REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MARSALA IN COMPOSIZIONE MONOCRATICA nella persona del Giudice Onorario della Sezione Civile dott. Marcello Bellomo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1960 /2023 R.G.A.C.C. oggetto: Vendita di cose immobili vertente tra
, nato a [...] il [...] residente in [...]
32, c.f. rappresentato e difeso in giudizio dall'Avv. Giovanni Firenze, giusta C.F._1
procura in atti attore nei confronti di
nato a [...] il [...], C.F. e CP_1 CodiceFiscale_2
nata a [...] il [...], C.F. , Controparte_2 CodiceFiscale_3
entrambi residenti in [...], rappresentati e difesi dall'Avv.
Antonio Norrito, giusta procura in atti convenuti
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Con le note depositate nel termine assegnato ai sensi dell'art 189 cpc parte attrice ha precisato le conclusioni chiedendo: “Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa In via principale ritenere e dichiarare che i venditori e sono responsabili per i vizi occulti e CP_1 Controparte_2
meglio descritti in citazione, e per l'effetto condannarli in solido al pagamento in favore dell'attore della somma di €. 31.654,73 già accertata dal Ctu in sede di CTP o di quell'altra minore somma che riterrà di giustizia e ciò a titolo di risarcimento dei danni o in subordine a titolo di riduzione del prezzo di vendita del bene, il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. In via subordinata, ritenere e dichiarare che i convenuti e si sono resi inadempienti alle obbligazioni contrattuali assunte CP_1 Controparte_2

nei confronti dell'attore, e per l'effetto condannarli in solido e per le causali di cui in narrativa al pagamento in favore dell'attore della somma già accertata di €. 31.654,73 a titolo di risarcimento dei danni da questi subiti, o di quell'altra minore somma che riterrà di giustizia, il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese di Ctu relative al procedimento per CTP n. 753/23 R.G., nonché delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio”; parte convenuta ha concluso chiedendo “Preliminarmente Dichiarare la decadenza dell'attore dalla azione di garanzia essendo stato il vizio denunciato oltre il termine di otto giorni previsto dall'art. 1495
CC e, per l'effetto, dichiarare la inammissibilità della domanda spiegata dal sig. Nel merito Parte_1
ed in ogni caso Rigettare la domanda spiegata dal Sig. contro i sig.ri e Parte_1 CP_1 CP_2
siccome infondata nel fatto e nella legge, con vittoria di spese, compensi ed onorari del presente
[...]
giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore deduceva di aver acquistato “con atto in
Not. del 07.11.2022 n. Rep. 1405, n. Racc. 1144 registrato presso i RR.II. il Persona_1
09.11.2022 al n. 4591 Serie 1T … dagli odierni convenuti a mezzo della loro figlia nominata all'uopo procuratrice speciale , (…) , l'abitazione di piano terra distinto in catasto con la Parte_2
particella n. 308 sub 2 del foglio di mappa 201 e il magazzino in sottotetto di secondo piano distinto in catasto con la particella n. 308 sub 6 del foglio di mappa n. 201 facenti parte del fabbricato sito in Mazara del Vallo nella via Lozano n. 1 (già Via Castelvetrano n. 183)”; di non avere “fino ad oggi” mai abitato detto immobile;
che “nella serata del 05.03.2023 (…) si accorgeva che i locali del magazzino in sottotetto sopra descritto erano completamente allagati”; c he “

per questi motivi

il successivo 06.03.2023 contattava il tecnico di fiducia Ing. che Persona_2
nella stessa giornata effettuava apposito sopralluogo al fine di individuare le cause delle sopra descritte infiltrazioni” e che "Nell'occasione (…) scopriva che in realtà la falda di copertura del magazzino in sottotetto, costituita da una struttura in legno formata da travi principali ed arcarecci e da un manto di tegole di tipo marsigliese in laterizio poste in corrispondenza degli arcarecci stessi, ha una pendenza del 15%, decisamente inferiore a quella minima prevista per la tipologia di tegole impiegate, pari al 30-35%”. Dopo aver evidenziato di aver notiziato della circostanza in data 6.3.2023 i venditori;
di non avere ricevuto alcun riscontro;
di aver pertanto inoltrato “con ricorso procedimento per consulenza tecnica preventiva ex art. 696 bis c.p.c. innanzi il Tribunale di Marsala iscritto al n. 753/23 R.G.” conclusosi con la quantificazione dei “costi per la realizzazione a perfetta regola d'arte in complessivi €. 31.654,73” allegando la sussistenza della responsabilità dei venditori per aver taciuto l'esistenza gli accertati vizi, introduceva il presente giudizio chiedendo al Tribunale
“Respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa In via principale ritenere e dichiarare che i venditori e sono responsabili per i vizi occulti e meglio descritti in CP_1 Controparte_2
narrativa, e per l'effetto condannarli in solido al pagamento in favore dell'attore della somma di €.
31.654,73 già accertata dal Ctu in sede di CTP o di quell'altra minore somma che riterrà di giustizia e ciò a titolo di risarcimento dei danni o in subordine a titolo di riduzione del prezzo di vendita del bene, il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. In via subordinata, ritenere e dichiarare che i convenuti e si sono resi inadempienti alle CP_1 Controparte_2
obbligazioni contrattuali assunte nei confronti dell'attore, e per l'effetto condannarli in solido e per le causali di cui in narrativa al pagamento in favore dell'attore della somma già accertata di €.
31.654,73 a titolo di risarcimento dei danni da questi subiti, o di quell'altra minore somma che riterrà di giustizia, il tutto oltre interessi legali e rivalutazione monetaria. Con vittoria di spese di
Ctu relative al procedimento per CTP n. 753/23 R.G., nonché delle spese e dei compensi professionali del presente giudizio”.
Si costituivano i convenuti i quali contestavano quanto dedotto dall'attore. Rilevavano che quest'ultimo era a conoscenza dei lamentati vizi almeno dal febbraio 2023 ragione per cui era maturata la decadenza di cui all'art 1453 cc;
allegavano la conoscenza da parte dell'attore dello stato dell'immobile per avervi eseguito prima dell'acquisto assai numerosi accessi anche in compagnia di tecnici di fiducia eccepivano l'infondatezza nel merito della domanda
Chiedevano pertanto “Preliminarmente Dichiarare la decadenza dell'attore dalla azione di garanzia essendo stato il vizio denunciato oltre il termine di otto giorni previsto dall'art. 1495 CC e, per l'effetto, dichiarare la inammissibilità della domanda spiegata dal sig. . Nel Parte_1
merito ed in ogni caso Rigettare la domanda spiegata dal Sig. contro i sig.ri Parte_1 [...] e siccome infondata nel fatto e nella legge, con vittoria di spese, CP_1 Controparte_2
compensi ed onorari del presente giudizio”.
Il giudizio è stato istruito mediante il deposito di documenti e l'assunzione della prova orale richiesta da parte convenuta nei limiti specificati nell'ordinanza del 7.5.2024, avendo il
Tribunale ritenute non conducenti le restanti prove richieste;
il giudice ha ritenuto altresì opportuno disporre l'acquisizione del procedimento per accertamento tecnico preventivo iscritto al n. 735/2023 RG.
Va esaminate l'eccezione preliminare di decadenza dalla garanzia sollevata dai convenuti.
In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, una volta eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna del bene, incombe sull'acquirente l'onere della prova di aver denunciato (con qualunque mezzo idoneo e, quindi, anche mediante comunicazione telefonica: Cass. SU n. 328 del 1991; Cass. n. 5142 del 2003) i vizi nel termine di decadenza previsto dall'art. 1495 c.c., pari ad otto giorni dalla scoperta del vizio occulto (Cass. n.
13695 del 2007; Cass. n. 844 del 1997; Cass. n. 11046 del 2016, in motiv.) con la precisazione che tale termine decorre dal momento in cui il compratore ne ha acquisito certezza obiettiva e completa
(Cass. n. 28454 del 2020, in motiv.; Cass. n. 11046 del 2016 e più di recente Cass. Ord. Sez. 6 Num.
34290 del 2022).
Nel caso di specie parte attrice deduce di aver avuto conoscenza del vizio il 5.3.2023 e di averlo denunciato ai venditori il successivo 6.3.2023 data quest'ultima nella quale ha anche eseguito una verifica presso l'immobile in compagnia di un tecnico di fiducia.
Tale assunto in mancanza di elementi probatori di segno contrario è sufficiente a consentire rispettato il termine di cui all'art 1495 cc.
Precisato sul punto che tanto la raccomandata di denuncia del vizio quanto la PEC di pari oggetto, risultano in realtà spediti la prima e consegnata la seconda, il 7.3.2025, essa deve ritenersi tempestiva.
Ritiene la giurisprudenza d legittimità che l'onere di denunciare i vizi della cosa venduta nel termine di otto giorni, stabilito dall'art 1495 cod civ, e assolto dal compratore quando la denuncia sia inviata al venditore entro il detto termine, non avendo rilevanza la data della recezione della denuncia medesima da parte del venditore (cfr Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1470 del 18/04/1975 (Rv. 375046 - 01) e ciò in quanto “la tempestivita della denuncia dei vizi della cosa venduta dev'essere verificata con riguardo al momento in cui essa viene emessa e non con riguardo al momento in cui viene ricevuta dal venditore, onde e tempestiva una denuncia emessa entro otto giorni dalla scoperta del vizio, anche se, nel detto termine, essa e pervenuta solo ad un recapito dell'impresa venditrice” (Cass. sez. 2, sentenza n. 2615 del 09/07/1976 (rv. 381409 - 01).
Nel caso in esame non rileva quindi la data di ricezione della raccomanda inviata il 7.3.2025 avendo detto invio comunque integrato l'adempimento necessario e sufficiente per impedire la decadenza di cui all'art 1495 cc.
Né del resto le argomentazioni dei convenuti risultano idonee alla lice delle prove orali assunte a consentire di ritenere la denuncia de qua non tempestiva
Il teste infatti, è stato chiamato a riferire sul fatto che “il sig. Tes_1 Parte_3
(padre del sig. ) (lo) contattava ripetutamente chiedendo(gli) di comunicarle che Parte_1
aveva subito delle infiltrazioni di acqua nel mese di febbraio 2023”. Ebbene se pure nonostante la genericità della risposta resa dal teste si volesse individuare nella risposta medesima una conferma della circostanza, essa non appare idonea al ine del quale si discute atteso che manca qualsiasi ulteriore indicazione circa il periodo effettivo in cui detto contatto sarebbe avvenuto (inizio, metà o fine febbraio) con la conseguenza che esse non sono idonee a superare le univoche allegazioni di parte attrice.
Né condurrebbero a conclusioni diverse le dichiarazioni della teste in quanto CP_1
chiamata a confermare circostanza referitele dal la cui testimonianza -diretta- come Tes_1
evidenziato, non risulta idonea allo scopo
Dalla appurata tempestività della denuncia non può tuttavia farsi discendere l'integrale accoglimento della domanda di parte attrice.
Ed invero sia dalla relazione di parte redatta dall'ing. il 13.3.2023 quanto dalla Per_2
relazione depositata dal CTU nominato nell'ambito del procedimento per ATP, risulta che la situazione della mansarda versava in uno stato tale da non poter essere non conosciuto dall'attore al momento dell'acquisto.
Rileva invero l'ing. “che le infiltazioni di acqua piovana dal tetto di copertura nella Per_2
unità immobiliare di piano secondo adibita a magazzino sono riconducibili a condizioni ed eventi certamente non recenti ma che si protraggono sicuramente da diversi anni e che hanno portato alle attuali carenti e quasi compromesse condizioni manutentive e statiche della copertura dell'immobile”; ha rilevato una pendenza della falda di copertura del magazzino in sottotetto insufficiente a garantire il normale deflusso dell'acqua piovana;
.che la struttura portante in legno del manto di tegole “risulta decisamente carente se non compromessa in talune zone” come reso evidente “dalla deformazione delle travi principali e, in misura meno marcata, anche degli arcarecci in legno, costituita dal cosidetto “spanciamento” ovvero l'abbassamento delle travi in corrispondenza della zona centrale di esse;
detta deformazione è parecchio diffusa negli elementi strutturali portanti del manto di tegole sovrastante ed è sempre più marcata in conseguenza delle continue infiltrazioni di acqua piovana”.
Ha poi precisato che “sicuramente tale deformazione si è sviluppata nel corso degli anni compromettendo … il mutuo incastro tra perecchie tegole” causando la “formazione di vuoti più o meno marcati tra le tegole stesse che causano principalmente, e in aggiunta agli effetti per la poca pendenza del manto di copertura, le copiose infiltrazioni di acqua piovana” e concluso affermando che “La deformazione del piano di posa delle tegole, con gli effetti appena sopra citati, certamente ed evidentemente non può essersi verificata di recente ma è dovuta a condizioni ed eventi che si protraggono da diverso tempo, si parla di anni”.
Parimenti il CTU ha evidenziato che l'immobile de quo “si presenta con evidenti dissesti strutturali presenti nella copertura dell'immobile costituita da tetto inclinato con travi e listelli in legno e tegole di copertura del tipo “marsigliese”. I dissesti nello specifico riguardano sia il degrado dei singoli elementi strutturali portanti che portati. Infatti sia le travi che i listelli in legno, versano in grave stato di degrado, riportando lesioni, tagli e pessimo stato complessivo. Così come molte tegole risultano lesionate, danneggiate e mancanti di alcune parti” precisando che “A tutti questi dissesti relativi alle caratteristiche strutturali dei singoli materiali, si aggiungono anche vizi legati ad errori tecnici di realizzazione della copertura. In particolare è stato possibile apprezzare come lungo tutta la fascia di contatto tra la copertura e il muro su cui le travi e le tegole si attestano, non c'è perfetta aderenza, tanto da permettere l'ingresso della luce in modo consistente” come chiaramente documentato dalle ritrazioni fotografiche allegate da detta relazione (come pure quelle allegate alle su indicata relazione di parte attrice). Anche l'ausiliare del giudice ha ritenuto insufficiente la pendenza della copertura del magazzino in mansarda.
Rileva che “sono inoltre visibili dall'interno, evidenti elementi in ferro pensati per il rinforzo e il consolidamento strutturale del tetto. Tali interventi però oltre ad essere decisamente discutibili in alcuni casi, palesano ad un osservatore specializzato, la criticità strutturale complessiva della copertura. Infine considerate le numerose discontinuità presenti tra il manto di copertura e le pareti su cui si attesta, le numerose tegole lesionate o mancanti di alcune parti e l'errata percentuale di pendenza della copertura, è plausibile pensare alla presenza di condizioni favorevolissime alle infiltrazioni di acque meteoriche”
Rispondendo al quesito in quel giudizio postogli poi il consulente rilevava che per eleminare la causa di dette infiltrazioni “per il caso specifico, si ritiene necessaria la demolizione della copertura e la ricostruzione con l'utilizzazione di nuovi elementi strutturali e l'eliminazione delle superfetazioni in ferro” oltre che il cambiamento della tipologia della copertura.
Il costo complessivo degli interventi è stato quantificato in €31.654,73.
Ritiene tuttavia quel consulente con argomentare privo di vizi logico giuridici oltre che metodologici scientifici che l'importo del danno effettivamente sofferto dall'attore debba essere limitato al minor importo di € 9.500,00 pari all'incidenza del rifacimento della copertura della mansarda sul costo complessivo degli interventi.
Ed invero i vizi come specificati dal consulente ed evidenziato dalle ritrazioni fotografiche in atti (ivi comprese quelle depositate dallo stesso attore, (il riferimento è al grave stato di degrado” sia delle travi che dei listelli, al danneggiamento delle tegole di copertura, la mancanza di “perfetta aderenza” “tra la copertura e il muro su cui le travi e le tegole si attestano” tale da consentire “l'ingresso della luce in modo consistente”, l'esistenza all'interno di “visibili” ed
“evidenti elementi in ferro pensati per il rinforzo e il consolidamento strutturale del tetto”) non potevano non essere noti all'acquirente già al momento della immissione in possesso del bene con la conseguenza che per detti vizi certamente tardiva è la denunzia del marzo 2023 e ciò anche in considerazione dell'art 4 del contratto di compravendita secondo il quale “le vendite procedono a corpo, nello stato di fatto in cui le abitazioni ed il magazzino venduti attualmente si trovano, conosciuti dagli acquirenti”. La denuncia è invece come detto tempestiva, con riferimento al solo vizio costituito dalla insufficiente pendenza del tetto di copertura della mansarda, vizio oggettivamente non immediatamente percepibile da quisque de populo con la conseguenza che la denunzia dello stesso non poteva che farsi decorrere dalla data di conoscenza del medesimo (da far coincidere, in mancanza di diverse risultanze istruttorie, nel momento dell'accesso effettuato dall'attore presso l'immobile il 6.3.2023 unitamente al proprio tecnico di fiducia).
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano in applicazione del DM
55/2014, tenuto conto del valore della controversia come determinato con la presente decisione
(Cass. 21256/16) ed applicata la riduzione massima di cui all'art 4 del citato decreto per ciascuna fase processuale in considerazione dell'attività effettivamente svolta nell'interesse della parte assistita, dell'esito del giudizio e della natura delle questioni giuridiche affrontate, in complessivi €
2.417,50 (di cui € 437,50 per fase di studio;
€ 370 per fase introduttiva;
€ 800 per fase istruttoria ed €
810 per fase decisoria) oltre rimborso spese generali cassa ed iva ed oltre ancora € 145,50 per esborsi.
Tenuto conto infine, della motivazione del decreto di liquidazione del compenso del CTU del 25.9.2023 in punto di ripartizione del relativo costo tra le parti del giudizio, la domanda sul punto di parte attrice non può essere accolta.

P.Q.M.

Il Tribunale di Marsala Sezione Civile nella persona del Giudice onorario dott. Marcello Bellomo, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1960/2023 r.g.a.c., ogni diversa domanda, eccezione e difesa rigettata:
- condanna e in solido al pagamento in favore di CP_1 Controparte_2 Parte_1
della somma di € 9.500,00 a titolo di riduzione del prezzo di acquisto, oltre interessi al saggio legale dalla data dell'acquisto fino all'effettivo pagamento;

- condanna e in solido al pagamento in favore di CP_1 Controparte_2 Parte_1
delle spese del giudizio che liquida in € 145,50 per esborsi ed in € 2.417,50 per compensi di avvocato oltre rimborso spese generali, cassa ed Iva;

Così deciso in Marsala, il 2 maggio 2025
Il Giudice