TRIBUNALE DI PALERMO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Verbale di udienza
Proced. n. 9023/2024
All'udienza del 31.1.2025, davanti al giudice dr. Liana Pernice, chiamata la causa promossa da
Parte_1 contro
, Controparte_1 sono presenti: per la ricorrente, l'avv. Anna Maria De Giacomo, in sostituzione dell'avv.
Benedetta Zerbo;
per il resistente, presente personalmente, l'avv. Flavia Caradonna.
I procuratori delle parti discutono la causa richiamandosi alle conclusioni in atti e chiedono che sia decisa.
Dichiarano altresì di rinunciare alla lettura del dispositivo.
Indi, dopo avere dato lettura del verbale, il Giudice si ritira in camera di consiglio riservando all'esito della stessa la decisione della causa, ai sensi dell'art. 429 cod. proc. civ.
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice - G.O.T.
Dalle ore 10.20 alle ore 13.10, viene sospesa la camera di consiglio.
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice - G.O.T.
1 Alle ore 18.25, terminata la camera di consiglio e all'esito di essa, viene emessa la sentenza che segue ex art. 429 cod. proc. civ.
Il Giudice dr.ssa Liana Pernice G.O.P.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo – Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice
Unico dott.ssa Liana Pernice, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 9023 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2024, posta in deliberazione e decisa il 31.1.2025 ex art. 429 cod. proc. civ. e avente ad oggetto “finita locazione uso abitativo”
TRA
(cod. fisc. ), Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliata in Palermo presso lo studio dell'avv. Benedetta
Zerbo (domicilio digitale: che la rappresenta Email_1
e difende giusta procura ad litem in atti
RICORRENTE
CONTRO
(cod. fisc. ) elettivamente Controparte_1 C.F._2 domiciliato in Palermo presso lo studio dell'avv. Flavia M. Caradonna
(domicilio digitale: che lo rappresenta e difende Email_2 giusta procura ad litem in atti
RESISTENTE
RAGIONI DELLA DECISIONE

1 - Fatti controversi
1.1.- Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione notificato il
13.5.2024, la signora , nel convenire in Parte_1 giudizio innanzi al Tribunale di Palermo il signor , Controparte_1 esponeva:
- di aver stipulato in data 20.11.2021 con quest' ultimo per la durata di anni quattro a decorrere dalla conclusione, un contratto di locazione ad uso
2 abitativo – registrato il 20.11.2021 al n. 017965 – Serie 3T, presso l'
Agenzia delle Entrate Direzione Provinciale di Palermo Ufficio Territoriale di
Palermo 1 – avente ad oggetto una porzione (e precisamente un vano, servizi, con uso condiviso del soggiorno e della terrazza, in detto contratto meglio determinati) dell'immobile di sua proprietà sito in Palermo, via
Giovanni Prati n. 15/A, piano sesto, distinto in catasto al foglio n. 44, particella 653/654, sub. 22;
- che il conduttore, con nota dell'1.12.2022 aveva comunicato il recesso dal contratto di locazione a far data dal 30.4.2023;
- di avere sollecitato il rilascio dell'immobile alla scadenza del preavviso indicato nel recesso dell'1.12.2022, ma che tale sollecito non aveva sortito alcun effetto.
Chiedeva, sulla base delle predette allegazioni, la convalida dello sfratto per finita locazione [così qualificata la domanda], e la condanna del resistente al rilascio dell'immobile e alle spese di lite.
1.2.- Nel costituirsi in giudizio, con comparsa di risposta del 17.6.2024,
[...]
contestava la domanda e ne chiedeva il rigetto. CP_1
Disconosceva, nello specifico, la veridicità del contenuto della nota (di recesso) dell'1.12.2022 e chiedeva che la cessazione del contratto venisse affermata con riferimento alla data di naturale scadenza del 19.11.2025.
1.3.- Con ordinanza del 13.7.2024, respinta sia la convalida (in ragione della opposizione dell'intimato) sia la richiesta di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., era mutato il rito ex art. 426 c.p.c. (i), assegnato termine alle parti per integrare le difese e invito alle stesse a promuovere la mediazione ex d. lgs n. 28/2010 e ss. mm. e ii.
1.4.- Entrambe le parti depositavano memoria integrativa, mentre la mediazione, ritualmente esperita, si concludeva negativamente.
1.5.- Indi, istruita con la documentazione offerta in comunicazione dalle parti, la causa era rinviata per discussione ex art. 429 cod. proc. civ. all'udienza del 31.1.2025, e, all'esito della camera di consiglio, decisa.
2. - Merito della lite.
Occorre premettere che ai sensi dell'art. 2 L. n. 431/1998 le parti possono stipulare - al di fuori delle ipotesi derogatorie appositamente previste - nella specie non allegate - contratti di locazione di durata “non inferiore a quattro anni”, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli
3 usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al successivo articolo 3 legge citata.
Ai sensi dell'art. 3 L. 431 del 1998, con riferimento ai contratti di locazione stipulati ai sensi dell'art. 1 comma 2 della medesima legge - quale è quello oggetto di esame -. poi, il locatore può avvalersi alla prima scadenza della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, purché ne dia comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi e soltanto in presenza di uno dei casi tassativi indicati dalla legge [cfr. art. 3 comma 1 L. cit.].
“..Nella comunicazione del locatore deve essere specificato a pena di nullità il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1 sul quale la disdetta
è fondata”.. [così, art. 3 comma 2 ultima parte L. cit.].
“...Tale norma deve essere intesa nel senso che essa impone una specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e della realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa la effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nella ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della stessa legge..” (così, Cass.
16.1.2013 n. 936).
Ciò premesso, si osserva come la locatrice abbia agito per la declaratoria di cessazione del contratto e il conseguente rilascio non sulla base di una sua disdetta, a norma della disciplina sopra richiamata, ma in forza di una comunicazione di recesso dell'1.12.2022 da parte del conduttore. Tale disdetta, tuttavia, è stata ritualmente disconosciuta da quest'ultimo in ordine al suo contenuto, in modo specifico e non equivoco ex art. 214 c.p.c. Tale disconoscimento è risultato poi ribadito nelle ulteriori difese, mentre il recesso appare per altro verso in contrasto con il comportamento tenuto dalle parti successivamente ad esso. Si veda in particolare: l'autocertificazione del 2.8.2023 a firma della ricorrente;
il piano operativo Pon Metro Pa Comune di
Palermo; screenshot messaggistica Ingurgio - Pt_1 Parte_1 CP_1
(docc. 3, 5 e 4 produzione resistente).
[...]
Ne inferisce che - in difetto di tempestiva istanza di verificazione da parte della ricorrente - non può tenersi conto in funzione delle argomentazioni di merito da adottare al fine della fondatezza o meno della pretesa della ricorrente, della nota dell'1.12.2022.
Ne consegue, altresì, conformemente alle conclusioni adottate dal conduttore, che il
4 contratto di locazione del 20.11.2021 andrà a scadere al 19.11.2025, dovendosi considerare tali sue conclusioni alla stregua di un recesso alla prima scadenza.
3 – Spese
Le spese vanno compensate tra le parti, tenuto conto delle ragioni delle decisioni e in particolare della diversa data di cessazione della locazione rispetto a quella indicata dalla ricorrente.

P.Q.M.

Il Tribunale di Palermo, Seconda Sezione Civile, in persona del Giudice
Unico dr.ssa Liana Pernice, definitivamente pronunciando:
- dichiara la cessazione del contratto di locazione del 20.11.2021, registrato il 20.11.2021 al n. 017965, Serie 3T, presso Agenzia delle
Entrate Direzione Provinciale di Palermo Ufficio Territoriale di Palermo 1 – avente ad oggetto una porzione (e precisamente un vano, servizi, con uso condiviso del soggiorno e della terrazza, in detto contratto meglio determinati) dell'immobile di sua proprietà sito in Palermo, via Giovanni
Prati n. 15/A, piano sesto, distinto in catasto al foglio n. 44, particella
653/654, sub. 22 - alla data del 19.11.2025; e per l'effetto condanna il resistente a rilasciare in favore della ricorrente alla data del 19.11.2025 la porzione dell'immobile sopra meglio descritto;

.- compensa le spese di lite.
Palermo, li 31.1.2025
dr.ssa Liana Pernice – G.O.T.
5