n. 50976 anno 2024
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.Massimo Corrias, all'udienza del
7/11/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 50976/2024 tra
(CF: ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv.ssa FRANCESCA GIACOVAZZO, elettivamente domiciliata in VIA COLA DI RIENZO n°192, ROMA, attrice contro
(CF: ) Controparte_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dall'avv.ssa VERONICA VITAGLIANO, elettivamente domiciliata in CORSO UMBERTO I, n°154, NAPOLI, convenuta dando lettura del dispositivo e della motivazione che seguono.
Fatto e diritto.
Con ricorso ex art.447 bis c.p.c. presentato a questo Tribunale il 22.11.2024 la ha convenuto in giudizio la Parte_1
(appresso Controparte_1 CP_2 esponendo: che era divenuta proprietaria dell'edificio sito in
Roma, in Via Arcadia n. 3, identificato al Catasto al foglio
842, particella 521, sub 501 (già subalterno 1), cat. D/8, giusto contratto di compravendita del 9.12.2021 a rogito del
Notaio di Milano (rep. 9.562; racc.ta 7.768); che su Per_1 detto immobile e, precisamente, su una porzione di circa 300 mq. di terreno (ove è collocata una stazione radio base di telefonia cellulare) e su uno spazio in parete del c.d. “Pala Affari” (ove sono collocate le antenne) insistevano le apparecchiature di proprietà della subentrata alla originaria CP_2 conduttrice TELECOM ITALIA spa, giusto contratto di locazione stipulato con (originaria locatrice), Controparte_3 registrato il 13.11.14 al n. 019615 serie 3T Roma 1, decorrente dal 1.5.2014 per anni nove, rinnovabili di sei anni in sei anni in mancanza di diniego di rinnovo alla prima scadenza;
che nel corso dell'anno 2023 l'immobile su cui insiste la stazione radio base di proprietà della era stato oggetto di CP_2 determinazione dirigenziale del Comune di Roma che ne aveva previsto la demolizione perché fatiscente e insalubre;
che la situazione era stata immediatamente rappresentata alla conduttrice per permetterle il reperimento di un sito alternativo in tempi congrui con invito, dapprima informale, a raggiungere a una risoluzione consensuale anticipata del contratto;
che l'inerzia tenuta dalla a fronte dei CP_2 numerosi solleciti effettuati, aveva reso necessaria la comunicazione a mezzo PEC in data 14.6.2023 con cui era stata resa nota la tempistica prevista per la demolizione dello stabile (dicembre 2024) ed era stata invocata la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, con spontanea rinuncia da parte di essa – al solo fine di agevolare la Pt_1 CP_2 nel reperimento di sito alternativo – ai canoni dovuti fino al rilascio indicato per il mese di novembre 2024; che erano seguiti numerosi contatti telefonici -anche tra i legali delle due società- ma ciò nonostante la era rimasta del tutto CP_2 inerte e si era rifiutata di sottoscrivere un accordo transattivo per la risoluzione consensuale anticipata e di attivarsi per il reperimento di sito alternativo;
che essa aveva quindi attivato la procedura di mediazione che si Pt_1 era tuttavia conclusa con esito negativo.
Sulla base di tali prospettazioni la ha Parte_2 formulato le seguenti richieste:
“Voglia l'ill.mo Giudice adito, contrariis rejectis, visto quanto dedotto e prodotto a corredo del presente ed in accoglimento dello stesso, in via principale e nel merito: accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di locazione in essere tra le parti per impossibilità sopravvenuta, per le motivazioni tutte esposte in narrativa e, per l'effetto, condannare Controparte_1
(di seguito C.F. con sede in Milano, al CP_2 P.IVA_2 largo Guido Donegani n. 2, in persona del legale rapp.te pro tempore, alla immediata restituzione ad in persona Parte_1
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dell'Amministratore Delegato e legale rapp.te pro tempore
[...]
, di parte dell'immobile in Via Arcadia n. 3 identificato CP_4 al Catasto al foglio 842 particella 521 sub 501 (già subalterno
1) cat. D/8.
Con vittoria di spese legali oltre spese generali ed oneri come per legge”.
Con la propria comparsa di risposta la difesa della ha
CP_2 invece esposto: che la è una società tenuta alla
CP_2 realizzazione di una rete capillare di telefonia che assicuri la copertura di detto servizio nel rispetto di determinato standards minimi di qualità, esposta, in caso di inadempimento, al potere sanzionatorio dell'AGCOM che potrebbe emettere provvedimenti di sospensione ovvero di revoca della licenza di esercizio;
che pertanto, in forza delle ottenute licenze, la aveva l'onere di realizzare una sua rete di impianti,
CP_2 qualificati opere di urbanizzazione primaria e di pubblica utilità; che la , per assicurare con il proprio segnale
CP_2 un'idonea copertura sul territorio del Comune di Roma, detiene regolarmente, sull'immobile locato, un proprio impianto di telefonia, giusto contratto di locazione stipulato con
(originaria locatrice), registrato il 13.11.14, Controparte_3 decorrente dal 1.5.2014, per anni nove, rinnovabili di dei anni in sei anni con facoltà di diniego di rinnovo 12 mesi prima della scadenza;
che la stava regolarmente corrispondendo i CP_2 pattuiti canoni di locazione;
che l'azione proposta dall'attuale locatrice era da ritenersi inammissibile, per essere Pt_1 stata introdotta mediante un ricorso d'urgenza carente dei presupposti di cui agli artt. 1172 c.c. e 688 c.p.c. , ovvero, il fumus boni iuris (la presumibile fondatezza del diritto che si vuole far valere) ed il periculum in mora (pericolo che il ritardo possa comportare un danno grave e prossimo alla cosa oggetto della domanda); che il verificarsi di eventuali danni, infatti, non poteva essere imputato esclusivamente alla presenza della sola stazione radio-base della che, occupando una CP_2 superficie di soli 200 mq, interessava una minima parte dell'intero complesso dell'ex Fiera di Roma, esteso per circa
39.000 mq;
che in ogni caso difettava un provvedimento comunale
(es. ordinanza di rimozione/ di ripristino dei luoghi) che indicasse, in maniera inequivocabile, il termine previsto per la rimozione dei manufatti oggetto della futura riqualificazione
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dell'area; che appariva evidente l'importanza del mantenimento dell'impianto come anche l'interesse della conduttrice alla conduzione dell'immobile, che, in quanto indispensabile per la continuazione del pubblico servizio di comunicazioni mobili, risultava essere preponderante rispetto agli interessi della locatrice;
che alla luce di quanto esposto pareva evidente come non si sarebbero potuti ritenere sussistenti i presupposti per l'accoglimento delle domande avversarie di risoluzione del contratto e di convalida dello sfratto;
che in ogni caso, ove fosse ordinato il rilascio dell'immobile, si sarebbe dovuto concedere un congruo termine, posto che per la realizzazione della nuova infrastruttura e l'attivazione dei servizi da parte dei gestori sarebbe stato necessario attivare la ricerca di un nuovo immobile che, per caratteristiche tecniche e di posizionamento, risultasse idoneo, in termini di possibilità di propagazione delle onde radio e dunque del segnale, a garantire l'integrità e il funzionamento della rete.
Sulla base di quanto esposto la difesa della ha formulato CP_2 le seguenti richieste:
“a) dichiarare, in via preliminare, la inammissibilità, nonché la infondatezza in fatto e diritto, del ricorso proposto, per tutti i motivi sopra esposti stante la inesistenza del fumus boni Juris e del periculum in mora;

b) rigettare, nel merito, la richiesta di parte ricorrente volta ad accertare la invocata risoluzione contrattuale per impossibilità sopravvenuta, attesa la assenza nella immediatezza del fumus e del periculum in mora;

c) nel merito sempre, accertare la infondatezza nonché inammissibilità dell'azione come proposta;

d) in via subordinata e nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda di parte ricorrente in ordine alla avanzata richiesta di risoluzione contrattuale, si chiede di concedersi un congruo termine ex art. 56 l. 392/1978 non inferiore a 12 mesi, per il rilascio dell'immobile;
e) condannare la ricorrente al pagamento delle spese e competenze professionali del presente giudizio”.
La causa, istruita con la produzione di documenti, è stata discussa all'udienza del 7.11.2025, al termine della quale è
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stata decisa con la lettura del dispositivo e della motivazione che seguono.
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Ciò posto, ritiene questo giudice che la domanda di risoluzione azionata dalla società per sopravvenuta impossibilità Pt_1 della prestazione sia risultata fondata, dovendosi considerare:
-che la progettata demolizione dell'immobile su cui insiste la stazione radio base di telefonia della non è risultata una CP_2 libera scelta della locatrice ma l'adempimento di Pt_1 obbligazioni da questa assunte nei confronti di a CP_5 seguito di un accordo stipulato il 22.1.2024 in attuazione di quanto previsto dalla variante al PRG approvata dall'assemblea
Capitolina con la delibera n°35 in data 14.7.2015 in atti
(avente come oggetto: “Piano di utilizzazione delle aree di Via
FO OM da Porta Ardeatina a Via delle Tre fontane –
Ambito 2- Ristrutturazione della Fiera di Roma – Attuazione della variante urbanistica ai sensi dell'art.4 della Legge della
Regione Lazio 36/1987) che, al fine di realizzare un nuovo assetto urbanistico della zona, prevedeva la demolizione dei fabbricati esistenti nell'area della ex Fiera di Roma;

-che la necessità di demolire gli edifici della ex Fiera di Roma
e porre in essere interventi di bonifica e ripristino ambientale, risulta specificata alle lettere D ed E dell'art.2 e ai punti 4 e 5 dell'art.6, comma 1, del suddetto accordo ed era stata ribadita nella Relazione Tecnica d'Ufficio, allegata alla delibera n°10 dell'Assemblea Capitolina del 9.8.2016, dove è dato leggere: “All'art.7 delle NTA si prevede la ristrutturazione della ex Fiera di Roma attraverso la demolizione e la ricostruzione degli edifici …”;
-che in ogni caso l'urgente necessità di demolire il fabbricato in questione risulta dovuta anche alla pericolosa presenza (non negata dalla difesa della stessa ) di amianto nelle sue CP_2 strutture;

-che a fronte di tale esigenza tutte le circostanze esposte dalla circa la rilevanza come pubblico servizio CP_2 dell'attività esercitata per mezzo degli impianti installati sull'immobile, risultano non rilevanti.
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Pertanto, si dovrà accogliere la domanda della locatrice di risoluzione della locazione per impossibilità Pt_1 sopravvenuta della prestazione e disporre la riconsegna dell'immobile locato a detta società in tempi brevi, dovendosi procedere alla demolizione del fabbricato in considerazione della necessità di provvedere all'eliminazione del pericolo costituito dall'amianto, oltre che per la necessità per la di rispettare le tempistiche concordate con Pt_1 [...] per la realizzazione dei deliberati progetti di CP_5 riqualificazione urbanistica dell'area.
Quindi, considerato che le richieste di rilascio dell'immobile vennero inoltrate alla fin dal 14.6.2023 (v. mail in pari CP_2 data allegata dalla come doc.4), si ritiene di dover Pt_1 fissare la data di esecuzione dello sgombero per il 20.12.2025.
Attesa la soccombenza, la convenuta dovrà infine rifondere CP_2 alla le spese del presente giudizio. Pt_1

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara risolto per impossibilità sopravenuta della prestazione della locatrice il contratto di Parte_1 locazione fra la medesima e la conduttrice Parte_1 CP_2
relativo all'immobile sito in Roma, in Via dell'Arcadia n°3,
[...] identificato al Catasto al foglio 842, particella 521, sub 501
(già subalterno 1), cat. D/8,
-condanna la a rilasciare in favore della locatrice CP_2 il suddetto immobile di cui sopra, libero da Parte_1 persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del
20.12.2025;
-condanna la le spese processuali che si liquidano in CP_2
€.545,00 per esborsi documentati e in €.6.000,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.Giustizia 147/2022 relativi alle fasi di studio, di mediazione, introduttiva, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed Iva.
Roma, 7/11/2025.
Il Giudice unico
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dott.MASSIMO CORRIAS
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