N. 8047/2023 R.C.
N......................Sent.
N......................Cron.
N......................Rep.
Oggetto:

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI GENOVA
SEZIONE III CIVILE
In persona del giudice dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 8047/2023 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2 [...]
), entrambi residenti in [...]-1 ed elettivamente domiciliati C.F._2 in Genova, Via Fiumara, 6-1 presso e nello studio dell'Avvocato Matteo Savio del Foro di Genova
(C.F. P.I. p.e.c. che li CodiceFiscale_3 P.IVA_1 Email_1 rappresenta e difende in forza di mandato in atti.
PARTE ATTRICE
1 CONTRO
(C.F. ) elettivamente domiciliato Controparte_1 P.IVA_2 in VIALE SAULI 39/9 16121 GENOVA presso lo studio dell''avv. (C.F. Parte_3
), che lo rappresenta e difende in forza di mandato in atti. C.F._4
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis rejectis e previe le declaratorie meglio viste ed in particolare previa remissione della causa in istruttoria e previa ammissione delle istanze istruttorie tutte prima d'ora formulate sì come richiamate in epigrafe,
A- Con riferimento alla delibera assunta dal in data 15 luglio 2022 al punto 4 CP_2 dell'ordine del giorno
Nel merito in via Principale
- Accertare e dichiarare che con la ridetta delibera assunta dal in data 15 luglio 2022 CP_2 al punto 4 dell'ordine del giorno, l'Assemblea del Parte_4 ha approvato unicamente il piano di riparto spese lavori di manutenzione straordinaria
[...] predisposto dall'amministratore sulla base delle tabelle millesimali vigenti alla data di deliberazione (15 luglio 2022) e che la verbalizzazione: con l'intesa che il riparto definitivo avverrà con le nuove tabelle millesimali che il condominio si impegna ad approvare nel mese di settembre
2022 non costituisce una autonoma delibera ma al più una mera dichiarazione di intenti di natura programmatica, in nessun modo vincolante per ciascun condomino.
Nel merito in via Subordinata
- Nella denegata e non creduta ipotesi in cui il Tribunale adito dovesse ritenere, difformemente dall'interpretazione proposta dalla conchiudente difesa, che la verbalizzazione: con l'intesa che il riparto definitivo avverrà con le nuove tabelle millesimali che il condominio si impegna ad approvare nel mese di settembre 2022 costituisca una autonoma delibera, come tale cogente per tutti i condomini, che impegna l'assemblea del Condominio ad approvare un successivo piano di riparto redatto sulla base di nuove, future e non ancora predisposte né approvate tabelle millesimali, dichiarare la nullità di detta delibera per violazione dell'art. 1135 nn. 2 e 3 c.c. e/o come meglio visto e ritenuto. 2 B- Con riferimento alla delibera assunta dal in data 31 Luglio 2023 con cui è stata CP_2 approvata a maggioranza una nuova tabella millesimale che non distingue tra suddivisione della proprietà delle parti comuni e suddivisione delle spese per la manutenzione ed i servizi comuni
Nel merito in via Principale
- Previo accertamento: i) della natura contrattuale della vigente tabella millesimale;
ii) del fatto che la vigente tabella millesimale riguarda sia la suddivisione delle quote di comproprietà delle parti comuni dell'edificio sia la suddivisione delle spese relative alla gestione e manutenzione delle parti comuni;
iii) del fatto che la vigente tabella millesimale, al tempo della costituzione del
, non era affetta da errori;
iv) del fatto che l'aumento di superficie di alcune unità CP_2 immobiliari a seguito di lavori di manutenzione straordinaria e risanamento conservativo con cambio di destinazione d'uso di alcune parti dell'edificio, non ha alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino rispetto al valore della superficie dell'intero condominio, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c. v) del fatto che il tecnico incaricato dal condominio ha violato il mandato ricevuto che prevedeva la mera rettifica o modifica della vigente tabella millesimale e non già la redazione ex novo di una tabella millesimale che utilizza parametri e coefficienti diversi rispetto a quelli della previgente tabella millesimale vi) del fatto che l'art. 69 disp. att. c.c. consente alla maggioranza dei condomini di approvare unicamente una rettifica od una modifica della vigente tabella millesimale di natura contrattuale, in modo di adattare la stessa alla mutata situazione, ma giammai consente all'assemblea
l'approvazione a maggioranza di una tabella millesimale redatta ex novo in base a nuovi parametri, criteri e coefficienti, senza tenere in alcun conto la previgente tabella.
- Previa sospensione dell'efficacia di detta delibera;
-
Dichiarare nulla e/o annullare e comunque dichiarare invalida la delibera assunta in data 31
Luglio 2023 punto 1 all'ordine del giorno, dall'Assemblea del CP_2 Parte_5


3-3a-4r-5r in Genova, con cui l'assemblea del condominio ha approvato una nuova tabella millesimale, per violazione dell'art. 69 disp. att. c.c. e dell'art.1136 c.c. e/o come meglio visto e ritenuto, con ogni e consequenziale pronuncia.
Nel merito in via Subordinata
- Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda spiegata dalla conchiudente difesa in via principale, previo accertamento degli errori di calcolo, delle
3 incongruenze, degli inesatti rilievi e degli inesatti ed illogici parametri utilizzati dal Tecnico incaricato dal convenuto, revisionare le tabelle millesimali vigenti, alla luce delle CP_2 mutate condizioni che hanno alterato il valore proporzionale delle unità immobiliari erette in condominio.
Con vittoria di spese, competenze, diritti procuratori ed onorari d'Avvocato, di cui si richiede la distrazione in favore dell'Avv. Matteo Savio del Foro di Genova, che si dichiara all'uopo difensore antistatario”.
CONCLUSIONI DI PARTE CONVENUTA
“Voglia il Tribunale adìto, contrariis reiectis, previa eventuale ammissione delle istanze istruttorie rassegnate in corso di causa:
a) respingere tutte le domande di parte attrice, in quanto radicalmente infondate in fatto ed in diritto;

b) in subordine, qualora il Giudice adìto ritenesse nulla la delibera condominiale in data 31.7.2023
o, comunque, errata la tabella millesimale da essa adottata, accertare e dichiarare l'intervenuta alterazione del rapporto originario tra i valori reali delle singole unità immobiliari del
[...]
e disporre la revisione delle tabelle millesimali del Parte_4 CP_2 medesimo sulla base delle risultanze di cui alla C.T.U. espletata in corso di causa e/o, comunque, secondo quanto ritenuto di giustizia, indicandone la decorrenza.
Con vittoria delle spese di lite, anche del procedimento di mediazione”.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1) Con atto di citazione in data 31.8.2023 i Signori e hanno Parte_1 Parte_2 ritenuto di evocare in giudizio il Controparte_3 assumendo:

4 -di essere comproprietari di locali ad uso negozio (civ 4R) sito nell'edificio di via Vesima

2-2A-
2B-3-3A-4R-5R avente circa trecento anni;

-che tali locali, un tempo adibiti alla vecchia osteria di sono stati acquistati dagli attori CP_1 dall'originaria ed unica proprietaria dell'intero fabbricato, Società 'AR S.r.l.' con atto a Rogito
Notaio di Genova, in data 29.12.2004 (doc. 1); Persona_1
-che il condominio si era costituito in seguito alla prima alienazione di unità immobiliare, avvenuta con l'atto di acquisto attoreo, a cui seguivano le alienazioni delle altre unità;
-che a tale rogito erano allegati il regolamento di condominio (doc. 2) e la tabella millesimale (doc.
3);
-che la suddetta tabella è da sempre utilizzata sia per stabilire la quota di comproprietà in capo a ciascun sulle parti comuni costituenti il , sia per suddividere le spese di CP_2 CP_2 gestione e manutenzione degli spazi e dei servizi comuni;

-che l'edificio presentava nel 2004 uno stato di conservazione delle singole unità immobiliari tra loro assai differenziato e superfici interne diverse rispetto allo stato attuale e la tabella millesimale, concordata ed espressamente approvata dalle parti, tiene conto di ciò;
-che in particolare alcune delle attuali unità immobiliari erano agibili ed immediatamente abitabili mentre altre, tra cui quella degli odierni attori, erano in stato di sostanziale abbandono, e inoltre tutti i volumi del sottotetto non erano stati ancora oggetto di recupero edilizio, poi effettuato con frazionamenti e creazione di nuove unità immobiliari, aumenti di superficie interna, apertura di abbaini e lucernai a tetto con realizzazione di tutte le opere edili necessarie a rendere abitabili i ridetti volumi del sottotetto;

-che anche gli odierni attori hanno ristrutturato l'unità immobiliare, ad uso negozio, al fine di adibirla a ristorante ed enoteca(doc. 4);
-che a seguito di sentenza resa nel 2020 (prod5) nel procedimento promosso dagli odierni attori avverso il per il risarcimento di danni causati da fenomeni infiltrativi, il CP_2 CP_2 veniva condannato ad eseguire le opere edili necessarie alla eliminazione delle infiltrazioni riscontrate nell'immobile di proprietà degli attori, come descritte nella CTU Ing. oltre al Per_2 risarcimento dei danni patrimoniali per € 12.000,00;

5 -che i lavori, alla cui esecuzione è stato condannato l'Ente di Gestione, odierno convenuto, sono stati dal appaltati all'impresa per il corrispettivo convenuto a corpo di Euro CP_2 CP_4
59.482,50 e sono tutt'ora in corso.
Alla luce di tale contesto gli attori assumono:
- che la delibera del 15.7.2022 ha unicamente approvato un piano di riparto dell'ingente spesa per la manutenzione straordinaria del piazzale sulla base della tabella millesimale in allora CP_5 vigente, mentre ogni ulteriore e diversa verbalizzazione, in particolare laddove si legge “con l'intesa che il riparto definitivo avverrà con le nuove tabelle millesimali che il si impegna ad CP_2 approvare nel mese di settembre 2022”, non ha valore di delibera e non vincola in alcun modo i condomini;

-che in caso contrario detta ulteriore delibera è sicuramente nulla;

-che infatti la tabella millesimale originaria, avente natura contrattuale in quanto concordata e predisposta in deroga ai criteri legali, non può che essere modificata con l'unanimità dei consensi dei condomini;

-che il tecnico incaricato dal condominio ha violato il mandato ricevuto, che era di modificare e non già di rifare ex novo le tabelle millesimali;

-che l'art. 69 disp att c.c. consente, con delibera adottabile a maggioranza, unicamente la rettifica o la modifica della vigente tabella millesimale ma non autorizza la maggioranza dei condomini a rifare ex novo, con mutati parametri, la tabella di riparto millesimale del condominio;

-che nel caso di specie non può operare il secondo comma dell'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile in quanto:

1- la tabella millesimale vigente non è frutto di errore, da valutarsi nel caso di specie con riferimento all'anno 2004;

2- l'aumento di superficie in singole unità immobiliari, sicuramente verificatosi ad opera di singoli condomini, non supera comunque il quinto del valore dell'edificio e va ragguagliato considerando anche le aree esterne e non le sole superfici interne del fabbricato;

- che il tecnico del condominio ha redatto ex novo una tabella millesimale comunque errata applicando coefficienti irragionevoli, non avendo adottato un criterio di misurazione univoco e
6 concordato e non avendo calcolato nella nuova tabella alcune unità immobiliari esterne, coì da comprendere solo 12 unità immobiliari contro le 17 presenti a catasto.
Gli attori pertanto impugnano la delibera in data 15.7.2022 nel punto evidenziato sopra e la delibera in data 31.7.2023 al punto 1 all'ordine del giorno, chiedendo, in via subordinata, la revisione delle tabelle millesimali vigenti, alla luce delle mutate condizioni che hanno alterato il valore proporzionale delle unità immobiliari erette in . CP_2
2)Con comparsa di costituzione e risposta in data 28.12.2023 si è costituito il CP_2 contestando integralmente le pretese attoree e deducendo, in particolare, la piena legittimità della delibera di approvazione della modificata tabella, in quanto adottata in ossequio al disposto di cui all'art. 69, comma primo, n. 2), disp. att. c.c., stante l'intervenuta e pacifica alterazione per più di un quinto del valore proporzionale di numerose unità immobiliari (a seguito di radicali modifiche strutturali e di superficie).
Assume in particolare il : CP_2
-che con la delibera in data 31.7.2023 l'assemblea ha approvato, a maggioranza assoluta, la revisione della tabella millesimale allora vigente ex art. 69, comma primo, n. 2), disp. att. c.c, atteso che, come riconosciuto dagli stessi attori in atto di citazione, in epoca successiva all'adozione del
Regolamento di Condominio e della relativa tabella millesimale, le “condizioni” di una pluralità di unità immobiliari è radicalmente mutata, come si evince dal raffronto tra la planimetria prod 4 raffigurante lo stato dei luoghi originario, coevo all'adozione del Regolamento condominiale
(dicembre 2004) e della correlata tabella millesimale e quelle prod 5-14 relative a ciascuna delle dieci unità abitative di cui si compone l'edificio condominiale di Controparte_1 nella loro attuale consistenza;

-che da tale raffronto può desumersi che, oltre all'ampliamento di tutte le unità immobiliari poste al primo piano, sono stati realizzati una serie di interventi all'interno di talune unità immobiliari che hanno alterato per oltre un quinto il valore proporzionale di almeno sei unità immobiliari, come risulta dalla tabella di raffronto ex adverso prodotta sub 10B;
-che, rispetto all'origine è mutato anche il numero delle unità immobiliari, passate da 11 a 12 a seguito della realizzazione del posto auto F2;

7 -che pertanto, sussistono i presupposti di cui all'art. 69, comma primo, n. 2), disp. att. c.c.;
-che parte attrice erra nell'escludere l'alterazione superiore al quinto imposto dall'art. 69 disp. att.
c.c. atteso che detta norma fa inequivoco riferimento a mutamenti (superiori al quinto) del valore millesimale delle unità e non delle loro superfici;

-che lo stesso Regolamento di Condominio (art 28) prevedendo la possibilità che la AR S.r.l.
(originario unico proprietario) e/o i suoi aventi causa eseguissero interventi di “modifica delle strutture presenti sia nel complesso che nel condominio”, imponeva di procedersi, in tal caso, alla
“rideterminazione delle cose comuni e dei valori millesimali … omissis …”
Pertanto anche per espressa previsione regolamentare, la consistenza delle unità immobiliari che compongono il Condominio è radicalmente mutata ed è variata Parte_4 pure la composizione stessa del Condominio: il Condominio di è Controparte_1 oggi altro rispetto a quello regolamentato e “millesimato” nel 2004 ed abbisogna di tabelle nuove
(come raccomandato dal medesimo unico proprietario) corrispondenti all'attuale, diversa situazione di fatto.
Eccepisce poi la carenza di interesse degli attori ad impugnare la deliberazione in data 15.7.2022 in quanto il bilancio definitivo non potrà che essere redatto tenendo conto della tabella al momento vigente, indipendentemente da quanto deliberato il 15.7.2022, fermo restando che, laddove fosse poi dichiarata nulla la delibera di approvazione della nuova tabella, la suddetta ripartizione dovrà ritenersi illegittima e si procederà ai necessari conguagli.
Osserva ancora che, nel caso di specie, la variazione significativa della consistenza di talune unità abitative e la modifica numerica della compagine condominiale ha stravolto il rapporto originariamente esistente tra le singole unità, nonché tra ciascuna unità ed il complesso condominiale, con conseguente rilevante modifica di ciascuna quota millesimale, anche di quelle che non siano state interessate da alcun intervento.
Aggiunge inoltre che gli attori, pur essendone gravati, non hanno adempito all'onere di indicare quali criteri di computo sarebbero stati contrattualmente adottati ab origine in deroga ai criteri legali di determinazione delle quote millesimali
Il , infine, nega errori nella redazione della nuova tabella da parte del proprio tecnico, CP_2 chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via di mero subordine, chiede di accertare e dichiarare l'intervenuta alterazione del rapporto originario tra i valori reali delle singole unità 8 immobiliari del e disporre la revisione delle Parte_4 tabelle millesimali.
3) Radicatasi la causa, era rigettata l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della delibera impugnata di talchè, a seguito del deposito delle memorie ex art. 171 ter c.p.c., in sede di prima udienza il Giudice, sentite le difese delle parti, ammetteva CTU, nominando all'uopo l'Arch.
e rigettando le altre istanze istruttorie. Persona_3
A seguito di istanza di revoca il giudice confermava l'ordinanza istruttoria e concedeva alcuni rinvii in attesa del deposito dell'elaborato da parte del CTU, effettuato poi in data 29.11.2024.
Rigettata successivamente l'istanza di convocazione a chiarimenti del CTU e ritenuta la causa matura per la decisione, il giudice rinviava la stessa all'udienza di rimessione in decisione con concessione dei termini a ritroso per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
Nell'udienza così fissata, svoltasi in forma cartolare ex art. 127ter c.p.c. il 9.7.2025, il giudice rimetteva la causa in decisione.
Così delineate le posizioni delle parti e l'iter processuale e passando ad esaminare la prima domanda attorea, si osserva quanto segue
4)Quanto alle censure relative alla verbalizzazione in data 15.7.2022 punto 4 odg (doc. 6) gli attori si dolgono del fatto che, dopo l'approvazione anche con il loro voto favorevole, del riparto della spesa edile secondo le tabelle millesimali vigenti, l'assemblea abbia poi aggiunto: “con
l'intesa che il riparto definitivo avverrà con le nuove tabelle millesimali che il condominio si impegna ad approvare nel mese di settembre 2022”.
Il sul punto invoca la legittimità della decisione e comunque la carenza di interesse ad CP_2 impugnare perchè l'assemblea avrebbe comunque dovuto poi procedere ai conguagli alla luce della nuova tabella vigente, anche in assenza di detta verbalizzazione.
Orbene si ritiene che con detta verbalizzazione l'assemblea non abbia assunto una vera e propria delibera avente valore cogente, ma si sia limitata a formulare una mera dichiarazione di intenti,
9 dovendosi pertanto attribuire valore deliberativo vero e proprio solo alla parte precedente relativa all'approvazione del preventivo.
In assenza di una delibera vera e propria sul punto, avente valore cogente, l'impugnativa si appalesa carente di interesse.
5)Quanto all'impugnativa della delibera in data 31.7.2023 (prod 12) al punto 1° dell'odg, laddove l'assemblea ha approvato le nuove tabelle millesimali redatte dal GE. , si osserva Per_4 quanto segue.
A) Gli attori richiamano in primo luogo quanto verbalizzato all'assemblea del 25.11.2022 (prod 7), dove tutti i presenti dichiaravano di essere favorevoli alla revisione delle tabelle millesimali, approvando che un nuovo tecnico e un tecnico proposto dal Signor effettuassero i rilievi e Pt_1 proponessero all'assemblea le rispettive tabelle millesimali, peraltro senza poi addivenire ad una condivisa rettifica della tabella millesimale vigente che potesse essere approvata all'unanimità dai condomini.
Precisano quindi che, nonostante le osservazioni del loro tecnico GE (prod.8), il tecnico Per_5 del condominio non si limitava a rettificare le tabelle millesimali vigenti ma, a seguito dell'incarico ricevuto il 26.5.2023 (prod 9) e senza alcun contraddittorio, predisponeva la tabella (doc. 10) rifacendolaex novo, e senza tenere in alcun conto la vigente tabella.
Evidenziano che se da un esame di tale tabella parrebbe evincersi che gli aumenti di superficie di singole unità immobiliari abbiano influito per più di un quinto del valore proporzionale delle unità immobiliari rispetto alla superficie originale del caseggiato, peraltro da verifiche effettuate dal proprio tecnico è emersa la presenza di evidenti errori nella redazione di detta nuova tabella quanto all'indicazione sia della superficie originaria del loro negozio sia di quella del caseggiato, con la conseguenza che l'aumento di superficie è inferiore al quinto (20%).
Nonostante le contestazioni attoree all'elaborato del GEetra (doc. 11) l'assemblea con la Per_4 decisione in data 31.7.2023 (prod 12) deliberava a maggioranza di approvare la 'nuova' tabella millesimale realizzata ex novo con parametri nuovi e differenti (doc. 12).
10 Gli attori invocano la natura contrattuale della tabella millesimale originaria in quanto predisposta dall'originario unico proprietario unitamente al regolamento condominiale, entrambi allegati al primo atto di vendita trascritto e richiamano l'art 3 del rogito di acquisto attoreo.
In tesi attorea l'art. 7 del regolamento avvalorerebbe inoltre la natura contrattuale laddove prevede l'obbligo di comunicare all'amministratore i frazionamenti e raggruppamenti millesimali da apportare alle tabelle in dipendenza di eventuali modifiche che verranno operate alla consistenza delle singole unità immobiliari, ritenendo che ciò implica il fatto che le parti, considerata la situazione particolare sussistente nel 2004, sapessero che le tabelle venivano redatte in deroga ai criteri di legge.
Osservano pertanto che le modifiche a tali tabelle di natura contrattuale, predisposte dall'originario proprietario in deroga ai criteri legali per renderle coerenti alla situazione in allora esistente, possono avvenire solo con il voto favorevole ed unanime dei condomini, derogando al principio di proporzionalità (pag 14-15 citaz).
Aggiungono poi che l'art 69 disp att c.c. deve essere interpretato in maniera restrittiva nel senso che in caso di errore o alterazione superiore ad un quinto il tecnico incaricato della revisione dei millesimi non possa rifarli ex novo ma debba limitarsi a correggere gli errori e a modificare i millesimi solo delle u.i. interessate da variazioni di numero o dimensioni, salvo limitato ritocco dei millesimi degli altri immobili per effetto della rimozione degli errori e della revisione degli immobili modificati.
Di talchè. aderendo a detta interpretazione restrittiva, gli attori invocano la nullità della delibera in oggi impugnata perché ha approvato a maggioranza una tabella millesimale redatta ex novo e quindi in contrasto con l'art 69 disp att c.c.
B) Il contesta detti assunti, invocando la legittimità della delibera di approvazione CP_2 della nuova tabella millesimale e la correttezza della tabella stessa.
Evidenzia al riguardo che, a seguito dei vari interventi di ristrutturazione posti in essere nelle unità immobiliari dopo il 2004, si è verificato il presupposto di cui all'art 69 disp. att c.c. dell'alterazione superiore ad un quinto, con conseguente legittimità della delibera di approvazione a maggioranza delle nuove tabelle.
11 Osserva poi che detta approvazione è avvenuta anche in conformità al dettato del regolamento di condominio che prevede specificamente la possibilità che AR RL e/o i suoi aventi causa eseguano interventi alle strutture, imponendo di procedersi in tal caso alla rideterminazione delle cose comuni e dei valori millesimali.
Conclude infine che parte attrice non ha dato prova delle asserite deroghe a criteri legali adottati nella redazione delle tabelle originarie.
C)Orbene se queste sono le posizioni delle parti sul punto, alla luce di quanto emerso in corso di causa, l'impugnativa attorea appare infondata e non può essere accolta, in forza delle ragioni di cui in appresso.
Si osserva preliminarmente che l'asserita deroga ai criteri di legge ad opera delle originarie tabelle millesimali, come invocata da parte attrice al fine di contestare la legittimità della delibera che a mera maggioranza approva le nuove tabelle predisposte dal GE , non appare allo stato Per_4 adeguatamente provata.
In particolare non risulta provato in maniera inequivocabile che le tabelle originarie avessero tenuto conto dello stato di conservazione al fine di determinare i millesimi e/o comunque che derogassero ai criteri di legge.
C1)In primo luogo quanto alla prova orale offerta dagli attori a sostegno di detto assunto, devono richiamarsi i provvedimenti in data 13.4.2024 e 15.5.2024 in forza dei quali non sono stati ammessi i capitoli dedotti dagli attori, sostanzialmente volti a far confermare ai testi che le tabelle sono state redatte adottando criteri in deroga a quelli legali, ovvero considerando il differente stato di manutenzione dei vari beni, così da attribuire valori millesimali diversi a seconda delle condizioni di abitabilità.
Ed infatti i capitoli dedotti sul punto risultano formulati in termini del tutto generici e/o indeterminati e/o valutativi, laddove chiedono di fatto al teste di esprimere un giudizio sullo stato di conservazione di alcune delle varie unità immobiliari al momento dell'attribuzione dei millesimi, utilizzando le espressioni di “buono stato” o “pessimo stato” o al fatto che l'immobile fosse “idoneo ad essere abitato” o “non idoneo ad essere abitato” e laddove non indicano in quale misura
12 l'eventuale stato di conservazione possa aver inciso sugli altri parametri nella determinazione delle quote, facendo riferimento a quote millesimali “maggiori” o “minori” e rendendo la prova testimoniale, così genericamente formulata, comunque non decisiva.
C2) Si richiamano poi le argomentazioni del CTU Arch. nella perizia Persona_3 depositata in data 28.11.2025, integralmente condivisa da questo giudice nelle premesse e nelle risultanze, laddove il CTU afferma:
“La tabella millesimale allegata al Regolamento di Condominio non fa riferimento a nessun dato utile per capire come il redattore abbia ragionato e quali criteri abbia applicato (sottolineatura della scrivente) riporta solo l'elenco delle unità immobiliari con i millesimi corrispondenti. Risulta difficile su questa tabella valutare se contenga o meno errori proprio perché non sono esplicitati i criteri di valutazione utilizzati” (a pag 15);
-“AR RL non era l'unico proprietario e il primo atto di vendita non è quello citato ma era già stato stipulato un precedente atto in data 18 ottobre 1999, relativo alla vendita dell'appartamento al civico 2B. Questo atto non riporta nessuna dicitura in merito all'esistenza di un Regolamento di
Condominio e tanto meno di millesimi” (cfr.: C.T.U., pag. 16, secondo periodo);
- “non è in alcun modo documentato un coinvolgimento nella loro redazione dell'altro proprietario” (cfr.: C.T.U., pag. 53, ultimo capoverso, in risposta alle osservazioni critiche del
C.T.P. di parte attrice).
A pag. 17 dell'elaborato poi il CTU aggiunge: “Unica citazione sugli atti circa lo stato di conservazione dei luoghi riguarda il civico 5R dove è descritto il manufatto in pietra allo stato diruto.
Di fatto i coefficienti non sembrano sempre coerenti con lo stato di conservazione degli appartamenti come dichiarato dal sig. (che ha partecipato alla redazione delle tabelle Tes_1 millesimali del 2004) nella sua mail allegata al verbale del 23/10/2024. Infatti il civico 2B era abitato e locato nel 1999, ma il suo valore in termini di millesimi non risulta superiore rispetto alle altre unità dichiarate “in stato di abbondano”). Alla luce di quanto sopra, non è possibile affermare o escludere con certezza che le tabelle millesimali del 2004 avessero o meno carattere di convenzionalità; pertanto, non avendo altri dati per la verifica della variazione di 1/5 del valore proporzionale in prima battuta si è proceduto con una semplice proporzione tra le superfici delle unità di allora, ricavate dagli atti notarili e dal catasto, e le superfici attuali, ricavate dalle
13 pratiche edilizie presentate e dai rilievi eseguiti e, di conseguenza, attraverso la proporzione tra le superfici si è arrivati a determinare quelli che sarebbero i millesimi attuali raggiunti con gli stessi criteri utilizzati per la prima tabella anche se a noi non noti.
Ho proceduto a verificare le tabelle approvate con delibera del 31/07/2023.
La tabella millesimale allegata al regolamento comprende 7 unità abitative, 2 locali commerciali, una cantina e un posto auto.
Dal 2004 l'intero complesso ha subito trasformazioni e allo stato attuale, nel fabbricato principale, sono presenti 9 unità abitative (un appartamento è stato frazionato in due unità), un negozio e una cantina con accesso esterno.”(sottolineature della scrivente).
Inoltre in replica all'osservazione dei CTP attorei in merito alla natura convenzionale delle tabelle originarie in quanto realizzate in deroga ai criteri di legge, il CTU ribadisce (pagg.53- 54 ctu),: “sia nel Regolamento di Condominio sia negli atti di vendita, non è contenuta alcuna indicazione sui criteri di calcolo e sulla convenzionalità delle prime tabelle millesimali e che non è in alcun modo documentato un coinvolgimento nella loro redazione dell'altro proprietario (civico 2B) oltre a
SOLIPAR RL.
Unica fonte sull'eventuale natura convenzionale di dette tabelle sono le dichiarazioni del Sig.
che non trovano conferma documentale: il civico 2B era abitabile ed affittato (si veda atto Tes_1 del Notaio di Genova, Rep. 54535-11553 in data 18 ottobre 1999) e ha un Persona_6 rapporto tra millesimi assegnati e superficie (si veda più avanti) inferiore ad altre unità immobiliari se si dice fossero in cattivo stato di conservazione (piano primo)”(sottolineature della scrivente).
Si osserva infine che la delibera prodotta sub 16 da parte attrice in note di rimessione in decisione si appalesa allegata tardivamente e pertanto in questa sede inammissibile.
Allo stato pertanto non può ritenersi provato in maniera inequivocabile che le tabelle originarie siano state redatte considerando lo stato di conservazione delle singole u.i. e/o in che misura
e/o comunque secondo criteri in deroga a quelli di legge né pertanto che per modificarle sia necessaria l'unanimità dei partecipanti al condominio né ancora che sia preclusa una loro revisione a maggioranza ex art 69 disp att c.c.
14 C3)Del resto, come evidenziato anche dal CTU, non risulta indicata negli atti sopra menzionati la volontà espressa di derogare ai criteri di legge né l'assunzione di un impegno irrevocabile a tenere le tabelle originarie, sussistendo al contrario l'art 28 del regolamento condominiale, relativo a
“Modifiche del regolamento di condominio”, il quale tra l'altro dispone (sottolineatura della scrivente): “AR o i suoi aventi causa avranno diritto di eseguire i lavori di adeguamento e modifica delle strutture presenti sia nel complesso che nel condominio o di realizzare nuovi manufatti qualora tali operazioni si rendessero necessarie per permettere il completo e stabilito utilizzo da parte della predetta società o aventi causa delle unità immobiliari, aree o volumi.
Conseguentemente procederanno alla rideterminazione delle cose comuni e dei valori millesimali che verranno stabiliti in base alla dislocazione , alla dimensione ed alla destinazione delle nuove unità. Sarà pertanto ridefinita anche la planimetria di insieme che riporterà le porzioni di proprietà condominiale”
Si richiama la pronuncia della Suprema Corte 29074/2023 che nel distinguere le tabelle millesimali tra assembleari, convenzionali pure e convenzionali dichiarative, evidenzia :
-che nelle tabelle convenzionali c.d. dichiarative (in quanto predisposte da parte dell'unico originario proprietario e accettate degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari e/o per l'accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendono non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata, di talchè la semplice dichiarazione di approvazione non riveste natura negoziale e l'errore che, in forza dell'art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali, consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito”;
-che le tabelle convenzionali c.d. “pure”, invece, sono quelle caratterizzate dall'accordo con il quale i condomini, nell'esercizio della loro autonomia, dichiarano espressamente di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto dall'art. 1118
c.c. e art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all'art. 1123 c.c., comma 1,
u.p.”, precisando che solo in questo caso, “la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.”
15 D) Premesso ciò, alla luce delle indagini peritali espletate dal CTU Arch. e di cui alla Per_3 perizia sopra richiamata, ha trovato conferma la circostanza che, successivamente alla predisposizione delle tabelle originarie del 2004 sono stati eseguiti interventi che hanno mutato le condizioni dell'edificio così da risultare che “su 10 appartamenti e/o locali commerciali 7 hanno incrementato la superficie di un valore superiore al quinto” (pag 36 CTU).
In particolare il CTU , con argomentazioni condivise dal sottoscritto giudice sul punto (pagg 26-36 ctu) e da ritenersi qui richiamate, ha così concluso (pag.61 ctu): “Successivamente all'adozione delle tabelle allegate al Regolamento di Condominio (dicembre 2004) sono stati realizzati interventi che hanno comportato modifiche alle unità immobiliari, anche in termini di aumento di superficie: in 7 u.i. si è verificato un aumento di superficie superiore a 1/5”.
Ne consegue che risulta idoneamente provato il presupposto dell'alterazione superiore ad un quinto di 7 unità immobiliari su 10, verificatasi successivamente all'adozione delle tabelle del
2004, e quindi integrati i presupposti dell'art 69 disp att c.c. per procedere alla revisione della tabella originaria, fermo restando quanto si dirà nel prosieguo con riferimento alle conseguenze di ciò sulla delibera del 31.7.2023.
E) Passando quindi ad esaminare la doglianza attorea relativa all'erroneità delle tabelle approvate il 31.7.2023, si richiama quanto risposto dal CTU Arch al quesito: “dica se le Per_3 tabelle approvate con la delibera del 31.7.2023 siano affette da errori oggettivi a fronte di quelli lamentati da parte attrice in atti ed in particolare in atto di citazione e memoria n 1 ex art 171 ter
c.p.c., dandone congrua motivazione”.
Richiesto di ciò, il CTU ha evidenziato una serie di errori oggettivi, meglio descritti alle pagg 37/40 ctu, e ha concluso che il GE. ha sicuramente errato oggettivamente nella misurazione Per_4 delle superfici di alcune unità immobiliari (pag 41 CTU) nonchè nel calcolo del volume e di alcuni coefficienti (pagg. 37- 40 ctu).
Di talchè il CTU ha provveduto ad elaborare nuove tabelle dichiarando: “Le verifiche effettuate sulle tabelle elaborate dal geom. e approvate con delibera del 31/07/2023 hanno riscontrato Per_4 degli errori, pertanto sono state redatte delle nuove tabelle millesimali generali.
Esse rappresentano i millesimi di proprietà, ossia il rapporto tra il valore delle singole unità rispetto a quello dell'intero edificio, espresso appunto in millesimi.
Essa è utilizzata: 16 per la ripartizione delle spese necessarie al godimento delle parti comuni;

per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle
Assemblee;
per l'approvazione delle delibere.
È la tabella fondamentale del condominio, da cui deriveranno eventuali altre tabelle (scale, coperture, ecc.).
Rispetto alle tabelle del 2004, le variazioni più significative si registrano al piano secondo sottostrada, con un sensibile aumento. Per quanto riguarda gli appartamenti, le variazioni più significative (diminuzioni dei millesimi assegnati) si riscontrano in quelli al piano primo, nonostante l'aumento di superficie derivante dal recupero dei sottotetti, perché queste u.i. erano state in origine eccessivamente sovrastimati. Infatti il rapporto tra millesimi e superficie nel 2004 risulta in proporzione di 1 a 3 tra piano secondo sottostrada e piano primo.
Rispetto alle tabelle approvate con delibera del 31/07/2023, le variazioni più significative si registrano al piano secondo sottostrada nell'appartamento civico 5R che acquisisce millesimi in virtù di una maggiore superficie in quanto il geom. non ha considerato il volume recuperato Per_4 del manufatto in pietra, la terrazza e la cantina al di sotto di essa. Il civico 4R perde invece dei millesimi in quanto è stato adottato un coefficiente di utilizzazione più contenuto, che ha tenuto conto della localizzazione dell'edificio distante dal centro urbano”.
Inoltre, sempre con riferimento ad errori delle tabelle approvate il CTU osserva che “nella risposta al quesito 4, gli ingg. chiedono di indicare come errore oggettivo il fatto che il redattore CP_6 delle nuove tabelle abbia escluso tutte le aree esterne al perimetro dell'edificio.
A tale riguardo il CTU, in base agli atti a propria disposizione, ribadisce che la scelta del redattore risulta essere esplicita richiesta dell'assemblea di condominio, come documentato dal verbale dell'assemblea del 26/05/2023, pertanto – sebbene essa tecnicamente costituisca un errore
– ritengo corretto non segnalarla come tale”.
A fronte di tali evidenze si richiama orientamento consolidato della Suprema Corte (Cass
21950/2013 Cass 1848/2018 tra tutte) a mente del quale l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. cod. civ., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto. 17 La Cassazione ha poi ulteriormente chiarito (Cass. 19797/2016) che gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle millesimali, oltre ad essere causa di apprezzabile divergenza tra il valore attribuito nella tabella alle unità immobiliari ed il valore effettivo delle stesse, devono essere obiettivamente verificabili (ad es. divergenza di estensione della superficie di piano e simili), restando di conseguenza esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad es. di ordine estetico e simili) nella stima degli elementi necessari per la valutazione ex art 68 disp att c.c. (Cass Sez Un 6222/1997).

In forza delle considerazioni sopra esposte ha trovato adeguato riscontro anche l'esistenza degli errori oggettivi lamentati da parte attrice nelle tabelle GE con conseguente Per_4 diritto dei sigg.ri (il cui immobile civ 4R con le tabelle Arch perde dei Parte_6 Per_3 millesimi rispetto alle tabelle Vitale : pag 62 CTU ) di sentir accogliere la domanda di revisione della tabella millesimale vigente,

F) Di contro, alla luce delle argomentazioni già svolte, non può essere accolta l'impugnativa della delibera del 31.7.2023, che aveva approvato a maggioranza la tabella errata del GE
. Per_4
Ed infatti la domanda di impugnativa di delibera che approva nuove tabelle e quella di revisione delle tabelle sono diverse e autonome.
In particolare l'azione di revisione, che serve a correggere l'errore oggettivo, può essere proposta a prescindere dall'avvenuta impugnazione della delibera assembleare, sussistendo comunque il diritto del condomino, che ritiene errati i calcoli , di avviare una causa di revisione ai sensi dell'articolo
69 disp att c.c.
Come ha avuto modo di precisare in più occasioni anche la Suprema Corte (ex multis,
Cass.11757/2012) “l'impugnazione della delibera di approvazione di nuove tabelle millesimali non trae fondamento dall'errore iniziale (art. 69, co. 2 n. 1 disp. att. c.c.) o dalla sopravvenuta sproporzione dei valori del prospetto (art. 69, co. 2 n. 2 disp. att. c.c.), ma da vizi concernenti l'atto
e la sua formazione”, rimanendo così estraneo al giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c. ogni profilo non attinente alla validità dell'atto collegiale.
18 In buona sostanza, impugnare la delibera di approvazione delle nuove tabelle millesimali ai sensi dell'art. 1137 c.c. significa contestare il processo di formazione della volontà dell'assemblea., senza discutere se i millesimi siano giusti o sbagliati, ma evidenziando solo se l'assemblea abbia commesso errori procedurali nell'approvarli ad esempio con riferimento alla regolare costituzione dell'assemblea, al procedimento di convocazione o di informazione della stessa, al rispetto della maggioranza qualificata, ecc.
Al contrario «tutto ciò che inerisce agli errori o alle mutate condizioni fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente assegnato, costituisce oggetto del diverso giudizio di revisione o modifica delle tabelle millesimali approvate, ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c.» (Cass
27159/2018)
G)Passando quindi ad esaminare le tabelle redatte dal CTU Arch si condividono Per_3 integralmente le argomentazioni da questi allegate al fine della predisposizione delle stesse.
In particolare, alla luce di quanto accaduto nel corso degli anni, del verificarsi di alterazioni superiori al quinto previsto dall'art 69 disp att c.c in ben 7 appartamenti/locali commerciali su 10, e di tutto quanto sopra evidenziato, non pare revocabile in dubbio che il CTU abbia correttamente provveduto a rifare le tabelle con riferimento a tutte le unità immobiliari, non potendo limitarsi a modificare solo quelle interessate direttamente dalle alterazioni e ritoccando le altre, come invece richiedeva parte attrice, e ciò proprio in ragione della consistenza e dell'estensione delle modifiche e del coinvolgimento, ad opera delle stesse, della maggior parte degli appartamenti/locali commerciali che compongono l'edificio.
Di talchè, per quanto riguarda la risposta al quesito 5, relativo alla formulazione di nuove tabelle millesimali da parte del CTU, l'arch precisa che le tabelle millesimali sono state redatte Per_3 sulla base della superficie, al netto di muri perimetrali, tramezze e sguinci, tenendo conto delle differenti altezze presenti nel fabbricato tramite il coefficiente di altezza (pag 42) e utilizzando i coefficienti di differenziazione descritti da pag 44 in poi così da addivenire alle due tabelle elaborate secondo i criteri sopra descritti: la prima tiene conto sia del fabbricato sia di pertinenze esterne, quali giardini e posti auto;
la seconda trascura queste, ma tiene comunque conto di terrazze e corti esterne (pagg. 50-5 ctu).
19 I CTP attorei chiedono di togliere dalla suddetta relazione la tabella millesimale che non considera le aree esterne.
Il CTU, con argomentazione condivisa da questo giudice, ritiene corretto lasciare entrambe le tabelle per facilitare la gestione di spese che non riguardano aree esterne quali giardini e posti auto.
Si concorda infine con le valutazioni espresse dal CTU (pagg. 55 e ss. ctu) in merito all'inidoneità del metodo alternativo proposto dai CTP attorei per la determinazione dei nuovi millesimi che tiene conto, a partire dai millesimi assegnati nel 2004, del peso di ciascuna unità immobiliare rispetto alla superficie complessiva del condominio: e ciò proprio alla luce della particolarità della fattispecie in esame.
In particolare afferma il CTU “Tale metodo alternativo segue il criterio proporzionale tra superficie (variata nella maggior parte dei casi) e millesimi assegnati, da un certo punto di vista condivisibile. Ma occorre chiedersi quale superficie è stata considerata al momento della redazione? Si è tenuto conto di pertinenze quale corti e cantine? Cosa considerare oggi per potersi confrontare con queste?
La tabella proposta dai CTP di parte – per essere eventualmente adottata Pt_1 Pt_2 necessiterebbe comunque di alcune correzioni ai dati riportati nelle colonne delle superfici:
(omissis)
Si constata che anche nella tabella proposta dai CTP, trascurando le imprecisioni di cui sopra, è evidente il superamento di oltre 1/5 tra superficie al 2005 (675 mq) e superficie attuale (897,39 mq).
Al di là di questo, nella tabella alternativa proposta dagli ingg. sono presenti CP_6 incongruenze nell'individuazione delle superfici
(omissis).
Oltre alle precedenti osservazioni sulle superfici da considerare, occorre chiedersi anche se i criteri “convenzionali” indicati dai CTP di parte da cui deriverebbero le tabelle Parte_7 allegate al regolamento di condominio siano tuttora validi. Se nel 2004 si ritiene – come che uno dei fattori determinanti sia stato lo “stato conservativo diversificato tra unità”, oggi che tutte le unità immobiliari sono tutte in buono stato è corretto effettuare una semplice proporzione tra le superfici per aggiornare le tabelle millesimali?
20 Le tabelle originarie presentavano evidenti squilibri tra piani nell'assegnazione dei millesimi.
(omissis)
Il Sig. , nel documento prodotto da parte afferma che il primo piano era Tes_1 Parte_8 Pt_2 in stato di abbandono, ma da quanto sopra il rapporto tra millesimi e superficie che gli compete è più del doppio rispetto a quello del piano primo sotto strada in cui è certo lo stato di conservazione da essere abitabile. La tabella proposta dagli ingg. perpetra queste disparità e CP_6 incongruenze.
Infine, si ritiene essenziale sottolineare il fatto che la tabella proposta lascia aperte alcune questioni critiche, ad esempio l'esclusione delle aree esterne (non solo i giardini e i posti auto al di là del torrente, ma anche le corti pertinenziali e le terrazze), risultando a sua volta affetta dall'errore oggettivo lamentato dai CTP di parte nei confronti delle nuove tabelle Parte_7 approvate il 31/07/2023 nelle loro memorie (si vedano le osservazioni alla risposta al quesito 4)”
(sottolineature della scrivente).
In forza delle argomentazioni sopra esposte, si condividono le tabelle predisposte dal CTU e pertanto deve essere dichiarato che le tabelle del condominio devono intendersi quelle dell'Arch
indicate a pagg 50 e 51 dell'elaborato peritale depositato in data 28.11.2024. Per_3

6) Le spese di lite, liquidate alla luce del DM 10.3.2014 come modificato con DM 147/2022, sono poste a carico di parte convenuta soccombente, ivi comprese quelle di CTU come già liquidate, a fronte degli errori oggettivi comunque riscontrati dal CTU nelle tabelle GE. , con Per_4 distrazione a favore dell'avv Savio Matteo che si dichiara antistaraio.


PQM


Il Tribunale di Genova, in composizione monocratica Giudice Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti, definitivamente pronunciando nella causa vertente tra i sigg.ri e Parte_1
(attori) ed il in persona Parte_2 Controparte_1 dell'amministratore pro tempore (convenuto) disattesa ogni altra eccezione, deduzione e istanza:
- dichiara la carenza di interesse quanto all'impugnativa attorea della verbalizzazione in data
15.7.2022 limitatamente alla frase “con l'intesa che il riparto definitivo avverrà con le nuove tabelle
21 millesimali che il si impegna ad approvare nel mese di settembre 2022”, per le ragioni CP_2 di cui in parte motiva;

-rigetta l'impugnativa attorea della delibera in data 31.7.2023, nei limiti e per le ragioni di cui in parte motiva;

-in accoglimento della domanda di revisione per erroneità delle tabelle GE. , dichiara che Per_4 le tabelle millesimali del convenuto sono quelle di cui alle pagg 50 e 51 della CTU CP_2
Arch in data 28.11.2024 per le ragioni di cui in parte motiva;
Persona_3
-pone definitivamente le spese di CTU come già liquidate a carico del CP_2
-condanna il in persona dell'amministratore pro Parte_4 tempore a corrispondere agli attori sigg.ri e le spese di lite, Parte_1 Parte_2 liquidate in € 979,80 per esborsi ed € 7.616,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie ex art 2, IVA e CPA come per legge per le ragioni di cui in parte motiva,
con distrazione in favore dell'Avv. Matteo Savio che si dichiara difensore antistatario.
Genova, 22/11/2025
Il GOT
Dott.ssa Chiara Daniela Fioravanti

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