N. R.G. 8170/23

TRIBUALE DI GENOVA
I SEZIONE

Il Tribunale, nella persona del Giudice Francesca PP, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

Nella causa civile di primo grado iscritta al n. r.g. 8170/23 promossa da:
Parte_1
ATTORE contro
, CP_1 Controparte_2
CONVENUTI
CONCLUSIONI Per l'attore
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, previa ammissione delle istanze istruttorie tutte già dedotte e allo stato non ancora ammesse, accertata la violazione di quanto pattuito nel contratto preliminare 26.05.2008 registrato a Genova 1 in data 27.05.2008 al n. 5974, dichiarare tenuti e pertanto condannare i sigg.ri e , in via solidale, alternativa CP_1 CP_2 Controparte_2
e/o come meglio visto e ritenuto, al risarcimento dei danni subiti dal Sig. nella misura Parte_1 indicata di € 20.000,00 oltre accessori di legge e/o in quella maggiore o minore che risulterà dovuta all'esito dell'espletanda istruttoria e/o in quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;
condannare altresì i sigg.ri e in via solidale, CP_1 CP_2 Controparte_2 alternativa e/o come meglio visto e ritenuto, al risarcimento dei danni conseguenti al deprezzamento di valore subito dall'immobile di proprietà dell'attore nella misura che risulterà dovuta all'esito dell'espletanda istruttoria e/o in quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione;
in via subordinata condannare i sigg.ri e in via CP_1 CP_2 Controparte_2 solidale, alternativa e/o come meglio visto e ritenuto, a corrispondere al Sig. la Parte_1 somma indebitamente pagata a fronte dei lavori non eseguiti e indebitamente trattenuta dai convenuti, nella misura indicata di € 20.000,00 oltre accessori di legge e/o in quella maggiore o minore che risulterà dovuta all'esito dell'espletanda istruttoria e/o in quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi e rivalutazione. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio.”
Per i convenuti
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, ogni contraria istanza disattesa, previe le declaratorie del caso e previa espunzione del documento ex adverso prodotto sub 6), rigettare le domande avversarie in quanto prescritte e comunque infondate in fatto e in diritto. Vinte le spese.”

pagina 1 di 6 MOTIVI DELLA DECISIONE

- Il presente giudizio è stato promosso da in qualità di promissario acquirente Parte_1
nei confronti di e , promittenti venditori, al CP_1 CP_2 Controparte_2
fine di accertare la responsabilità contrattuale di questi ultimi per la violazione degli obblighi assunti in virtù del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 08.05.2008 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate in data 27.05.2008 al n. 5974 (cfr. All. n. 2 atto di citazione), avente ad oggetto l'immobile sito in Busalla (GE), via AL Castello 1/3, per il prezzo di euro 90.000,00.
- L'attore ha rappresentato che:
- -con postuma pattuizione integrativa, del 26.05.2008 (cfr. all. n. 6 memoria II di parte attrice), le parti hanno concordato l'obbligo in capo ai promittenti venditori di effettuare i seguenti lavori: “i) il rifacimento dei prospetti dell'edificio e la sua coloritura;
ii) la fornitura e posa in opera di persiane tipo Genova in alluminio verniciato;
iii) la ristrutturazione del vano scala condominiale comprensivo di pavimentazione in ceramica, coloritura dei muri e della ringhiera;
iv) rifacimento dell'impianto elettrico condominiale a norma;
v) nuovo impianto citofonico;
vi) ripristino del portone di ingresso esistente”;
-successivamente in data 08.10.2008, in adempimento del sopramenzionato preliminare, le parti hanno stipulato il contratto di compravendita;

-nel periodo 2014-2016, l'assemblea del condominio, di cui fa parte l'immobile oggetto di compravendita , ha deliberato l'effettuazione dei lavori di rifacimento di due delle quattro facciate condominiali, le cui spese sono state pagate, con riferimento alla quota millesimale di competenza di da e Parte_1 CP_2 CP_1
-con raccomandata del 02.02.2018, il legale dell'attore ha intimato ai convenuti di adempiere agli obblighi assunti con il preliminare ultimando i lavori di ristrutturazione, il cui ammontare è stato quantificato, dal consulente di parte incaricato, in euro 20.000,00;
-in considerazione dell'inadempimento dei convenuti l'attore ha promosso il procedimento di negoziazione assistita, il cui esito è stato negativo.
Sulla base di tali allegazioni , l'attore ha chiesto, in via principale, la condanna dei convenuti al risarcimento del danno subito per la mancata esecuzione dei lavori, quantificato in euro
20.000,00, nonché il risarcimento del danno da svalutazione immobiliare;
in via subordinata, ha chiesto la restituzione di euro 20.000,00, quale somma indebitamente incassata per lavori mai eseguiti.
I convenuti si sono costituiti chiedendo il rigetto delle domande attoree opponendo che:
pagina 2 di 6 -in via preliminare, l'eccezione di prescrizione in assenza di valido atto interruttivo stragiudiziale, non potendo ritenersi efficace, a tal fine, la diffida del 02.02.2008;
-nel merito, l'infondatezza della pretesa attorea in quanto il preliminare del 08.05.2009 non prevedeva alcuno degli obblighi dedotti dall'attore, non potendo assumere rilevanza nel presente giudizio il preliminare del 26.05.2008 prodotto come doc. n.6 e riferibile a fatti costituitivi diversi, dedotti tardivamente solo con la memoria integrativa ex art. 171-ter, n. 2, cpc;
-in ogni caso, la pattuizione contenuta nel preliminare dovrebbe ritenersi superata dal contratto definitivo che non ne riproduce il contenuto;

- infine, anche a volere ritenere confermato l'accordo preliminare, la clausola con la quale i promittenti venditori si erano impegnati ad effettuare talune attività di ristrutturazione sarebbe nulla per indeterminatezza dell'oggetto in quanto contenente un generico obbligo di farsi carico delle “spese di ristrutturazione della facciata e del vano scale condominiale”.
-
Tutto ciò premesso si ritiene che le domande avanzate dall'attore siano infondate per le seguenti ragioni.
La questione centrale, la cui soluzione porta a ritener assorbite tutte le altre, attiene alla portata del contratto definitivo di compravendita, dovendosi stabilire se con esso le parti abbiano inteso o meno manifestare la volontà di superare l' assetto negoziale previsto nel contratto preliminare.
Al riguardo si osserva che il contratto definitivo può porre nel nulla le pattuizioni contenute nel contratto preliminare in quanto rappresenta l'unica fonte dei diritti e degli obblighi dei contraenti.
Se il contratto definitivo di compravendita non prevede, in capo alla parte venditrice, gli originari obblighi previsti nel contratto preliminare non può ritenersi superata, in assenza di ulteriori elementi, la presunzione secondo cui la stipula del definitivo è indice della volontà dei contraenti di porre nel nulla le pregresse pattuizioni (in tal senso si vedano Cass. civ. Sez.

2-Ordinanza n. 12090 del
06/05/2024 secondo cui “ove alla stipula di un contratto preliminare segua ad opera delle stesse parti la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto, in quanto il contratto preliminare, determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina, con riguardo alle modalità e condizioni, anche se diversa da quella pattuita con il preliminare, configura un nuovo accordo intervenuto tra le parti e si presume sia l'unica regolamentazione del rapporto da esse voluta. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova - che pagina 3 di 6 deve risultare da atto scritto ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili - di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenuti nel preliminaresopravvivono al contratto definitivo (Sez. 2, 30735,
21/12/2017”).
Nel caso di specie il contratto preliminare dell'8.05.2008 prodotto dall'attore unitamente all'atto di citazione, prevedeva, in capo ai promittenti venditori, l'obbligo di farsi carico delle “spese condominiali di ordinaria amministrazione” e “quelle di straordinaria amministrazione (anche se deliberate e non ancora eseguite)”, nonché delle “spese di ristrutturazione della facciata e del vano scale condominiale”. A tale pattuizione, così come dedotto dall'attore con memoria integrativa ex art. 171-ter, numero 1, c.p.c., è seguito un successivo accordo del 26.08.2025 con il quale si ponevano in capo ai promittenti venditori i seguenti obblighi: i) il rifacimento dei prospetti dell'edificio e la sua coloritura;
ii) la fornitura e posa in opera di persiane tipo Genova in alluminio verniciato;
iii) la ristrutturazione del vano scala condominiale comprensivo di pavimentazione in ceramica, coloritura dei muri e della ringhiera;
iv) rifacimento dell'impianto elettrico condominiale a norma;
v) nuovo impianto citofonico;
vi) ripristino del portone di ingresso esistente”.
Gli obblighi previsti nei due accordi preliminari, tuttavia, non sono stati riprodotti nel contratto definitivo di compravendita con cui i venditori si sono assunti i seguenti obblighi:
i) l'estinzione dell'ipoteca iscritta sull'immobile mediante l'utilizzo di parte dei proventi ottenuti con la vendita;

ii) il pagamento di tutti gli oneri, compresi quelli fiscali e condominiali attinenti l'immobile, relativi a periodi antecedenti la stipula del contratto, con particolare menzione delle spese di amministrazione straordinaria già deliberate, ancorché non ancora eseguite;

iii) altri obblighi accessori, anche di fonte legale, come, a titolo esemplificativo, la garanzia di conformità degli impianti etc. (obblighi che non assumono però rilevanza ai fini del presente giudizio perché estranei a quelli dedotti dall'attore).
Il confronto letterale dei contratti preliminari con il contratto definitivo, quindi, è già di per sé indicativo di quale fosse l'intenzione delle parti, perché rende evidente come le stesse, in sede di stipula del definitivo, non avessero inteso confermare integralmente i pregressi accordi.
Per altro verso, non sono nemmeno emersi elementi dai quali poter desumere l'implicita volontà delle parti di confermare gli accordi preliminari.
Non è significativa in tal senso la mera dicitura contenuta nel contratto definitivo con cui le parti si riferiscono genericamente al contratto preliminare, in quanto essa assolve la funzione di individuare l'obbligo di contrarre che le parti hanno inteso adempiere.
pagina 4 di 6 Tale generico riferimento non è di per sé idoneo a richiamare e confermare il contenuto dell'assetto negoziale dei preliminari.
Ciò in quanto con il definitivo le parti oltre ad adempiere l'obbligo di contrarre assunto (causa solutoria) manifestano una nuova volontà negoziale (nella specie, causa di vendita) alla luce della situazione di fatto e di diritto sussistente al tempo della stipula del definitivo.
Sotto altro profilo non può neppure ritenersi significativa la coincidenza del prezzo indicato nel contratto di vendita (€ 90.000,00) con quello indicato nel preliminare (€ 90.000,00), non potendo ragionevolmente sostenersi che la previsione del medesimo prezzo sia indice della volontà implicita di riprodurre in modo integrale il pregresso accordo.
Che le parti non intendessero procedere in tal senso è, infatti, confermato dal fatto che gli obblighi assunti nel definitivo dalla parte venditrice sono parzialmente diversi da quelli previsti nei preliminari, segno che tra le parti è intervenuto, nelle more della stipula del definitivo, un accordo modificativo su aspetti diversi rispetto al prezzo di vendita rimasto immutato, come d'altra parte è stato sostenuto dai convenuti in sede di interrogatorio formale, i quali hanno affermato che il pagamento dagli stessi effettuato per le spese relative ai lavori straordinari di ristrutturazione delle due facciate, deliberati dall'assemblea, si giustificava proprio in ragione di un sopravvenuto accordo raggiunto tra le parti dopo la stipula del preliminare ed in vista del definitivo.
Per tali ragioni, il pagamento effettuato dai convenuti in favore del non può intendersi CP_3
quale adempimento parziale degli obblighi assunti in sede di preliminare, come sostiene l'attore, bensì quale possibile adempimento di obblighi successivamente assunti e trasfusi nel contratto definitivo di vendita.
In conclusione, deve ritenersi insussistente un titolo negoziale valido ed efficace fonte degli obblighi cui si riferisce l'attore atteso che il contratto preliminare di vendita, a prescindere dalla questione circa il suo contenuto, è stato superato dal successivo contratto di vendita, nel quale non vi è traccia di tali obblighi.
Per il principio della ragione più liquida si ritiene superflua la trattazione delle altre questioni che pone la causa tra cui l'eccezione di prescrizione e l'inutilizzabilità del documento n. 6 prodotto dall'attore con la memoria 171-ter, n. 2, c.p.c.
Le spese del presente giudizio, in applicazione del principio di soccombenza, sono poste a carico dell'attore e, in applicazione dei criteri medi per le fasi di studio e introduttiva e minimi per le fasi di trattazione e decisoria, vanno liquidate in euro € 3.387,00 , oltre accessori di legge come da seguente tabella
Tabelle: 2022 (D.M. n. 147 del 13/08/2022)
pagina 5 di 6 Competenza: giudizi di cognizione innanzi al tribunale
Valore della causa: da € 5.201 a € 26.000
Fase di studio della controversia, valore medio: € 919,00
Fase introduttiva del giudizio, valore medio: € 777,00
Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 840,00
Fase decisionale, valore minimo: € 851,00
Compenso tabellare € 3.387,00


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta le domande proposte dall'attore condanna a rimborsare a e le Parte_1 CP_1 CP_2 Controparte_2 spese di lite che liquida complessivamente in € 3.387,00 oltre accessori di legge ed esborsi.
Genova, 1.5.2025
Il Giudice
Francesca PP
MI redatta dal Mot Vincenzo Virone
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