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REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
DECIMA SEZIONE CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice, dott. EL ET, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 782 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 e vertente
TRA
nato a [...] il [...], codice fiscale , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall' Avv. Filomena Castiglia, presso la quale è elettivamente domiciliato in Roma, Via degli
Oleandri n. 94, per procura allegata all'atto di citazione
ATTORE
E con sede in Roma, Via XX Settembre n. 4, c.f. in persona del legale CP_1 P.IVA_1 rappresentante, Sig. rappresentata e difesa dall'Avv. Amilcare Buceti, presso il CP_2
quale è elettivamente domiciliata in Roma, Via Flaminia n. 48, per procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta CONVENUTA
Conclusioni precisate dalle parti in vista dell'udienza del 3.6.2025 svolta in forma scritta a norma dell'art. 127 ter c.p.c.
Per : Parte_1
“L'Avv. Filomena Castiglia per parte attrice, si riporta a tutti i propri precedenti scritti difensivi, alle domande proposte, alle eccezioni formulate e alle istanze istruttorie richieste, da ritenersi qui per integralmente riportate e trascritte, presa visione della relazione redatta dal CTU incaricato, si riporta alle osservazioni eseguite dal proprio CTP.
Precisa le proprie conclusioni riportandosi a quelle formulate nell'atto di citazione, come modificate nella memoria ex art. 183 primo termine cpc e chiede che la causa venga trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 cpc.”
Conclusioni contenute nella memoria ex art. 183, comma VI, c.p.c. depositata il 13.9.2021:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:

1. accertare e dichiarare nulla la scrittura del 26/05/2011 denominata 'impegnativa di acquisto' e tutte le successive sottoscritte dalle parti;
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2. in via subordinata, nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda di nullità, accertare e dichiarare la risoluzione contrattuale tra le parti per l'inadempimento della convenuta;

3. in ogni caso dichiarare tenuta e condannare la società convenuta alla restituzione in favore dell'attore di tutte le somme dalla stessa percepite e segnatamente sia in contanti pari a € 48.000,00 che mediante il pagamento delle rate del mutuo sopra descritto pari a € 65.091,03 e così complessivamente a € 113.091,03, o la somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione dai singoli pagamenti;

4. in via ulteriormente subordinata accertare l'arricchimento senza causa da parte della società convenuta per tutte le somme dalla stessa percepite e condannarla alla restituzione delle stesse nell'ammontare complessivo di € 113.091,03 o la somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, come sopra specificate oltre interessi e rivalutazione dai singoli pagamenti;

5. in tutte le ipotesi condannare la società convenuta al pagamento della somma di € 2.897,44 per le inferriate installate all'immobile, nonché al risarcimento del danno non patrimoniale patito dall'esponente da quantificarsi in via equitativa;

6. rigettare la domanda riconvenzionale proposta perché infondata e non provata;

7. con vittoria di onorario e spese di giudizio.”
Per CP_1
“Per la parte convenuta in riconvenzionale l'avv. Amilcare Buceti si riporta a tutte le CP_1
deduzioni, eccezioni e rilievi di cui a tutti i propri scritti difensivi, ivi compresi la comparsa conclusionale e le note di replica ritualmente depositate in questo giudizio al momento della prima rimessione in decisione del contenzioso. Ricordiamo infatti come con giusta ordinanza del 5.3.2024 il Tribunale, rilevato come provato che 'il bene immobile per cui è causa è stato occupato da da luglio 2021 ad aprile 2017', ha disposto la rimessione sul ruolo della causa Parte_1
'ritenuta la necessità di ammettere la consulenza tecnica d'ufficio per determinare l'entità dell'indennità d'occupazione dell'immobile in tale periodo, sulla base del relativo valore locativo commerciale'.
Come noto, in data 26.3.2025 il nominato CTU Arch. ha perfezionato il Persona_1
deposito del proprio elaborato peritale, le cui conclusioni ci consegnano un valore locativo dei cespiti immobiliari occupati dal sig. nel periodo anzidetto pari a complessivi € 69.492,11, di Pt_1 cui € 61.490, 65 quale 'canone maturato dal luglio 2011 all'aprile 2017' ed € 8.001,46 quale monte interessi calcolati al marzo 2025.
Ciò precisato la come rappresentata e difesa, precisa le proprie conclusioni invocando il CP_1 rigetto di tutte le domande rassegnate dall'attore (nullità, risoluzione per inadempimento, condanna alla restituzione somme), perché manifestamente infondate in fatto e in diritto e comunque perché 3
del tutto sfornite di prova;
di contro, in accoglimento della dispiegata domanda riconvenzionale, dichiarare e per l'effetto statuire l'inadempimento del sig. agli impegni pattiziamente Parte_1
assunti e documentati in atti relativi al definitivo acquisto delle porzioni immobiliari di cui è causa,
e per l'effetto condannare il medesimo al risarcimento dei danni subiti dalla convenuta in dipendenza del qui contestato inadempimento, danni da quantificarsi: nella somma corrispondente al valore locativo dell'immobile nel periodo di sua non controversa occupazione per somma pari ad
€ 69.492,11, cui addizionare la somma di € 12.032,49 versata dalla convenuta a titolo di CP_1 pagamento del mutuo (n. 2 ratei nell'anno 2015 e ratei da luglio 2016 ad aprile 2017); nella ulteriore somma dovuta per il danno da segnalazione della presso la centrale rischi, nonché CP_1
del danno ulteriore subito sempre dalla società attrice in dipendenza della svalutazione subita dall'immobile dall'epoca della negoziata ed accettata proposta di acquisto, sino al momento della compravendita intervenuta con soggetto terzo.
In via riconvenzionale subordinata, dichiarare comunque il diritto della parte convenuta a trattenere le somme versate dall'attore a titolo di mutuo, quale parziale corrispettivo (indennità di occupazione) per il godimento dell'immobile comunque garantito all'attore e tanto Parte_1 con decorrenza dal 12 luglio 2011 al 19 aprile 2017, con condanna dell'attore al pagamento a favore della convenuta della somma pari alla differenza fra l'accertato valore locativo CP_1 dell'immobile (€ 69.492,11) e le somme versate dall'attore per il pagamento del mutuo, oltre alle somme versate comunque dalla sempre a titolo di mutuo nel periodo di occupazione dei CP_1 cespiti da parte del sig. pari ad € 12.032,49. Parte_1
In via di estremo subordine, nella non creduta ipotesi di qualsivoglia accoglimento della domanda attrice, compensare qualsivoglia pretesa della parte attrice con i crediti della convenuta per mutuo e indennità locativa come sopra documentati, con condanna dell'attore al pagamento di ogni relativa differenza.
Condannare altresì l'attore alla integrale rifusione delle spese di lite a favore della Parte_1
secondo le tariffe forensi in vigore, nonché al pagamento integrale degli oneri di CTU in CP_1 ossequio al decreto di liquidazione disposto dall'Ufficio.”
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione notificato in data 7.12.2020, conveniva a dinanzi al Parte_1 CP_1
Tribunale di Roma e proponeva la domanda:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvedere:


1. accertare e dichiarare nulla la scrittura del 26/05/2011 denominata 'impegnativa di acquisto' e tutte le successive sottoscritte dalle parti;
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2. in via subordinata, nella denegata ipotesi di non accoglimento della domanda di nullità, accertare e dichiarare la risoluzione contrattuale tra le parti per l'inadempimento della convenuta;



3. in ogni caso dichiarare tenuta e condannare la società convenuta alla restituzione in favore dell'attore di tutte le somme dalla stessa percepite e segnatamente sia in contanti pari a €
48.000,00 che mediante il pagamento delle rate del mutuo sopra descritto pari a € 65.091,03 e così complessivamente a € 113.091,03, o la somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione dai singoli pagamenti;



4. in via ulteriormente subordinata accertare l'arricchimento senza causa da parte della società convenuta per tutte le somme dalla stessa percepite e condannarla alla restituzione delle stesse nell'ammontare complessivo di € 113.091,03 o la somma maggiore o minore che sarà accertata in corso di causa, come sopra specificate oltre interessi e rivalutazione dai singoli pagamenti;



5. in tutte le ipotesi condannare la società convenuta al pagamento della somma di € 2.897,44 per le inferriate installate all'immobile, nonché al risarcimento del danno non patrimoniale patito dall'esponente da quantificarsi in via equitativa;



6. con vittoria di onorario e spese di giudizio.
In via istruttoria si depositano i documenti di seguito elencati, con ogni più ampia riserva di depositare ulteriore documentazione e di formulare richieste istruttorie.”
A sostegno della domanda, esponeva che, con scrittura privata del 26.5.2011, si era Parte_1
obbligato ad acquistare da un appartamento con box e posto auto, sito in Aprilia (Lt), Via CP_1
Dalmazia n. 5, piano terra, edificio c1/b1/a, in un erigendo edificio a cura di tale società, al prezzo di € 348.000 oltre I.v.a. (documento n. 2); che aveva corrisposto in contanti a la somma di € 48.000, si era accollato una frazione del CP_1
mutuo stipulato dalla stessa con e aveva pagato le rate per la Controparte_3 complessiva somma di € 65.091,03 (documenti n. 5 e 6); che il pagamento in contanti di € 48.000 risultava in base a sette impegnative di acquisto, ciascuna indicava il prezzo inferiore alla precedente, avuto riguardo ai versamenti così eseguiti, fino all'indicazione del prezzo di € 300.000 (documento n. 2); che, da novembre 2011 a marzo 2016, l'esponente aveva occupato l'unità abitativa e vi aveva eseguito lavori, tra i quali l'installazione d'inferriate agli infissi, sostenendo il costo di € 2.897,44; che, nonostante la lettera inviata il 5.6.2019 tramite posta elettronica certificata (P.e.c. – documento n. 9), non aveva voluto stipulare la compravendita, né aveva restituito i suindicati importi CP_1 di € 48.000 e di € 65.091,03, pagati, rispettivamente, in contanti e con bonifici bancari. 5
L'attore eccepiva la nullità del contratto per difetto dei requisiti di contenuto e forma e proponeva la domanda di condanna di alla restituzione di quanto corrisposto o, in subordine, al CP_1 risarcimento del danno per grave inadempimento e all'indennizzo per indebito arricchimento.
Con decreto reso a norma dell'art. 168 bis, comma V, c.p.c. la prima udienza era differita al
13.7.2021. si costituiva in giudizio il 21.6.2021 e contestava la fondatezza della domanda avversaria CP_1
e chiedeva:
“Voglia il Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione, rigettare la domanda di nullità formulate dall'attore siccome del tutto assenti i presupposti, tanto in fatto che in diritto, della invocata pronuncia;
rigettare la domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento della convenuta perché completamente destituita di fondamento in fatto e diritto, e per l'effetto ed in ogni caso, rigettare la domanda di restituzione delle somme avanzata dall'attore, domanda infondata anche in ordine alla esatta considerazione delle somme asseritamente quanto illegittimamente invocate;
rigettare altresì, sempre per manifesta infondatezza, la domanda subordinata di “arricchimento senza causa” rassegnata nelle sue conclusioni dall'attore, anche in ordine alle supposte migliorie apportate all'immobile.
Di converso:
- in accoglimento della qui dispiegata domanda riconvenzionale:
- accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale del sig. agli impegni Parte_1 pattiziamente assunti come documentati in atti, e per l'effetto condannarlo al risarcimento dei danni subiti dalla convenuta in dipendenza del qui contestato inadempimento, danni da quantificarsi nella misura che verrà provata in corso di causa, e che, con salvezza della precisazione e modificazione della domanda ai sensi dell'art. 183 co. 6 n. 1 c.p.c., possono sin
d'ora identificarsi, oltre che nella somma versata a titolo di adempimento degli obblighi di pagamento del mutuo sino all'epoca della restituzione del bene, nella ulteriore somma dovuta per il danno da segnalazione della presso la centrale rischi, nonché del danno ulteriore subito CP_1 sempre dalla società attrice in dipendenza della svalutazione subita dall'immobile nonché in dipendenza del deperimento d'uso, dall'epoca della negoziata ed accettata proposta di acquisto, sino al momento della compravendita intervenuta con soggetto terzo.
In via riconvenzionale subordinata, dichiarare il diritto della parte convenuta a trattenere le somme versate dall'attore a titolo di mutuo, quale giusto ed equo corrispettivo (indennità di occupazione) per il godimento dell'immobile comunque garantito all'attore e tanto Parte_1
con decorrenza dal 12 luglio 2011 al 19 aprile 2017, somma da ritenere come base minima di 6
valutazione, e perciò con salvezza di condanna – che qui comunque si invoca – dell'attore al pagamento di somma ulteriore sia per il maggior valore relative al suindicato godimento, ferma in ogni caso la perfetta legittimità della concorrente domanda risarcitoria rassegnata per il danno da segnalazione della presso la centrale rischi, nonché del danno ulteriore subito sempre CP_1 dalla società attrice in dipendenza della svalutazione subita dall'immobile, nonché del deperimento
d'uso dall'epoca della negoziata ed accettata proposta di acquisto sino al momento della compravendita intervenuta con soggetto terzo solo nel 22.12.2018.” esponeva che il 26.5.2011 aveva accettato la proposta d'acquisto dell'immobile descritto CP_1 nella “Impegnativa di acquisto” redatta in pari data (documento n. 2 di parte attrice), recante i prescritti requisiti di contenuto e forma, e il 12.7.2011 aveva immesso l'attore nel possesso dell'immobile, come risultava dalla “comunicazione di cessione di fabbricato” presentata al
Comune di Aprilia lo stesso giorno e dai certificati anagrafici di residenza di e della Parte_1
coniuge, (documenti n. 1 e 2); Persona_2 che il pagamento delle rate di mutuo aveva costituito il corrispettivo dell'occupazione del bene immobile da parte della famiglia , iniziata ad aprile 2017; Pt_1 che aveva pagato il complessivo importo di € 65.091,03, per rate di mutuo pagate da Parte_1
luglio 2011 a tutto il 2014 e altre dieci nel 2015, ma non aveva eseguito alcun versamento in contanti;
che, con le varie impegnative d'acquisto, si era dato atto del pagamento delle rate di mutuo mediante la progressiva riduzione dell'iniziale prezzo di vendita pattuito in € 348.000, come aveva confermato con scrittura privata del 19.4.2017 (documento n. 8); Persona_2
che era stato più volte sollecitato a stipulare la compravendita (documenti dal n. 4 al Parte_1
n. 6).
Concessi termini ex art. 183, comma VI, c.p.c., prodotta documentazione, la causa passava in decisione all'udienza del 7.11.2023, con i termini previsti dall'art. 190 c.p.c., indicati in complessivi sessanta giorni;
con ordinanza del 5.3.2024, ne era disposta la rimessione sul ruolo ed era ammessa consulenza tecnica d'ufficio per accertare il valore locativo dell'immobile da luglio 2011 ad aprile
2017.
Il 26.3.2025 il consulente tecnico d'ufficio, Arch. depositava la relazione tecnica e Persona_1
il 3.6.2025, precisate le conclusioni trascritte in epigrafe, la causa passava di nuovo in decisione, con termini ex art. 190 c.p.c. indicati in complessivi sessanta giorni.
Le istanze istruttorie volte all'ammissione di prove costituende non sono state accolte con l'ordinanza resa l'11.3.2022, che si richiama (circa la legittimità processuale della motivazione cd. 7
per relationem cfr. Cass., S.U., 16.1.2015, n. 642) e in relazione alla quale non è stata proposta alcuna argomentata istanza di revoca.
e hanno stipulato undici scritture private, ciascuna intitolata “Impegnativa Parte_1 CP_1 di acquisto” (documento n. 2 atto di citazione), l'ultima delle quali – con prezzo di vendita ridotto a
€ 300.000 e la previsione della stipulazione del preliminare entro il 31.12.2013 – è composta da un testo dattiloscritto, con firma in calce del legale rappresentate di con il relativo timbro CP_1
sovrapposto, e non sottoscritta da . Parte_1
Si rileva che la scrittura privata del 26.5.2011 intitolata “Impegnativa di acquisto”, recante la descrizione del suindicato bene immobile, avuto riguardo all'ubicazione e composizione, e il prezzo di € 340.000, è stata sottoscritta solo da e azionata in giudizio dal promissario acquirente CP_1
. Parte_1
Al riguardo, si recepisce il costante principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, in base a cui: “Il contraente la cui sottoscrizione non figura nel documento rappresentativo di un contratto per il quale sia richiesta dalla legge a pena di nullità la forma scritta, può validamente perfezionarlo con la sua produzione in giudizio, al fine di farne valere gli effetti contro l'altro contraente sottoscrittore, o manifestando a questo con un proprio atto scritto la volontà di avvalersi del contratto. In tal caso la domanda giudiziale o il successivo scritto assumono valore equipollente della firma mancante, sempreché, medio tempore' l'altra parte non abbia revocato il proprio assenso o non sia decaduta, con la conseguente impossibilità della formazione del consenso nella forma richiesta dalla legge nei confronti dei suoi eredi.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 3970 del 7.5.1997,
C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 504116-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenze n. 4905 del
15.5.1998, n. 1414 del 19.2.1999, n. 2826 dell'11.3.2000 e n. 1525 del 22.1.2018; Cass., Sez. 3 civ., sentenza n. 9543 dell'1.7.2002).
In base al contratto stipulato dalle parti non sarebbe stato possibile disporre il trasferimento coattivo della proprietà del bene immobile, e nemmeno può essere pronunciata una sentenza costitutiva di risoluzione del contratto, stante la palese nullità dello stesso per insanabile indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto della contrattazione.
A fronte del pagamento del prezzo, pattuito inizialmente in € 348.000, la società convenuta si era obbligata a cedere a titolo di compravenduta alla controparte “[…] appartamento distinto con il numero interno '3', posto al piano terra, composto da: soggiorno - pranzo - angolo cottura, uno studio, due camere da letto due bagni, con relativa superficie esterna pavimentata e giardinata.
Garage al piano interrato distinto dal numero interno 5 della superficie complessiva commerciale di circa mq. 33. 8
Le planimetrie degli immobili sono allegate alla presente proposta di acquisto.” (documento n. 1 di parte attrice).
Il contratto intitolato “Impegnativa di acquisto” di cui alla scrittura privata datata 26.5.2011, così come i successivi simili contratti, presenta un evidente profilo di nullità, avuto riguardo all'identificazione del bene immobile a cui si riferisce, che non consente di porre l'atto negoziale in questione a base di una pronuncia costitutiva di risoluzione ai sensi degli artt. 1453 e segg. c.c.
Al riguardo, si osserva che l'individuazione del bene oggetto di contrattazione tra le parti risulta generica e non adeguatamente determinata o determinabile, sulla base degli scarni elementi di identificazione dell'immobile presenti nel contratto in parola: infatti, l'appartamento, da costruire,
è stato genericamente individuato con unico riferimento alla sua ubicazione e al richiamo di altrettanta imprecisa, approssimativa e generica planimetria allegata, da cui non è possibile evincere né le reali dimensioni dell'immobile, né la sua effettiva ubicazione;
difetta l'indicazione di tutti i possibili dati catastali di riferimento, non essendovi alcuna specifica indicazione del numero della particella identificativa e dell'eventuale numero di subalterno;
difetta totalmente un riferimento alla composizione dell'appartamento compromesso e alla sua effettiva estensione;
non sono stati nemmeno parzialmente indicati i confini della porzione immobiliare promessa in vendita, con la conseguenza che la mera e imprecisa indicazione planimetrica non risulta idoneo alla compiuta e inequivoca identificazione del bene, secondo il consolidato principio enunciato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui: “In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l'immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 9896 del 26.4.2010, C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 612576-01; conf. Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 3996 del 15.2.2017) e ancora: “Per la validità di una compravendita immobiliare è necessario che l'oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, perciò, documentati e non estrinseci all'atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell'immobile compravenduto per il tramite dell'indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull'identità del suddetto immobile;
il relativo accertamento - così come quello relativo alla valutazione circa la sufficienza delle indicazioni riportate nella nota di trascrizione per l'esatta individuazione del bene oggetto della vendita - integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione ed immune da vizi logici ed 9
errori di diritto.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 12506 del 29.5.2007, ivi, Rv. 597377-01; conf.
Cass., Sez. 2 civ., sentenze n. 1165 del 3.2.2000, n. 17906 del 30.6.2008, n. 3925 del 18.2.2010; cfr.
Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 9857 del 24.4.2007).
L'assoluto difetto dell'indicazione dei dati catastali di riferimento, in mancanza di specificazione di altri elementi idonei alla compiuta identificazione del bene immobile (indicazione dei confini, estensione della proprietà, ecc.) rendono indeterminato e indeterminabile il reale oggetto della contrattazione intercorsa tra le parti, lasciando sussistere ampi margini d'incertezza circa la concreta individuazione dell'immobile oggetto del contratto, insuscettibili di essere colmati mediante indagini peritali, di natura esplorativa.
Stante la palese nullità del contratto stipulato dalle parti, per assoluta indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto, non è configurabile un inadempimento imputabile in relazione alla mancata esecuzione degli obblighi da esso nascenti e, pertanto, il contraente: “[…] non può pretendere in forza di detto contratto il pagamento del pattuito corrispettivo, né il committente l'esatto adempimento dello stesso contratto o il risarcimento del danno per il relativo inadempimento.” (Cass., Sez. 2 civ., sentenza n. 7743 del 2.8.1990, ivi, Rv. 468491-01; conf. Cass.
Sez. 2 civ., sentenze n. 2035 dell'1.3.1994, n. 2884 del 27.2.2002, n. 4015 del 21.2.2007, n. 8040 del 2.4.2009, n. n. 21398 del 18.9.2013; Cass. Sez. 1 civ., sentenza n. 9508 dell'8.9.1999).
All'accoglimento della domanda di nullità del contratto, segue la condanna della parte convenuta alla restituzione all'attore della somma di € 65.091,03 versata dal medesimo per il pagamento della rate di rimborso del mutuo bancario concluso dalla controparte, di cui alla quietanze in atti
(documento n. 5 di parte attrice), cui accedono gli interessi legali a norma dell'art. 1284, comma 1°,
c.c. dalla domanda formulata con P.e.c. del 5.6.2019 (documento n. 9) al saldo;
nulla è dovuto a titolo di rivalutazione monetaria, in difetto di allegazione e prova della maggior misura del danno risentito per effetto del ritardo nel ripristino della situazione pecuniaria (cfr. Cass., Sez. Un. Civ., sentenza n. 5743 del 23.3.2015; Cass., Sez. 1 civ., ordinanza n. 16565 del 22.6.2018).
Non va accolta la domanda di condanna della parte convenuta alla restituzione dell'ulteriore somma di € 48.000, di cui è stato dedotto, ma non provato, il controverso pagamento in contanti, che non si desume dalla riduzione del prezzo riscontrabile in ogni diversa “Impegnativa di acquisto” intercorsa tra le parti e di cui alle scritture private recanti le date 13.6.2011 e 26.7.2012 (documento n. 2 di parte attrice), ciascuna delle quali non menziona alcun pagamento, riporta il contenuto identico alla scrittura privata del 26.5.2011, a eccezione del prezzo, inizialmente indicato in € 340.000 oltre I.v.a.
e in ultimo in € 300.000 oltre I.v.a. e va considerata come integrazione della prima.
Nulla è dovuto all'attore per rimborso di spese, che è rimasto indimostrato, non essendo desumibile dalla produzione di una fattura commerciale. 10
Al rigetto della domanda di risoluzione del contratto per inadempimento proposta in via riconvenzionale, segue il rigetto della domanda volta a “ottenere giusto corrispettivo per la occupazione del bene”, essendo stata esclusa dall'istante “la ricorrenza di un comodato gratuito”, come indicato nella domanda di cui alla comparsa di risposta, non modificata o precisata altrimenti da con la memoria elaborata nel primo termine ex art. 183, comma VI, c.p.c. e depositata CP_1
il 10.9.2021.
Non risulta essere stata formulata, nell'ambito del presente giudizio, alcuna richiesta di pagamento di una eventuale indennità per l'occupazione del cespite immobiliare detenuto dall'attuale attore dal
2011 al 2017, nella forma dell'azione di ingiustificato arricchimento.
Le spese processuali seguono la soccombenza della parte convenuta e si liquidano come in dispositivo, in base al D.M. 55/2014, aggiornato al D.M. 147/2022, in base al valore della controversia e all'attività difensiva svolta.
Le spese relative alla consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto reso il 18.4.2025 sono poste a definitivo carico di CP_1
In difetto di prova circa l'eventuale persistenza dei presupposti che hanno legittimato l'ammissione dell'attore al patrocinio a spese dello Stato, va disposta la revoca di questo beneficio, in considerazione del principio secondo cui: “In tema di patrocinio a spese dello Stato, costituisce giusto motivo di revoca del beneficio la mancata produzione dell'autocertificazione della parte istante circa la propria situazione reddituale e di quella dei suoi familiari, a fronte dell'espressa sanzione prevista all'art. 79, comma 1, lett. c), del d.P.R. n. 115 del 2002, non potendo detta mancanza essere superata attraverso l'esercizio di un potere di acquisizione officioso, il ricorso al quale, invece, è ammesso nel diverso caso in cui il giudice di merito ritenga opportuno verificare la veridicità della dichiarazione del beneficiario.”(Cass., Sez. 2 civ., ordinanza n. 1712 del 16.1.2024,
C.E.D. Corte di Cassazione, Rv. 669979-01; conf. Cass., Sez.

6-1 civ., ordinanza n. 9727 del
25.3.2022).

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza e domanda, eccezione e deduzione, dichiara la nullità della “Impegnativa di acquisto” stipulata dalle parti con scrittura privata del 26.5.2011, integrata in date 13.6.2011 e 26.7.2012; rigetta la domanda restitutoria della somma di € 48.000,00; condanna in persona del legale rappresentante, a pagare a la somma di € CP_1 Parte_1
65.091,03, oltre interessi al saggio legale ex art. 1284, comma 1°, c.c. dal 5.6.2019 al saldo;

condanna in persona del legale rappresentante, a rifondere a le spese CP_1 Parte_1 processuali, che liquida in € 14.103,00 (2.552 fase di studio, 1.628 fase introduttiva, 5.670 fase di 11
trattazione e istruttoria, 4.253 fase decisoria), oltre I.v.a., C.p.a. e rimborso spese generali come per legge;
revoca l'ammissione dell'attore indicati al beneficio del patrocinio a spese dello Stato.
Roma, 30.10.2025
Il Giudice
EL ET