REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Nocera Inferiore, Sezione civile in persona del giudice monocratico Dr. FLAVIO CUSANI ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 77/2020 del R.G.A.C., avente ad oggetto: inadempimento contratto preliminare di compravendita immobiliare
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Gaetano Parte_1
Bruno, come da procura in atti;

ATTRICE
E
e , rappresentati e difesi Controparte_1 Controparte_2 dagli avv.ti Emiddio De Simone e Antonella Cammarano, come da procura in atti
CONVENUTI
CONCLUSIONI
Quelle di cui alle note scritte in sostituzione dell'udienza del 18/12/2024, qui da intendersi richiamate e trascritte
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. depositato in data 08.01.2020, la
[...] chiedeva al giudice di dichiarare la risoluzione del contrato Parte_1 preliminare di vendita stipulato in data 03.12.2009, per scrittura autenticata per notaio registrato il 09.12.2009, e contestuale condanna Persona_1 dei resistenti e al rilascio dell'immobile, Controparte_1 Controparte_2 alla perdita della caparra versata di euro 1.000,00 ed alle spese processuali. A sostegno della domanda, la ricorrente deduceva di aver stipulato il suddetto contratto preliminare di compravendita con i resistenti, avente ad oggetto i beni immobili siti in Roccapiemonte e che il prezzo di acquisto era stato fissato in euro 700.000,00, oltre iva di cui euro 1.000,00 venivano versati al momento della sottoscrizione a titolo di caparra. Aggiungeva che i promissari acquirenti venivano immessi nel possesso dei beni, con obbligo per i medesimi di versare un canone annuo a decorrere dal 03.12.09 e fino al mese antecedente la stipula del definitivo, stipula che veniva fissata entro il termine essenziale del 30.11.2019. Allegava che e Controparte_1 CP_1
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 1/5 non avevano adempiuto all'obbligo di stipula del definitivo nel CP_2 termine previsto. Infatti, i predetti nonostante fossero stati diffidati, con note raccomandate del 12 settembre 2019 e del 19 dicembre 2019, ricevute in data
20.12.2019, a comunicare il nominativo del notaio e la data di stipula del rogito con il pagamento di tutti i ratei dovuti e il saldo del prezzo di euro
699.000,00, non avevano ritenuto di convocare la società promittente venditrice, che aveva predisposto anche la documentazione e anche l'APE. I promittenti acquirenti, inoltre, non avevano corrisposto annualmente la somma di euro 7.364,00 indicata nell'art. 4 del contratto a partire dai ratei maturati dalla sottoscrizione del contratto preliminare fino alla data del rogito, nonostante la promittente venditrice per il pregresso, avesse notificato, per il mancato pagamento dei ratei, i decreti ingiuntivi n. 1178/2015 e n. 1418/2017 del Tribunale di Nocera Inferiore, dichiarati esecutivi e dopo i quali essa attrice aveva cercato di eseguire il pignoramento presso il terzo Controparte_3 nei confronti di ma con esito negativo, in quanto il
[...] Controparte_2 provvedimento di assegnazione si era avuto solo per euro 884,32 e con incapienza di euro 8.686,73. In pratica i promittenti acquirenti, pur mantenendo il possesso materiale dei beni loro concesso con il contratto preliminare, avevano persistito nel non corrispondere i ratei annuali nemmeno per i periodi successivi ai suddetti decreti ingiuntivi e fino alla data essenziale per la stipula del 30 novembre 2019, dimostrando di non essere nella disponibilità della somma di euro 699.000,00 per il saldo del prezzo, non avendo neppure chiesto ed ottenuto mutui, con qualsiasi istituto di credito.
Costituitisi in giudizio, i convenuti promittenti acquirenti eccepivano la simulazione e la nullità del contratto preliminare del 3.12.2009 sia degli atti di provenienza dei beni promessi in vendita. A prova della simulazione, rilevavano che il contratto preliminare di vendita era redatto antecedentemente al perfezionarsi della costituzione della predetta società Parte_1 registrata solamente in data 09.12.2009, e, pertanto, ancora non iscritta nel registro delle imprese alla data del 3.12.2009.In altre parole, il contratto preliminare era stato redatto da un soggetto dichiaratosi amministratore, di una società che ancora non aveva acquisito la personalità giuridica autonoma. Inoltre, alla stessa data non era stata effettuata l'iscrizione nel registro delle imprese della cessione del ramo di azienda con la quale conferiva i beni immobili CP_4 di cui all'atto costitutivo, né tale pubblicità poteva essere stata effettuata nella competente Conservatoria. Altra prova della simulazione era data dal prezzo stabilito per la vendita di un solo appartamento e dei suoi accessori valutato pari alla totalità di tutti i fabbricati di cui alla perizia giurata a firma del dott. Per_2
, allegata all'atto costitutivo della In ogni caso
[...] Parte_1
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 2/5 i convenuti attribuivano la mancata stipula del definitivo di vendita a colpa dell'attrice, atteso che essi promittenti acquirenti, con lettera raccomandata a.r. n.
58408518201910485 in data 08.11.2019, ai fini della stipula del contratto entro il termine del 30.11.2019, avevano trasmesso all'attrice la richiesta del Notaio in ordine ai documenti da far pervenire, e cioè gli atti notarili di Per_3 provenienza, gli attestati di prestazione energetica (A.P.E.); la copia di tutti i titoli abilitativi e relativi grafici (licenza, concessioni, permessi, eventuali condoni, DIA,
SCIA, CILA ecc), la relazione asseverata di un tecnico attestante la regolarità edilizia dei beni immobili oggetto di compravendita nonché la conformità delle planimetrie catastali allo stato dei luoghi. Inoltre, con lettera raccomandata a.r. n.
58408518201910502 in data 21.11.2019, ai fini degli adempimenti a carico della promittente venditrice essi avevano espressamente comunicato alla
[...] che “il tecnico potrà effettuare il sopralluogo per misurare gli Parte_1 ambienti lunedì pomeriggio dalle ore 15.30”, vale a dire il giorno 25 novembre
2019. A fronte di tali richieste, la con nota in data Parte_1
19.12.2019 da essa richiamata anche in ricorso, ben oltre il termine del
30.11.2019, in riferimento ai documenti di cui innanzi comunicava di aver fatto predisporre, dall'ing. , il solo attestato di prestazione energetica. Controparte_5
Gli inviti di essi promittenti acquirenti, pertanto, rimanevano lettera morta, per cui il Notaio non poteva confermare la data di stipula del definitivo Per_3 entro il 30.11.2019, per colpa e responsabilità esclusivamente ascrivibile alla stessa ricorrente. Ad ogni buon conto, i convenuti, non si opponevano alla la risoluzione contrattuale per mancato rispetto del termine essenziale, ma per motivi ascrivibili alla ricorrente. Disposto dal giudice il mutamento del rito da sommario ad ordinario, assegnati alle parti i termini di cui all'art. 183 comma
6 c.p.c., in mancanza di richieste istruttorie, precisate le conclusioni, la causa veniva riservata in decisione, con i termini ridotti di cui all'art. 190 comma 2
c.p.c.
La domanda di risoluzione, non opposta e richiesta anche dai convenuti,
è fondata e va pertanto accolta.
Invero le eccezioni di nullità e di simulazione del contratto dei convenuti appaiono inammissibili oltre che infondate. Invero risulta provato che sulla base della stessa scrittura privata autenticata del 3.12.2009 l'attrice richiese ed ottenne due decreti ingiuntivi per il mancato pagamento dei ratei annuali da parte dei convenuti. Ebbene, essi non fecero opposizione ai decreti ingiuntivi, i quali divennero esecutivi. Dal fatto che essi non si opposero al monitorio eccependo la nullità e la simulazione del medesimo contratto oggetto del presente giudizio, deriva che non lo possono fare in questa sede, atteso che le definitività dei decreti ingiuntivi, al pari del passaggio in
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 3/5 giudicato di una sentenza, copre il dedotto ed il deducibile., con conseguente inammissibilità delle due eccezioni sollevate nel merito.
Peraltro il contratto preliminare non risulta nullo per il fatto che alla data della sottoscrizione la società non fosse ancora costituita ed iscritta nel registro delle imprese, atteso che il successivo ottenimento della personalità giuridica di una società irregolare o di fatto comunque sana tale mera irregolarità e rende impronunciabile la nullità.
Posto che i convenuti non si sono opposti alla dichiarazione della risoluzione del contratto preliminare, la questione controversa si riduce a valutare a colpa di chi debba essere attribuita la mancata stipula del rogito entro il termine, la cui essenzialità è stata riconosciuta da entrambe le parti.
Alla luce della documentazione prodotta e dei fatti non contestati, risulta la prova della colpa dell'attrice per la mancata stipula del rogito nel termine perentorio. Invero dall'esame della corrispondenza intercorsa dalle parti, emerge la dedotta mancata preparazione e trasmissione ai convenuti o al notaio - incaricato dai promittenti acquirenti - della documentazione indispensabile per il rogito.
In ogni caso vanno accolte, conseguentemente alla risoluzione del contratto preliminare, la domanda attorea al rilascio degli immobili oggetto del contratto preliminare, ancora nel possesso dei convenuti, e alla restituzione della caparra di euro 1.000,00.
La reciproca parziale soccombenza, la non opposizione dei convenuti alla risoluzione del contratto e la mancata domanda da parte dei convenuti di restituzione della caparra di euro 1.000,00 versata all'attrice, induce a compensare tra le parti le spese di giudizio.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, difesa, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
1) Accoglie la domanda, proposta da entrambe le parti, di risoluzione del contratto preliminare sottoscritto in data 3.12.2009 tra la promittente venditrice società e i promittenti Parte_1 acquirenti , nato a [...] il [...] c.f. Controparte_1 [...]
, e nata a [...] il [...] C.F._1 Controparte_2
c.f. CodiceFiscale_2
2) Per l'effetto condanna e Controparte_1 Controparte_2 all'immediato rilascio, liberi e vuoti di persone e cose, in favore di
[...]
delle seguenti unità immobiliari site in Roccapiemonte via Parte_1
Mario Pagano n.22 : a) appartamento in primo piano, sito in Roccapiemonte
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 4/5 alla via Mario Pagano n.22, identificato nel NCEU al foglio 3 particella n.
1689 sub 4 ; b) garage, sito in Roccapiemonte alla via Mario Pagano n. 22, identificato nel NCEU al foglio 3 particella n. 1689 sub 9 ; c) piccolo locale ripostiglio, sito in Roccapiemonte alla via Mario Pagano n. 22, identificato nel NCEU al foglio 3 particella n. 1689 sub 23 ; d) piccolo locale ripostiglio, sito in Roccapiemonte alla via Mario Pagano n. 22, identificato nel NCEU al foglio 3 particella n. 1689 sub 9 ; e) terreno, sito in Roccapiemonte alla via
Mario Pagano n. 22, identificato nel NCT al foglio 3 particella n. 1689 sub 27
3) Rigetta ogni altra domanda
4) Compensa tra le parti le spese di giudizio.
Così deciso in data 11/02/2025 Il Giudice
Dott. Flavio Cusani
R.G.NR. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ p. 5/5