REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Catania
Quarta CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico Dott. Vera Marletta ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al N. 9766/2022 R.G. promossa da:
c.f. ), con il patrocinio dell'avv. LOMBARDO ANNA LAURA Parte_1 C.F._1
e , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico, presso il difensore avv. LOMBARDO ANNA
LAURA
ATTORE

contro

:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GAROFALO Controparte_1 P.IVA_1
ANNALISA RITA e elettivamente domiciliato in VIALE RAFFAELLO SANZIO, 60 95128
CATANIA presso lo studio dell'avv. GAROFALO ANNALISA RITA
CONVENUTO
Posta in decisione all'udienza del 7 ottobre 2024 sulle conclusioni precisate come in atti, previa assegnazione alle parti dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
pagina 1 di 8

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 13.07.2022 conveniva in giudizio Parte_1
innanzi a questo Tribunale la , proponendo opposizione avverso il decreto Controparte_1
ingiuntivo n° 2028/2022 reso dal Tribunale civile di Catania in data 12.05.2022 e notificato in data
10.06.2022, con il quale veniva ad esso ingiunto il pagamento della somma di € 6.514,00, oltre interessi e spese del procedimento monitorio, dovuta quale compenso maturato per l'attività di mediazione immobiliare.
Sosteneva l'opponente l'inefficacia del decreto ingiuntivo e ne invocava la revoca, deducendo l'infondatezza della pretesa creditoria avanzata da parte opposta sia in fatto che in diritto.
Chiedeva quindi: “ Voglia l'Illmo Giudice adito annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo opposto per tutte le ragioni dedotte in narrativa e, segnamente: in ordine all'an debeatur, perchè dalla scrittura azionata dalla non è insorto il diritto del mediatore al conseguimento della CP_1
provvigione per l'attività di mediazione ex art. 1755 c.c.; in ordine al quantum debetatur, perchè la somma ingiunta è superiore rispetto a quella concordata dalle parti nel titolo azionato. Con condanna della parte opposta al pagamento delle spese e dei compensi di lite.”
Si costituiva in giudizio l'opposta, contestando gli assunti attorei, perché infondati in fatto e in diritto e volti al solo scopo di eludere le legittime pretese creditorie della . Controparte_2
Chiedeva al Tribunale adito di:”Voglia l'ill.mo Tribunale adito - Rigettare l'opposizione e confermare il decreto ingiuntivo opposto;
- In subordine, dichiarato il diritto alla provvigione del Mediatore, condannare il debitore al pagamento delle provvigioni nei termini e nell'ammontare in cui la S.V. riterrà opportuno;
- Dichiarare inammissibile la prova testimoniale per violazione dell'art. 244 c.p.c. in quanto estremamente generica e priva di articolati di prova;
- In subordine, in caso di ammissione di prova testimoniale, ammettere il creditore opposto a prova contraria.”
All'udienza dell'08.03.2024 le parti insistevano in atti e il G.I. assegnava alle parti, su loro richiesta, i termini di cui all'art. 183,6° co cpc.
Successivamente all'udienza del 25.09.2023 la causa veniva rinviata al 07.10.2024 per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 7.10.2024, precisate le conclusioni come in atti, questo G.I. poneva la causa in decisione, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art.190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi conclusionali.
Preliminarmente deve osservarsi che, con la proposizione dell'opposizione, si instaura un ordinario procedimento di cognizione, cui sono applicabili le norme generali in tema di onere della prova e responsabilità contrattuale. Operano, dunque, i principi sanciti dagli artt. 2697 e 1218 c.c. – quali pagina 2 di 8 interpretati, per tutte, da Cass. civ., Sez. un., n. 13533/2001 –secondo cui, in tema di responsabilità contrattuale, è onere del creditore produrre il titolo su cui l'obbligazione è fondata ed allegare l'inadempimento, mentre grava sul debitore l'onere di dimostrarne l'assenza o la non imputabilità.
Ad ulteriore conferma va altresì rilevato che “l'opposizione a decreto ingiuntivo dà luogo ad un ordinario giudizio di cognizione nel quale il giudice deve accertare la fondatezza della pretesa fatta valere dall'opposto, che assume la posizione sostanziale di attore, mentre l'opponente, il quale assume la posizione sostanziale di convenuto, ha l'onere di contestare il diritto azionato con il ricorso, facendo valere l'inefficacia dei fatti posti a fondamento della domanda o l'esistenza di fatti estintivi o modificativi di tali diritti (Cassaz. Civile, Sez.II, ordinanza n.13240 del 16 maggio 2019.)
Dunque, nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo le parti (apparentemente invertite) conservano la loro posizione sostanziale, rimanendo così soggette ai rispettivi oneri probatori.
Pertanto, la prova del fatto costitutivo del credito spetta al creditore;
è invece onere del convenuto (nel caso di decreto ingiuntivo, dell'opponente) quello di prendere posizione sui fatti posti a fondamento della domanda. È dunque onere del creditore provare l'esistenza di un diritto destinato ad essere soddisfatto;
diversamente, grava sul debitore l'onere di provare il fatto estintivo dell'adempimento.
Occorre poi ricordare che la disciplina generale dell'onere della prova è dettata dall'art. 2697 c.c., il cui
1° comma stabilisce che “Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono i fondamento.”.
Argomentando sulla base delle disposizioni testé richiamate, le Sezioni Unite della Suprema Corte di
Cassazione, con sentenza del 30 ottobre 2001, n. 13533, hanno affermato che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”.
Orbene nel caso in esame la odierna opposta- sostiene di aver diritto al Controparte_2 pagamento del compenso maturato a titolo di provvigione (3% sul prezzo di acquisto) per l'attività di mediazione svolta per la trattativa di vendita di un immobile sito in Acicatena-via IV Settembre.
Di contro l'opponente contestando sia l'an che il quantum debeatur ritiene di non dovere procedere ad alcun pagamento poiché nonostante la sottoscrizione di una proposta di acquisto, accettata dal venditore, l'affare non sarebbe comunque andato a buon fine, avendo le parti deciso di non procedere alla stipula dell'atto definitivo.
La presente opposizione va accolta nei termini che seguono.
pagina 3 di 8 Nei fatti, agli atti di causa risulta provato e non contestato che l'odierno opponente aveva sottoscritto, in data 16.06.2021, una proposta di acquisto di un immobile, tramite l'agenzia immobiliare opposta, nella persona dell'agente Garofalo.
Nella proposta d'acquisto veniva indicato: - il prezzo dell'immobile, la modalità di pagamento, il termine ultimo per il rogito notarile e l'importo delle spese di mediazione.
Contestualmente alla sottoscrizione della proposta di acquisto, l'opponente versava un assegno di €
5.000,00 intestato a venditore, poi consegnato a quest'ultimo in data Parte_2
05.07.2021 in occasione dell'accettazione della proposta di acquisto che veniva sottoscritta da entrambi i proprietari dell'immobile;
Detta accettazione della proposta di acquisto veniva comunicata a che l'aveva ulteriormente Pt_1
sottoscritto per presa visione, in data 06.07.2021.
Successivamente, le parti , in data 07.10.2021 sottoscrivevano una scrittura privata in cui Parte_3
decidevano di eliminare tra di esse gli effetti della proposta di acquisto precedentemente firmata, non procedendo alla stipula dell'atto definitivo, non avendo raggiunto un'intesa complessiva sulla vendita dell'immobile de quo.
Di conseguenza, per tale motivo principalmente, l'odierno opponente ritiene che, non essendo andato a buon fine l'affare, nessuna provvigione era maturata a favore dell'agente immobiliare e che pertanto non aveva titolo per fondare la propria pretesa creditoria.
Orbene, in diritto, fondamentale è comprendere quale sia il valore da attribuire alla proposta di acquisto sottoscritta e accettata dalle parti e quali conseguenze produce in capo ad esse.
In primo luogo giova rilevare che la proposta di acquisto è un accordo con cui il potenziale compratore di un immobile dimostra il suo impegno a diventarne proprietario. Si tratta, in sostanza, di una dichiarazione per l'acquisto di un certo bene (in questo caso, un immobile) ad un determinato prezzo.
Di norma, quando ci si rivolge ad un intermediario, la proposta viene fatta per iscritto su un modulo prestampato fornito dalla stessa agenzia immobiliare (come nel caso di specie) e viene accompagnata da una somma a titolo di caparra, che resta bloccata per tutta la validità della proposta.
Somma che in caso di accettazione verrà decurtata dal prezzo totale e che invece in caso di rifiuto sarà restituita al proponente.
Una volta sottoscritta la proposta di acquisto contiene degli impegni che inizialmente vincolano soltanto il potenziale acquirente, che non potrà essere revocare la dichiarazione per un certo periodo di tempo.
Il venditore, invece, è libero di accettare un'altra proposta se la ritiene più conveniente.
pagina 4 di 8 Va poi aggiunto che la proposta di acquisto non va confusa con il contratto preliminare di vendita: quest'ultimo, infatti, vincola anche il venditore a concludere l'operazione di compravendita dell'immobile e contiene modalità e termini per portare a termine l'affare.
Parte opponente sostiene che la proposta di acquisto non è certamente idonea ad essere qualificata come contratto preliminare e neanche come preliminare di preliminare, essendo piuttosto un accordo preparatorio volto a regolamentare il successivo svolgimento del procedimento formativo del contratto definitivo programmato. Di conseguenza nessun diritto sorgerebbe in capo al mediatore riguardo la maturazione del compenso per l'attività svolta, a maggior ragione a seguito della mancata conclusione dell'accordo definitivo.
Tale doglianza va accolta secondo le seguenti considerazioni.
Innanzitutto, l'offerta di acquisto, pur se irrevocabile, accettata dal venditore, non può essere assimilata ad un contratto preliminare di compravendita.
Essa dovrebbe contenere quanti più dettagli possibile, con i seguenti dati e documenti allegati: nomi completi e dati personali dell'acquirente e del venditore, indirizzo completo dell'immobile oggetto della proposta. Prezzo offerto per l'acquisto dell'immobile. Data di validità della proposta. Condizioni di vendita, ad esempio se è inclusa o esclusa la mobilia. Termini di pagamento, indicando l'importo della caparra e le modalità di saldo eventuale. Data di chiusura dell'acquisto. Eventuali richieste o clausole speciali, come l'inclusione di lavori di ristrutturazione o la richiesta di specifici certificati.
Documento di identità dell'acquirente. Eventuale lettera di pre-approvazione del finanziamento o prova dei fondi disponibili. Eventuali documenti relativi alle verifiche effettuate sull'immobile, come l'ispezione tecnica o i risultati di un'indagine di titolo.
Nel caso in esame, il modulo sottoscritto non contiene tutti gli elementi sopra indicati, mancando persino le generalità complete del venditore.
Esso può senza dubbio essere considerato un accordo preparatorio, quindi, non è vincolante come un contratto preliminare, ma è solo una puntazione di contratto destinata a fissare il contenuto del successivo negozio che dovrebbe assumere natura di contratto preliminare.
Questo significa che, anche se il promittente venditore accetta la proposta irrevocabile d'acquisto, ciò non è sufficiente a far scattare la provvigione a favore dell'agenzia immobiliare.
Invero l'agente immobiliare ha diritto a riscuotere la provvigione pattuita da entrambe le parti che intervengono nella compravendita, ai sensi dell'art. 1755 c.c., solo allorquando l'affare si è concluso per effetto del suo intervento.
La dichiarazione tra le parti deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto da concludere, in modo da consentire la stipulazione del negozio nel momento e per effetto della adesione dell'altra pagina 5 di 8 parte, senza necessità di ulteriori pattuizioni, assumendo, in mancanza, carattere di mero accordo preparatorio destinato ad inserirsi nell'iter formativo del futuro contratto con l'effetto di fissarne solo gli elementi già concordati (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10777 del 29/10/1993).
Nel caso in esame sono presenti solo taluni degli elementi essenziali del contratto e per questa ragione non si è costituito alcun vincolo contrattuale ergo non è sorto il diritto alla provvigione.
Tale orientamento è sposato dalla Cassazione, secondo la quale la proposta d'acquisto non rappresenta un vero e proprio vincolo giuridico e, pertanto, esclude il diritto alla provvigione da parte dell'agente immobiliare.
Difatti, posto che, ai sensi dell'articolo 1755 Codice civile, affinché maturi il diritto alla provvigione è necessario che l'affare sia stato concluso, ci si è chiesti se la semplice proposta di acquisto fosse idonea a integrare detto requisito. La risposta non può che essere negativa, essendo tale atto costitutivo del semplice vincolo a dare impulso alla successiva conclusione dell'affare, la quale – di contro – richiede perlomeno la stipula di un contratto preliminare o del contratto definitivo (il rogito notarile).
La Corte, in tal modo, ha inteso dare continuità all'orientamento dominante secondo cui l'affare può ritenersi perfezionato soltanto quando tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che sia tale da abilitare ciascuna di esse ad agire in giudizio per l'esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cass. ord. n. 39377/21, 32066/21, 30083/2019).
La proposta di acquisto certamente non può intendersi quale vincolo giuridico, così come specificato dalla Suprema Corte e, pertanto, esclude il diritto alla provvigione.
Sul diritto del mediatore di ottenere il versamento della provvigione pattuita nel caso in cui l'operazione commerciali si fermi a una mera proposta di acquisto, anche di recente, la Corte di Cassazione, con la sentenza 26 gennaio 2023 n. 2385, ha affermato che non è dovuta la provvigione all'agenzia immobiliare nel caso in cui l'operazione commerciale si sia fermata alla mera proposta di acquisto, ribadendo che il pagamento della provvigione è strettamente connesso alla conclusione effettiva dell'affare.
Secondo la Cassazione peraltro il principio appena indicato è inderogabile anche dall'accordo delle parti. In altre parole, l'eventuale inserimento di una clausola nel contratto che preveda la maturazione del diritto alla provvigione a una fase anteriore rispetto alla stipula del compromesso è da ritenere nulla in base al Codice del Consumo, poiché determina anche un significativo squilibrio a carico del consumatore.
pagina 6 di 8 Pertanto, nel caso in cui il venditore dell'immobile accetti la proposta irrevocabile d'acquisto, ma non si arrivi effettivamente alla conclusione dell'affare, l'agenzia immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione.
In questo caso, la proposta irrevocabile d'acquisto può essere considerata solo un accordo preparatorio, destinato a fissare il contenuto del successivo negozio che avrebbe dovuto assumere natura di vero e proprio contratto preliminare.
Il presupposto dell'affare deve essere inteso, genericamente, come qualsiasi operazione di natura economica, generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti (Cass., n. 30083/2019).
Se tale operazione si realizza, è salvo il diritto alla provvigione del mediatore.
Deve, invece, ritenersi escluso il diritto alla provvigione, allorquando tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare.
Per effetto della proposta di acquisto le parti non devono ritenersi vincolate, atteso che di fatto non sorge alcuna obbligazione vincolante.
Ciò trova conferma nel fatto che in caso di inadempimento della proposta di acquisto immobiliare, la parte adempiente non può ricorrere all'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla mancata stipula del contratto preliminare.
Né la proposta in esame può assimilarsi ad un contratto preliminare non contenendo, come detto, gli elementi essenziali per qualificarla come tale.
In considerazione di quanto espresso la presente opposizione è da accogliere integralmente, con conseguente revoca del DI opposto, non avendo parte opposta alcun titolo su cui fondare la propria pretesa.
Rimangono assorbite le ulteriori eccezioni.
Le spese processuali seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo secondo i parametri di cui al dm n. 147/2022, avuto riguardo alla natura ed al valore della causa nonché all'attività difensiva concretamente espletata.

PQM

Il Tribunale di Catania, sezione quarta civile, in persona del sottoscritto Giudice istruttore in funzione di giudice unico, dott.ssa Vera Marletta, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 9766/2022 R.G., così provvede:
pagina 7 di 8 1. Accoglie l'opposizione spiegata da e per l'effetto Revoca il decreto ingiuntivo n. Parte_1
2028/2022 emesso dal Tribunale di Catania in data 12.05.2022.
2. Condanna la al pagamento in favore dell'opponente delle spese di lite, Controparte_2 che liquida in € 2.540,00 per compensi professionali ed € 145,50 per spese, oltre rimborso forfettario al 15%, iva e cpa come per legge.
Così deciso in Catania, il 16 gennaio 2025
IL GIUDICE
Dott. Vera Marletta
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