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REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
QUINTA SEZIONE CIVILE
La dott.ssa Lavinia Fanelli, giudice monocratico, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3403/2021 del ruolo generale degli affari contenziosi, posta in decisione all'udienza del 16.07.2025 con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. e vertente
TRA
, C.F. , residente in [...] C.F._1
Vaticano, 44, rappresentato e difeso dall'avv. Rossella D'Andrea e dall'avv. Luca
RN, presso il cui studio in Roma, via Guido Banti, 34, ha eletto domicilio, come da procura in calce all'atto di citazione
ATTORE
E
, C.F. rappresentato e difeso Controparte_1 P.IVA_1 dall'Avv.to Vincenzo Sinisi presso il cui studio in Roma, Via Paolo Mercuri 8, ha eletto domicilio, giusta delibera dell'assemblea dei condomini del 23 febbraio
2021 e, come da procura allegata;

CONVENUTO
E
C.F.: rappresentato e difeso dall' Avv. Controparte_2 C.F._2
IO EL ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in (00193)
Roma, Via Paolo Mercuri n. 8, giusta procura autenticata con le modalità telematiche ex art. 83, c. 3, c.p.
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CONVENUTO
Oggetto: servitù di passaggio – annullamento delibera condominiale.
FATTO E DIRITTO
1) Con atto di citazione notificato a mezzo posta in data 10.12.2020, Parte_2 ha citato in giudizio il Controparte_3 allegando:
- di aver acquistato nel 1990 la proprietà di due locali siti in via Lucrezio Caro,
53, 55 e 57, Roma, piano interrato e piano terra, poi uniti e, dunque, di essere proprietario di tali locali ad uso commerciale, poi affittati a terzi;

- di avere, con detta compravendita, acquistato il diritto di accedere, per il tramite di due porte, allo stato non praticabili in ragione della condotta delle parti convenute, ad un androne condominiale e ad un'area di distacco condominiale e di aver maturato una servitù ex art. 1062 c.c. di passaggio per accedere ai suddetti luoghi;

- che da tali locali egli avrebbe, dunque, il diritto di accedere, per il tramite di due porte, da tempo non agibili, all'androne del , Controparte_1 nonché ad una area di distacco condominiale, concessa in locazione dal condominio al condomino giusta delibera condominiale del 2019; Controparte_2
- che al piano interrato l'immobile, sin dalla costruzione dell'intero edificio, risalente ai primi del '900, e comunque dal 1940, sarebbe dotato di tre uscite secondarie che consentono l'accesso ad aree di proprietà comune;

- che il passaggio da due delle uscite site al piano interrato, e in particolare l'uscita sulla scala A del condominio e l'uscita su un vano di accesso comune al distacco condominiale lato est tramite una scala esterna, sarebbe ostacolato da oggetti e masserizie vari che ne impediscono l'utilizzo, riconducibili al condominio ed al sig. Controparte_2
- che in occasione dell'assemblea condominiale svoltasi in data 15.05.2018, avente ad oggetto, tra i vari punti all'ordine del giorno, anche la discussione della bozza del contratto di locazione tra il condominio ed sig. (già Controparte_2 proprietario di altro locale commerciale sito al piano terra, anch'esso ricadente nel condominio e adibito ad attività di fioraio) avente a oggetto la suddetta area di
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distacco condominiale e un locale interrato (disimpegno ed ex locale centrale termica, al quale si accede dal citato distacco condominiale tramite una scala esterna) sul quale affaccerebbe l'uscita C, l'esponente avrebbe sollevato la questione preventivamente al fine di evitare ogni compromissione dei propri diritti e facendo precisare nel verbale che “dopo ampia discussione apporta alcune modifiche ai contratti che verranno ridiscussi nella prossima assemblea” e
“nel contratto / Condominio dovrà essere specificata l'esistenza CP_2 dell'uscita di sicurezza del locale seminterrato di proprietà , che dovrà Pt_1 essere lasciata libera”;
- che lo stesso presente in assemblea con il suo legale, si sarebbe Controparte_2 impegnato a tenere sgombro il passaggio;

- che, nonostante ciò, il passaggio per come sopra descritto sarebbe rimasto ostacolato nonostante i solleciti effettuati da parte attrice;

- che, per tale ragione, conferito incaricato a un tecnico di effettuare in loco le opportune verifiche, con successiva nota al condominio del 04.12.2018 (doc. 12 citazione), parte attrice provvedeva a segnalare che: “- l'uscita al piano interrato che insiste sulla scala A condominiale risultava completamente ingombra di masserizie e materiali edili del condominio, che andavano dunque rimossi consentendo il rispristino della percorribilità della scala, altresì con adeguati interventi di pulizia e predisposizione di idonea illuminazione;
- l'uscita al piano interrato che affaccia su un locale condominiale interrato ed a seguire sul distacco condominiale, nonostante quanto già discusso all'assemblea del
15.05.2018, risultava ancora bloccata da beni e masserizie del sig.
[...]
che occupa dette aree” (pag. 4 atto di citazione). Conseguentemente CP_2
provvedeva ad intimare nuovamente il di provvedere al Pt_1 CP_1 ripristino del corretto e sicuro passaggio dalle porte in esame;

- che, d'altronde, anche il passaggio dalla porta di ferro posta sul confine dello stabile nella predetta area di distacco risulterebbe ancora bloccato CP_4 da piante ed oggetti riconducibili a CP_2
- che in occasione dell'assemblea condominiale del 7.05.2019, alla quale Pt_1 non era presente e il cui verbale gli veniva successivamente comunicato con e- mail dell'amministratore in data 20.05.2019, l'assemblea: (i) approvava il
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contratto di locazione con il sig. (ii) respingeva i punti 5/6 dell'ordine CP_2 del giorno richiesti dal condomino ; Pt_1
- che pertanto, l'attore apprendeva che “contrariamente alle precedenti intese e, segnatamente, a quanto deliberato alla precedente assemblea del 15.05.2018, nel contratto di locazione tra il Condominio e il sig. approvato con la CP_2
Delibera 7.05.2019, non vi è menzione dell'esistenza delle uscite secondarie a servizio del locale interrato di proprietà del sig. né dell'obbligo del sig. Pt_1
per quanto di sua competenza, di lasciarne libero il passaggio” e CP_2 riscontrava un errato riferimento alla numerazione dell'ordine del giorno con attribuzione al medesimo di presunte richieste inerenti alle porte di cui in causa che egli non avrebbe invece formulato;

- che sarebbero illegittimi i deliberati punti 2, 5 e 6 dell'ordine del giorno dell'assemblea del 7 maggio 2019, in quanto: a) si inciderebbe su diritti individuali e cose comuni;
b) la delibera sarebbe in contrasto con una precedente delibera del 15 maggio 2018; c) l'assemblea avrebbe travisato le proprie richieste;

d) avrebbe determinato un prezzo non congruo per la locazione dell'area di distacco condominiale al sig. CP_2
Per tali ragioni, parte attrice così concludeva: “Voglia l'ill.mo tribunale adito, ogni contraria istanza respinta e disattesa, per tutti i motivi sopra esposti: - accertare e dichiarare il diritto del sig. all'utilizzo delle porte Parte_1 per cui è causa e il relativo diritto di servitù di passaggio;
- per l'effetto, ordinare al condominio di , Roma e al sig. di Controparte_1 Controparte_2 rimuovere dalle aree antistanti le porte e lungo il percorso oggetto della servitù di passaggio i beni e il materiale ivi presente di rispettiva pertinenza, con conseguente ripristino permanente del relativo passaggio;
- in difetto di spontaneo adempimento al relativo obbligo, fissare a carico del condominio di
[...]
, Roma e/o del sig. ex art. 614 bis c.p.c. in € Controparte_1 Controparte_2
200,00 ciascuno, ovvero nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, la somma dovuta per ogni giorno di ritardo nell'adempimento ovvero per ogni successiva violazione dell'obbligo di adempiere;
- accertare e dichiarare la nullità e/o annullamento della delibera in data 07.05.2019, relativamente ai punti 2, 5 e 6; - accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione tra il condominio di , Roma e il sig. approvato Controparte_1 Controparte_2
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con la delibera in data 15 07.05.2019 e avente a oggetto “a) la porzione di distacco esterno al fabbricato condominiale (…); b) il locale C, composto da un vano sito al piano interrato (ex centrale termica) (…)”. Con vittoria di spese e compenso dei procuratori per il presente giudizio, oltre contributo spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA”.

2. Si è costituito il , come sopra rappresentato CP_5 Controparte_1
e difeso, il quale ha chiesto il rigetto delle conclusioni contenute nell'atto di citazione, in quanto infondate in fatto e diritto e così concludendo: “In via preliminare ordinare, ai sensi del combinato disposto degli art. 103 e 104 c.p.c., la separazione della causa relativa alla asserita esistenza di una servitù di passaggio dalle altre cause promosse con la domanda giudiziale rubricata sub
3403/21; 2. Nel merito: a) Rigettare la domanda volta ad ottenere l'annullamento
e/o a far dichiarare la nullità della delibera condominiale del 7 maggio 2019 in ragione della sopravvenuta decadenza, della carenza di legittimazione attiva di parte attrice e, in subordine, perché infondata, come meglio dettagliato in narrativa;
b) Rigettare la domanda volta a far dichiarare la nullità del contratto intercorso tra il ed il sig. per carenza di interesse e CP_1 Controparte_2 comunque per infondatezza della stessa, come meglio dettagliato in narrativa;
c)
Rigettare la domanda volta ad accertare e far dichiarare l'esistenza di una servitù di passaggio sull'androne e sul distacco esterno al CP_4 CP_1 perché infondata e/o estinta per non uso ultraventennale e per gli altri motivi di cui in narrativa e di conseguenza rigettare la domanda volta a liberare tali aree condominiali e ripristinare il passaggio;
d) Con condanna di parte attrice alle spese ed onorari di lite”.

3. Si è costituito impugnando e contestando tutto quanto ex Controparte_2 adverso dedotto, eccepito e prodotto in quanto inveritiero in fatto, inammissibile ed infondato in diritto e allegando:
- di essere proprietario esclusivo del negozio e del retronegozio posti al piano terra, con accesso per entrambi dal n. civico 59 di , nonché del Controparte_1 locale adibito a serra posto sempre a piano terra e del locale wc posto al piano seminterrato, ai quali due ultimi locali si accede esclusivamente a mezzo del menzionato distacco condominiale in virtù di atto di compravendita stipulato con
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atto di notaio del 15 novembre 1990, rep. 28226, racc. 9337, Persona_1 registrato a Roma, il 4 dicembre 1990, n. 58249, serie 1V;
- che per effetto di contratti di locazione, il primo decorrente dal 1973 e il successivo sottoscritto con il condominio nel 1990, egli avrebbe anche la conduzione esclusiva del distacco di proprietà condominiale che funge da collegamento tra il negozio, la serra e il locale wc, tutti in proprietà, ed il locale ex centrale termica posto nel seminterrato in locazione (in particolare con tali contratti il condominio locatore concedeva all'esponente, per l'esercizio della sua attività di fiori e piante: i) la locazione transitoria del locale denominato “C” (ex centrale termica), composto di un solo vano sito nei locali scantinati del condominio, con ingresso dal negozio di via Lucrezio Caro n. 59; ii) la concessione di passaggio nell'area distacco del Condominio, meglio descritto nell'allegato F del Regolamento di condominio;

- che, da ultimo, con contratto di locazione sottoscritto il 31 maggio 2019, registrato a Roma il 31 ottobre 2019 (doc. 5 costituzione), il condominio e l'esponente pattuivano: a) la locazione della porzione di distacco esterno al fabbricato condominiale verso le proprietà confinanti, con accesso esclusivo da via Lucrezio Caro n. 59 per il tramite del negozio e del retronegozio di cui all'art. 3 del contratto;
b) la locazione del locale C, composto da un vano sito al piano interrato (ex centrale termica) con accesso esclusivo dal citato distacco condominiale e da scala esterna;
il tutto attualmente censito al N.C.E.U. partita
254562, foglio 407, p.lla 18; c) i locali erano da destinare all'attività commerciale di fiori e piante (art. 7); d) la durata era fissata in otto anni, con decorrenza 1° luglio 2019 e scadenza 30 giugno 2027, rinnovabili per altri otto salvo diniego al termine della prima scadenza (art. 10), il tutto al canone di € 4.200,00 annuali, da pagarsi con rate trimestrali anticipate (la locazione veniva deliberata dall'assemblea condominiale il 7 maggio 2019, assemblea nella quale venivano anche rigettate le richieste di , di cui al punto 7 dell'o.d.g., con cui l'odierno Pt_1 attore formulava “richiesta di utilizzo di uscita sulle parti condominiali come porta di sicurezza del negozio”, rifiutata dal condominio all'unanimità).
Conclusivamente ha chiesto: “in via preliminare di rito 1) disporre la separazione delle diverse questioni congiuntamente prospettate dall'attore nei confronti degli odierni convenuti e, dunque, la loro separazione ex art. 104 e 103 2° comma
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c.p.c., per le ragioni di cui in narrativa;
2) dichiarare la intervenuta decadenza nell'impugnazione della delibera assembleare del 7 maggio 2019, per le ragioni di cui in atti;
3) dichiarare inammissibili, improcedibili e comunque carenti delle condizioni dell'azione, tutte le avverse domande, per le ragioni di cui in atti;
in via preliminare di merito 4) respingere la domanda di utilizzo delle porte e di riconoscimento del diritto alla servitù di passaggio azionata dall'attore in Pt_1 quanto prescritte, anche ex art. 1073 c.c.; nel merito 5) rigettare in ogni caso integralmente tutte le avverse domande, ovvero quella di annullamento della delibera del 7 maggio 2019, di nullità del contratto di locazione sottoscritto tra il
e il , di utilizzo delle porte e del relativo diritto di CP_2 CP_1 passaggio, in quanto del tutto infondate in fatto e diritto, per le ragioni di cui in atti;
6) condannare l'attore all'integrale pagamento delle spese di lite, oltre Pt_1 accessori di legge”.

4. La causa è stata istruita documentalmente e mediante espletamento della prova orale (testimonianza) ed è stata trattenuta in decisione all'udienza del 16.07.2025 previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..

5. Preliminarmente, gli odierni convenuti hanno chiesto disporsi separazione delle cause cumulate, ex art. 103, 2 comma c.p.c., in quanto l'attore avrebbe proposto nei confronti di più soggetti ( e diverse domande non CP_1 CP_2 collegate tra loro (l'accertamento di una servitù prediale su parti comuni;

l'impugnazione di una delibera condominiale;
la nullità del contratto di locazione intercorso tra ed il condominio su parte comune dell'edificio). CP_2
L'eccezione va rigettata. Le domande formulate da parte attrice risultano, infatti, proposte tutte nei confronti dei medesimi convenuti e afferiscono alla medesima materia sostanziale pur se con riferimento ad aspetti diversi, imponendo la risoluzione di questioni collegate;
tanto basta affinché risulti integrato il cumulo soggettivo di cui all'art. 103 c.p.c. per l'ipotesi in cui “la decisione dipende totalmente o parzialmente, dalla risoluzione di identiche questioni”.
D'altronde, le domande poste dall'attore impongono accertamenti istruttori comuni con riferimento al reale stato dei luoghi e, dunque, ai rapporti tra , Pt_1
e e inevitabilmente finirebbero, ove accolte, per spiegare CP_2 CP_1 effetti nei confronti di entrambi gli odierni convenuti. Senza contare le esigenze di economia processuale che il potere discrezionale di separazione delle cause ex art. 7 8
103, comma 2 c.p.c. impone al giudice di tutelare e che, nel caso in esame, appaiono meglio garantite dalla trattazione delle più domande avanzate dall'attore nel medesimo processo.

6. Deve essere, altresì, rigettata l'eccezione volta a ottenere la declaratoria di inammissibilità dell'impugnazione della delibera condominiale in esame per tardività dell'introduzione del giudizio a seguito di esito negativo della mediazione.
Vero è che l'art. 1137 c.c. prevede che contro “Le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”; vero è che essendo la materia del condominio soggetta a mediazione obbligatoria, come previsto dall'articolo 5 comma 6 del D. Lgs. 28/10, la decadenza è impedita dalla comunicazione alla controparte della domanda di mediazione depositata e il termine di trenta giorni inizia a decorrere dalla sottoscrizione del verbale con il quale si conclude negativamente la procedura di mediazione, ma è pur vero che nel caso di specie, contrariamente a quanto affermato dagli odierni convenuti e conformemente a quanto dedotto dall'attore, tale sottoscrizione è avvenuta in data 10.11.2020, data in cui anche il mediatore ha sottoscritto il verbale attestando l'autenticità delle firme apposte digitalmente dalle parti (cfr. doc. 20 atto di citazione). La data individuata dai convenuti fa invece erroneamente riferimento al giorno in cui si è svolto l'incontro telematico di mediazione avente esito negativo.

7. Ancora, va rigettata in quanto tardiva l'eccezione proposta da secondo CP_2 cui vi sarebbe difformità tra quanto indicato nell'istanza di mediazione e la domanda di accertamento dell'esistenza della servitù di passaggio formulata in giudizio. Tale eccezione è stata, infatti, sollevata per la prima volta in sede di comparsa conclusionale e, dunque, in una fase processuale in cui sono già maturate le preclusioni assertive.

8. Da ultimo, in via preliminare, non sono accoglibili le eccezioni di difetto di legittimazione attiva dell'odierno attore in riferimento alle domande da questi
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proposte, difetto che i convenuti vorrebbero far discendere dal difetto di titolarità dei diritti vantati e per la cui tutela il presente giudizio è stato posto.
Invero, per giurisprudenza consolidata, ai fini della sussistenza della legittimazione ad agire sul piano attivo è sufficiente che l'attore invochi la tutela di situazioni giuridiche soggettive di cui egli, nel proprio atto introduttivo, si
“affermi” essere titolare, non rilevando sotto questo profilo la reale spettanza delle stesse, questione questa accertabile solo ad esisto del giudizio di merito azionato e che, al più, può comportare il rigetto nel merito della domanda.

9. Venendo, dunque, al profilo sostanziale della controversia, occorre rilevare che per l'odierna decisione non risultano dirimenti le prove orali (testimonianze) assunte, dirette e a prova contraria, in quanto di tenore contrastante, non univoco e non chiarificatore né determinante circa la reale situazione dei luoghi oggetto di causa. Per tale ragione è necessario riferirsi alle prove documentali offerte dalle parti. Dall'esame delle stesse emerge la non fondatezza della tesi sostenuta da parte attrice e, comunque, il mancato assolvimento dell'onere della prova su di essa incombente.
In merito all'invocato diritto di servitù di passaggio, per come descritta nell'atto di citazione, a favore di parte attrice, deve rivelarsi in primo luogo che dai titoli di acquisto versati in atti dalla stessa sub 1) e 2) non emerge alcun indice chiaro a favore del riconoscimento dell'esistenza di tale diritto reale di godimento. Non solo, infatti, in tali atti non si fa menzione di una servitù di passaggio che garantisca l'accesso all'area di distacco condominiale, ma per di più, all'art. 5 del primo contratto prodotto (all. 1 citazione - contratto del 30.05.1990) e del secondo contratto prodotto (all. 2 citazione – contratto del 31.05.1990) è riportato espressamente che “La parte venditrice garantisce volendo in caso contrario rispondere dell'evizione come per legge la piena proprietà, la disponibilità giuridica, la libertà da pesi, oneri e vincoli, iscrizioni o trascrizioni comunque pregiudizievoli…”, così palesando la consapevolezza delle parti circa l'assenza, tra gli altri, di diritti reali di godimento.
Inoltre, l'art. 2 di entrambi i contratti fa riferimento al regolamento di condominio al fine di identificare i diritti ed obblighi di natura condominiale del sig. . Pt_1
Tale regolamento risulta essere stato formato nel 1985 dalla società che, all'epoca, era proprietaria dell'intero complesso immobiliare (all. 21 atto di citazione).
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Anche dalla disamina di tale atto non emerge alcun riferimento a presunte servitù
o diritti a favore delle unità immobiliari appartenenti a parte attrice.
Non dirimente è l'allegazione di parte attrice secondo cui, con riferimento all'uscita C di cui alla presente causa, all'art. 4 del proprio atto di acquisto del
1990 (doc. 1) verrebbe fatto espresso riferimento a tale diritto (ivi è riportato: “il vano sito al piano interrato, attualmente destinato a cantina e con accesso dal disimpegno comune in comunicazione con il distacco condominiale, è attualmente condotto in locazione con contratto intestato ad al quale la Controparte_6 società ha intimato lo sfratto per finita locazione in data 12.1.1987, convalidato dal Pretore di Roma in data 1.6.1987”) in quanto tale dicitura non depone univocamente nel senso di far riconoscere la sussistenza di una servitù di passaggio né nell'an né nel quomodo di esercizio.
In secondo luogo, neanche può ritenersi costituita siffatta servitù per cd. destinazione del padre di famiglia poiché manca la prova circa l'inverarsi della fattispecie costitutiva in esame.
Come noto, affinché una servitù possa essere costituita per destinazione del padre di famiglia occorre che due immobili, attualmente divisi, siano appartenuti in origine allo stesso proprietario che li deve avere obiettivamente destinati all'esercizio della servitù, talché sia ravvisabile una situazione apparente di oggettiva subordinazione o di servizio di un immobile rispetto all'altro. Inoltre, è necessario che le opere attraverso le quali tale servitù si manifesta siano
“apparenti”, sì da rendere certi e manifesti a chiunque il contenuto e le modalità di esercizio del corrispondente diritto. Da ultimo occorre che tale situazione sia stata mantenuta ferma anche quando i due immobili abbiano cessato di appartenere al medesimo soggetto e siano poi passati in proprietà a soggetti differenti.
In particolare, nel caso in esame, pur se parte attrice ha dimostrato l'originaria appartenenza degli immobili al medesimo proprietario, difetta la prova della sussistenza di opere visibili e permanenti fin dall'inizio e rimaste tali anche quando i due immobili abbiano cessato di appartenere all'unico proprietario;
così come non è stato provato il rapporto di oggettiva subordinazione o servizio di un immobile rispetto all'altro, non potendosi ritenere idonee a soddisfare tali condizione le porte cui fa riferimento l'attore e la cui presenza ab origine , o
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comunque il loro utilizzo, è stata negata da alcuni dei testimoni (si veda ad esempio quanto riferito dal teste . Tes_1
Inoltre, neanche dalle planimetrie prodotte da parte attrice non è evincibile l'uso delle porte, la durata nel tempo e la periodicità dello stesso cui fa riferimento parte attrice nelle proprie allegazioni. In dubbio è la stessa utilizzabilità di tali porte.
Infatti, senza con ciò solo smentire quanto detto in punto di contraddittorietà delle prove orali acquisite, si noti che lo stesso teste di parte attrice, Testimone_2 sul capitolo c (“dal 1992 si occupa delle questioni tecniche di natura edilizia- urbanistica che interessano l'immobile sito in Roma, via Lucrezio Caro nn. 53-55-
57, di proprietà del dott. , e in occasione dei vari sopralluoghi Parte_1 che ha effettuato presso l'immobile in tale arco temporale ha appurato
l'esistenza, la funzionalità e l'utilizzabilità dell'uscita sulla scala A del condominio e dell'uscita sul vano di accesso comune al distacco condominiale lato est dell'edificio (indicate rispettivamente con le lettere A e C nella planimetria sub doc. 4 che si rammostra) ha riferito: “vero sicuramente sono uscito dall'uscita C quindi era aperta, l'uscita A la ricordo ma non aperta perché non l'ho attraversata, mentre avevo notato che la B era chiusa e battendo il muro mi sono reso contro che era chiusa in cartongesso”, mettendo così in discussione l'utilizzabilità di almeno due delle uscite in esame (A e C).
D'altronde, questo giudice ritiene condivisibile la giurisprudenza richiamata dal convenuto secondo cui “Il requisito dell'apparenza della servitù, CP_1 necessario ai fini del relativo acquisto per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, si configura come presenza di segni visibili di opere permanenti obiettivamente destinate al suo esercizio e rivelanti, in modo non equivoco,
l'esistenza del peso gravante sul fondo servente, così da rendere manifesto che non si tratta di attività compiuta in via precaria, bensì di preciso onere a carattere stabile;
ne consegue che, per l'acquisto in base a dette modalità di una servitù di passaggio, non basta l'esistenza di una strada o di un percorso all'uopo idonei, essendo viceversa essenziale che essi mostrino di essere stati realizzati al preciso scopo di dare accesso al fondo preteso dominante attraverso quello preteso servente ed occorrendo, pertanto, un quid pluris che dimostri la loro specifica destinazione all'esercizio della servitù” (Cass. civ. ord., sez. VI, 17-03-2017, n.
7004).
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Tale prova difetta nel caso di specie.
Si deve aggiungere poi che parte attrice ha fondato il suo assunto anche sulla pragmatica circostanza che ab origine il suo locale al primo piano e l'interrato non erano collegati, essendo le due unità state unite con la realizzazione di una scala interna solo nel 1977: segno evidente che prima di detta data a fortiori il locale seminterrato doveva avere i tre accessi infatti visibili nelle planimetrie del 1940
(all 6 ) altrimenti sarebbe stato intercluso.
Tuttavia di tale dirimente circostanza non ha fornito alcuna prova documentale, essendo al contrario emerso in sede di escussione testimoniale che una scala interna a chiocciola fosse presente anche prima del 1977 e che il locale interrato era una cantina senza uscite o meglio dotata esclusivamente di bocche di lupo.
Precisamente quella indicata come uscita A era già stata murata al momento dell'acquisto del e la C dava sul vano condominiale ove collocato il Pt_1 serbatoio olio combustibile (Cfr deposizione cfr verbale udienza Testimone_3 del 28.2.24), perciò non utilizzabile come uscita anche per sicurezza.
Al riguardo poi anche il teste di parte attrice ( verbale di udienza Testimone_2 del 23.11.23) ha confermato come nei suoi sopralluoghi la uscita A fosse sempre stata chiusa e la C aperta, dovendosi però intendere senz'altro la B posto che la C era quella prospiciente il vano pacificamente affittato al ove presente un CP_2 cancelletto chiuso in quanto appunto zona di coollocamento caldaia e le cui chiavi erano in possesso solo del portiere. inoltre più avanti vi eera l'accesso chiuso al seminterrato dalla realizzazione di un armadio poggiato per il CP_2 cambio dei dipendenti a servizio appunto (cfr deposizioni convergenti CP_2 sul punto di e cfr verbale di udienza del Parte_3 Persona_2
28.2.24).
Ne deriva che il sig. ha sempre beneficiato di accesso esterno tramite gli Pt_1 ingressi del primo piano, essendo ad esso collegato il seminterrato attraverso scala a chiocciola, posto che la reclamata uscita A era sempre stata chiusa (murata) e che la C dava su zona adibita a caldaia ed interdetta se non al portiere, di guisa da non potere essere utilizzata come suo ingresso.
Nessun passaggio quindi per un ventennio continuativo può essere stato effettuato e ciò per la interdizione all'uso di cui sopra, sì da doversi escludere l'acquisto della relativa servitù.
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E parimenti -quand'anche fosse stato dimostrata l'esistenza originaria dei tre accessi- il relativo diritto di transito sarebbe stato piuttosto perduto per il non uso perdurante, viste le deposizioni di cui sopra.
Infine neanche può attribuirsi valore determinante alla consulenza di parte attrice versata in atti, in quanto tale elaborato potrebbe tutt'al più, ove non vi fossero elementi in senso contrario invece presenti, dimostrare l'esistenza delle porte di cui ai fatti di causa ma non certo l'esistenza di una servitù di passaggio, non essendo idonea a provare l'esercizio del diritto di passaggio protratto nel tempo né gli ulteriori requisiti richiesti dalle norme per l'integrazione della fattispecie.
Per le ragioni enunciate deve rigettarsi la domanda volta a ottenere l'accertamento dell'esistenza della servitù di passaggio asserita da parte attrice.
10. Dal rigetto di tale domanda consegue parimenti il rigetto delle altre domande conseguenziali e collegate in punto di rimozione del presunto materiale presente innanzi alle porte e di penalità di mora.
11. Parimenti da disattendere è la richiesta di annullamento della delibera assembleare del 2019 che avrebbe contraddetto quanto deliberato nel 2018 dalla stessa assemblea con asserito detrimento per le ragioni dell'attore. In merito si osserva che è facoltà dell'assemblea condominiale modificare una propria precedente delibera senza per ciò solo violare la legge.
In ogni caso, facendo applicazione del principio della ragione più liquida ex artt.
24 e 111 Cost., per come recentemente interpretato in giurisprudenza (cfr.
Cassazione civile, Sez. III Civile sent. n. 1853872025 secondo cui “l'applicabilità del principio della 'ragione più liquida' viene , dunque, in ogni caso a postulare che quest'ultima, pur essendo logicamente subordinata ad altre questioni pure sollevate, si presenti comunque equiordinata rispetto a queste ultime nella capacità di condurre alla definizione del giudizio, laddove, il principio in questione non potrà operare nell'ipotesi in cui le diverse 'ragioni' si caratterizzino per il fatto di condurre potenzialmente ad esiti definitori diversi e non sovrapponibili”; cfr. anche Cassazione civile, Sez. Un., 29 agosto 2025, n.
24172), nel procedimento che ci occupa deve rilevarsi un difetto di interesse all'annullamento della delibera in esame in quanto, anche ove la domanda venisse accolta, alcuna utilità concreta risulterebbe conseguita dall'attore. La detta
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delibera, infatti, ha semplicemente statuito di non accogliere le istanze avanzate dall'attore, che chiedevano di prendere in considerazione le esigenze di asserita tutela rappresentate dallo stesso, le quali sono in ogni caso risultate non provate in questo giudizio e il cui accoglimento, non costituendo obbligo per l'assemblea condominiale, ben potrebbe essere nuovamente respinto con successiva delibera condominiale (in particolare in siffatta delibera non vi sarebbe menzione dell'esistenza delle uscite secondarie a servizio del locale interrato di proprietà dell'attore né dell'obbligo del convenuto per quanto di sua competenza, CP_2 di lasciarne libero il passaggio ed è stato respinto il punto 7 dell'ordine del giorno avente ad oggetto “Discussione richiesta dott. utilizzo di uscita sulle parti Pt_1 condominiali come porta di sicurezza del negozio”).
12. In quanto non reiterata in sede di memoria ex art. 183, comma 6 n. 1 c.p.c. e di comparsa conclusionale, deve ritenersi, invece, rinunciata la domanda circa la dichiarazione di nullità del contratto di locazione intercorso tra il Condominio convenuto e Ciò anche in ragione del contegno processuale tenuto da CP_2 parte attrice che, come detto, ha omesso di reiterare tale domanda non solo in sede di comparsa conclusionale bensì, ancora prima, di memoria n. 1 ex art. 183 c.p.c., verosimilmente sulla scorta dell'evidenza documentale della registrazione del contratto in esame fornita dai convenuti, in particolare dal mediante CP_1 produzione del doc. all. 4 della propria comparsa di costituzione (cfr. Sez. Un., n.
1785/2018: “affinché una domanda possa ritenersi abbandonata, non è sufficiente che essa non venga riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, dovendosi avere riguardo alla condotta processuale complessiva della parte antecedente a tale momento, senza che assuma invece rilevanza il contenuto delle comparse conclusionali”).
13. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate, in ragione del valore indeterminabile – complessità bassa della controversia, in Euro 3.809,00 oltre ad accessori di legge e IVA se dovuti, e sono poste a carico di parte attrice e a favore, cadauno, del condominio di , Roma e di Controparte_1 Controparte_2


P.Q.M.



Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunziando, disattesa o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
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1) Rigetta le domande formulate da;
Parte_1
2) Condanna al pagamento a favore del Parte_1 Controparte_7
, Roma e di delle spese di lite che Controparte_1 Controparte_2 vengono liquidate, in ragione del valore indeterminabile – complessità bassa della controversia, cadauno, in Euro 3.809,00 oltre ad accessori di legge.
Roma, 18.11.2025
Il Giudice
dott.ssa Maria Lavinia Fanelli

Provvedimento redatto con la collaborazione del M.O.T. dott. Claudio Volpe

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