REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LOCRI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Antonella Lupis ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 571/2023 promossa da:
, nato a [...] il [...] ed ivi residente alla P.za S. Pertini n.15 Parte_1
(C.F.: e , nata a [...] –Polonia il C.F._1 Parte_2
02.12.1953 (C.F.: ) e domiciliata in Caulonia via dei Caduti in Guerra n. 4, C.F._2
entrambi, ai fini del presente procedimento, elettivamente domiciliati in Caulonia, alla via Vincenzo
Niutta n.142, presso e nello studio dell'avv. Lucia Cannizzaro che li rappresenta e difende, giusta procura in atti;

ATTORI contro
, residente a [...], (C.F: CP_1
); C.F._3
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Parte attrice all'udienza del 22.11.2024 ha precisato come da rispettivi atti, successivi verbali di causa e note conclusionali.
FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori formulavano domanda di risarcimento dei danni patrimoniali consistenti in danno figurativo da occupazione sine titulo, danno per sottrazione di beni aziendali e per i danni arrecati al locale per un importo complessivo pari ad €.
100.000,00 o nella misura accertanda nei confronti della convenuta. Rappresentavano che in data
14.06.2017, dinnanzi al Notaio le odierne parti in causa procedevano alla Persona_1
sottoscrizione di un contratto di affitto di azienda (Rep 38863, registrato a Locri il 14.06.2017 n.
1860). Il contratto, nello specifico, prevedeva un canone mensile di affitto per il primo anno di € 500,00, a far data dal mese di giugno 2017, per il secondo anno di € 600,00 e per il terzo anno di
700,00 euro. Il mancato e/o il solo ritardato pagamento anche di un solo canone di locazione avrebbe determinato la mora dell'affittuario ed il diritto dei locatari di risolvere il contratto salvo il risarcimento danni. Sin dalla data di stipula del contratto di affitto la sig.ra –odierna convenuta CP_1
non versava alcun canone, costringendo parte attrice ad adire le vie legali, stante il grave inadempimento posto in essere dalla stessa affittuaria di azienda al fine di ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni patiti. Con raccomandata a/r del 21.03.2018, veniva intimata la risoluzione contrattuale ex art. 1456 c.c.. Con successiva diffida del 22.05.2018, veniva richiesta la consegna delle chiavi e di tutto il patrimonio aziendale, nonché il pagamento dei canoni di affitto, maturati e non versati, pari ad € 4.500,00. Stante la mancata restituzione delle chiavi, del patrimonio aziendale e del pagamento dei canoni scaduti, veniva esperito il procedimento di mediazione, presso il Servizio di Conciliazione della Camera di Commercio di Reggio Calabria –sportello decentrato di
Locri-, in data 07.02.2019 (verbale n. Med. 18/00034) che si concludeva con esito negativo.
Nell'istanza, gli odierni attori lamentavano la mancata corresponsione dei canoni di affitto e, soprattutto, le condizioni di abbandono e degrado in cui era stata ridotta l'attività. Ed invero, la convenuta aveva alterato le strutture murarie esistenti, agendo in difformità delle prescrizioni normative e aveva proceduto alla sottrazione del patrimonio aziendale, che non era stato più rinvenuto nella azienda medesima. Nonostante la diffida al ripristino dei locali nello stato di fatto e di diritto in cui erano stati consegnati, alla restituzione dei beni aziendali ed al risarcimento dei danni patiti e patendi in conseguenza diretta della condotta dell'affittuaria, tutto rimaneva privo di riscontro Il subentro nel possesso dell'attività avveniva con la sostituzione della porta di ingresso mettendo anche in sicurezza l'immobile. Con procedimento monitorio e successiva procedura esecutiva le parti istanti ottenevano il pagamento dei canoni arretrati pari ad € 4.500,00 mentre alcuna somma veniva versata a titolo di risarcimento del danno né venivano restituiti i beni aziendali di cui all'inventario (allegato
A all'atto n. 21212 di raccolta) il cui valore ammontava ad € 61.688,00. Al fine di meglio stimare e quantificare i danni cagionati all'azienda da parte convenuta, i signori e conferivano Pt_1 Pt_3 incarico all'ing. . Il tecnico nella consulenza allegata, accertava le condizioni pessime dei Per_2
locali, stimando per i lavori necessari al ripristino dello stato dei luoghi di cui è causa l'importo di €
30.793,72 a cui si aggiungono attrezzature e accessori nonché i beni di cui all'inventario aziendale per complessive € 104.207,72. A ciò si aggiungeva che per oltre un anno dalla risoluzione del contratto l'odierna convenuta deteneva arbitrariamente l'azienda integrando un'occupazione sine titolo.
La convenuta, benchè citata regolarmente, non si costituiva e ne veniva dichiarata quindi la contumacia. Il giudizio veniva istruito con prova testimoniale mentre veniva rigettata la richiesta di CTU per le ragioni espresse nell'ordinanza del 13.08.2024 che integralmente si confermano anche in tale sede. All'udienza del 22.11.2024 la causa è stata trattenuta in decisione.
La domanda degli attori merita accoglimento sulla base delle seguenti osservazioni.
E' bene precisare che l'azione per come formulata dagli attori è soltanto risarcitoria, avendo proceduto ad attivare prima la clausola risolutiva espressa di cui all'art.3 del contratto di affitto di azienda intercorso tra le parti il 14.6.2017 e per aver successivamente recuperato in monitorio i canoni di affitto non riscossi.
La richiesta risarcitoria di natura patrimoniale consta più precisamente nel danno da occupazione sine titulo, nella perdita di beni strumentali affittati e nelle spese occorrenti per la risistemazione dei locali danneggiati durante il tempo di affitto.
Occorre richiamare quanto contrattualmente statuito tra le parti laddove agli artt.4 e 5 è espressamente previsto l'obbligo dell'affittuaria di preservare e mantenere i beni avuti in affitto e di cui all'inventario, nonché di provvedere alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e da qui il diritto al risarcimento del danno a favore del locatore. In realtà, la norma pattizia aveva anche contemplato l'onere dell'affittuario di comunicare al locatore gli estremi della polizza assicurativa che aveva l'obbligo di stipulare per garantire i beni in caso di danneggiamento, perimento e responsabilità civile.
Le voci di danno indicate in domanda sono state tutte provate. I testi escussi hanno concordemente dichiarato che il locale adibito a bar, durante la gestione dell'attività da parte degli attori, era in buone condizioni e ben avviato. Anche gli arredi erano ben curati ed era stato anche allestito un gazebo presso cui i clienti si intrattenevano spesso o vi si organizzavano incontri (vedi deposizione teste ) Il gazebo dopo la cessione alla convenuta, fu smantellato e le condizioni del Tes_1
locale peggiorarono vistosamente. Il teste quale teste esperto, incaricato dagli attori a redigere Tes_2
una perizia estimativa allegata agli atti del giudizio, ha dichiarato di essere a conoscenza delle condizioni del locale prima dell'affitto per averlo frequentato come cliente e di averlo visto dopo del tutto “devastato”.
La prova orale ha quindi confermato il peggioramento delle condizioni del locale, avvenuto dopo l'affitto dell'azienda alla che, peraltro, non costituendosi in giudizio, non ha contestato CP_1
i fatti di causa.
Resta da valutare l'azione in tema di quantum.
Indubbiamente la relazione tecnica allegata in atti e confermata in sede di escussione del tecnico, va, in assenza di contestazione specifica della parte convenuta rimasta per come già detto, contumace, considerata prova idonea per la quantificazione dei danni accertati. Ciò sicuramente per la quantificazione delle spese per realizzare le opere necessarie per il ripristino dei locali, ampiamente danneggiati per come rilevabile anche dalle fotografie allegate, e ai beni strumentali di cui all'inventario allegato al contratto di affitto. Il consulente ha infatti accertato le opere murarie necessarie stimandole, sulla base del prezziario della Regione Calabria per un importo complessivo di €.30.793,72, oltre alla somma di €.61.688,00 per i beni ceduti ed espressamente stimati con l'inventario sottoscritto dalle parti contraenti in contraddittorio tra loro. Diverso è invece la prova del danno per le attrezzature non rinvenute al momento della consegna, valutate dal consulente in complessivi €.11.726,00. Su specifica domanda, il tecnico ha dichiarato di aver stimato detti beni sul dichiarato del non sulle fatture visionate che peraltro non sono state allegate alla consulenza. Pt_1
Detto importo non può considerarsi provato in modo idoneo trattandosi di danno patrimoniale che è onere del locatore dimostrare.
Quanto infine al danno da occupazione sine titulo, lo stesso è assorbito dal recupero in sede monitoria dei canoni non pagati fino alla data dell'effettiva disponibilità dell'immobile. Invero, il risarcimento del danno c.d. ”figurativo” da occupazione sine titulo soccorre le volte in cui il locatore non recupera i canoni di locazione impagati per il periodo di occupazione, salvo il maggior danno di cui all'art.1224 c.c. collegato alla mora dell'affittuario, il cui onere è a carico del locatore dimostrare, per come previsto dall'art.1591 c.c..
La domanda risarcitoria va quindi accolta nella misura di complessivi €.92.481,72 oltre interessi e rivalutazione dalla domanda fino al soddisfo.
Le spese del giudizio vanno poste a carico della convenuta per il principio di soccombenza e liquidate secondo i parametri minimi, stante la contumacia della convenuta che dovrà versarli all'Erario per ammissione degli attori al beneficio del gratuito patrocinio.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da e Parte_1
contro , ogni diversa istanza, eccezione e deduzione Parte_2 CP_1
disattesa, così provvede:
a) accoglie la domanda principale degli attori nei limiti di cui in parte motiva;

b) per l'effetto condanna la convenuta al risarcimento dei danni patrimoniali a favore degli attori in complessivi €.92.481,72 dalla data della domanda al rilascio;

c) condanna la convenuta al pagamento in favore dell'Erario delle spese processuali in
€.7.052,00 per compensi ed €.786,00 per spese di C.U. e diritti, oltre spese generali, iva e cpa come per legge. Provvedimento redatto con l'applicativo consolle del magistrato il 22 aprile 2025.
Il Giudice
Dott.ssa Antonella Lupis