REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, quattordicesima sezione civile, in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa Manuela Granata, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8377/2023 R.G., vertente
TRA
( ), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa, Parte_1 P.IVA_1 giusta procura in atti, dal Prof. Avv. Mario Anzisi e dall'Avv. Sara Perrotta, presso il cui studio in Napoli al Centro Direzionale Isola F 12 elettivamente domicilia;

Opponente
E
( , in persona del legale rapp.te p.t., e per essa la CP_1 P.IVA_2 mandataria con rappresentanza ( , in persona Controparte_2 P.IVA_3 del legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dagli avv.ti Giulia
TI e AN UN, presso il cui indirizzo di posta elettronica certificata elettivamente domicilia Email_1
NONCHÉ
( , rappresentata e difesa, giusta Controparte_3 C.F._1 procura in atti, dall'avv.to Massimo Carbonaro, presso il cui studio in Marano di Napoli alla Via Dora n. 3 elettivamente domicilia
E
( ), in qualità di delegato del Giudice CP_4 C.F._2 dell'Esecuzione nella procedura iscritta al n. RGE 465/2002, e quale procuratore di se stesso, elettivamente domiciliato in Napoli alla via Netti n. 9;
E
( ), in persona del legale Controparte_5 P.IVA_4 rapp.te p.t., rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Paolo Maggi, presso il cui studio in Napoli alla Riviera di Chiaia n. 66 elettivamente domicilia
Opposti
1 NONCHÉ
[...]
Controparte_6
Controparte_7
Controparte_8
CP_9
CP_10
CP_11
Controparte_12
[...]
Opposti contumaci
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE ha introdotto il giudizio di merito relativo all'opposizione agli atti Parte_1 esecutivi proposta, in qualità di aggiudicatario dell'immobile sottoposto a vendita forzata dichiarato decaduto dall'aggiudicazione, con ricorso depositato il 4.11.2022, nella procedura esecutiva immobiliare n. RGE. 465/2002, avverso il decreto del 25.7.2022, comunicato in data 17.10.2022, con il quale, ex art. 587 c.p.c, è stata dichiarata decaduta dall'aggiudicazione, con conseguente perdita della cauzione a titolo di multa e, dunque, avverso l'ordinanza del 26.1.2023 che ha disposto non doversi provvedere, in assenza di provvedimenti urgenti da adottare, lasciando al giudizio di merito ogni determinazione in ordine alle doglianze di parte opponente.
Ha dedotto che il bene oggetto di vendita è stato erroneamente descritto nell'avviso di vendita - che ha riportato quanto indicato nelle perizie di stima - come accessibile dalla via Monterone n. 70, attraverso un viale privato delimitato da un cancello ed identificato nelle particelle 448, 790 e 12.
Ha, poi, rilevato che tali particelle non risultano oggetto di pignoramento e che sono, pertanto, estranee alla procedura nonostante siano di proprietà della debitrice esecutata,
nonché che il fondo staggito non gode di alcuna servitù di Controparte_3 passaggio sulle stesse.
Ha, quindi, concluso che, a differenza di quanto riportato nelle relazioni di stima, il fondo oggetto di vendita è intercluso e senza autonoma via di accesso.
L'opponente ha dedotto che tale circostanza non consente di destinare il bene pignorato all'attività alberghiera e ricettiva.
Ha qualificato la vicenda come aliud pro alio, al quale ha ritenuto non estensibile quanto disposto dall'art. 2922 c.c., atteso che il bene venduto è privo delle caratteristiche necessarie a soddisfare i bisogni dell'acquirente e, in particolare, la destinazione dello
2 stesso ad attività ricettive, per i quali la UE si è determinata a presentare l'offerta d'acquisto.
L'opponente ha, quindi, concluso chiedendo di accertare la difformità tra il bene subastato e la situazione reale, con la conseguenziale invendibilità del bene oggetto della vendita e, pertanto, di annullare l'ordinanza di decadenza del 25.7.2022 e di disporre la restituzione, in suo favore, della somma di € 174.500,00, trattenuta dalla procedura a titolo di multa, oltre interessi di legge.
Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Si è costituita la , quale mandataria della in qualità Controparte_13 Parte_2 di creditrice procedente, eccependo preliminarmente l'improcedibilità dell'opposizione per la mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i creditori intervenuti nella procedura esecutiva RGE n. 465/2002.
Ha, quindi, eccepito l'inammissibilità dell'opposizione, deducendo che nelle perizie di stima sono indicati le particelle ed i subalterni catastali oggetto di pignoramento e che l'avviso di vendita del 20.1.2022 è ad esse conforme.
Ha, dunque, rilevato che parte opponente, attraverso la consultazione di tale documentazione ed il sopralluogo presso il fondo oggetto di vendita, avrebbe potuto e dovuto, costituendo un suo onere, accertare e verificare l'esatta ed effettiva consistenza del compendio pignorato prima della presentazione dell'offerta d'acquisto.
Parte opposta ha, poi, dedotto l'infondatezza dell'opposizione rilevando che la citata particella n. 488 è indicata nell'atto di pignoramento e nell'avviso di vendita, mentre le particelle 790 e 12, secondo quanto dedotto dal consulente di parte opponente, sono state oggetto di modifica e necessitano di un allineamento che lo stesso GE ha ritenuto potesse essere disposto dall'aggiudicatario a seguito del trasferimento del bene.
Ha, poi, rilevato che l'aggiudicatario avrebbe potuto facilmente ottenere una servitù di passaggio, atteso che il viale di accesso appartiene alla debitrice esecutata e non a soggetti terzi.
Ha, quindi, concluso chiedendo di dichiarare improcedibile l'opposizione e, in ogni caso, di rigettarla.
Il tutto con vittoria delle spese di lite.
Si è, quindi, costituita la quale cessionario di CP_1 Parte_2 aderendo alle difese di quest'ultima.
Con comparsa del 20.6.2023, si è costituita la debitrice esecutata, Controparte_14 che, facendo proprie le deduzioni di parte opponente, ha rilevato la nullità degli atti della procedura avente ad oggetto un bene diverso da quello messo in vendita.
Ha, in ogni caso, evidenziato la posizione dell' Controparte_15
partecipante alla gara e penalizzata dal comportamento
[...] dell'aggiudicataria decaduta, alla quale sostiene andrebbe aggiudicato il bene.
3 Ha, infine, chiesto che venga accertata la fondatezza di quanto dedotto da parte opponente e circa la impossibilità dell'esecuzione su parte del compendio immobiliare;
con vittoria delle spese di lite.
Con memoria ex art. 183, co. 6, n. 1, del 6.5.2024, ha poi, chiesto “laddove sia fondato il motivo di opposizione, a prescindere dalla posizione della verificarne la Parte_1 veridicità e dichiarare la nullità di tutti gli atti prodromici e relativi alla vendita;
in linea subordinata, confermando il provvedimento qui impugnato, procedere alla aggiudicazione della vendita all' ”. Parte_3
A tale domanda ha, poi, rinunciato con la successiva memoria ex art. 186, co. 3, n. 2, del
6.5.2024, nella quale viene rappresentato il proprio interesse ad altre determinazioni che, qualora costituiscano nuove domande, possono sin da ora essere dichiarate tardive, unitamente a quelle introdotte con i successivi atti di parte.
Previa autorizzazione del Giudice dell'esecuzione, si è poi, costituito l'avv.to CP_4
, in qualità di professionista delegato, chiedendo di essere estromesso dal giudizio
[...] di opposizione attesa la sua posizione di mero ausiliario del giudice dell'esecuzione.
Ha, in ogni caso, eccepito l'improcedibilità dell'opposizione per omessa notifica ai creditori intervenuti nella procedura esecutiva.
Nel merito, ha dedotto che nell'ambito della procedura esecutiva n. RGE. 465/2002,
l'esperto stimatore, geom. nel 2007 ha integrato l'originaria perizia del 2004, Per_1 identificando con esattezza i beni pignorati da porre in vendita, che successivamente,
l'ing. ha attualizzato il valore del compendio staggito che, dopo idonee Persona_2 verifiche, ha identificato in conformità a quanto indicato nella perizia integrativa del
2008 a firma del geom. e che tale descrizione è stata, poi, pedissequamente Per_1 trasfusa nell'avviso di vendita nel quale sono stati, altresì, indicati i beni come identificati nell'atto di pignoramento, sul presupposto che, a seguito delle varie fusioni, soppressioni e modifiche che nel tempo hanno interessato gli immobili pignorati sotto il profilo catastale, i dati dei medesimi risultavano completamente stravolti.
Ha, poi, spiegato che l'opponente ha presentato la propria offerta senza effettuare il preventivo sopralluogo dell'immobile ovvero chiedere documentazione al custode, nonostante il valore del bene, dichiarando al contempo nella propria offerta di aver preso visione della perizia di stima e dell'avviso di vendita e di essere edotto delle condizioni di fatto e di diritto dell'immobile, nonché delle condizioni di vendita.
Ha chiesto, quindi, di essere estromesso dal giudizio e, in ogni caso, di dichiarare l'opposizione improcedibile oltre che infondata nel merito, con vittoria delle spese di lite.
Si è, dunque, costituita la che ha sostanzialmente Controparte_5 aderito alle difese dell'opposto creditore procedente.
Disposta l'integrazione del contraddittorio nei confronti dei creditori intervenuti nella procedura esecutiva n. RGE 465/2002, , CP_6 Controparte_6
, , , , Controparte_7 Controparte_8 CP_9 CP_10 Controparte_12
4 e , gli stessi non si sono costituiti in giudizio e, pertanto, CP_11 CP_12 deve esserne dichiarata la contumacia.
All'udienza di precisazione delle conclusioni, la causa è stata assegnata in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Va preliminarmente rigettata l'eccezione di improcedibilità dell'opposizione, attesa l'integrazione del contraddittorio nei confronti di tutte le parti intervenute nella procedura esecutiva iscritta al n.RGE 465/2002.
Nel merito, l'opposizione è infondata e, pertanto, non può essere accolta.
Parte opponente deduce, invero, di non aver provveduto al saldo del prezzo di aggiudicazione dell'immobile oggetto della sopraindicata procedura esecutiva, decadendo così dall'aggiudicazione e perdendo quanto versato come cauzione, assunto alla procedura a titolo di multa, dopo aver verificato che il bene oggetto dell'avviso di vendita del 20.1.2022, nella realtà era difforme da quello descritto nell'avviso di vendita stesso e nelle relazioni peritali del 24.10.2004, 25.5.2008 e 20.11.2013, trattandosi di un fondo intercluso descritto, invece, come accessibile dalla via Monterone n. 70, attraverso strada privata con accesso carrabile, al contrario non oggetto di pignoramento e di proprietà della debitrice esecutata.
L'opponente ha, quindi, qualificato l'ipotesi oggetto di causa come aliud pro alio.
Al riguardo giova ricordare che la giurisprudenza della Suprema Corte è pressoché unanime nell'affermare che la vendita di aliud pro alio è configurabile solo "quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all'uso che, preso in considerazione dalla succitata ordinanza, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto" (così Cass. 21480/2016; Cass.
4085/2005 e tante altre).
Nella fattispecie in esame, ciò che viene contestata è la possibilità che il bene venga destinato all'attività alberghiera e ricettiva, che ha costituito la ragione per la quale parte opponente ha presentato la propria offerta d'acquisto.
Ebbene, ritiene questo giudicante che tale circostanza non si sia verificata.
Le perizie di stima del 24.10.2004, del 25.5.2008 e del 20.11.2013, redatte dai consulenti incaricati dal GE nell'ambito della procedura esecutiva n. RGE 465/2002 recano, invero, la precisa descrizione del bene oggetto di vendita.
La prima perizia indica che “a detto immobile si accede direttamente dalla via
Monterone a mezzo di un viale privato munito di cancello di ferro”.
Nella medesima relazione, l'immobile viene identificato come iscritto al NCEU del
Comune di Forio di Ischia al foglio 21, particelle 71, sub. 1, 94, sub. 10, 432, sub. 1 e 2,
87, sub. 1 e 2, 94, sub. 2 e 9.
5 Al fine di individuare i metri quadri dello stesso, viene inoltre considerata al n. 5), la
” costituita dal viale parcheggio e camminamenti per 1.428,00 mq, CP_16 alla quale viene attribuito il valore di stima di € 357.000,00.
Dopo la sistemazione generale degli atti catastali, operata su indicazione del GE, nell'ambito della sopraindicata procedura esecutiva, l'immobile pignorato, secondo l'integrazione peritale del 25.5.2008, è risultato identificato al foglio 21, part. 94, sub. 10, part. 968, sub. 2, part. 75, sub. 1, part. 94, sub. 9, part. 968, sub. 1, part. 432, sub. 2, part. 967, sub. 1, part. 842, subalterni 1, 2, 3, 4, 5, 6.
Lo stesso insiste, inoltre, sul terreno individuato dalle particelle nn. 367, 75, 85, 94, 431,
86, 432, 789, derivante dal frazionamento della particella 430, 83 e 449.
La relazione del 20.11.2013 ha, poi, chiarito che la definizione finale delle p.lle e dei subalterni che costituiscono il complesso edilizio allo stato attuale è la seguente: 1) corpo principale, reception, portineria, segreteria, bar, sala giochi, camere ai piani superiori, fg.21 p.lla 94 sub 10 e 968 sub 2 piani T-1-2-3 cat.D/2; 2) corpo principale lato sinistro reparto cucina e camere soprastanti fg.21 p.lla 75 sub 1 piani T-1-2-3 cat.D/2; 3) corpo principale lato destro piscina coperta con locali a servizio della stessa, disposti su tre piani S/1-T-1 fg.21 p.lla 94 sub 9 e 968 sub 1 cat.D/2; 4) camere sopra le terme disposte su due livelli piani 1-2 fg.21 p.lla 432 sub 2 cat.D/2; 5) locale terme disposto su un solo livello fg.21 p.lla 432 sub 1 e 967 sub 1 cat.D/2; 6) manufatto poco discosto dal corpo principale disposto su tre livelli con accessori 9 annessi (piscina natatoria, depositi, locali filtri, centrale termica, stenditoio, ecc. con le coordinate: 7) fg 21 p.lla 842 sub 1 cat.A/2 vani 7,5; p.lla 842 sub 2 cat.A/2 vani 6,5; p.lla 842 sub 3 cat.A/2 vani 8; p.lla 842 sub 4 cat.C/2 mq.53; p.lla 842 sub 5 cat.C/2 mq.19; p.lla 842 sub 6 cat.A/4 vani 1,5; e area di parcheggio.
La composizione finale dei terreni che costituiscono l'intero complesso risulta, invece, la seguente: fg.21, p.lla 367 di are 6,62; p.lla 75 di are 4,24; p.lla 85 di are 2,60; p.lla 94 di are 1,66; p.lla 431 di are 2,60; p.lla 86 di are 1,10; p.lla 432 di are 0,35; p.lla 789 di are
1,11; p.lla 83 di are 14,19; p.lla 449 di are 0,30.
Nella medesima relazione si legge, inoltre, che i sub 7 e 8 della p.lla 842 “non esistono più, essendo stati assorbiti dagli altri sei” (cfr. pag. 12).
Nella relazione di parte opponente, a firma dell'ing. , del 14.3.2023, Controparte_17 viene, poi, assunto che l'accesso all'immobile oggetto di vendita è possibile solo attraverso il viale privato identificato al foglio 21, partt. 448, 969 e 790, di proprietà della debitrice esecutata e non iscritte alla procedura. Il viale privato di accesso ricadrebbe, in particolare, nelle particelle 790 e 969 di proprietà della sig.ra e non oggetto di CP_3 vendita.
Ciononostante, dalla nota di trascrizione del pignoramento del 22.4.2022 (reg. gen.
20119; reg. part. 15388), rinnovata con nota del 16.3.2022, emerge che la particella 448 è oggetto di pignoramento e che lo è anche la particella n. 87.
6 Quest'ultima, dalla visura storica per immobile, Catasto terreni, del 13.5.2022, allegata alla relazione tecnica di parte opponente del 14.3.2023 (pag. 22), risulta corrispondere alla attuale particella 969.
Quanto alla particella n. 790, invece, la stessa non è indicata né nella nota di trascrizione del pignoramento, né nell'avviso di vendita.
Ciononostante, non è possibile escluderla dal pignoramento tenuto conto che la procedura esecutiva ha ad oggetto il bene offerto in garanzia dalla debitrice esecutata al momento della stipula del contratto di mutuo del 5.12.1995 per notaio Persona_3
(rep. 41999, racc. 16779), nel quale l'immobile viene descritto nel seguente modo:
“Terreno della superficie di circa mq 3510 […] entrostante complesso immobiliare destinato a “Pensione-Terme- Castaldi” con accesso dalla via Monterone n. 70” (cfr art. 3 del contratto di mutuo), nonché del contratto di mutuo del 21.6.1991 per notaio Per_4
(rep. 41999, racc. 16779), ove a garanzia del mutuo e dell'adempimento, viene
[...] ancora una volta offerto un terreno in Forio di Ischia della superficie di 3510 mq, con accesso dalla via Monterone n. 70 (cfr. art. 3 contratto di mutuo).
Del resto lo stesso debitore esecutato, nel descrivere il bene pignorato, nella relazione di parte del geom. dell'8.3.2011, ha fatto riferimento ad un immobile ubicato nel CP_18
Comune di Forio d'Ischia, alla via Montarone n. 70 e lo ha identificato con i seguenti dati catastali: Catasto Terreni, foglio 21, mappale 12, 447, 448, 790, 969, Catasto urbano, foglio 21, mappali 75, sub. 1, 94, sub. 9 e 11, 432, sub. 1 e 2, 842, sub. 1,2,3,4,5,6.
Dalle planimetrie in atti, risulta inoltre, evidente che le particelle di cui è causa hanno subito nel tempo diverse trasformazioni.
Basti pensare che nella mappa catastale allegata alla integrazione della relazione peritale del geom. del 9.6.2008, le stesse sono identificate con i numeri 12, 790, 448 e Per_1
969. Nella mappa catastale allegata alla relazione peritale del geom. del Per_1
24.10.2004, le particelle 12, 790 e 448 non sono identificate da alcun numero e sono rappresentate come due particelle e non tre. Inoltre, la particella 969 è individuata con il numero 87.
Alla stessa relazione risulta, poi, allegato il modello “Attivo ereditario – B1: Immobile e
Diritti reali immobiliari” dal quale si evince che le particelle nn. 12 e 790 del foglio 21 sono “in corso di rettifica come da ricevuta n. 172 del 2.2.1994”.
La mappa catastale allegata alla relazione dell'ing. reca, invece, la Persona_5 rappresentazione di tre particelle e la denominazione solo della particella n. 87 e di quella n. 12.
A tali elementi si aggiunge quanto riportato nella nota di iscrizione dell'ipoteca del
7.12.1995, reg. gen. n. 33609, reg. part. n. 4752, dalla quale si evince che l'ipoteca è iscritta anche sulle particelle nn. 87 e 448.
7 In ogni caso, nelle relazioni peritali e nell'avviso di vendita, che vi fa riferimento, non viene riportata la particella n. 790. Il che porta ad escludere che si sia configurata un'ipotesi di aliud pro alio.
E ciò per due ordini di ragioni.
Innanzitutto perché il bene venduto è quello descritto nell'avviso di vendita, ove non viene riportato che con lo stesso viene venduta anche la particella n. 790 e ove viene riportata una descrizione dell'immobile fedele alla realtà.
All'immobile si accede, invero, dalla via Monterone 70, attraverso un viale privato, con accesso carrabile.
Tale accesso non viene, però, indicato come oggetto di vendita, né lo è il viale privato, se non a partire dalla particella n. 969, già n. 87.
In secondo luogo, perché anche qualora da tale premessa volesse farsi derivare che il bene oggetto di vendita è costituito da una proprietà interclusa, la stessa non sarebbe comunque necessariamente sottratta alla destinazione d'uso costituente elemento determinante per l'offerta di acquisto.
Anche qualora si voglia arrivare alla conclusione che quello messo in vendita è un fondo intercluso, non può escludersi che lo stesso abbia accesso dalla via Monterone n. 70, seppure attraverso una servitù coattiva che consenta il passaggio attraverso la particella n.
790 rimasta di proprietà della debitrice esecutata.
Circostanza questa che non si ritiene, in ogni caso, provata dall'opponente che ha allegato alla propria opposizione una relazione nella quale si ammette che le particelle identificative del bene oggetto della contestata vendita, di cui all'atto di pignoramento e della relativa nota di trascrizione “sicuramente sono state oggetto di modifica, in quanto, quelle attualmente riportate sul foglio di competenza del NCEU riportano altri riferimenti”.
Lo stesso Ctu ha, quindi, concluso asserendo che “È pertanto necessario, che la procedura allinei le particelle presenti sull'avviso con quelle presenti sull'attuale foglio
21 comune di Forio, e ne giustifichi le modifiche, altrimenti tutto il complesso risulta non in conformità”, risolvendo, quanto individuato dalla parte opponente come un aliud pro alio, con la necessità di un allineamento delle particelle indicate nell'avviso di vendita con quelle rappresentate sull'attuale foglio 21.
Risulta, quindi, evidente che la sia stata messa nella condizione di Parte_1 conoscere l'oggetto dell'asta alla quale ha partecipato, sia attraverso l'avviso di vendita che mediante lo studio delle relazioni peritali alle quali lo stesso riporta.
Del resto l'attuale opponente avrebbe potuto, qualora lo avesse ritenuto necessario, effettuare anche un sopralluogo sui luoghi di causa, al fine di verificare la corrispondenza tra quanto indicato nell'avviso di vendita e nelle relazioni peritali ed il bene pignorato.
In conclusione, non si ritiene che all'esito delle verifiche effettuate da parte opponente possa dirsi che la stessa abbia acquistato un bene diverso da quello descritto nell'avviso
8 di vendita e nelle relazioni peritali, peraltro conformi alla descrizione del bene contenuta nel contratto di mutuo e, in particolare, nell'assegnazione del bene immobile a garanzia dello stesso.
Né può dirsi che il bene non possa assurgere alla destinazione alberghiero ricettiva per la quale la ha presentato la propria offerta d'acquisto. Parte_1
Come sopra già chiarito, infatti, anche qualora il bene dovesse essere ritenuto un fondo intercluso, lo stesso avrebbe comunque accesso dalla via Monterone n. 70, seppure attraverso la costituzione di una servitù coattiva gravante sulla particella 709 del foglio
21.
Tale circostanza, inoltre, non determina l'inidoneità dell'immobile alla sua destinazione.
Non solo perché per ottenere l'accesso dalla via Monterone n. 70 è sufficiente istituire una servitù di passaggio coattiva, il che potrebbe al più determinare una differenza solo quantitativa, e non qualitativa tra il bene da trasferire e quello descritto nell'avviso di vendita (di per sé assorbita dalla circostanza che l'immobile era stato aggiudicato ad un prezzo di gran lunga inferiore a quello di stima). Non solo perché “non tutte le circostanze rilevanti ai fini della precisa individuazione delle caratteristiche del bene offerto in vendita, così come l'esistenza di eventuali oneri o diritti di terzi inerenti allo stesso, e in generale le informazioni comunque rilevanti ai fini della determinazione del suo valore, devono essere dettagliatamente esposte nell'ordinanza di vendita e indicate nella relativa pubblicità, purché esse siano comunque ricavabili dall'esame della relazione di stima e del fascicolo processuale, che è onere (e diritto) degli interessati all'acquisto consultare prima di avanzare le offerte” e nella fattispecie in esame, pur non precisandosi nella perizia che parte del viale di accesso è di proprietà aliena, non è indicato che oggetto di vendita è la particella 790. Ma anche perché è dato al massimo considerare quello dedotto in giudizio come un vizio redibitorio ovvero una mancanza di qualità essenziale dell'immobile oggetto di aggiudicazione. Vizio redibitorio si ha, infatti, se la cosa presenta imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. Aliud pro alio si ha invece “qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l'utilità richiesta” (così Cass. 1669/2016, richiamando Cass. 10916/2011, ecc.). L'aliud pro alio è configurabile solo nel caso in cui la cosa appartenga a un genere del tutto diverso da quello indicato nell'ordinanza, ovvero manchi delle particolari qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, oppure risulti del tutto compromessa la destinazione della cosa all'uso che, preso in considerazione nell'ordinanza di vendita, abbia costituito elemento determinante per l'offerta di acquisto.
Nella ipotesi in esame, come detto sopra, nulla di tutto questo ricorre, nella considerazione ovvia che, essendo la vendita forzata una vendita sui generis,
9 strutturalmente diversa dalla vendita negoziale, non è dato accogliere una concezione lata e ampia dell'istituto dell'aliud pro alio, che sussiste solo “in ipotesi di radicale o sostanziale diversità della cosa oggetto della vendita, in cui, venendo effettivamente meno il nucleo essenziale e l'oggetto stesso della vendita forzata, quale risulta specificato e determinato dall'offerta dell'aggiudicatario e dalla stessa determinazione dell'organo giudicante, la cosa aggiudicata risulti essere diversa da quella sulla quale è incolpevolmente caduta l'offerta dell'aggiudicatario”. Non a caso sono escluse nella vendita forzata, sul piano normativo, la garanzia per vizi della cosa e, in via interpretativa, le regole dettate per la compravendita in tema di tutela dell'acquirente (id est: rescissione per lesione ex art. 1488 c.c., actio redhibitoria, risoluzione del contratto, actio quanti minoris, riduzione del prezzo ex art. 1492 c.c. e azione di risarcimento del danno ex art. 1494 c.c.). E come sopra specificato nella particolare ipotesi di vendita forzata il vizio redibitorio, come tale idoneo ad incidere sul valore della cosa oggetto di vendita, come accaduto nella ipotesi in esame, è risultato ampiamente assorbito e annullato dalla circostanza che rispetto al prezzo di stima (€ 7.241.000,00)
l'immobile è stato aggiudicato al prezzo, di gran lunga inferiore, di € 2.400.000,00, a seguito di gara con più offerenti.
Tanto premesso, l'opposizione non può essere accolta.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo, ai sensi del
DM 55/2014, tenuto conto del valore della causa, dell'attività effettivamente svolta e della ridotta complessità della materia.

P.Q.M.


Il Tribunale, decidendo sull'opposizione agli atti esecutivi proposta da Parte_1 ogni altra istanza, eccezione e difesa disattesa, così provvede:
a) dichiara la contumacia di , CP_6 Controparte_6 CP_7
, , , ,
[...] Controparte_8 CP_9 CP_10 Controparte_12
e ; CP_11 CP_12
b) rigetta l'opposizione;
c) condanna in persona del legale rapp.te p.t., al pagamento delle Parte_1 spese di lite in favore di , in persona del legale rapp.te p.t., CP_1
, e , in Controparte_3 CP_4 Controparte_5 persona del legale rapp.te p.t., che liquida, per ciascuno di essi, in complessivi €
2.127,00 oltre IVA, CPA e rimborso spese forfetario nella misura del 15 %;
d) nulla sulle spese con riferimento alle parti rimaste contumaci.
Così deciso in Napoli, lì 10.12.2025
Il giudice dott.ssa Manuela Granata
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