagina2 di 6 ricadere nella successione legittima a favore del Prof. e, di conseguenza, agli Persona_2 attori in quanto suoi eredi legittimi. Viene inoltre eccepita la nullità dell'atto di acquisto da parte della sig.ra CP_1
("acquisto a non domino") per mancanza del requisito della buona fede, evi pregressi comportamenti, dal prezzo vile e dalla clausola di pagamento. Si sostiene anche la nullità dell'atto di compravendita simulato, dissimulante una donazione nulla per carenza di forma (mancanza di testimoni), ai sensi degli artt. 1414, co. II, 1418, co. II, c.c. e artt. 47 e 48 L. n. 89/1913.
, , , Controparte_1 Controparte_2 CP_3 CP_4 non si sono costituite. All'udienza del 20/04/2022 il giudice ne ha dichiarato la
[...] acia e ha concesso i termini ex art. 183 comma VI c.p.c., Con comparsa di costituzione e risposta del 13/09/2022, si è costituita in giudizio
[...] chiedendo “in via preliminare: revo Controparte_1 ale: rigettare la domanda di parte TRce circa la condanna della Sig.ra alla restituzione dell'immobile sito in Monte Porzio CA, CP_1
Via Oberdan 16, e dei iti dalla data della vendita sino all'effettivo soddisfo, poiché infondata in fatto ed in diritto, segnatamente in quanto ella è compratrice di buona fede;
- in via subordinata;
voglia ridurre l'entità della condanna alla restituzione dei frutti tenendo conto della buona fede della compratrice, ai sensi dell'art. 1148 c.c.; - in ogni caso: Stralcio delle espressioni sconvenienti, sopra indicate;
- in ogni caso: con vittoria delle spese di giudizio”. A motivo di tali conclusioni ha rappresentato che: - era in buona fede al momento dell'acquisto dell'immobile; - l'acquisto era motivato dal suo interesse a garantire alla figlia (avuta con una migliore istruzione superiore in Italia;
- risiedendo in Per_4 Parte_1
aveva con a speciale al Prof. (padre di ) per Persona_2 Pt_1
l'acquisto dell'immobile; - non era a conoscenza de titolarit ig.re e sull'immobile; - la regolarità dei titoli di provenienza era stata CP_2 CP_3 tai al momento del rogito dell'atto di compravendita;
- il Notaio aveva Per_3 attestato che l'im era pervenuto alle venditrici dalla Sig.ra la cui Persona_1 successione era stata regolata da testamento olografo pubblicato dallo io;
- ha riposto pertanto affidamento sull'operato del proprio procuratore speciale e sulla correttezza dell'operato del Notaio rogante, il quale era nella posizione di rilevare eventuali discrepanze;
- vi era anche un testamento olografo del Prof. del 04/07/2021 (successivo alla Persona_2 vendita dell'immobile di Via Oberdan n il Prof. menzionava Per_2
l'appartamento di Via Oberdan n. 16 come intestato alla Sig.ra , Controparte_1 prevedendo inoltre che un terzo della sua disponibilità finanziaria residua fosse dato alla Sig.ra per rispettare impegni precedentemente presi con lei, incluse le utenze CP_1 dell'a ; - ciò confermerebbe la correttezza della condotta del Prof. Persona_2 in qualità di procuratore speciale;
- la procura speciale conferita alla Sig.ra Nas includeva ampi poteri, come quello di modificare il prezzo e la forma di Persona_2
n vi è prova rigorosa della presunta mala fede della Sig.ra da CP_1 parte degli attori i quali si sono limitati a ripercorrere vicende giudiziarie pr ive alla figlia e ai rapporti tra gli ex conviventi, senza che ciò implichi di per sé la volontà di spogliare gli attori di un bene;
- la male fede non si evincerebbe "dai pregressi comportamenti descritti in narrativa, dal prezzo vile indicato in atto e dalla clausola relativa alla "prova dell'avvenuto pagamento"; - le richieste probatorie degli non dimostrano la mala Per_2 fede al momento dell'acquisto. All'udienza del 10/07/2023 il giudice ha revocato l'ordinanza del 20/04/2022 nella parte in cui ha dichiarato la contumacia della convenuta Controparte_6
e rinviato all'udienza del 15/11/2023, asse
[...]
pagina3 di 6 a sette giorni prima dell'udienza per il deposito della documentazione attestante le avvenute notificazioni nei confronti delle convenute , e . Controparte_2 CP_3 CP_4
Rigettate le prove chieste da parte TR v , all'udienza del 22/01/2025 la causa è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. In via preliminare occorre esaminare la questione della tardività delle produzioni documentali della convenuta . CP_1
Gli attori hanno eccepito della costituzione in giudizio della convenuta
, avvenuta dopo la scadenza dei termini per il deposito delle memorie istruttorie, CP_1 con conseguente inammissibilità delle produzioni documentali. L'eccezione è fondata. La convenuta si è costituita in data 13.09.2022, dopo la concessione e lo spirare dei termini ex art. 183, co. 6, c.p.c. Pertanto, la convenuta è incorsa nelle decadenze di cui agli artt. 167 e 183 c.p.c., e la documentazione da essa prodotta è inammissibile. Nel merito, la domanda degli attori è fondata e merita accoglimento per le ragioni di seguito esposte. È pacifico e documentalmente provato che e sono gli unici figli ed Pt_1 Parte_2 eredi legittimi di decedut .2 era coniugato in Persona_2 Persona_2 seconde nozze con premorta il 17.5.201 Persona_1
La ha disposto delle proprie sostanze con testamento olografo datato 8.06.2018 e Persona_1 pu 7.7.2019. Con tale scheda testamentaria, la de cuius lasciava alle sue tre nipoti, le odierne convenute contumaci , e "la Controparte_2 CP_3 CP_4 villetta in via S. Eusebio 12 Mo . nt una menzione dell'immobile sito in Monte Porzio CA, Via Oberdan n. 16, acquistato dalla in data 20.12.2018, successivamente alla redazione del citato testamento. Persona_1 temente, l'immobile di Via Oberdan n. 16, non essendo contemplato nel testamento, è caduto nella successione legittima della il cui unico erede legittimo Persona_1 era il coniuge superstite, Alla morte di quest'ultimo, il diritto di accettare tale Persona_2 eredità, e quindi la propr le, si è trasmesso ai suoi figli, odierni attori. In atti, vi è l'accettazione di eredità con beneficio d'inventario di e . Parte_2 Parte_1
La dichiarazione di successione presentata dalle sig nte CP_2 CP_3 trascrizione del 28.01.2020, con cui esse si TRbuivano la proprietà dell'immobile di Via Oberdan, si fonda su un presupposto giuridicamente e fattualmente inesistente. Tale atto è pertanto viziato da nullità, in quanto contiene una dichiarazione non veritiera sui beni caduti in successione testamentaria e sulla qualità di eredi delle dichiaranti rispetto a quel bene specifico. La nullità della dichiarazione di successione, quale titolo, determina la conseguente nullità della sua trascrizione nei registri immobiliari, la quale ha la sola funzione di pubblicità e non può sanare i vizi dell'atto trascritto. La trascrizione deve quindi essere cancellata al fine di ripristinare la corrispondenza tra la realtà giuridica e le risultanze dei pubblici registri. Ciò detto, in data 23.12.2020, le signore e dichiaratesi proprietarie, hanno CP_2 CP_3 venduto l'immobile di Via Oberdan n. 16 alla signora Controparte_1
Si tratta di un'ipotesi di acquisto a non domi
[...] roprietarie del bene. Ai sensi dell'art. 534, comma 2, c.c., l'acquisto dal cosiddetto "erede apparente" è fatto salvo solo se a titolo oneroso e se l'acquirente prova la propria buona fede al momento del contratto. In deroga al principio generale di cui all'art. 1147 c.c., la buona fede in questo contesto non si presume, ma deve essere provata dall'acquirente. In argomento, la giurisprudenza di legittimità ha precisato che “In tema di petizione ereditaria, ai fini della salvezza dei diritti acquistati dal terzo per effetto di convenzione a titolo oneroso contratta con l'erede apparente, è necessario che lo stesso terzo, ai sensi dell'art. 534, comma secondo, cod. civ., assolva all'onere di provare la sua buona fede all'atto pagina4 di 6 dell'acquisto, consistente nella dimostrazione dell'idoneità del comportamento dell'alienante ad ingenerare la ragionevole convinzione di trattare con il vero erede, nonché dell'esistenza di circostanze indicative dell'ignoranza incolpevole di esso acquirente circa la realtà della situazione ereditaria al momento dell'acquisto” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2653 del 04/02/2010); “a norma dell'art 534 cod civ, la buona fede del soggetto che acquista dall'erede apparente non è presunta, ma deve essere provata attraverso atti o fatti certi che rivelino positivamente la buona fede e non siano compatibili con un intento di mala fede. Non adempie pertanto al suo onere probatorio la parte che si limiti a dimostrare l'insufficienza degli elementi per ritenere la mala fede, in quanto tale insufficienza non può essere convertita in una prova di buona fede assolutamente coerente” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 4130 del 25/06/1981); “anche nell'ipotesi prevista dal n 7 dell'art 2652 cod. civ. - in conformità al principio di cui al secondo comma dell'art 534 cod. civ. ed in deroga a quello generale di cui all'art 1147 cod. civ. secondo cui la buona fede si presume - l'acquirente a qualunque titolo di beni dall'erede o legatario apparente per non essere pregiudicato nel suo acquisto, non solamente deve avere trascritto il suo acquisto almeno cinque anni prima della trascrizione della avversa domanda giudiziale, ma deve altresì provare la sua buona fede. A tal fine le dichiarazioni rese dal venditore in occasione del rogito notarile ed inserite nell'atto e per le quali il venditore si dichiara proprietario del bene venduto e garantisce il compratore per l'evizione, non sono sufficienti al fine di dimostrare la buona fede dell'acquirente” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 1741 del 15/03/1980). Nel caso di specie, la convenuta non ha fornito prova della propria buona fede. CP_1
La sua difesa si è limitata ad generiche, sostenendo di aver fatto affidamento sull'operato del notaio rogante e del proprio procuratore speciale ( . Persona_2
Come precisato dalla giurisprudenza, le mere dichiarazioni r re nell'atto notarile non sono sufficienti a dimostrare la buona fede dell'acquirente (Cass. n. 1741/1980). Al contrario, numerosi e gravi indizi convergono nel senso di escludere la buona fede della signora . CP_1
In prim quirente era rappresentata nell'atto proprio da marito Persona_2 della de cuius e suo erede legittimo per l'immobile in questione. omeno avrebbe dovuto essere utilizzando l'ordinaria diligenza, a conoscenza della situazione successoria e del fatto che le venditrici non erano le proprietarie. La sua “complicità” nell'operazione non può che riverberarsi sulla posizione della rappresentata, la quale non può invocare un affidamento incolpevole proprio su colui che agiva in conflitto con i diritti successori prima suoi, poi dei suoi figli. In secondo luogo, l'immobile, acquistato dalla nel 2018 per € 56.000,00, è stato Persona_1 rivenduto alla per la somma irrisoria di € 7.000,00. Tale importo, stante la CP_1 dimensione e l che dell'immobile, avrebbe dovuto ingenerare, in un acquirente di media diligenza, quantomeno il sospetto sulla legittimità dell'operazione. L'art. 3 del contratto di compravendita contiene una clausola secondo cui il prezzo sarebbe stato pagato entro sei mesi e la prova dell'avvenuto pagamento sarebbe stata costituita dalla "mancata iscrizione al ruolo del competente tribunale di azione volta alla risoluzione del presente atto per inadempimento". Tale espediente, pur non potendo costituire un'ammissione che il prezzo non sarebbe mai stato corrisposto, appare un tentativo di aggirare le norme sulla tracciabilità dei pagamenti. Ad ogni modo, la convenuta non ha contestato specificamente la deduzione attorea di non aver mai pagato, né ha fornito alcuna prova del pagamento. Da ultimo, sia gli attori che la convenuta hanno rappresentato che l'operazione si è inserita in un quadro di conflittualità familiare, che vedeva contrapposti da un lato i figli di
[...]
e dall'altro la sua seconda moglie (la e la ex compagna del figlio Per_2 Persona_1 Pt_1
, poi acquirente dell'immo erdan n. 16. CP_1
pagina5 di 6 Tali elementi complessivamente valutati escludono la presenza della buona fede in capo alla
. CP_1 sendo l'atto di trasferimento nullo in quanto acquisto a non domino in mala fede la signora deve essere condannata all'immediata restituzione dell'immobile agli CP_1 eredi le ori e Pt_1 Parte_2
Non può essere accolta la domanda di condanna alla restituzione dei frutti, avendo parte TRce indicato la somma richiesta ( 400 euro al mese) solo in sede di precisazione delle conclusioni e non avendo, soprattutto, articolato istanze istruttorie sul punto né fornito alcun elemento da cui desumere l'importo dei frutti civili percepiti dalla convenuta o che la stessa avrebbe potuto percepire usando l'ordinaria diligenza. Da ultimo, deve ordinarsi al Conservatore dei Registri Immobiliari la cancellazione della trascrizione della denunciata successione erronea e della successiva compravendita nulla. Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e si liquidano in dispositivo alla stregua dei parametri di cui al D.M. 55/2014 (così come aggiornati dal D.M. 147/2022) tenuto conto del valore indeterminabile della controversia ( scaglione 26.000-52.000 euro) e dei valori medi previsti per ciascuna fase.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
-1) dichiara che la trascrizione del 28.1.2020 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, a favore delle signore , e , relativa all'acquisto CP_2 CP_2 CP_3 CP_4 per successione dell'i o RM), via Oberdan n. 16, foglio MU, part. 274, sub 1, è erronea e nulla;

-2) dichiara che il predetto immobile è caduto nella successione legittima della signora a favore del coniuge e, per l'effetto della trasmissione del Persona_1 Persona_2
'eredità, è divenuto uoi eredi, i signori e Pt_1 [...]
Pt_2 iara la nullità dell'atto di compravendita del 23.12.2020, a rogito Notaio Per_5 di Roma (Rep. 13024), con cui le signore ,
[...] Controparte_2 CP_3 CP_4 hanno venduto l'immobile di cui sopra
[...] Controparte_1
;
[...]
condanna la signora Controparte_1 all'immediata restituzione, a favore degli Pt_1 Parte_2 in Comune di Monte Porzio CA (RM), via Ob . . 274, sub 1, libero da persone e cose,
-5) rigetta la domanda di condanna alla restituzione dei frutti,
-6) ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla cancellazione della trascrizione della dichiarazione di successione e della successiva compravendita di cui ai punti 1 e 3 del presente dispositivo;

- 7) condanna le convenute, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite in favore degli attori, che si liquidano in € 654,38 per spese e in € 7.616,00 per compensi, oltre IVA, CPA e come per legge.
Velletri 6 agosto 2025 Il Giudice
Dott.ssa PR AR
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