N. R.G. 16770/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BOLOGNA
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Bruno Perla ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 16770/2023 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_1 C.F._1
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI NO, Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv.
BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_3 C.F._3
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_4 C.F._4
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI CP_1 C.F._5
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Controparte_2 C.F._6
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Controparte_3 C.F._7
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Controparte_4 C.F._8
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Controparte_5 C.F._9
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_5 C.F._10
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO
pagina 1 di 11 (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI NO, CP_6 C.F._11 elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE 3 40100 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_6 C.F._12
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_7 C.F._13
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_8 C.F._14
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI CP_7 C.F._15
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. , con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI NO, CP_8 C.F._16 elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI NO, CP_9 C.F._17 elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv.
BOSCHETTI NO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_9 C.F._18
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI Parte_10 C.F._19
NO, elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv. BOSCHETTI NO (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BOSCHETTI NO, Parte_11 C.F._20 elettivamente domiciliato in VIA BELFIORE N. 3 40123 BOLOGNA presso il difensore avv.
BOSCHETTI NO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SC GIOACCHINO Parte_12 C.F._21
ALDO, elettivamente domiciliato in VIA MARCONI 71 40122 BOLOGNA presso il difensore avv. SC GIOACCHINO ALDO
ATTORI contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BALDOVINI PAOLA, CP_10 C.F._22 elettivamente domiciliato in VIA COLOMBARI 20 47833 MORCIANO DI ROMAGNA presso il difensore avv. BALDOVINI PAOLA
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione notificato a mezzo PEC in data 18.12.2023 i signori Parte_1
Parte_2 Parte_3 Parte_4 CP_1 Controparte_2 pagina 2 di 11 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Parte_5 CP_6
Parte_6 Parte_7 Parte_8 CP_7 CP_8
e come generalizzati in CP_9 Parte_9 Parte_10 Parte_11 atti, convenivano in giudizio il sig. (nato a [...], RN, il 08.06.1960), per CP_10 ottenere la dichiarazione di acquisto a titolo originario – per usucapione – dell'intera area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in via Saragozza 159-161 a Bologna, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna al Foglio 196, Particella 171. Con l'atto di citazione, di fatto, anche la sig.ra agiva in veste di interveniente adesiva Parte_12 dipendente della richiesta di parte attrice, quale usufruttuaria dell'immobile di proprietà della sig.ra
Controparte_4
Gli attori esponevano di essere proprietari di 12 unità immobiliari ad uso abitativo presenti nel l'edificio plurifamiliare di via Saragozza 159 – 161 a Bologna, dettagliando i singoli diritti di proprietà di ognuno di essi, con individuazione di atti di acquisto e danti causa (come da allegati all'atto di citazione).
Gli attori precisavano, altresì, che al piano terra del predetto edificio plurifamiliare vi sono 6 unità immobiliari, funzionalmente indipendenti – in quanto dotate di accesso autonomo direttamente dall'esterno – di cui: due destinate ad uso commerciale e di proprietà del sig. già ricorrente;
Pt_1 tre destinante ad uso commerciale e di proprietà delle signore e , già Parte_10 Parte_11 ricorrenti;
ed infine un'ultima unità di proprietà del convenuto, sig. dal 24.09.2019. CP_10
Le parti attrici, nell'individuare l'oggetto del contendere, facevano presente che nella zona retrostante l'edificio plurifamiliare vi è una area cortiliva di pertinenza – identificata al Catasto di Bologna al Foglio 196, Particella 171 – cui si accede da Via del Ruscello, che risulta parte comune di tale edificio ma che sarebbe stata sempre effettivamente utilizzata dalle sole 12 abitazioni presenti nell'edificio, di proprietà degli attori.
Gli attori, pertanto, ad oggi, affermando di aver sempre posseduto e utilizzato uti dominus, in modo continuativo e ininterrotto, l'area cortiliva retrostante al condominio di via Saragozza 159 – 161, si rivolgono al Tribunale per vedere accertato il possesso esclusivo ultraventennale del bene ex art. 1158 cc e di conseguenza dichiarato l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sulla citata area
(accatastata al Foglia 196, Particella 171).
Si costituiva in giudizio il convenuto, sig. il quale, contestando il contenuto dell'atto di CP_10 citazione – di cui chiedeva il rigetto –, preliminarmente eccepiva il difetto di legittimazione attiva della sig.ra e in via principale e di merito chiedeva di accertare la proprietà comune Controparte_4 dell'area cortiliva – già individuata – retrostante l'edificio condominiale in questione. Alla prima udienza (21.5.2024), il convenuto esponeva una proposta conciliativa, già formulata in via stragiudiziale, che, tuttavia, non veniva accettata dagli attori. I procuratori delle parti, pertanto, si riportavano ai rispettivi scritti difensivi e il giudice riservava i propri provvedimenti sulle istanze istruttorie. A scioglimento dell'ordinanza assunta in udienza, il giudice ammetteva le prove testimoniali come da ordinanza del 14.6.2024, fissando udienza per la escussione testimoniale.
La causa, dunque, veniva istruita documentalmente e mediante espletamento delle prove testimoniali ammesse. All'udienza del 10.9.2024, il giudice provvedeva all'escussione dei testimoni, regolarmente intimati dalle parti, sui capitoli di prova ammessi.
Alla successiva udienza del 23.1.2025, le parti procedevano alla discussione orale della causa, reiteravano le istanze istruttorie non ammesse e chiedevano che la causa fosse trattenuta in decisione.
Queste le conclusioni delle parti:
Parti attrici (note conclusive del 3.12.2024) Nel merito
pagina 3 di 11 - accertare i fatti in espositiva, per l'effetto, in virtù dell'effettivo possesso esercitato uti dominus dagli odierni attori, e prima di loro dai rispettivi dante causa, in modo pacifico, continuo, pubblico ed ininterrotto per oltre vent'anni, sull'intera area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in Via Saragozza 159-161, Bologna, da cui si accede attraverso un cancello automatizzato, collocato in via Ruscello, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna, al
Foglio 196 Particella 171
- dichiarare i Signori e;
e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
; ; CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e e
[...] Parte_5 CP_6 Parte_6 Parte_7 Pt_8
; e esclusivi
[...] CP_7 CP_8 CP_9 Parte_9 proprietari per intervenuta usucapione dell'intera area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in Via Saragozza 159-161, Bologna, da cui si accede attraverso un cancello automatizzato, collocato in via Ruscello, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna, al
Foglio 196 Particella 171;
- dichiarare altresì, in relazione alle eccezioni sollevate da parte convenuta nella propria comparsa di costituzione e risposta, l'intervenuta usucapione dell'area cortiliva sopra descritta – oltre che nei confronti della signora nuda proprietaria dell'unità immobiliare ad uso Controparte_4 abitativo sita in Bologna via Saragozza n. 159, piano 2, catastalmente identificata al Foglio 196
Part. 581 Sub.

9 - anche nei confronti della usufruttuaria RA , in virtù del proprio Parte_12 diritto reale di godimento.
- con vittoria di competenze e spese del presente giudizio, da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso spese generali, cpa ed iva.
(prima memoria 171ter, 8.4.2024) Parte_12
Nel merito
- accertare i fatti in espositiva, per l'effetto, in virtù dell'effettivo possesso esercitato uti dominus dagli odierni attori, e prima di loro dai rispettivi dante causa, in modo pacifico, continuo, pubblico ed ininterrotto per oltre vent'anni, sull'intera area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in Via Saragozza 159-161, Bologna, da cui si accede attraverso un cancello automatizzato, collocato in via Ruscello, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna, al
Foglio 196 Particella 171
- dichiarare i Signori e;
e Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
; ; CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
e e
[...] Parte_5 CP_6 Parte_6 Parte_7 Pt_8
; e esclusivi
[...] CP_7 CP_8 CP_9 Parte_9 proprietari per intervenuta usucapione dell'intera area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in Via Saragozza 159-161, Bologna, da cui si accede attraverso un cancello automatizzato, collocato in via Ruscello, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna, al Foglio 196 Particella 171;
- dichiarare altresì, in relazione alle eccezioni sollevate da parte convenuta nella propria comparsa di costituzione e risposta, l'intervenuta usucapione dell'area cortiliva sopra descritta – oltre che nei confronti della signora nuda proprietaria dell'unità immobiliare ad uso Controparte_4 abitativo sita in Bologna via Saragozza n. 159, piano 2, catastalmente identificata al Foglio 196 Part. 581 Sub.

9 - anche nei confronti della usufruttuaria RA , in virtù del proprio Parte_12 diritto reale di godimento.
- Con vittoria di competenze e spese del presente giudizio, da liquidarsi ai sensi del D.M. 55/14 e ss. mm., oltre al rimborso spese generali, cpa ed iva.
Parte convenuta (note conclusive del 6.12.2024)
- in via preliminare, dichiarare il difetto di legittimazione attiva in capo a per i Controparte_4 motivi descritti in narrativa dell'atto di comparsa di costituzione e risposta;

pagina 4 di 11 - nel merito, respingere tutte le domande attoree siccome infondate sia in fatto che in diritto e accertare la comunione indivisa sulla corte retrostante il fabbricato sito in Bologna, via Saragozza 159-161, attualmente distinta al Catasto Terreni del Comune di Bologna al Foglio 196 Particella 171 (già distinta al catasto foglio 116 del Comune di Bologna con il numero 171/b) e per l'effetto dichiarare la proprietà condominiale del bene comune.
- con vittoria di spese e compensi di giudizio.
**** Alla luce dei fatti esposti in narrativa, come emergenti dagli scritti difensivi delle parti, la domanda degli odierni attori è circoscritta alla richiesta di accertamento dell'usucapione dell'area cortiliva retrostante il condominio di via Saragozza 159-161 – censita al catasto al Foglio 196, Particella 171 – e conseguente dichiarazione di acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sulla predetta area.
Questo giudice, dunque, è chiamato ad accertare la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1158 cc, ovvero verificare che gli attori abbiano usucapito la titolarità della citata area cortiliva – adibita ad area parcheggio – in virtù di un possesso continuato per almeno 20 anni.
Il convenuto in giudizio, infatti, contesta il diritto vantato dagli odierni attori, sostenendo che l'area cortiliva sia, di fatto, un bene comune di proprietà ragione per cui chiede l'accertamento CP_11 della comunione indivisa sullo stesso a beneficio di tutti i condomini. Preliminarmente, tuttavia, occorre affrontare la questione legata alla eccezione – sollevata da parte convenuta – circa il difetto di legittimazione attiva della sig.ra Controparte_4
Il convenuto, infatti, osserva che la sig.ra quale mera nuda proprietaria di una delle unità CP_4 immobiliari dello stabile (Foglio 16, Particella 581, Sub. 9) per effetto di un decreto di trasferimento del 22.09.2015, sarebbe priva del potere di fatto della cosa e quindi, conseguentemente non legittimata ad agire perché non titolare del diritto vantato in giudizio.
Gli attori, sul punto, evidenziano che la sig.ra pur essendo nuda proprietaria – dal 2015 - CP_4 dell'immobile di cui la sig.ra ha l'usufrutto – è succeduta nel diritto a danti causa – sig. Parte_12
SC IN e, prima di lui, sig.ra (doc. 14 citazione) – che avevano Parte_13
“già esercitato un effettivo ed ininterrotto possesso uti dominus per oltre vent'anni” (pag. 2 prima memoria attori).
Il giudice, in merito alla eccezione preliminare, ritiene condivisibili le conclusioni di parte attrice, rilevando come il presunto diritto vantato nell'odierno giudizio, ovvero l'acquisto a titolo originario della proprietà dell'area cortiliva – di cui oggi si chiede l'accertamento – all'atto di acquisto della proprietà dell'unità immobiliare (abitativa) da parte della sig.ra avvenuto nel 2015, sarebbe CP_4 già stato ampiamento maturato.
Ne discende, in punto di legittimazione attiva, che la sig.ra , per quanto nuda Controparte_4 proprietaria dell'immobile, è titolare della legittimazione ad agire nel presente procedimento, essendo succeduta a danti causa che fino al 2015 avrebbero esercitato il vantato possesso uti dominus sull'area cortiliva in questione. Sempre preliminarmente, occorre pronunciarsi sulla questione relativa alla presunta tardività della domanda degli attori relativa alla richiesta di dichiarare l'usucapione “anche nei confronti della usufruttuaria RA , in virtù del proprio diritto reale di godimento” (da prima memoria Parte_12
171ter, 8.4.2024).
Il convenuto, infatti, nei suoi scritti conclusionali, ribadisce la tardività della domanda formulata dagli attori con la prima memoria ex art. 171ter cpc, qualificandola come domanda nuova e quindi inammissibile per il tempo in cui è stata formulata e, inoltre, eccepisce il difetto di legittimazione del Pt_1 avv. Boschetti nel formulare conclusioni sul punto, avendo la conferito il mandato – come da procura speciale in atti – al solo avv. Scuderi.
Sul punto si osserva quanto segue.
pagina 5 di 11 Innanzitutto, giova precisare che la eccepita inammissibilità della domanda in questione non è confluita nelle conclusioni di parte convenuta, tuttavia, avendo controparte accettato il contraddittorio sulla stessa, questo giudice è chiamato a pronunciarvisi.
Per quanto riguarda, il difetto di legittimazione del procuratore di parte, invece, si osserva che – Pt_1 sebbene il procuratore della sig.ra non abbia presentato scritti conclusivi, la questione relativa alla tardività della domanda era già stata oggetto di contraddittorio tra le parti – ivi compreso il procuratore Pt_1 della – nelle memorie ex art. 171ter cpc: in particolare, la posizione degli attori, sul punto, era già stata precisata in sede di controrepliche ex art. 171ter cpc (9.5.2024) con un atto a firma di entrambi i procuratori, avv. Boschetti e avv. Scuderi, quest'ultimo nell'interesse della . Parte_12
Venendo, dunque, alla questione circa la eccepita tardività della “domanda nuova”, questo Giudice ritiene che la domanda formulata in sede di prima memoria da parte attrice debba essere considerata quale domanda conseguenza della eccezione proposta, in sede di costituzione, da parte del convenuto. Pt_1 La sig.ra , infatti, era già parte interveniente nel procedimento in oggetto, tuttavia, soltanto in seguito alla eccezione di difetto di legittimazione attiva della sig.ra quale nuda proprietaria CP_4 Pt_1 dell'immobile gravato dall'usufrutto della , si rendeva necessario per le parti attrici estendere la efficacia della domanda anche nei confronti della usufruttuaria.
È indubbio che la sig.ra sia intervenuta nel presente procedimento, non per far valere un suo Parte_12 autonomo diritto – essendo l'oggetto del contendere l'accertamento del diritto di usucapione ed avendo la stessa la qualifica si usufruttuaria – quanto per sostenere le ragioni della parte attrice, manifestando il suo interesse a che questa vinca.
La interveniente, infatti, nel caso di specie, non ha interesse ad agire autonomamente, bensì ha interesse Pt_1 ad un esito della controversia favorevole alla parte adiuvata, gli attori: essendo la sig.ra titolare di una situazione giuridica (usufrutto) connessa alla situazione giuridica della sig.ra (nuda CP_4 proprietaria), la stessa ha interesse a prendere parte al presente procedimento e a sostenere le ragioni degli attori.
Il fatto che, dunque, con la prima memoria parte attrice e parte interveniente concludano chiedendo che l'usucapione abbia effetto anche nei confronti della usufruttuaria, non può e non deve intendersi al pari di una domanda nuova o comunque un ampliamento dell'oggetto del giudizio, trattandosi, piuttosto di Pt_1 una definizione della partecipazione della al presente procedimento. Giova ricordare, infatti, che l'intervento adesivo dipendente non comporta un ampliamento dell'oggetto del giudizio che è e rimane quello originariamente dedotto: nel caso che qui occupa, l'accertamento della intervenuta usucapione per i signori attori. Il giudice, dunque, rigettando l'eccezione di tardività e inammissibilità della domanda formulata dal convenuto, condivide le osservazioni – sul punto – degli attori, rilevando come la estensione della Pt_1 efficacia della domanda di accertamento dell'usucapione anche nei confronti della sig.ra , usufruttuaria di uno degli immobili del condominio, si è resa necessaria proprio in ragione alla CP_1 eccezione formulata dal sig. in sede di costituzione in giudizio. Trattasi, pertanto, dell'esercizio di una facoltà – da parte degli attori – perfettamente in linea con le previsioni normative in materia (art. 171ter cpc), quindi del tutto legittima, e che, sostanzialmente, precisa posizioni già esplicitate dalle parti in sede di citazione e contestuale intervento della Zisa.
Passando, invece, al merito della controversia, questo giudice è chiamato ad accertare la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1158 cc, ovvero a verificare che gli attori abbiano usucapito la titolarità dell'area cortiliva – adibita a parcheggio – retrostante il condominio di via Saragozza 159
[...]
CP_12
La natura e la titolarità di detta area cortiliva, infatti, è discussa tra le parti del presente procedimento, poiché gli attori tutti ritengono di averne acquisito la proprietà a titolo originario per intervenuta usucapione, asserendone un uso esclusivo uti dominus, ininterrotto e incontrastato per oltre 20 anni;
mentre il convenuto, divenuto condomino dello stabile di Via Saragozza 159 – 161 soltanto nel 2019, afferma che trattarsi di bene condominiale, pertanto in comproprietà tra tutti i condomini.
pagina 6 di 11 Deve preliminarmente darsi atto che le parti hanno effettuato il tentativo di mediazione, con esito negativo (verbale di mediazione del 11.9.2023 – doc. 64 citazione).
Si osserva che le parti, in sede di discussione, hanno insistito nelle istanze istruttorie non ammesse: ad avviso del Giudice, l'ordinanza di ammissione delle prove con cui le diverse istanze istruttorie sono state respinte perché superflue o irrilevanti, merita conferma.
Invero le prove costituende chieste e articolate che non sono state ammesse devono ritenersi inammissibili, in quanto vertenti su circostanze oggetto di prova documentale o generiche e irrilevanti al fine del decidere. Tale considerazione vale tanto per le istanze istruttorie, non ammesse, di parte attrice, quanto per le istanze istruttorie, non ammesse, di parte convenuta.
Tornando al merito del giudizio, occorre precisare, in primo luogo, che l'area cortiliva di cui si discute – ore individuata al Foglio 196, Particella 171 del Catasto del Comune di Bologna – è stata originariamente qualificata, nel primo atto di compravendita degli immobili dell'edificio plurifamiliare (rogito n 2537 del 15.1.1954 – doc. 37 citazione), come parte comune, essendo prevista l'attribuzione della comunione indivisa ai proprietario delle porzioni del fabbricato “(…) sulla corte retrostante il fabbricato stesso” (pag. 15 doc. 37). Ebbene, gli odierni attori, tuttavia, asseriscono che l'accesso al cortile e la fruizione di tale area, in realtà, è sempre stato riservato ai soli proprietari delle 12 unità immobiliari adibite ad appartamenti, con esclusione espressa e incontestata dei proprietari delle 6 unità immobiliari collocate al piano terra del medesimo edificio, ma destinate ad attività di tipo commerciale.
Gli stessi, infatti, precisano che sin dal 1964, anno di approvazione del regolamento di condominio
(doc. 13 costituzione convenuto), nell'area cortiliva de qua era prevista e “consentita la sosta nel cortile di un solo veicolo per ogni appartamento” con espressa e intenzionale esclusione della medesima facoltà per i negozi del medesimo stabile. La parola “negozio”, pertanto, sarebbe stata “espressamente interlineata e dunque deliberatamente esclusa dall'utilizzo dell'area cortiliva condominiale” (pag. 5 prima memoria attori). In forza del dichiarato assetto, dunque, gli attori affermano l'acquisto del diritto di proprietà esclusivo sulla predetta area cortiliva Giova precisare, per completezza espositiva, nonché al fine di chiarire le posizioni delle parti in CP_1 giudizio, che il convenuto, sig. nel 2019, ha acquistato uno di quei 6 immobili originariamente destinato ad un uso commerciale, che, solo in seguito all'acquisto è stato riconvertito ad uso abitativo (doc. 8, comparsa costituzione).
Questi, dunque, proprio alla luce della variazione della destinazione dell'immobile acquistato – da negozio ad appartamento – rivendica il proprio diritto all'accesso e all'utilizzo dell'area cortiliva, sostenendone la natura di bene comune, in comproprietà tra tutti i proprietari delle unità abitative dello stabile.
Per gli attori, invece, tale ultima circostanza sarebbe del tutto irrilevante e ininfluente, non soltanto perché il convenuto ha acquistato un bene che – in ragione della sua originaria destinazione – era stato escluso dalla fruizione e dall'accesso all'area-parcheggio – ma soprattutto perché gli stessi attori, proprio in virtù del tipo di utilizzo che dell'area affermano di aver fatto, ritengono di averne usucapito la proprietà. Orbene, ai fini dell'accertamento dell'intervenuta usucapione dell'area contesa, il giudice è chiamato ad accertare – ai sensi dell'art. 1158 cc – “il possesso continuato per venti anni” del bene, ovvero, più specificamente, che si sia realizzata una situazione di possesso continuo, non interrotto, e non viziato da violenza o clandestinità.
Venendo, dunque, all'analisi delle circostanze dedotte in giudizio ed eventualmente provate si osserva quanto segue.
Nella esposizione dei fatti in causa, gli odierni attori hanno affermato che l'area cortiliva è sempre stata utilizzata – quale parcheggio – dai soli proprietari delle 12 unità immobiliari adibite ad appartamenti, con espressa esclusione di tale facoltà per le 6 unità immobiliari destinate ad uso commerciale.
pagina 7 di 11 Tale circostanza trova riscontro, innanzitutto, nelle condizioni di cui al regolamento condominiale approvato dall'assemblea già nel 1964: si è già accennato, infatti, alla espressa interlineazione testuale che è stata fatta della parola “negozio”, laddove vengono disciplinate le modalità di sosta all'interno del cortile – “un solo veicolo per ogni appartamento” (art. 2 regolamento – doc. 13 convenuto). Sul punto, anche la delibera assembleare del 12.07.1985 ribadisce il contenuto del regolamento condominiale citato, ricordando, al punto 4, “che nel regolamento condominiale è consentito il parcheggio di una sola automobile per ogni appartamento nel giardino dello stabile” (doc. 38 citazione).
A ciò, inoltre, deve aggiungersi la circostanza – affermata e comprovata dagli attori – per cui con una successiva delibera assembleare – 16.06.1998 – “si decide(va) di realizzare n. 12 posti auto assegnando ad ogni appartamento il relativo posto” (punto 3), lett. d), doc. 39 citazione), dando mandato ad alcuni condomini di procedere alla individuazione e alla realizzazione degli stalli
“ricalcando la situazione ... esistente”, per poi fornire all'Amministratore una piantina numerata “per la formalizzazione dell'attribuzione dei posti auto come ripartiti” (da delibera 1998, doc. 39). La piantina numerata – prodotta agli atti, doc. 41 di parte attrice – è stata effettivamente realizzata e sottoscritta dagli allora 12 proprietari delle abitazioni assegnatarie del posto auto, alcuni odierni attori, altri danti causa dei restanti odierni attori, come risultante dai diversi atti di trasferimento della proprietà.
Nella citata piantina, richiamata – da ultimo – anche nella delibera assembleare del 03.07.2018 (doc 64, attori), effettivamente, non compaiono i nomi o le firme di nessuno dei signori che nel 1998 erano titolari dell'unita immobiliare poi acquistata dall'odierno convenuto (doc. 34 citazione). La presenza di una piantina numerata, sebbene potrebbe non risultare, di per se sola, sufficiente a dimostrare l'utilizzo esclusivo dell'area in questione da parte degli attori e dei loro danti causa, tuttavia,
è elemento di indubbia rilevanza ai fini della prova di un possesso uti dominus della stessa da parte di un gruppo di condomini.
La decisione unanime dell'assemblea dei condomini, infatti, di organizzare lo spazio di parcheggio dello stabile, con conseguente assegnazione degli stalli alle 12 unità abitative, implica e sottende una volontà dei medesimi di utilizzare lo spazio in modo esclusivo, uti dominus, ovvero atteggiandosi a effettivi proprietari del bene in questione. Ai fini dell'usucapione, infatti, si richiede il possesso del bene, inteso quale esercizio di un potere di fatto sulla cosa con la volontà di esercitarlo alla stregua di un proprietario: ebbene, l'organizzazione dell'area cortiliva e la attribuzione specifica dei posti auto numerati è sintomatica della volontà degli assegnatari di tali spazi di fruirne in modo pieno ed esclusivo, escludendo l'accesso di quanti non ne fossero assegnatari, nello specifico delle residue 6 unità immobiliari situate al piano terra (gli originari negozi).
A tal proposito, in merito alla valutazione della documentazione citata, è opportuno rilevare – richiamando le osservazioni già effettuate dal giudicante nell'ordinanza di ammissione dei mezzi di prova – la irritualità del “disconoscimento” effettuato dal convenuto.
In aggiunta a quanto già osservato, infatti, si precisa che, nel caso di specie, ha errato il convenuto nel qualificare la propria obiezione come intenzione di “disconoscimento” della documentazione prodotta e allegata dagli attori, trattandosi di documentazione tutta non sottoscritta dal convenuto e che, dunque, il convenuto non può disconoscere. Ebbene, procedendo nella analisi del merito della controversia, a parere di questo giudice, altrettanto sintomatica della veridicità della pretesa fatta valere in giudizio dagli attori, appare la espressa previsione – da parte dell'assemblea condominiale – di imputare le spese di manutenzione dell'area cortiliva, quindi spese di pulizia, potatura, riparazione del cancello di ingresso, ai soli proprietari dei 12 appartamenti assegnatari del posto-auto. La circostanza è comprovata dalla produzione del verbale di assemblea del 23.06.2005 in cui si legge “i negozi dovranno essere esclusi dalla spesa di potatura alberi in quanto non proprietari dell'area
pagina 8 di 11 cortiliva” (doc. 42 citazione), concetto ribadito, inoltre, anche nella assemblea del 21.05.2008 “i negozi non devono partecipare alla spesa di giardinaggio in quanto non utilizzano il cortile” (doc. 43 citazione).
Dagli elementi fin qui raccolti, emerge chiara la prova della volontà dei proprietari dei 12 appartamenti, oggi presenti in questa sede nella veste di attori, di esercitare sulla cosa – ovvero sull'area cortiliva discussa – un potere di fatto animo domini, ovvero di disporne in modo esclusivo, compiendo anche atti di natura organizzativa, manutentiva del bene, proprio come se ne fossero i legittimi proprietari. Non solo, anche il requisito temporale, ovvero il tempo durante il quale gli stessi hanno esercitato il possesso sul bene, è elemento dirimente: il succedersi di delibere assembleari nel corso degli anni, quantomeno a partire da quella del 1998, in cui si è fatto espresso riferimento alla organizzazione e alla gestione dell'area, nonché alla volontà unanime dei condomini di escludere dalla fruizione della stessa le 6 unita destinate ad attività commerciali, è elemento comprovante un possesso perdurante e ininterrotto sulla cosa.
In sede di istruttoria sono state, inoltre, espletate le prove testimoniali ammesse dal giudice – limitatamente ai capitoli n. 1, 2, 4, 4,5,7 dell'atto di citazione, n. 8 della prima memoria di parte attrice e sul cap. 7 della prima memoria di parte convenuta – tutte funzionalmente orientate ad accertare la sussistenza dei presupposti della usucapione dell'area cortiliva. Dalle dichiarazioni rese dai testi escussi è emerso, com'è agevolmente riscontrabile dalla lettura del relativo verbale (10.09.2024), che l'area cortiliva è stata effettivamente utilizzata quale ricovero e parcheggio delle auto dei condomini con spettanza degli stalli ai soli proprietari degli appartamenti.
Particolarmente significative, sul punto, risultano le dichiarazioni del teste sig. citato Testimone_1 per essere stato amministratore del condominio di via Saragozza n. 159 – 161, Bologna, per circa vent'anni, “dal 1990 al 2010/2015 circa”. Il sig. non solo ha confermato che l'area cortiliva venisse usata come parcheggio dei mezzi, Tes_1 ma ha riportato la circostanza di una avvenuta regolamentazione dell'area-parcheggio per volontà dei condomini proprio durante il suo incarico – “dopo circa una decina di anni dall'inizio della mia amministrazione, dopo diverse assemblee straordinarie fatte appositamente, il condominio decise di regolamentare l'area cortiliva” (sul cap. 2). L'elemento di maggiore rilevanza, tuttavia, ai fini della controversia in essere, attiene alla seguente affermazione del “i posti auto erano stati dati soltanto agli appartamenti, anche perché ai Tes_1 negozianti non è mai interessata quell'area cortiliva”. Anche il teste sig. (conduttore di uno degli appartamenti dal 1996 al 2015) ha Testimone_2 affermato “ricordo che fu nell'anno 1997/1998 che l'amministratore condominiale fece le assegnazioni dei posti auto, assegnando un posto auto per ciascun proprietario di appartamento. Che io sappia, nessuna unità commerciale aveva l'utilizzo di detta area cortiliva”. Sul punto, la circostanza è stata confermata anche dalla sig.ra che ha vissuto nel Testimone_3 condominio “per circa quarant'anni, dall'anno 1980 fino al 2020”, la quale ha confermato che “tutti i proprietari degli appartamenti avevano a sé assegnato un solo posto auto di detta area cortiliva” e soprattutto ha affermato “di non aver mai visto entrare o uscire da quell'area cortiliva nessun gestore dei negozi”. La signora, inoltre, ha aggiunto che non solo “nessuno ha mai contestato questo utilizzo o rivendicato qualcosa” ma “anzi (…) che proprio anche i gestori dei negozi erano d'accordo con questa modalità di utilizzo”. A specifica domanda circa una eventuale contestazione o rivendicazione dell'utilizzo dell'area da parte di qualcuno, tutti i testi sentiti hanno categoricamente escluso che il godimento dell'area cortiliva sia mai stato turbato da contestazioni o rivendicazioni di altri soggetti: “no, non c'è mai stata assolutamente nessuna contestazione e nessuna rivendicazione” - teste sig. marito di Testimone_4 una condomina, sig.ra – circostanza confermata e ribadita anche dal sig. CP_6 Testimone_5 figlio della sig.ra che ha abitato nel condominio dal 1993 al 2006; e ancora “che io sappia non è CP_6
pagina 9 di 11 mai successo che qualcun altro contestasse o rivendicasse l'utilizzo di quell'area cortiliva” – teste sig.
conduttore di appartamento dal 1996 al 2015. Testimone_2
Ebbene, le dichiarazioni dei testi escussi circa il possesso, l'utilizzo e il godimento dell'area cortiliva de qua sono pressoché coincidenti: tutti i testi, infatti, hanno confermato un utilizzo esclusivo della stessa area ad opera dei soli proprietari dei 12 appartamenti, ognuno dei quali assegnatario di un posto auto, a partire dagli anni '90; hanno escluso che l'area in questione fosse utilizzata anche dai proprietari dei negozi situati al piano terra dello stesso stabile e soprattutto hanno chiarito che si è sempre trattato di un uso pacifico, continuato, ininterrotto e “indisturbato”, ovvero mai turbato da eventuali contestazioni o rivendicazioni.
Inoltre, giova precisare, essendo anche stato oggetto di specifico capitolo di prova (cap. 4), che l'accesso all'area cortiliva è sempre stato limitato fisicamente dalla presenza di un cancello di accesso, le cui chiavi sono sempre state in possesso dei signori attori e prima di loro dei rispettivi danti causa: la circostanza è stata pienamente confermata.
Tale elemento si aggiunge agli altri fin qui raccolti ed oltre ad essere sintomatico della volontà dei proprietari degli appartamenti di possedere in modo esclusivo l'area, limitandone l'accesso ai “non autorizzati”, indubbiamente contribuisce a corroborare la circostanza per cui il possesso continuato dell'area nelle modalità descritte ha determinato il perfezionarsi della usucapione dell'area stessa. Dall'attività istruttoria svolta, invece, è emerso chiaramente come gli attori, e prima di loro i rispettivi danti causa, almeno a partire dal luglio 1998, abbiano posseduto in modo continuativo e ininterrotto il bene in questione, atteggiandosi quali legittimi ed esclusivi proprietari dello stesso, quindi esercitando un potere di fatto sulla cosa con la volontà di esercitarlo alla stregua di un proprietario.
Questo giudice, infatti, proprio alla luce degli elementi raccolti, ricostruiti ed esposti, ritiene meritevole di accoglimento la domanda dei signori attori e, conseguentemente, legittima la pretesa degli stessi di vedere accertati i presupposti dell'intervenuta usucapione nonché dichiarato l'acquisto a titolo originario del diritto di proprietà sull'area cortiliva censita al Foglio 196, Particella 171 del Catasto, Comune di Bologna. Dalla prova dell'usucapione, quindi dell'acquisto della proprietà dell'area cortiliva da parte degli attori, discende, come logica conseguenza, il superamento della presunzione di comproprietà gravante sull'area stessa in virtù della sua originaria qualificazione quale “parte comune” dell'edificio. I beni comuni di cui all'art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune a condizione che non risulti il contrario dal titolo: è pacifico che titolo idoneo a vincere la presunzione di comproprietà sia proprio l'usucapione. È evidente, dunque, che i condomini, odierni attori, sono riusciti a dare prova della asserita proprietà esclusiva del bene e contestualmente a vincere la presunzione di cui all'art. 1117 c.c.
Ad avviso del Tribunale, le domande degli attori devono essere accolte. Pt_1 Alla luce dell'intervento della sig.ra , la decisione sarà pienamente efficace e vincolante anche nei suoi confronti, potendo ella beneficiare della sentenza favorevole resa nei confronti della parte adiuvata.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e sono liquidate, come da dispositivo, applicando i parametri di cui alle tabelle di cui al D.M. n. 147 del 13.08.2022 (in vigore dal
23.10.2022).
La liquidazione delle spese è effettuata tenendo distinte le posizioni degli attori, in ragione del fatto che Pt_1 le 20 parti attrici sono rappresentate e difese da un unico difensore, e della interveniente, sig.ra , che è rappresentata e difesa da un diverso difensore.
In particolare, trattasi di un giudizio di cognizione dinanzi al Tribunale monocratico, valore indeterminabile – complessità media, per cui sono adottati i valori medi.
In favore degli attori Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4
CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 CP_5
,
[...] Parte_5 CP_6 Parte_6 Parte_7 Pt_8
pagina 10 di 11 e Pt_12 CP_7 CP_8 CP_9 Parte_9 Parte_10
tutti difesi e rappresentati dallo stesso avvocato, si liquidano le quattro fasi del Parte_11 giudizio (studio, introduttiva, istruttoria e decisionale), con un aumento percentuale – ai sensi dell'art. 4/2 del predetto DM – pari al 5% per ogni soggetto oltre il primo (aumento tot. 95%), stante la sostanziale coincidenza delle posizioni processuali e identità degli scritti difensivi. In favore dell'interveniente si liquidano le prime tre fasi del giudizio (studio, introduttiva Parte_12
e istruttoria), sempre considerate nei loro valori medi, alla luce dell'assenza di attività conclusionale svolta nell'interesse della parte.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica definitivamente pronunciando, ogni altra istanza (anche istruttoria), eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda degli attori:
- accerta e dichiara l'intervenuto acquisto per usucapione dell'area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in Via Saragozza 159-161, Bologna, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna, al Foglio 196 Particella 171 da parte degli attori;

- accerta l'usucapione dell'area cortiliva retrostante l'edificio plurifamiliare sito in Via Saragozza
159-161, Bologna, catastalmente identificata al Catasto Terreni del Comune di Bologna, al Foglio 196 Particella 171
- per l'effetto dichiara i signori Parte_1 Parte_2 Parte_3 Pt_4
[...] CP_1 Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4
Controparte_5 Parte_5 CP_6 Parte_6 [...]
, Parte_7 Parte_8 CP_7 CP_8 CP_9 Parte_9
e esclusivi proprietari della predetta area cortiliva
[...] Parte_10 Parte_11
- condanna il convenuto, sig. al pagamento delle spese processuali in favore di CP_10
Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 CP_1
Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Pt_5
,
[...] CP_6 Parte_6 Parte_7 Parte_8 CP_7
e
[...] CP_8 CP_9 Parte_9 Parte_10 Pt_11
che si liquidano in complessivi € 21.177, oltre a IVA, oneri e accessori come per legge;

[...]
- lo condanna altresì al pagamento delle spese processuali in favore di che si liquidano Parte_12 in €.7.281, oltre a IVA, oneri e accessori come per legge.
Bologna, 21 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Bruno Perla
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