N. 4081/2020 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lecce, I Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott.ssa LE DO ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile, iscritta in primo grado di giudizio, al n. 4081/2020 R.G.
TRA
e , rappresentati e difesi come da mandato in atti Parte_1 Parte_2
dall'Avv. CONTE SABRINA TEODORA;

ATTORI
CONTRO
in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa Controparte_1
dall'avv. LEUCI STEFANIA;

CONVENUTA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., e hanno evocato in Parte_1 Parte_2
giudizio al fine di ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali e non Controparte_1
patrimoniali patiti a causa dei difetti strutturali presentati dall'immobile acquistato dalla società convenuta.
Con comparsa di risposta, parte resistente si è costituita concludendo per il rigetto della domanda dei ricorrenti e ha chiesto, in via riconvenzionale, la condanna degli stessi al pagamento della somma di euro 10.000,00 corrisposta da parte resistente a parte ricorrente a titolo di cauzione per alcuni lavori concordati con scrittura privata avente la medesima data del contratto preliminare stipulato tra le stesse parti, ossia il 28.12.2011.
All'udienza del 18/02/2021 il Giudice ha disposto il mutamento del rito e la causa è stata istruita a mezzo di prova orale;
all'esito, è stata rinviata per precisazione conclusioni all'udienza del
1 22/05/2025 e quindi trattenuta per la decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda principale formulata dagli attori, di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, è fondata per quanto di ragione, al pari della domanda riconvenzionale, per i motivi più innanzi esposti.
In punto di fatto, gli attori hanno dedotto:
- di aver acquistato, con atto del 28/12/2011, in comproprietà, un bene immobile, al fine di adibirlo a casa familiare da (da qui in avanti , la quale ne Controparte_1 CP_1
era divenuta proprietaria in virtù di un conferimento di ramo d'azienda da parte di con atto del 17.06.2011; Parte_3
- di aver concluso, contestualmente alla stipula, un contratto a effetti obbligatori con la medesima controparte, in forza del quale la stessa si obbligava a effettuare alcune opere mancanti sull'immobile;
- che, nel corso del primo anno di godimento del bene compravenduto, il locale garage e il vano scala sottostante si sono allagati frequentemente, sicché iniziava una lunga interlocuzione con la venditrice, tesa alla risoluzione del problema;

- che, in questo contesto, con e-mail del 12/3/2024, controparte ha riconosciuto espressamente i propri obblighi, accettando di impegnarsi al fine di ovviare alle problematiche presentate dall'immobile;
- l'inadempimento delle prestazioni di cui al contratto concluso contestualmente all'acquisto;
- di aver presentato ricorso per accertamento tecnico preventivo in data 03/03/2017, sicché il Tribunale aveva disposto CTU, di cui è stata prodotta relazione conclusiva;

- di avere diritto al risarcimento dei danni, patrimoniali e non, patiti in ragione dell'inadempimento contrattuale di controparte, nonché, derivanti, ex art. 1669 c.c., dalla scorretta esecuzione delle opere sull'immobile, che venivano identificati nei danni individuati dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo e quantificati in euro
59.517,50, oltre IVA, quanto ai danni patrimoniali e in euro 9.000,00 per quanto riguarda i danni non patrimoniali.
Gli attori hanno quindi concluso, chiedendo:
2 1) la condanna di controparte al risarcimento dei danni patrimoniali individuati dal CTU in sede di ATP, quantificati in euro 59.517,50, oltre IVA come per legge;

2) la condanna di controparte al risarcimento dei danni non patrimoniali, quantificati in euro 9.000,00 per aver vissuto in un ambiente insalubre;

3) “emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalla domanda che precede, anche con riferimento alla consegna agli odierni ricorrenti dei certificati di conformità degli impianti elettrico, idrico, fognario, termico, metano, collaudo statico e relativi versamenti, necessari ai fini dell'ottenimento della presentazione della segnalazione certificata di agibilità –SCA- ai sensi e per gli effetti art
24 della DPR 380/01.”
Nella comparsa di costituzione la convenuta:
- ha eccepito l'intervenuta prescrizione dell'azione di cui all'art. 1495 c.c. in quanto la consegna del bene (dies a quo della prescrizione in discorso) è avvenuta in concomitanza alla vendita e nei due anni successivi parte acquirente non ha manifestato alcuna doglianza;

- ha contestato l'inadempimento degli obblighi assunti con il contratto a effetti obbligatori concluso parallelamente alla vendita;

- ha contestato altresì il riconoscimento parziale dei difetti dell'immobile e del conseguente obbligo di porvi rimedio, sostenendo che gli interventi effettuati sul bene fossero motivati da mero spirito collaborativo e dall'intento di tutelare la sua immagine commerciale;

- ha sostenuto che i danni di cui controparte ha chiesto il ristoro non sono ad essa imputabili, in quanto il suo rapporto con la dante causa non è inquadrabile Parte_3
nella cessione di ramo d'azienda, bensì rientra nello schema della scissione, sicché si deve applicare, ai fini della individuazione della responsabilità del nuovo ente, l'art. 2506 quater, comma 3 c.c.;
- che, comunque, i danni in questione derivano da opere compiute dalla dante causa prima della cessione di ramo d'azienda in suo favore, quando l'immobile era stato già completamente realizzato, salvi solo gli impianti idrico, elettrico, di metano e di riscaldamento, gli infissi esterni, le bussole interne, i pavimenti e alcune finiture, pertanto, anche considerando l'operazione come una cessione di ramo d'azienda, la convenuta non ne potrebbe rispondere in applicazione dell'art. 2560, comma 2 c.c.;

3 - ha formulato domanda riconvenzionale per ottenere la restituzione della somma di euro
10.000,00 corrisposta a controparte al momento della conclusione del contratto a effetti reali, qualificata dalle parti quale “cauzione a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni assunte”, che parte resistente sostiene di aver adempiuto, sicché il trattenimento della somma è divenuto sine causa.
Parte convenuta ha dunque concluso chiedendo:
1) il rigetto della domanda;

2) l'accoglimento della domanda riconvenzionale.
Orbene, dalla CTU effettuata in sede di ATP è emerso che, effettivamente, l'immobile è affetto da vizi consistenti e significativi, che consistono in: “infiltrazioni su alcune superfici del corpo di fabbrica, precisamente: intorno alla finestra dell'ingresso/soggiorno dell'abitazione; intorno all'apertura della presa d'aria presente sul soffitto del ripostiglio;
sui muri di tamponamento interni del vano scala (…), nello specifico, in corrispondenza della pavimentazione e del battiscopa esterni presenti nel giardino di proprietà dei ricorrenti, intorno alla cornice del portone di ingresso, intorno
e sotto la finestra del piano primo prospiciente il giardino. Si sono tra l'altro riscontrate carenze nella posa degli infissi ed una cattiva cura delle rifiniture dopo l'installazione degli stessi, quali, in particolare, la mancata o errata (a seconda dei casi) sigillatura dei tratti lineari perimetrali degli infissi. Pertanto, i telai delle finestre di cui sopra non hanno garantito l'isolamento dell'ambiente interno all'immobile dagli agenti atmosferici esterni a causa dei difetti riscontrati, permettendo così il passaggio di acqua piovana attraverso i tratti sopra citati. Si sono inoltre rilevate su alcune superfici interne del fabbricato muffe e condensa, precisamente: sia intorno agli infissi presenti nel vano scala che su pareti e soffitto (in particolare, a titolo esemplificativo, ad angolo tra solaio e murature di tamponamento, in corrispondenza delle fessure rilevate sui tompagni, approssimativamente orizzontali, site all'attacco con il parapetto, all'altezza cordolo in cemento armato, cfr. All.03); nell'abitazione, intorno all'infisso dell'ingresso/soggiorno e sul solaio di copertura dello stesso vano, in forma tale da far rilevare ad occhio nudo le “tracce” dei travetti utilizzati per la realizzazione della struttura piana;
intorno agli infissi dei due vani letto prospicienti al giardino e alla via Lecce;
intorno allo sfiato per la ventilazione naturale presente nel solaio di copertura del ripostiglio;
in corrispondenza dei ponti termici presenti nella stanza pluriuso.”
Quanto alle cause di tali danni, il CTU ha affermato che: “La presenza di muffe e condensa nelle aree interne all'immobile prima evidenziate scaturisce dal fatto che l'involucro esterno del
4 fabbricato non risulta ben protetto ed isolato termicamente. Tenendo anche conto dell'esposizione del fabbricato e degli aspetti architettonici dello stesso, appaiono non protetti, infatti, i solai terminali, le murature di tamponamento e, in generale, i ponti termici rilevati;
per cui le zone dell'immobile maggiormente vulnerabili ed esposte tendono, in modo naturale, ad attrarre a sé la normale umidità presente nell'abitazione. A tal proposito, a dispetto di quanto riportato nella relazione tecnica tav.4 pag.4, paragrafo “Isolamenti e coibentazioni”, sembrerebbe assente o mal realizzato il cappotto esterno sui muri perimetrali e sui solai di copertura (cfr. All.02). E' da evidenziare il fatto che attorno agli infissi, in diversi ambienti del villino, si sono riscontrati oltre alla condensa e alle muffe, le infiltrazioni subite dagli stessi (cfr. All.03). Inoltre, in particolare nel vano ingresso/soggiorno, la rifinitura del solaio di copertura non risulta a regola d'arte, l'intonaco interno è caratterizzato da spessori troppo sottili. La superficie esterna di tutti i muri di tamponamento presenta microfessure e lesioni e si evince la presenza di un intonaco non realizzato
a regola d'arte, di spessore irrisorio. Si sono tra l'altro rilevate lesioni all'attacco di tutti i parapetti con i solai di copertura del villino, all'altezza del cordolo in cemento armato, come evidenziato dalle foto allegate (cfr. All. 03). Anche in questo caso, tali “aperture” nei prospetti hanno favorito e permesso l'ingresso dell'acqua piovana nelle murature danneggiandole. Inoltre, in diverse zone, la pittura delle superfici esterne dell'immobile risulta degradata. Si è rilevato l'avvallamento della pavimentazione del giardino, in più aree, causato da un'anomala costipazione del sottofondo di allettamento, evidentemente non idoneo, con la conseguente presenza all'interno di tali concavità di muschi dovuta ai ristagni d'acqua piovana creatisi nella stessa (cfr. All.03). Dai sopralluoghi esperiti si è rilevato che il cedimento più esteso è avvenuto nell'area confinante con la stradina privata e con la proprietà ed un secondo (meno esteso del primo ma più dannoso in Controparte_2
termini di ripercussioni sull'immobile) nell'area del giardino antistante l'immobile e prospiciente la via Lecce nei pressi dell'ingresso al vano scala (cfr. All.03). Il battiscopa posato lungo il perimetro esterno del muro di tamponamento dell'immobile presenta dei distacchi dalla pavimentazione ad essa perpendicolare. Il più evidente è sito nei pressi dell'ingresso al vano scala, in quel tratto, tra
l'altro, risulta in parte lesionato (cfr. All.03), e ciò sempre a causa dei cedimenti del sottofondo. Le acque piovane hanno trovato una “via di fuga” attraverso tali “aperture” percolando dall'esterno del giardino all'interno delle aree del vano scala prima evidenziate. Ancora all'esterno dell'abitazione, nel giardino di pertinenza, il muro al confine con la proprietà è Controparte_2
interessato da un'evidente lesione dovuta ad un problema strutturale e, precisamente, da un
5 cedimento localizzato della trave di fondazione (cfr. All.03). Per tutta la lunghezza del muro di recinzione del giardino realizzato al confine con la stradina privata e con la via Lecce non sono stati realizzati dei giunti e gli assestamenti da esso subiti hanno provocato delle lesioni nelle fughe (cfr.
All.03), tali segni di “cedimento” sono pertanto imputabili sia alla mancanza di dettagli costruttivi, quali giunti, che ai problemi legati alle infiltrazioni subite dalle superfici dello stesso adiacenti la pavimentazione e le strade (si ribadisce l'assenza del marciapiede perimetrale, per es.). Inoltre, al momento dei sopralluoghi non si sono rilevate infiltrazioni nel garage al piano interrato, è lecito quindi ritenere che gli ultimi interventi ivi effettuati, ed accordati tra le parti (cfr. fascicoli in atti), possano considerarsi efficaci.”
Muovendo da tale ricostruzione, può quindi affermarsi che, in sostanza, le infiltrazioni rinvenute sull'immobile sono state causate da:
- carenze nella posa e nella manutenzione degli infissi;

- assenza o scorretta realizzazione del cappotto termico;

- intonaco troppo sottile;

- avvallamento della pavimentazione del giardino;

- mancanza di giunti nei muri di recinzione.
Orbene, tra queste opere la posa degli infissi e dell'intonaco, nonché la pavimentazione del giardino sono certamente addebitabili direttamente alla convenuta.
Il testimone escusso il 14.04.2022, ha, infatti, riferito di aver montato gli infissi interni ed Tes_1
esterni nella palazzina degli attori su commissione della convenuta.
Parimenti, ha dichiarato di aver pavimentato, per conto della convenuta, il Controparte_3
giardino esterno degli attori;
da ultimo, anche ha confermato, (all'udienza del Parte_4
7.11.2023) di essere intervenuto quale intonacatore nell'appartamento degli attori su incarico della CP_1
Con riferimento a queste specifiche opere, dunque, è sorto tra le parti un contratto di appalto, in forza del quale parte convenuta è direttamente responsabile dei danni che ne sono derivati.
Il contratto di appalto, infatti, è un contratto a forma libera;
pertanto, non essendo necessaria alcuna forma particolare né ai fini della sua validità, né della sua prova, se ne può affermare la conclusione anche muovendo dalla sola esecuzione (principio espresso, da ultimo, da Cass. civ.,
Sez. I, 05/08/2016, n. 16530).
6 In altri termini, la circostanza, emersa nel giudizio, che abbia eseguito quelle opere, CP_1
direttamente ovvero avvalendosi di apposite aziende sub appaltatrici, conferma la avvenuta conclusione di un contratto di appalto con gli attori in forza del quale la prima si è obbligata a eseguire correttamente, ossia a regola d'arte, le opere realizzate.
Tanto, come già esposto, è avvenuto a prescindere da tutti gli altri rapporti giuridici intercorsi tra le stesse parti, ossia, precisamente, quello di compravendita dello stesso bene immobile e quello a effetti obbligatori concluso contestualmente alla vendita.
È parimenti emerso dagli atti di causa che le altre opere che hanno cagionato i danni siano state originariamente realizzate da prima della cessione del ramo d'azienda ad Pt_3 CP_1
Cionondimeno, anche di esse deve rispondere e sempre in qualità di appaltatore. CP_1
Infatti, al momento della presentazione delle problematiche per cui è causa, gli attori si sono rivolti alla convenuta, la quale, lungi dal declinare ogni responsabilità, si è offerta di intervenire per porvi rimedio (in parte anche riuscendoci, come è emerso dalla CTU), con ciò assumendo su di sé
l'obbligazione di riparare i danni già presentatisi e prevenirne altri e dunque estendendo l'oggetto del contratto di appalto già in essere.
È in atti, infatti, lo scambio di missive tra le parti da cui emerge che l'ing. per conto degli CP_4
odierni attori, ha trasmesso, in data 3/2/2014, a parte convenuta una nota in cui ricostruisce la situazione dell'immobile e propone una serie di soluzioni.
L'Ing. in particolare, riferiva che, a fronte delle copiose ed insistenti infiltrazioni sussistenti CP_4
nell'immobile, dovevano essere effettuate alcune precise opere al fine di ovviare al problema.
In risposta a tale e-mail, parte convenuta, il 12/3/2014, comunicava formalmente l'accettazione della maggior parte delle opere proposte e rappresenta di essersi già attivata in tal senso dando preciso incarico alle maestranze.
A ciò aggiungasi che tale prospettazione ha trovato riscontro anche nella prova orale, atteso che
(cfr. dichiarazioni rese all'udienza del 6.2.2024) ha chiaramente affermato di Controparte_3
essere stato contattato “dal dott. ” a seguito di infiltrazioni verificatesi nell'appartamento Per_1
degli attori e, in quella circostanza, “il dott. mi disse di mettermi a disposizione dell'Ing. Per_1
per capire cosa fare e quali prodotti usare per rimediare alle infiltrazioni”. CP_4
Orbene, da tutto quanto sinora esposto si comprende come la convenuta abbia assunto l'obbligazione di porre rimedio al problema delle infiltrazioni nell'immobile, con ciò accettando la
7 proposta contrattuale avanzata da parte attrice e dunque concludendo un contratto di appalto in questi termini.
Tale conclusione non è superata da quanto dedotto, sul punto, dalla convenuta, ossia di aver accettato di realizzare le opere proposte dall'Ing. per mero spirito collaborativo e per CP_4
tutelare la sua immagine commerciale. In disparte il fatto che tale circostanza, ove mai sussistente, può essere parificabile ad un mero motivo che, come noto, non incide sulla conclusione dello stesso, restando nel foro interno del contraente, va evidenziato che non risulta neppure provata tale situazione.
Sul punto si deve altresì tenere presente che in quanto appaltatore, è un debitore CP_1
qualificato, che, quindi, ai sensi dell'art. 1176, comma 2 c.c., deve adempiere l'obbligazione con la diligenza del professionista.
Ciò posto, va altresì chiarito che la responsabilità di parte convenuta rientra nell'alveo applicativo dell'art. 1669 c.c.
La convenuta, infatti, lungi dal subire l'estensione di tale regime in qualità di venditore- costruttore, vi rientra in quanto è direttamente appaltatore.
Per altro verso, il più gravoso regime di cui alla citata norma si giustifica in quanto la giurisprudenza più recente lo ha ritenuto integrato in caso di infiltrazioni.
In particolare, la Corte di cassazione ha affermato che: “I gravi difetti di cui all'art. 1669 cod. civ. includono quelle alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene, compromettendone la durabilità e la funzionalità. Ciò comprende anche i difetti non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come infiltrazioni e umidità, se tali da influire negativamente sulla funzionalità e il godimento dell'immobile nel tempo” (Cass., sez. II, 06/02/2025, n. 3011).
Sul punto, il CTU ha concluso che: “Per quanto attiene al mancato uso del bene immobile al piano interrato è lecito asserire che, sulla scorta della documentazione in atti (ricorso introduttivo e comparsa di costituzione) e di quanto rilevato in sede di sopralluogo, il garage, essendo stato oggetto di allagamenti nel periodo compreso tra l'atto di acquisto datato 28/11/2011 e
l'esecuzione degli ultimi lavori concordati tra le parti del 2014/2015 (consultando la documentazione nella disponibilità della CTU non si riesca ad evincere con certezza la data esatta relativa all'esecuzione di detti lavori), di fatto, non è stato utilizzato in nessun modo dai ricorrenti né come da destinazione d'uso (garage) né per altro”.
8 In disparte ogni considerazione sulle note conseguenze delle infiltrazioni e sulla loro indiscussa idoneità a influire negativamente sul godimento del bene (quali freddo e umidità), anche la mera esclusione del garage consente di ritenere integrata la situazione richiesta dalla giurisprudenza di legittimità.
Infatti, la totale esclusione di un ambiente, divenuto del tutto inservibile, a ogni scopo, compromette, essa sola la funzionalità complessiva dell'immobile.
In ragione di quanto rilevato, deve affermarsi la fondatezza della domanda di parte attrice e il conseguente obbligo di risarcimento del danno in capo alla convenuta.
In ordine alla liquidazione del danno, gli attori hanno chiesto il risarcimento del danno patrimoniale e del danno non patrimoniale.
Il primo è quantificato dal CTU in euro 59.517,50, oltre IVA.
Parte convenuta ha contestato tale somma eccependo la possibilità degli attori di ottenere agevolazioni fiscali per effettuare le opere di ristrutturazione e aggiustamento necessarie a ovviare alle problematiche per cui è causa.
Tale conclusione non può essere condivisa.
In materia di compensatio lucri cum damno, infatti, la giurisprudenza ha elaborato il principio per cui il lucro futuro va computato nella compensazione e dunque detratto dalla somma liquidata solo in quanto sia stato già riconosciuto. In particolare, si è affermato che lo scomputo di altre voci patrimoniali (quali ad es. indennizzi) può essere detratto “dalle somme liquidabili a titolo di risarcimento del danno solo se sia stato effettivamente versato o, comunque, sia determinato nel suo preciso ammontare o determinabile in base a specifici dati della cui prova è onerata la parte che eccepisce il lucrum;
ne consegue che sono soggette alla predetta detrazione non soltanto le somme già percepite al momento della pronuncia, ma anche le somme da percepire in futuro, in quanto riconosciute e, dunque, liquidate e determinabili” (tra le altre, Cass. civ., sez. III,
27/12/2023, n. 36077).
Nel caso in esame, una tale certezza circa la effettiva erogazione dei benefici in questione manca, sicché non possono essere considerati nella liquidazione del danno da risarcire.
Il Tribunale condivide, inoltre, la quantificazione del danno patrimoniale effettuata dal CTU, atteso che la quantificazione è basata su parametri oggettivi (riportati a pp. 4 e 5 delle osservazioni).
L'ammontare indicato dal CTU, i.e. 59.517,50 euro, oltre IVA come per legge, va devalutato al momento del fatto e progressivamente rivalutato secondo gli indici ISTAT fino alla decisione e
9 sono dovuti gli interessi fino alla decisione;
con la sentenza il debito di valore si trasforma in debito di valuta e sono dovuti gli interessi dalla decisione al saldo.
Gli attori hanno altresì chiesto il risarcimento del pregiudizio non patrimoniale patito per esser stati “costretti a vivere in un ambiente insalubre dalla data dell'acquisto (anno 2011) ad oggi”.
Considerate le allegazioni degli attori, è evidente che costoro non hanno inteso riferirsi al mancato uso del garage, posto che tale vano non è ontologicamente destinato ad un normale uso quotidiano di una famiglia ma è funzionale al posteggio di auto e, al più, al deposito di beni.
Orbene, dovendo quindi dare per assodato che con tale prospettazione i coniugi Parte_5
abbiano inteso fare riferimento alla prospettata insalubrità dell'interno dell'abitazione, va in primo luogo evidenziato che dalla CTU in atti (cfr. p. 15), e dalla documentazione fotografica ivi allegata
(all. 3), si comprende come le infiltrazioni più importanti abbiano avuto ad oggetto l'esterno del cespite (i.e. giardino, vano scala e solaio di copertura); a ciò aggiungasi che è risultato dimostrato come gli attori abbiano sempre soggiornato nell'abitazione, non essendosi reso necessario, fortunatamente, né traslocare per un certo periodo presso un altro immobile né utilizzare diversamente alcuni spazi della casa (ad esempio spostando il letto in cucina).
In conclusione, detta domanda va rigettata.
È parimenti infondata la domanda avanzata dagli attori di “emettere ogni altra pronuncia o statuizione comunque connessa o dipendente dalla domanda che precede, anche con riferimento alla consegna agli odierni ricorrenti dei certificati di conformità degli impianti elettrico, idrico, fognario, termico, metano, collaudo statico e relativi versamenti, necessari ai fini dell'ottenimento della presentazione della segnalazione certificata di agibilità –SCA- ai sensi e per gli effetti art 24 della DPR 380/01.”
Quanto alla prima parte della domanda, infatti, la stessa è oltremodo generica e pertanto inammissibile.
La richiesta di consegna della documentazione necessaria all'ottenimento del certificato di agibilità
è stata, invece, già soddisfatta. Tali documenti sono stati, in particolare, depositati da controparte con la costituzione in giudizio. Pertanto, sul punto, non perdura più alcun interesse della parte alla pronuncia di una statuizione di merito.
Parte convenuta, inoltre, ha proposto domanda riconvenzionale tesa alla riconsegna di euro
10.000,00 trasferiti con bonifico agli attori, “a garanzia dell'effettiva esecuzione delle sole opere”
10 di cui alla scrittura privata del 28.12.2011, punti nn. 2 e 3 (così a p. 32 della comparsa di costituzione).
Sul punto, gli attori, nelle note scritte alla prima udienza (depositate a fronte dell'emergenza sanitaria da covid-19), hanno sostenuto che “Quanto alla spiegata domanda riconvenzionale, se ne ribadisce l'assoluta infondatezza poiché la somma della quale controparte pretende la restituzione
(€ 10.000,00) era stata prestata da quale cauzione proprio a garanzia dell'adempimento CP_1
delle opere che il CTU dell'Atp ha certificato non essere state realizzate”.
La tesi sostenuta dagli attori non può essere condivisa.
In primo luogo, dallo stesso tenore letterale, si comprende come le parti, nella scrittura privata del
28.11.2011, hanno inteso correlare la dazione della somma all'esecuzione delle opere analiticamente riportate nello stesso accordo e mancanti al momento della compravendita, e, quindi, trattasi di lavori diversi rispetto a quelli riportati nell'ATP, procedimento che si è svolto cronologicamente dopo e che è stato instaurato al fine di cristallizzare i danni e, prima ancora, le cause delle infiltrazioni (e non anche per verificare l'adempimento del contratto stipulato il
28.12.2011).
Nel merito, poi, va premesso, per un verso, che l'ammontare corrisposto va qualificato quale cauzione, patto atipico con causa di garanzia e, per altro verso, che le obbligazioni assunte da ed elencate nel contratto del 28.12.2011 sono: pittura di garage, sottoscala, cornice CP_1
interna portone ingresso, prospetto terrazzo cucina, prospetto generale;
impianto elettrico vasca da bagno, illuminazione prospetto;
rifiniture varie;
completamento battiscopa scale e pavimento scale;
ringhiera scale, montaggio porta garage;
vasistas per due finestre scala;
stuccatura cornici porte;
stuccature fughe e livellini terrazza;
chiusura traccia predisposizione pannello solare terrazza;
sistemazione battiscopa portone principale;
stuccatura muro di recinzione;
allaccio luce, acqua e gas.
Orbene, dalla prova orale svolta in corso di giudizio (cfr. le dichiarazioni delle varie maestranze escusse) si evince che le opere innanzi menzionate sono state effettivamente eseguite e, quindi, la somma corrisposta a titolo di garanzia va restituita.
Sul punto va chiarito che, in difetto di apposita eccezione, il Tribunale non può operare alcuna compensazione con il credito derivante dall'accoglimento della domanda risarcitoria formulata dagli attori.
11 Come noto, infatti, ai sensi dell'art. 1242 c.c., “la disposizione che esclude la rilevabilità d'ufficio della compensazione, contenuta nel comma 1 dell'art. 1242 c.c., si riferisce sia alla compensazione giudiziale che a quella legale” (così Cass. civ., Sez. III, 01/04/1995, n. 3823).
In conclusione, gli attori vanno condannati alla restituzione di euro 10.000,00 in favore della società convenuta.
Trattandosi di debito di valuta, su detta cifra andranno calcolati gli interessi legali dal dì della domanda al soddisfo.
Le spese di lite, ivi incluse quelle dell'ATP e della CTU, tenuto conto della reciproca soccombenza, anche in punto di quantum, sono interamente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lecce, I sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa n. 4081/2020 r.g., disattesa ogni contraria istanza ed eccezione così provvede:
a) accoglie la domanda risarcitoria avanzata dagli attori e, per l'effetto, condanna CP_1
a pagare in favore degli attori e euro
[...] Parte_1 Parte_2
59.517,50, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, oltre IVA ed accessori come in motivazione;

b) accoglie la domanda riconvenzionale formulata da e, per l'effetto, Controparte_1
condanna e a restituire alla convenuta euro Parte_1 Parte_2
10.000,00 oltre accessori come in motivazione;

c) rigetta ogni altra domanda;

d) compensa tra le parti le spese di lite dell'odierno giudizio e del giudizio di ATP, ivi incluse quelle di CTU.
Lecce, 16/10/2025
Il Giudice
Dott.ssa LE DO
La presente sentenza è stata redatta, con la supervisione del magistrato affidatario, dal magistrato ordinario in tirocinio, dott.ssa Martina Manfreda.
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