REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE CIVILE DI TERMINI IMERESE

In composizione monocratica, nella persona del Giudice Onorario, Dr.ssa M.
Margherita Urso in funzione di Giudice Unico, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 797 del R.A.G.C. relativo all'anno 2022, vertente
TRA
, nata a [...] il [...] CF: Parte_1 [...]
e residente a [...]
33, elettivamente domiciliata in Termini Imerese nella via SS. Salvatore n. 9, presso lo studio dell'avv. Anna Rita Cosentino, che la rappresenta e difende, giusta mandato in atti,
- attrice -
E
, sito in C.da S. Onofrio s.n.c. in Trabia Controparte_1
(PA), C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore, IG. P.IVA_1
, elettivamente domiciliato in Palermo (PA) in via Vincenzo Di CP_2
Marco n. 41 presso lo studio dell'avv. Stefania Mannino del foro di Palermo che lo rappresenta e difende come da procura in atti,
Tribunale di Termini Imerese sez. civile
- convenuto – avente oggetto: opposizione delibera condominiale valore del procedimento: € 5.000,00.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Entrambi i procuratori concludono come da note scritte depositate per l'udienza cartolare del 17.10.2024
MOTIVI DELLA DECISIONE
In via preliminare, va osservato che, a seguito della modifica dell'art. 132
c.p.c., immediatamente applicabile a tutti i procedimenti pendenti in primo grado, alla data di entrata in vigore della legge di modifica del processo civile
(legge 18.06.2009 n. 69), la sentenza non contiene lo svolgimento del processo e le ragioni di fatto e di diritto della decisione sono esposte concisamente.
Fatta questa breve premessa, si osserva che, con atto di citazione ritualmente notificato, la IG.ra conveniva in giudizio il Parte_1
impugnando i verbali di assemblea del Controparte_1
del 1 Marzo 2020, del 21 giugno 2020, del 18 luglio 2020, Controparte_1
del 9 maggio 2021 e del 20 giugno 2021.
Si costitutiva il convenuto contestando tutto quanto ex adverso CP_1
dedotto, chiedendo il rigetto delle domande dell'attrice, perchè infondate in fatto ed in diritto.
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Assegnati ad entrambe le parti i termini ex art. 183 VI comma c.p.c., la causa veniva rinviata all'udienza del 5 ottobre 2023, per la precisazione delle conclusioni.
Alla predetta udienza, sulle conclusioni rassegnate da entrambe le parti, il
Tribunale tratteneva la causa per la decisione assegnando i termini di legge per il deposito della comparsa conclusionale e delle note di replica.
Con ordinanza del 23 gennaio 2024, il Tribunale esaminando le questioni di fatto e di diritto, sollevate da parte attrice, previa rimessione della causa sul proprio ruolo istruttorio, ammetteva la C.T.U. chiesta dall'attrice, nominando l'architetto Persona_1
Veniva, pertanto, fissata l'udienza per il giuramento e il conferimento dell'incarico al CTU nominato, per il giorno 21 marzo 2024, prevedendo lo svolgimento dell'udienza in modalità telematica. A seguito dell'istanza formalizzata dal convenuto, il Tribunale integrava i quesiti CP_1
formulati al C.T.U., disponendo: “a) Verifichi il CTU se vi è contiguità tra i lotti di proprietà attorea e la lottizzazione unica del Complesso Residenziale denominato CP_1
; b) Acquisisca la perizia redatta nel procedimento esecutivo immobiliare in danno
[...]
di – nuda proprietaria e usufruttuario r.g. Parte_1 Controparte_3
129/2017, sulla villetta oggetto altresì 2945 sub 4 del Comune di Trabia;
c) Verifichi il
CTU alla luce anche dei titoli di proprietà delle unità incluse nel Residence Parte_1
Capraria, e dei servizi accessori, il percorso che porta dalle unità immobiliari alle piscina condominiale ed al campetto polivalente, nonché all'ingresso principale del Residence;
d)
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Dica il CTU da quali ingressi si può accedere alle villette ed il percorso da Parte_1
seguire”.
Espletato il sopralluogo da parte del tecnico nominato, depositata la relazione di C.T.U., la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni all'udienza cartolare del 17.10.2024.
Alla predetta udienza, sulle conclusioni rassegnate da entrambe le parti, con ordinanza riservata resa in pari data, il Tribunale poneva la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c., per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
Premesso quanto sopra esposto, si rendono necessarie le seguenti considerazioni.
Sull'eccezione di tardività dell'azione:
L'impugnazione di una delibera condominiale è un diritto che spetta a ogni condomino quando ritiene che una decisione presa dall'assemblea sia contraria alla legge o al regolamento condominiale.
A differenza delle delibere condominiali nulle, che possono essere impugnate in ogni tempo, le delibere condominiali annullabili possono essere impugnate dinanzi all'autorità giudiziaria entro il termine di decadenza di 30 giorni decorrenti: per i presenti dissenzienti o astenuti, dalla data di adozione;
per gli assenti, dalla data di comunicazione del relativo verbale (cfr. Cass. SS.UU. sent. 9839 del 14.4.2021; Cass. SS.UU. sent. 4806 del 7.3.2005).
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Con riferimento alla fattispecie in esame, le delibere impugnate sono affette da vizi che ne determinano la nullità, tra cui la violazione del criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c., per cui, non è ravvisabile alcuna tardività dell'azione e, pertanto, la relativa eccezione deve essere rigettata.
Sull'impugnazione delle delibere assembleari del: 01 Marzo 2020, del 21 giugno 2020, del 18 luglio 2020, del 9 maggio 2021 e del 20 giugno 2021:
Con il presente giudizio, la IG.ra ha impugnato Parte_2
le delibere assembleari relative a lavori di manutenzione straordinaria e/o rifacimento del muro di protezione della proprietà Tale Parte_3
muro insiste e delimita l'area centrale del complesso condominiale Capraria per cui, a giudizio di parte attrice, nelle suddette delibere non si è tenuto conto del criterio di ripartizione delle spese di cui all'art 1123 c.c. non avendo contemplato l'esclusione della stessa dalla ripartizione delle spese di rifacimento del muro. L'attrice evidenziava che il muro perimetrale oggetto dei lavori, non era previsto dal regolamento condominiale quale parte comune a tutti i condomini per cui le delibere impugnate anche per tale motivo erano da ritenersi nulle.
La richiesta di parte attrice della nullità delle delibere che prevedono oneri economici a suo carico deriva dal mancato carattere condominiale di un muro che, non è destinato a servire le unità immobiliari di proprietà attorea. I muri oggetto delle delibere impugnate sono parte comune ad un gruppo di condomini e gli oneri manutentivi non possono gravare sulla ricorrente in
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quanto la comunione del muro non risulta dagli atti di acquisto e/o dal regolamento condominiale.
Ai sensi dell'art. 1137 c.c., concernente l'impugnazione delle delibere assembleari condominiali, ai primi due commi si statuisce che: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”.
La norma individua, in primo luogo, i vizi che legittimano l'impugnazione di una delibera condominiale in quanto la stessa non può essere contraria: alla legge o al regolamento di condominio.
L'articolo 1137 del codice civile individua i soggetti legittimati a richiedere l'annullamento ossia i condomini: assenti, e cioè quelli che non abbiano partecipato all'assemblea pur convocati;
dissenzienti, e cioè quelli che abbiano votato contro alla delibera;
astenuti, e cioè quelli che, pur avendo partecipato all'assemblea ed alla votazione, non abbiano espresso voto né favorevole né contrario.
I termini di impugnazione per le delibere annullabili sono individuati all'articolo 1137 del codice civile. Tali termini hanno una decorrenza diversa dalla data in cui è stata approvata per dissenzienti e astenuti. Decorrerà invece
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dalla data in cui è stato notificato il verbale di assemblea per coloro che non abbiano partecipato all'assemblea.
Decorsi inutilmente i termini di trenta giorni senza che sia stato notificato un atto di citazione o avviato il procedimento di mediazione, tutti i vizi che avrebbero determinato l'annullabilità della delibera devono ritenersi definitivamente sanati.
Fatta questa breve premessa sulla normativa codicistica in materia di impugnazioni di delibere condominiali, si osserva che, con riferimento alla delibera del 18 luglio 2020, la ricorrente sebbene non fosse presente alla seduta, contestava l'omessa comunicazione del verbale assembleare.
Con riferimento all'assemblea condominiale del 1° marzo 2020 e del 21 giugno 2020, eccepiva, quale vizio di carattere formale, la non integrità del verbale assembleare cui non veniva allegato il necessario foglio presenze.
Mancando tale documento non veniva a conoscenza dei quorum costitutivo e deliberativo, e di valutare la legittimità del deliberato.
Le delibere impugnate riguardavano i lavori di manutenzione straordinaria e/o rifacimento del muro posto a protezione delle proprietà Parte_3
Tali porzioni di muro delimitano una piccola area ricadente nel
[...]
corpo centrale del Residence, per cui le delibere impugnate che hanno previsto l'effettuazione di tali interventi manutentivi e/o di approvazione dei rendiconti e/o di approvazione dei bilanci, che prevedono la partecipazione della , sono inficiate da nullità, in quanto non tengono conto del Parte_1
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criterio di ripartizione di cui all'art. 1123 c.c. e non hanno contemplato l'esclusione dell'attrice dalla ripartizione delle spese.
Applicazione dell'art. 1123 c.c.:
Ai sensi dell'art. 1123 c.c. “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”
Con la sentenza a Sezioni Unite n. 9148/2008 la Cassazione ha stabilito che anche le obbligazioni contratte dal condominio hanno natura parziaria rispetto ai terzi creditori: quindi, le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione alle rispettive quote.
Come per l' art. 1118 del c.c. il diritto di ciascun condomino sulle cose comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, laddove il titolo non disponga altrimenti, così per l'art. 1123 le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza a norma dell' art. 1118 del c.c. sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di
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ciascuno.
Il riferimento alla proprietà separata di ciascuno è sempre giustificato dal fatto che la cosa comune non interessa per se stessa, ma in relazione alle proprietà separate di cui costituisce un elemento. La diversa convenzione non ha bisogno di essere originaria con la stessa comunione, ma può essere anche modificativa di un'altra precedente.
Presupposto per l'applicazione del primo comma dell'art. 1123 è che il godimento dei vari proprietari, per sua natura, sia proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, e cioè sostanzialmente di uguale misura. Se, invece, si tratta di cose destinate a poter servire i condomini in misura diversa, giusto il capoverso dell'articolo, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
La norma cosi formulata si differenzia formalmente da quella contenuta nel capoverso dell'art. 14 del R.D.L. 15 gennaio 1934, secondo la quale, se si tratta di cose il cui uso sia suscettibile di divisione, le spese di cui sopra sono ripartite fra i condomini in proporzione dell'uso che essi ne facciano. Nella formula dell'art. 1123, invero, non solo si presuppone che l'uso delle cose comuni sia suscettibile di divisione, ma che la destinazione stessa della cosa sia per un uso in misura diversa, e la ripartizione delle spese sembrerebbe fatta in proporzione all'uso che ciascuno può farne e non già in proporzione all'uso che ciascuno ne fa.
Nel caso di uso suscettibile di divisione, sembrerebbe, cioè dato pensare che, mentre per l'art. 14 del R.D.L. è data rilevanza all'uso effettivo separato e
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quindi il partecipante in tanto contribuisce in quanto usa e può non contribuire, non partecipando all'uso, per l'art. 1123 il proprietario sarebbe sempre tenuto a contribuire in misura proporzionale all'uso che la cosa comune è destinata a rendergli possibile, sia che egli ne usi effettivamente ed in quella misura sia che non ne usi affatto o non in quella misura.
Ma non sembra che la diversa formulazione autorizzi questa diversa interpretazione. Il capoverso dell'art. 1123 deve essere interpretato restrittivamente, nel senso che le spese cui esso si riferisce sono solo quelle per l'uso e non quelle per la conservazione della cosa comune, che sono a carico di tutti i partecipanti indipendentemente dall'uso.
Per quanto riguarda le spese di godimento, il ragguaglio all'uso che ciascuno può farne non è in riferimento ad un uso potenziale, conforme alla destinazione della cosa, ma in riferimento all'uso che ciascun partecipante effettivamente ne fa, secondo la sua destinazione. In questa possibilità di uso rientra anche il non uso, essendo anche questa una facoltà del partecipante.
È possibile che un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere od impianti destinati a servire una parte soltanto dell'intero fabbricato, e che il loro uso sia effettivamente riservato a distinti gruppi di condomini. In tal caso tali parti non cessano di essere comuni a tutti, in mancanza di una diversa disposizione del titolo, ma le spese relative alla loro manutenzione sono a carico di coloro che ne traggono utilità, giusto l'ultimo comma dell'art. 1123.
Dalle risultanze emerge che il muro perimetrale lato di cui è Controparte_4
causa, non è previsto dal Regolamento Condominiale, quale parte comune a
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tutti i condomini.
Secondo quanto stabilito con sentenza della Cassazione, con sentenza n.
10073/2018, “ai fini della esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall'art. 1117 c.c. non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo. Ne consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare - sulla base di elementi oggettivi, secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice di merito - che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell'edificio condominiale. (cfr. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 10073 del 24 aprile 2018).
Dal regolamento condominiale e dal titolo di acquisto della proprietà
non è possibile attestare che il muro in questione abbia natura Parte_1
condominiale. Dai titoli di acquisto non vi è alcun riferimento all'acquisto pro quota e/o alla condominialità del muro in questione. Parimenti il regolamento nulla dice in ordine al muro de quo. CP_5
Le porzioni di muro, oggetto di intervento, si trovano a protezione di un numero limitato di villette, per cui le spese per la manutenzione straordinaria dovranno essere ripartite esclusivamente tra i proprietari delle villette
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contigue, e non alla ricorrente, stante la allocazione delle sue unità abitative.
Il nominato C.T.U. l'architetto nel suo elaborato peritale Persona_1
precisa che: “Nella planimetria degli impianti, si evidenzia per quanto attiene la rete idrica con specifico riferimento al lotto 13 oggetto di causa che lo stesso risulta servito da una rete autonoma rispetto a quello del corpo centrale della lottizzazione con tubazioni che dalla vasca di riserva, attraverso un percorso su terreni
privati, alimenta le unità immobiliari del complesso quadrifamiliare. Come si vedrà in appresso l'acqua viene fornita da un pozzo privato di cui si detiene un contratto di allaccio”.
Ed ancora “Riguardo l'impianto fognario, il lotto n. 13 avrebbe dovuto essere allacciato con tubazione segnata in giallo nell'apposita planimetria degli impianti, a quello del ricettore principale della lottizzazione passante lungo la strada di Lottizzazione e dalla strada di P.R.G. e da qui, attraverso una camera di sollevamento, i liquami avrebbero dovuto essere smaltiti in fognatura pubblica presso la Strada Provinciale. In realtà tale impianto non è stato mai realizzato e il complesso plurifamiliare è allacciato ad una fossa settica autonoma le cui acque chiarificate scaricano in corpo ricettore (probabilmente il torrente sottostante)”.
Ed inoltre il C.T.U. al quesito posto dal Tribunale: A) Compiutamente apprezzare le legittime richieste attoree e valutare l'autonomia strutturale, funzionale e logistica dell'edificio quadrifamiliare di cui fanno parte le villette di proprietà , rispetto al resto del Parte_1
. “In relazione a quanto premesso sulla base degli atti di causa, Controparte_1
della ulteriore documentazione visionata presso gli enti pubblici e dai sopralluoghi effettuati,
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il sottoscritto c.t.u. ritiene che il lotto 13 ove sono ubicate le unità abitative in proprietà a parte attrice abbia autonomia funzionale e logistica rispetto al corpo centrale del residence per le seguenti motivazioni già evidenziate in premessa: 1) E' dotato di accesso autonomo carrabile e pedonale al lotto
tramite la strada vicinale lato sud che si diparte ad una distanza di circa ml.320 dall'altra strada di accesso al corpo centrale e permette di raggiungere il cancello di ingresso al lotto 13
e alle aree comuni all'interno del lotto (parcheggi e stradelle private). A questo proposito ulteriore via di accesso al corpo centrale tramite la stradella privata lambente le vasche di riserva idrica che accompagna al cancello secondario del residence lato sud e quindi immette nella stradella privata lato monte ad ovest della lottizzazione, sconta la problematica della mancanza di un titolo giuridico (servitù attiva, diritto di passaggio con scrittura privata o altro titolo) per l'utilizzo della suddetta stradella. D'altronde mentre nei titoli di proprietà è stata sancita non solo la comproprietà delle vasche di riserva idrica in pro quota e la servitù attiva per il passaggio delle tubazioni idriche dai terreni privati (in proprietà nulla viene riportato Pt_4
riguardo l'uso della suddetta stradella di collegamento.
2) Il complesso quadrifamiliare è dotato di autonomo impianto dei reflui fognari con fossa imhoff e sistema di dispersione dei liquami chiarificati la cui manutenzione è a carico dei comproprietari del lotto
13, mentre viene sancito negli atti di compravendita il distacco del complesso quadrifamiliare dal sistema fognario del corpo centrale, di cui si esonera il lotto 13 della manutenzione.
3) Il complesso quadrifamiliare del lotto 13 gode di autonomia per quanto riguarda l'approvvigionamento idrico che avviene dalla vasca di riserva
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di cui si è comproprietari e attraverso una tubazione di cui si dispone di servitù di passaggio delle unità immobiliari (…).
4) Il complesso residenziale del lotto 13 è dotato di parcheggi, viabilità interna, impianti di pubblica illuminazione ed ulteriori aree comuni che lo rendono autonomo rispetto al corpo centrale del residence e per la
quale, per atto di compravendita, sono onerati di mantenere e manutenzionare i soli comproprietari delle unità abitative di cui è costituito il lotto 13.
5) I proprietari delle unità abitative del lotto 13 godono del diritto di uso per atto della piscina, del campetto polifunzionale e del verde attrezzato. Le suddette parti comuni sono raggiungibili attraverso il seguente percorso: strada vicinale lato sud, strada provinciale, strada vicinale lato nord e strada di lottizzazione interna al corpo centrale che disimpegna anche le parti comuni. Certamente il percorso più agevole (in ragione della distanza) è rappresentato dall'utilizzo della stradella privata di collegamento tra il lotto 13 ed il corpo centrale, ma vale quanto specificato già in precedenza circa la mancanza di un diritto di uso o servitù attiva a favore dei proprietari del lotto 13, in capo alla suddetta stradella.
Al quesito n. 3 formulato dal Tribunale a seguito della richiesta fatta dal
: “A questo proposito il sottoscritto c.t.u. rileva che certamente, le unità CP_1
abitative del lotto 13 fanno parte del e devono essere onerate delle spese CP_1
manutentive delle opere comuni e manufatti inerenti la lottizzazione (opere di urbanizzazione primaria e secondaria quali campo polifunzionale, piscina, aree a verde, impianti tecnologici a servizio della lottizzazione), ma non delle stradelle private la cui manutenzione, per regolamento condominiale e per quanto
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riportato negli atti di compravendita allegati agli atti di causa, sono a carico dei condomini che le fruiscono. I due muri di contenimento crollati, sono stati realizzati al momento in cui è stata tracciata la stradella privata a monte della lottizzazione lato ovest che attraversa la lottizzazione, passando dal cancello di ingresso del corpo centrale, da nord a sud, ed assolvono alla funzione di protezione della pubblica
incolumità sia per i fruitori della stradella che degli abitanti delle villette confinanti alla suddetta stradella In questo contesto, la realizzazione di tali muri è consequenziale alla realizzazione della traccia stradale e della successiva pavimentazione in battuto cementizio delle suddette stradelle e pertanto anche in relazione alla preminente funzione di salvaguardia della pubblica incolumità dei fruitori della stradella e delle villette contigue, va considerata come opera connessa all'utilizzo delle stradelle private”.
Da quanto emerge dalla relazione di consulenza del C.T.U. si può quindi desumere che le spese inerenti la manutenzione della strada e del muro di sostegno della strada sono esclusivamente a carico dei condomini che ne fruiscono.
In ultimo il C.T.U., in risposta al quesito n. 4, anch'esso formulato dietro istanza del convenuto, “4) Verifichi il c.t.u. all luce dei titoli di CP_1
proprietà delle unità incluse nel , e dei servizi accessori, il Parte_1 Controparte_1
percorso che porta dalle unità immobiliari alla piscina condominiale ed al campetto polivalente, nonché all'ingresso principale del , rispondeva evidenziando che: CP_1
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“i due percorsi di cui già si è detto e ribadendo che, negli atti, “nulla viene riferito in ordine alla stradella di collegamento tra il lotto 13 e il corpo centrale del residence di cui non si ha traccia di servitù attive nei confronti dei proprietari delle unità abitative del lotto 13. Pertanto, come già esposto si individuano due percorsi che permettono di collegare il lotto 13 ai corpi accessori della piscina e del campetto polivalente: il primo attraverso la stradella di collegamento che si diparte dalla strada vicinale di accesso al lotto 13 e attraverso il cancello secondario del residence posto nel lato sud, favorisce l'accesso alla lottizzazione e quindi alla piscina e al campetto. Tale percorso presenta la criticità già riscontrata in ordine alla circostanza che i proprietari del lotto 13 e quindi parte attrice, non dispongono di servitù attiva di passaggio. L'altro percorso è quello carrabile (in ragione della distanza) che utilizza la strada vicinale di accesso al lotto 13 lato sud, la strada provinciale e quindi la strada vicinale di accesso al corpo centrale lato nord. Da qui, attraverso la strada interna centrale di lottizzazione si giunge alla piscina ed al campetto polivalente”.
Si evince dunque che sulla stradella privata di collegamento tra il lotto 13 ed il corpo centrale del residence, la IG.ra , non avrebbe potuto e, non Parte_1
ha mai esercitato un diritto di passaggio, né carrabile né pedonale, non essendo legittimata in tal senso.
Per cui tale stradella può essere percorsa sicuramente da altri condomini, titolari di un diritto di servitù di passaggio, ma non dalla IG.ra Parte_1
sprovvista del detto diritto. Non avendo possibilità anche
[...]
giuridica di accedere, e di “usare” il detto bene, la IG.ra non dovrà Parte_1
partecipare alle spese di manutenzione del muro che ivi insiste.
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In ultimo, secondo quanto affermato dalla Cassazione, “In tema di condominio negli edifici, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone
l'assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, può effettivamente abbracciare anche l'eccesso di potere, purché la causa della deliberazione risulti - sulla base di un apprezzamento di fatto del relativo contenuto, che spetta al giudice di merito - falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all'art. 1137 c.c., non è finalizzato a controllare l'opportunità o convenienza della soluzione adottata dall'impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell'assemblea.
(Cassazione civile, Sez. VI-2, ordinanza n. 12932 del 22 aprile 2022).
Applicando i suesposti principi alla fattispecie in esame e, alla luce delle conclusioni rassegnate dal CTU, pienamente condivisibili dal Decidente, deve concludersi per l'accoglimento delle domande formulate dall'attrice.
Sulle contestazioni dei verbali di assemblea:
Il verbale dell'assemblea deve avere un contenuto minimo a pena di annullabilità entro 30 giorni, così come succede per qualsiasi vizio di forma. Il verbale d'assemblea deve necessariamente riportare:
• i nominativi dei condomini presenti, eventualmente su delega nonché
i relativi millesimi;

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• l'individuazione del presidente e del segretario, solo se nominati. In ogni caso nessuna norma impone la nomina del presidente o del segretario;

• l'attestazione della verifica della corretta convocazione e del mancato raggiungimento dei quorum in prima convocazione;

• il raggiungimento dei quorum dei richiesti dalla legge;

• le dichiarazioni dei condomini;

• le decisioni assunte in merito agli ordini del giorno discussi con votazioni;

• l'indicazione dei favorevoli, astenuti e contrari, con l'esito delle votazioni (se approvate o meno). La giurisprudenza ritiene tuttavia valida la delibera se non indica i nomi dei condomini contrari a patto che sia specificato il nome di quelli favorevoli e i relativi millesimi, potendosi così ricavare l'altro dato con un semplice confronto con i presenti in assemblea.
In tema di condominio degli edifici, la Cassazione (cfr. Cass. civ. n.
810/1999), ha stabilito: “ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo, terzo e quarto comma,
c.c., ai fini della validità dell'approvazione delle deliberazioni con riferimento all'elemento
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reale (quota proporzionale dell'edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al legittimati CP_1
ad impugnare la deliberazione. Né mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri
l'interesse dei partecipanti a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al e della CP_1
riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell'onere probatorio del legittimato ad impugnarla.” (Cassazione CP_1
civile, Sez. II, sentenza n. 810 del 29 gennaio 1999).
Con riferimento alle delibere impugnate, deve evidenziarsi che le doglianze sollevate dall'attrice meritano accoglimento, atteso che i verbali delle delibere assembleari, oggetto di impugnazione, non sono conformi alla normativa specifica in materia, essendo alcuni privi della sottoscrizione del Presidente e del Segretario e dell'allegato foglio presenze (cfr. verbale del 20 giugno 2021), così come il verbale della delibera assembleare del 18 luglio 2020 non riporta alcuna menzione degli allegati e, dunque, deve ritenersi invalido per la omessa elencazione specifica degli intervenuti e degli allegati.
In ogni caso, le delibere oggi impugnate devono essere dichiarate nulle.
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Ed invero, le porzioni di muro che necessitano di manutenzione hanno una funzione di prevenzione solo di un numero limitato di villette e comunque in alcun modo interessano la proprietà , staccata e lontana da tutto il Parte_1
resto del residence. In ragione dei principi sopra enunciati, non può essere previsto a carico dell'attrice un onere di partecipazione alle spese del muro de quo, non traendo la IG.ra alcuna utilità dagli interventi manutentivi Parte_1
effettuati.
Per quanto sopra, consegue la nullità delle delibere in questione avendo le medesime inciso sui diritti individuali della IG.ra , attraverso un Parte_1
mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, imponendole delle spese non dovute.
Da ciò consegue, altresì, che la IG.ra ha diritto al rimborso delle Parte_1
somme versate per gli oneri condominiali non dovuti, come sopra specificato.
Sul punto si osserva, invero, che l'attrice non ha quantificato tali somme, essendosi limitata ad allegare le ricevute dei bonifici di pagamento.
Sul punto, la Cassazione ha precisato come “l'onere di determinazione dell'oggetto della domanda è validamente assolto anche quando l'attore ometta di indicare esattamente la somma pretesa dal convenuto, a condizione che abbia però indicato i titoli posti a fondamento della propria pretesa, ponendo in tal modo il convenuto in condizione di formulare le proprie difese” (cfr. cfr. Corte di Cassazione, ordinanza n. 22371, pubblicata in data 26.09.2017).
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Nella fattispecie in esame, è sufficiente fare riferimento alle ricevute allegate all'atto di citazione, i cui importi non sono stati contestati da parte convenuta.
Sulle spese di lite:
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo applicando i parametri medi di cui al DM n. 147/2022, dello scaglione relativo alle cause di valore indeterminato (complessità media) in base alle attività difensive effettivamente svolte.
I compensi del CTU, già liquidati con separato decreto reso in data
22.09.2024, devono essere posti, definitivamente, a carico di parte convenuta.
IL TRIBUNALE definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, eccezione respinta, così provvede:
- dichiara nulle e, pertanto, inefficaci nei confronti dell'attrice, le delibere assembleari del del 01 Marzo 2020, del 21 Controparte_1
giugno 2020, del 18 luglio 2020, del 9 maggio 2021 e del 20 giugno 2021, per tutte le argomentazioni esposte in parte motiva;

- condanna il al pagamento, in favore della Controparte_1
IG.ra al rimborso di tutti gli oneri condominiali Parte_1
versati, riportati nelle ricevute versate in atti;

- rigetta le eccezioni sollevate dal convenuto, perché infondate in fatto ed in diritto;

- condanna il al pagamento in favore della Controparte_1
IG.ra alle spese del presente procedimento che si Parte_1
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liquidano in complessivi € 2.677,00 di cui € 125,00 per spese non imponibili ed € 2.552,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, IVA
e C.P.A. come per legge;

- pone definitivamente a carico di parte convenuta, i compensi di CTU già liquidati con separato decreto del 22.09.2024.
Così deciso, in Termini Imerese lì 08.02.2025
Il G.O.P.
Dr.ssa Maria Margherita Urso
Il presente provvedimento viene redatto su documento informatico e sottoscritto con firma digitale dal
Giudice dr.ssa Maria Margherita
Urso, in conformità alle prescrizioni del combinato disposto dell'art. 4 del D.L.
29/12/2009, n. 193, conv. con modifiche dalla L. 22/2/2010, n.
24, e del decreto legislativo
7/3/2005, n. 82, e succ. mod. e nel rispetto delle regole tecniche sancite dal decreto del Ministro della Giustizia del 21/2/2011 n. 44

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