REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA - QUINTA SEZIONE CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo,
ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in primo grado iscritta al n. 58201 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, vertente
ATTRICE Parte_1
con l'avv. Antonio Esposito
e
CONVENUTO Controparte_1
con l'avv. Alessandro Boschi
MOTIVI DELLA DECISIONE
La condomina ha impugnato avanti a questo Tribunale: Parte_1
- la delibera del 24.3.2022 con cui in sua assenza – sul punto 4 dell'o.d.g.
(“Approvazione/modifiche studio di fattibilità ed incarico alla società per la
redazione del capitolato d'appalto dei lavori di efficientamento energetico”) – l'assemblea del convenuto decideva “di procedere con i lavori CP_1
relativi alla riqualificazione energetica tramite cessione del credito” dando
“mandato all'amministratore di dare appalto alla ATI avente come
capogruppo la ditta e stabilendo che “il sarà esonerato Pt_2 CP_1
da ogni responsabilità, e verrà perciò manlevato dall'appaltatore in ogni caso,
e comunque in caso di opere oggetto dei lavori che non dovessero ottenere
l'attestazione da parte dei tecnici abilitati al rilascio delle certificazioni,
direzione lavori o collaudatori in ordine all'avanzamento della classe
energetica che della congruità delle spese sostenute. In ogni modo nulla sarà
dovuto da parte dei condomini.”;
- la successiva delibera dell'11.7.2022 con cui in sua assenza – sul punto 1
dell'o.d.g. – (“Approvazione ipotesi di progettazione lavori (studio fattibilità
fase avanzata). Soprintendenza dei beni culturali problemi e situazioni di
criticità causate da alcuni condomini.”) – l'assemblea decideva la nomina del
“dott. quale responsabile dei lavori” con “la possibilità di Persona_1
affidare o revocare mandato a general contractor, ditte o professionisti
secondo le necessità del caso al fine del raggiungimento dell'obiettivo di
usufruire del bonus”.
Ha in sintesi dedotto – con riguardo alla delibera del 24.3.2022 – i seguenti vizi:
1) l'assemblea si è espressa su un argomento che non era stato inserito nell'ordine del giorno (punto 4); 2) l'oggetto della delibera risulta impossibile e/o indeterminato (non è indicato l'ammontare dei lavori, in mancanza di un progetto e di un capitolato d'appalto; lo studio di fattibilità non attesta e certifica i requisiti di legge necessari per accedere al “Superbonus 110%”; non sono indicati i nomi dei professionisti da coinvolgere ed i loro compensi;
non sono rappresentati i molteplici costi a carico del ); CP_1
3) il dichiarato esonero del condominio da ogni responsabilità e spesa – nel caso di insussistenza dei requisiti per poter beneficiare del bonus fiscale – non ha infine valore legale ed appare contrario a norme imperative.
Ha poi dedotto – con riguardo alla successiva delibera dell'11.7.2022 – i seguenti vizi:
1) l'attrice è stata convocata tardivamente all'assemblea con riguardo sia al termine minimo (otto giorni) previsto dal regolamento condominiale, sia al termine di legge (cinque giorni) previsto dall'art. 66 disp. att. cod. civ.;
2) l'oggetto della delibera – anche in questo caso – risulta indeterminato (non essendo stati fra l'altro stabiliti i lavori da eseguire, le caratteristiche dell'opera e l'ammontare dell'appalto e permanendo la totale incertezza in ordine alla possibilità di fruire del bonus fiscale).
L'attrice ha pertanto concluso chiedendo la declaratoria di nullità ovvero l'annullamento delle delibere impugnate.
Il – nel costituirsi – ha preliminarmente eccepito l'improcedibilità CP_1
dell'impugnativa afferente alla delibera dell'11.7.2022 – per omessa introduzione della procedura di mediazione ex d.lgs. 28/2010 – nonché la cessata materia del contendere – per effetto della successiva delibera del 16.11.2022 – ed ha poi contestato anche nel merito la fondatezza delle domande, chiedendone il conseguente rigetto.
E' stata espletata in corso di causa la procedura di mediazione – con esito negativo –
anche per l'impugnativa afferente alla delibera dell'11.7.2022.
Sono stati quindi concessi i termini di legge ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e all'esito delle memorie – senza il successivo espletamento di attività istruttorie – la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 17.6.2025 (sulle immutate conclusioni formulate nell'atto introduttivo e nella comparsa di risposta).
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
Appare evidente che la sopraggiunta delibera del 16.11.2022 – nel comportare la
definitiva approvazione dello studio di fattibilità ed il mandato all'amministratore
per la stipula del contratto d'appalto per l'esecuzione dei lavori – assorbe quelle precedenti impugnate (del 24.3.2022 e 11.7.2022) e priva così l'attrice di un interesse
concreto alla loro caducazione.
Appare altrettanto evidente che eventuali vizi della sopraggiunta delibera dovranno essere fatti necessariamente valere dall'attrice – se del caso – in un autonomo giudizio d'impugnazione.
Deve procedersi – nondimeno – ad una sintetica valutazione di merito sull'originaria fondatezza della domanda ai fini della soccombenza virtuale (avendo entrambe le parti insistito – in questa sede – per il rimborso delle spese processuali). L'impugnazione della prima delibera del 24.3.2022 – in tale prospettiva – appare destituita di fondamento in quanto l'assemblea – in conformità all'ordine del giorno
(punto 4) – intendeva semplicemente approvare uno studio di fattibilità solo
preliminare (e senza oneri economici per il condominio nel caso di acclarata infattibilità) finalizzato proprio a verificare la sussistenza dei presupposti per poter beneficiare del bonus fiscale, ed affidare la mera redazione di un capitolato d'appalto
e non anche la diretta esecuzione dei lavori: ciò che è comunque emerso in seguito –
senza alcun possibile dubbio – sulla base del contenuto ancora interlocutorio di quanto complessivamente deliberato nell'assemblea dell'11.7.2002 (pure oggetto d'impugnazione in questa sede).
L'impugnazione di quest'ultima delibera – nella medesima prospettiva – appare invece fondata (in relazione al vizio formale – di natura assorbente – dedotto a sostegno).
E' infatti pacifico che l'avviso di convocazione sia stato inviato all'attrice con raccomandata del 5.7.2022 – pervenuta il giorno successivo – e dunque in violazione del termine di otto giorni previsto dal regolamento condominiale (art. 27:
“L'Assemblea è convocata mediante avviso raccomandato a mezzo posta spedito
almeno otto giorni prima della data della convocazione”).
E' noto d'altra parte che il termine di cinque giorni – previsto in proposito dall'art. 66
disp. att. cod. civ. – può essere legittimamente ampliato da una disposizione regolamentare (trattandosi solo di un termine minimo posto dal legislatore a garanzia dello spatium deliberandi di ciascun condomino). La reciproca soccombenza – sul piano virtuale – giustifica in definitiva l'integrale compensazione delle spese processuali.

P.Q.M.


dichiara cessata la materia del contendere;

compensa le spese del presente giudizio.

7.10.2025. IL GIUDICE