TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. EN Ardituro considerato che la causa è stata chiamata all'udienza del 15 dicembre 2025 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che, per il procedimento in esame si è fatto ricorso alla trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
EN Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4635/2024 del R.G.A.C., avente ad oggetto: comodato di immobile urbano, pendente
TRA
e , rappresentate e difese dall'avv. Parte_1 Parte_2
AR EN AS e dall'avv. Alessandro Palmarini,
Email_1 Email_2
Ricorrenti
E in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa Controparte_1
dall'avv. Innocenzo Militerni, Email_3
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE Con il ricorso introduttivo, e – premesso di essere Parte_2 Parte_1 proprietarie dell'appartamento sito in Capri, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Capri al foglio
5, particella 25, sub 5 e di averlo concesso in comodato d'uso gratuito a tempo indeterminato, con contratto sottoscritto il 1/1/2017, a contratto poi registrato il 9/5/2019 – hanno Controparte_1 precisato che l'art. 2 del contratto prevede che l'immobile sarebbe stato destinato esclusivamente a“locazione turistica a breve”, mentre la comodataria lo ha destinato a casa di vacanza del proprio amministratore unico, . Hanno dedotto di aver chiesto in più occasioni la restituzione CP_2 dell'immobile, senza alcun riscontro dalla comodataria, da ultimo con pec del 27/10/2023, con cui, dopo aver contestato le circostanze che precedono alla hanno richiesto, tra l'altro, Controparte_1 il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e da cose per il giorno 10/11/2023, nonché il pagamento dell'indennità di occupazione. Hanno dedotto che, trattandosi di comodato precario, ex art. 1810 c.c., una volta comunicata la propria intenzione di ottenere la restituzione del bene la convenuta è tenuta a restituirlo immediatamente, anche alla luce dell'inadempimento posto in essere dalla comodataria, che non lo ha destinato alla finalità prevista dall'art. 2 del contratto. Hanno concluso, chiedendo di dichiarare cessato il contratto di comodato d'uso sottoscritto in data
01/01/2017 alla data del 10/11/2023, ovvero di dichiararlo risolto per inadempimento, con condanna della comodataria alla sua restituzione e, in subordine – qualora fosse ritenuto nullo il contratto registrato tardivamente – condannare la convenuta al rilascio in loro favore, in quanto occupato senza titolo.
Si è costituita eccependo la nullità del ricorso introduttivo per genericità e Controparte_1 incompletezza e chiedendo il rigetto dell'avversa domanda. Ha precisato che l'azione delle ricorrenti si inserisce in un quadro più complesso di azioni civili e penali che interessano le parti, in seguito alla morte nel 2022 di , nonno delle ricorrenti e padre dell'amministratore unico di essa Persona_1 convenuta, Ha precisato che l'immobile oggetto di causa è stato quasi interamente CP_2 acquistato con danaro del de cuius, configurandosi, quindi, una donazione nulla. Ha eccepito che, poiché nel 2017 le ricorrenti non avevano la disponibilità economica per eseguire i lavori di ristrutturazione dell'immobile al fine di destinarlo a uso locazione breve, è stato stipulato il comodato, con la previsione del versamento di un deposito cauzionale dell'importo massimo di euro 150.000,00 per l'esecuzione dei lavori, con diritto al rimborso in caso di richiesta di restituzione dell'immobile.
Ha contestato che il proprio amministratore ha utilizzato l'immobile per uso personale e ha dedotto che a partire dal 2020, su richiesta delle ricorrenti, l'immobile era stato affidato a CP_3 proprietario dell'albergo Pamela in Capri, resosi disponibile al suo utilizzo, vista la difficoltà di collocare sul mercato immobiliare l'immobile in locazione breve. Ha affermato che nel 2021, preso atto della rottura dei rapporti fra il e le ricorrenti, ha comunicato alle stesse che il comodato CP_3 poteva ritenersi cessato e che potevano procedere al ritiro delle chiavi, previa restituzione degli importi versati a titolo di cauzione. Ha eccepito, proponendo domanda riconvenzionale, di aver diritto a ritenere l'immobile fino al momento in cui non le viene restituita la somma versata a titolo di cauzione, pari a complessivi euro 134.670,47. Ha concluso, chiedendo il rigetto dell'avversa domanda e, in riconvenzionale, la condanna delle ricorrenti alla restituzione della somma suddetta, oltre interessi.
Hanno depositato memoria in risposta alle avverse domande riconvenzionali le ricorrenti, contestando la fondatezza delle stesse per non aver mai la convenuta versato le somme di cui al deposito cauzionale previsto in contratto, riferendosi i bonifici depositati a spese di cui non si conosce la provenienza e la destinazione.
La causa, istruita documentalmente, è stata rinviata per la decisione al 15 dicembre 2025, udienza sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c..
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del 16/1/2024).
Sempre preliminarmente, va rigettata l'eccezione preliminare di nullità dell'atto introduttivo per genericità e incompletezza, in quanto l'art. 414 c.p.c. richiede che l'atto contenga la determinazione dell'oggetto della domanda e l'esposizione dei fatti e degli elementi di diritto sui quali essa si fonda e nella vicenda in esame è chiaro che le ricorrenti, qualificato come precario il contratto di comodato, si sono avvalse della facoltà di richiedere al restituzione del bene, lamentando anche l'inadempimento del comodatario agli obblighi assunti. L'aver omesso di indicare tutte le previsioni contrattuali (cfr.
l'obbligo di restituire il deposito cauzionale, se versato) non è circostanza che incide sulla completezza della domanda, avendo, peraltro, provveduto la resistente ad eccepire la circostanza, proponendo domanda riconvenzionale e allargando il thema decidendum della controversia.
Ancora in via preliminare, va chiarito che il contratto di comodato non è nullo, a causa della sua tardiva registrazione, perché, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, che può ritenersi ormai consolidato, va riconosciuto effetto sanante alla registrazione tardiva del contratto di costituzione di un diritto personale di godimento di un immobile e tale effetto sanante ha efficacia retroattiva, il che consente di stabilizzare definitivamente gli effetti del contratto (vedi, in tema di locazione sia ad uso abitativo, che ad uso diverso, Cass., sez. un., 9/10/2017, n. 23601 e, in tema di locazione non abitativa, Cass., sez. un., 17/09/2015, n. 18213 e successive conformi), atteso che il riconoscimento di una sanatoria "per adempimento" è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) "per inadempimento" all'obbligo di registrazione... (Cass. 16742/2021; nello stesso senso 15582/2021).
Sempre preliminarmente, va detto che, in presenza di un contratto scritto con il quale la disponibilità del bene è stato concesso dalle ricorrenti alla convenuta, le reciproche affermazioni e contestazioni sulla proprietà del bene e sulla provenienza delle somme impiegate per il suo acquisto non hanno alcuna rilevanza, in presenza di reciproche obbligazioni derivanti dal contratto stesso.
Nel merito, va chiarito che il nostro ordinamento conosce due forme di comodato, quello “ordinario”, regolato dagli artt. 1803-1809 c.c., e il c.d. comodato “precario”, al quale si riferisce l'art. 1810 c.c., sotto la rubrica "comodato senza determinazione di durata”, connotato dalla mancata pattuizione di un termine e dalla impossibilità di desumerlo dall'uso cui doveva essere destinata la cosa: solo in tale caso è consentito di richiedere ad nutum il rilascio al comodatario. L'art. 1809 c.c. concerne, invece, il comodato sorto con la consegna della cosa per un tempo determinato o per un uso che consente di stabilire la scadenza contrattuale e si caratterizza dalla facoltà del comodante di esigere la restituzione immediata solo in caso di sopravvenienza di un urgente e imprevisto bisogno (art. 1809, comma 2,
c.c.). Nella vicenda in esame non vi è dubbio, e neanche contestazione, sul fatto che ci si trovi in presenza di un comodato cd. precario, regolato dall'art. 1810 c.c., in quanto la “precarietà” del rapporto si evince dalle stesse clausole contrattuali. Il contratto, infatti, per quel che rileva in questa sede, prevede in premessa che l'immobile per essere destinato per la finalità di locazione turistica a breve ha bisogno di lavori di ristrutturazione e dell'acquisto di un arredo idoneo, che le proprietarie non hanno i mezzi per sostenere le relative spese e che la comodataria, che gestisce immobili per locazione turistica, si è resa disponibile a finanziare i lavori “tramite versamento di un deposito cauzionale con diritto al rimborso, essendo i lavori di ristrutturazione di esclusiva competenza delle comodanti” e ad acquistare i mobili “con restituzione di tali beni al termine del presente comodato”.
L'art. 2 prevede che “l'immobile potrà essere utilizzato dal comodatario per lo svolgimento delle proprie attività, compreso la concessione, con o senza esclusiva, ad agenzie immobiliari, per facilitare la locazione turistica a breve”. L'art. 3 prevede che “il comodatario si obbliga a costituire un deposito cauzionale dell'importo massimo di euro 150.000,00 tramite bonifici a beneficiari che verranno di volta in volta indicati dalle comodanti”.
Secondo l'art. 4 “il comodato, ai sensi dell'art. 1810 cod. civ., è senza limiti di tempo” e secondo l'art. 5 il comodato “è a titolo gratuito”.
L'art. 7 prevede che “il comodatario si obbliga a restituire il bene nel medesimo stato in cui lo ha ricevuto, salvo il normale deterioramento per effetto dell'uso, non appena le comodanti ne richiedano la restituzione ai sensi dell'art. 1810 cod. civ., con contestuale obbligo delle comodanti ad effettuare il rimborso del deposito cauzionale in un'unica soluzione”. L'art. precisa specificamente che “le parti riconoscono e si danno reciprocamente atto che l'obbligo di restituire il bene e quello di rimborsare il deposito cauzionale, così come previsto in tale accordo, sono legati da un nesso sinallagmatico”.
A norma dell'art. 8 “il comodatario potrà servirsi dell'immobile solo per l'uso determinato dal contratto;
in caso contrario le comodanti potranno richiedere la risoluzione ipso iure del presente contratto e la immediata restituzione dell'immobile.
La qualificazione del contratto come comodato precario ai sensi dell'art. 1810 c.c. è indiscutibile, essendo espressamente prevista la restituzione dell'immobile non appena le comodanti lo richiedano.
Ebbene, nella vicenda in esame la richiesta ufficiale è avvenuta via pec il 27/10/2023 e tanto è sufficiente per far nascere l'obbligo di restituzione in capo alla comodataria. È, quindi, fondata la domanda principale proposta dalle ricorrenti, il che assorbe la subordinata di risoluzione del contratto per inadempimento.
Occorre esaminare, ora, le domande riconvenzionali proposte da di condanna alla Controparte_1 restituzione del deposito cauzionale versato e di ritenzione del bene fino al momento del pagamento.
Entrambe le domande sono infondate.
ha dedotto di aver documentato di aver eseguito bonifici per un totale di euro Controparte_1
134.670,47 a diversi fornitori, anche di mobilio, e imprese per l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, con la conseguenza che, in applicazione della clausola prevista dall'art. 7 del contratto, le ricorrenti devono essere condannate a pagare la somma di euro 134.670,47 in favore della comodataria, trattandosi del deposito cauzionale versato in adempimento del contratto.
La domanda è infondata perché tutti i bonifici depositati per provare l'avvenuto versamento della somma in deposito cauzionale non sono riferibili alla causale specifica dedotta in giudizio. In particolare, come contestato dalle ricorrenti, i due ordini di bonifico di cui ai documenti 10 e 11 si riferiscono a pagamenti commissionati da per rate di mutuo;
i bonifici di cui ai Persona_1 documenti da 13 a 25 sono eseguiti da un soggetto terzo, GI IA SR e due da
[...]
i documenti da 26 a 34 riguardano bonifici eseguiti da GI IA e hanno Parte_3 come causale il pagamento di rate di mutuo che a nulla rilavano in questa sede. Il versamento della somma necessaria per le opere di ristrutturazione e per l'acquisto del mobilio è, quindi, circostanza del tutto rimasta priva di prova.
La domanda relativa al diritto di ritenzione è infondata anche dal punto di vista meramente astratto – oltre che in concreto perché non provato il versamento del deposito cauzionale – in quanto è pacifico, da un lato, che il comodatario è mero detentore del bene e, dall'altro lato, che al mero detentore non sono applicabili le norme di tutela del possesso di buona fede ed, in particolare, la norma di cui all'art. 1152 c.c., relativa al diritto di ritenzione;
norma che, in quanto di natura eccezionale, non può di per sé essere applicata in via analogica al detentore (cfr. Cass. 2010 n. 17245).
In conclusione, deve essere condannata all'immediato rilascio dell'immobile Controparte_1 oggetto di causa, essendo cessato il contratto di comodato stipulato il 1/1/2017.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sulla domanda proposta da e nei Parte_1 Parte_2 confronti di così provvede: Controparte_1
a) accoglie la domanda principale e, per l'effetto, dichiara cessato il contratto di comodato intercorso fra le parti il 1/1/2017, avente ad oggetto l'appartamento sito in Capri, identificato nel N.C.E.U. del Comune di Capri al foglio 5, particella 25, sub 5, con condanna di al rilascio dello stesso in favore delle ricorrenti, libero e Controparte_1
vuoto da persone e cose;

b) rigetta le domande riconvenzionali proposte;

c) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1
e liquidandole in euro 310,00 per spese e 2.900,00 per
[...] Parte_2
compensi, oltre IVA, CPA e rimborso forfetario nella misura del 15 % del compenso, con attribuzione ai difensori, dichiaratisi anticipatari.
Così deciso in Napoli il 16 dicembre 2025.
Il giudice
dott. EN Ardituro