R.G. 1839/2022

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Cagliari
Sezione seconda civile in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Valentina Frongia, pronuncia, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1839 del ruolo generale degli affari contenziosi civili per l'anno 2022, promossa da:

(P. VA ) nella persona dell'amministratore unico e legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore (C.F. ), con sede legale a Milano, Parte_2 C.F._1 nella Via Giovanni Pacini 76, rappresentata e difesa dall'Avv. Giuseppe Macciotta, presso il cui studio sito in Cagliari, Viale Diaz n. 29 è elettivamente domiciliata, attrice contro

(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante, con sede in Castiadas, Località Piscina Mendula, convenuto contumace
Conclusioni:
Nell'interesse dell'attrice:
“I - IN VIA PRINCIPALE
Accertare e dichiarare l'esistenza dei danni lamentati al compendio immobiliare rispetto a quanto risulta dalla perizia di stima e, per l'effetto, accertare e dichiarare in capo all'
[...]
, laddove ritenuta sussistente, in capo all'Istituto Vendite Giudiziarie, Parte_3 ovvero a ciascuna per quanto di ragione, la responsabilità dei danni cagionati all'immobile di proprietà della per violazione degli obblighi sui medesimi gravanti. Parte_1
Per l'ulteriore effetto, condannare le convenute, in solido tra loro o ciascuna per quanto di ragione
1 in conseguenza della responsabilità accertata in capo a ciascuna, al risarcimento dei danni subiti dalla odierna attrice nella misura di € 67.000,00, così come accertati e quantificati dal CTU, da maggiorarsi, se del caso, del danno derivante dal deprezzamento sia del terreno, sia del fabbricato, così come sopra quantificati, o in quell'altra misura, maggiore o minore, che il Giudice dovesse ritenere dovuta, oltre rivalutazione monetaria ed interessi dalla data della intervenuta aggiudicazione del compendio in favore di a quella dell'effettivo pagamento. Parte_1
II – IN OGNI CASO
Con vittoria di spese e onorari di giudizio, comprese le spese del procedimento per ATP che sono state integralmente poste a carico di e rimborso dei compensi pagati al CTU, Dott. Parte_1
, ed al CTP Ingegner Persona_1 Per_2
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione notificato in data 18 marzo 2022, la società ha convenuto in Parte_1 giudizio la società per ottenere il Controparte_2 risarcimento dei danni subiti in conseguenza delle difformità, rispetto a quanto accertato nella perizia di stima del 09/05/2017 a firma dell'Ingegner riscontrate nell'immobile acquistato Persona_3 dalla società ad un'asta pubblica, ed imputabili alla responsabilità della società
[...]
(debitore esecutato), rimasta nella disponibilità esclusiva Controparte_2 dell'immobile anche dopo l'aggiudicazione e fino alla consegna del bene all'Istituto Vendite
Giudiziarie.
A fondamento della propria pretesa, la società attrice ha dedotto di essersi aggiudicata, in data
02/10/2019, a un'asta pubblica di vendita disposta dal Tribunale di Cagliari nei confronti della società
per il prezzo di € 142.132,91, Controparte_2 un'immobile sito nel Comune di Castiadas, frazione Olia Speciosa, in località Piscina Mendula, consistente in un edificio agricolo da adibire alla spremitura delle olive, costituito da due corpi di fabbrica affiancati della superficie coperta di mq 578,52, insistente su un terreno di circa 11.000 mq, identificato in catasto nella Sezione A, Foglio 44, Mappale 652, Categoria d/1, rendita 3.850,00 (il fabbricato) e al NCT Foglio 44, Mappale 652, superficie ha 1, are 10 (il terreno).
L'attrice ha dedotto, inoltre, che dopo aver provveduto in data 22/11/2019 al saldo del prezzo e nelle more della emissione in suo favore del decreto di trasferimento della proprietà del bene intervenuto il
30/06/2020 e della sua immissione in possesso, era venuta a conoscenza del fatto che l'immobile – che fino alla data di consegna all'Istituto Vendite Giudiziarie, nominato custode in data 23/09/2019, era rimasto nella disponibilità esclusiva del debitore esecutato – rispetto alla descrizione contenuta
2 nella relazione di stima sulla base della quale era stato determinato il prezzo base d'asta, era stato alterato e gravemente danneggiato.
I danni riguardavano, in particolare, sia il fondo di pertinenza del lotto di 6000 mq dal quale, rispetto a quanto indicato nella perizia di stima a firma del CTU Ing. risultavano essere state asportate Per_3 circa 200 piante di ulivo, sia l'edificio che risultava ammalorato e gravemente danneggiato in diverse parti ed elementi, nonché privo di una serie di pertinenze come il cancello automatico d'ingresso e due pergole esterne che erano state rimosse.
Tali difformità, e in particolare quelle relative alla parte interna dell'edificio, erano state accertate dallo stesso Istituto Vendite Giudiziarie nella relazione redatta in data 25/06/2020, mentre quelli riscontrati nel terreno erano stati accertati dal CTU nell'ambito del procedimento per atp che la stessa attrice, prima di notificare l'atto di citazione introduttivo del presente giudizio, aveva promosso per accertare proprio le difformità del compendio rispetto alla descrizione resa nella perizia di stima a firma dell'Ing. Per_3
La società ha quindi quantificato i danni subiti nella misura di euro 117.313,71, pari alla Parte_1 perdita di valore subita dal terreno e dal fabbricato, danno di cui doveva ritenersi responsabile la società che, fino alla data di immissione nel possesso dell'IVG, aveva mantenuto il CP_2 possesso esclusivo dell'immobile e aveva pertanto violato gli obblighi previsti a carico del custode, oltre che quelli di correttezza e buona fede.
La società non si è costituita in giudizio e, Controparte_2 pertanto, il Giudice all'udienza del 28/06/2022, verificata la regolarità della notifica alla società convenuta, ne ha dichiarato la contumacia.
***
La causa è stata istruita mediante produzioni documentali, compresa la perizia redatta in data
17/12/2020 dal CTU Dott. nel procedimento per atp rg. 4712/2020 e Persona_4 mediante consulenza tecnica d'ufficio.
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All'udienza del 28/06/2022 il Giudice ha dichiarato la contumacia della società convenuta e ha assegnato i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c.
Con ordinanza del 25/9/2024 è stata disposta un'integrazione della consulenza tecnica svolta nel procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. al fine di quantificare i danni subiti da parte attrice.
Con ordinanza del 1/8/2025 il Giudice ha fissato l'udienza del 18/9/2025 per la pronuncia della sentenza ex art. 281-sexies c.p.c.
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3 La domanda di parte attrice è fondata e deve essere, pertanto, accolta.
Innanzitutto, risulta documentato che la società attrice, la è risultata aggiudicataria Parte_1 del compendio immobiliare sito in Castiadas (CA), Ollia Speciosa – Località Piscina Mendula, di proprietà della società convenuta, di cui era stata disposta la vendita nel procedimento esecutivo n.
49/2015 (cfr. verbale di aggiudicazione del 02/10/2019 – doc. 2).
È ugualmente provato che la sia divenuta proprietaria di tale compendio immobiliare, Parte_1 essendo stato emesso a suo favore il relativo decreto di trasferimento dell'immobile in data
30/06/2020 (doc. 13).
Deve essere, dunque, esaminata la domanda volta all'accertamento della responsabilità della società
(debitrice esecutata nell'ambito della procedura esecutiva) in relazione allo stato in cui si CP_2 trovava l'immobile al momento dell'immissione in possesso della società attrice, a seguito dell'emissione del suddetto decreto di trasferimento.
Al riguardo, occorre precisare che la vendita forzata immobiliare si configura come fattispecie legale complessa, risultante dal collegamento funzionale dell'ordinanza di aggiudicazione con il decreto di trasferimento ex art. 586 c.p.c., il quale ultimo, espressione dell'esercizio del potere pubblico demandato al giudice dell'esecuzione, realizza l'effetto traslativo del diritto reale sul bene in capo all'aggiudicatario (v. Cass., n. 1730/1995).
A tale stregua, pur non essendo la vendita forzata riconducibile alla vendita quale atto di autonomia privata, in ragione dell'inconfigurabilità della formazione di un consenso tra l'offerente e il giudice, la strumentalità di tutte le attività compiute nel corso dell'iter procedurale rispetto all'esercizio del potere espropriativo non esclude che l'offerta di acquisto del partecipante alla gara costituisca il presupposto di natura negoziale dell'atto giurisdizionale di vendita (v. la già citata Cass., n.
1730/1995). L'acquisto di un bene da parte dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, quindi, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario, in quanto da ricollegarsi ad un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato (v. Cass. n. 20037/2010).
Ben possono, pertanto, ritenersi applicabili alla vendita forzata le norme disciplinanti il contratto di vendita non incompatibili con la sua natura, e, in particolare, l'art. 1477 c.c. disciplinante l'obbligo del venditore di consegna della cosa, in base al quale la cosa venduta deve essere consegnata nello stato in cui si trova al momento della vendita, con gli accessori, pertinenze e i frutti a essa relativi
(cfr. Cass. civ., Sez. I, Ord., 05/05/2023, n. 11976 e Cass. n. 14765/2014 - salvo che questi, ipotesi
4 invero non ricorrente nella specie¹, siano stati espressamente esclusi dall'immobile subastato ed aggiudicato ovvero siano stati considerati ad esso non inerenti: v. Cass., 17/2/1995, n. 1730; Cass.,
7/6/1982, n. 3453; Cass., 16/2/1968, n. 549).
Inoltre, atteso che con l'esaurimento dell'iter procedimentale l'aggiudicatario definitivo acquista una posizione giuridica tutelata, qualificata dalla Cassazione come ius ad rem, sospensivamente condizionata al versamento del prezzo (v. Cass., 17/2/1995, n. 1730; Cass., Sez. Un., 18/1/1983, n.
413; nel senso che l'aggiudicatario goda di un' “aspettativa o di un diritto al diritto ... per ottenere il trasferimento, aspettativa anch'essa giuridicamente tutelata” v. Cass., 20/5/1993, n. 5751), il soggetto tenuto alla custodia e conservazione del bene oggetto di aggiudicazione è in relazione alla medesima tenuto, in virtù degli obblighi di diligenza e buona fede, su di lui incombenti, ad assicurare la piena corrispondenza tra la cosa sulla quale è caduta la manifestazione di volontà dell'aggiudicatario e quella venduta (v. Cass., 17/2/1995, n. 1730), nonché a tutela dell'aspettativa dell'aggiudicatario, quale posizione giuridica strumentale, attualmente tutelata, distinta da quella finale di proprietà (i medesimi principi sono richiamati anche da Cass. civ., Sez. I, Ord., 05/05/2023,
n. 11976).
A tali obblighi è senz'altro tenuto il proprietario esecutato.
Ne consegue che, qualora l'aggiudicatario, come nel caso di specie, lamenti che l'immobile aggiudicato sia stato danneggiato successivamente all'aggiudicazione, ma prima del deposito del decreto di trasferimento, il giudice è tenuto a valutare la censura dell'aggiudicatario medesimo, diretta a prospettare la responsabilità del custode (nella specie, della società, debitrice esecutata) in base ai principi generali sull'adempimento delle obbligazioni (art. 1218 c.c.), per inadeguata custodia del bene posto in vendita, fino al trasferimento dello stesso. Il debitore, pertanto, è tenuto al risarcimento del danno subito dal creditore in conseguenza dell'inadempimento, se non prova che esso è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (in tal senso, si vedano le già citate Cass. n. 14765/2014 e Cass. n. 1730/1995).
Ciò premesso, nel caso di specie, i documenti prodotti dalla società attrice hanno permesso di Co accertare che debitore esecutato della Controparte_2 procedura, abbia mantenuto la disponibilità dell'immobile oggetto di espropriazione anche dopo l'aggiudicazione del bene a favore della società (avvenuta in data 02/10/2019 – doc. 2), Parte_1 nonostante la nomina del custode giudiziario sia avvenuta in data 23/9/2019. ¹ Si veda l'avviso di vendita (doc. 1 e 2 prodotti dalla società nel procedimento per atp rg. n. 4712/2020) che CP_2 Per_ rimanda alla perizia redatta dall'Ing. per una più precisa descrizione degli immobili in vendita e successivamente precisa che “che la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni e azioni, servitù attive e passive”. Erano esclusi, invece, soltanto “impianti, macchinari e arredi d'ufficio, non oggetto di vendita” (pp. 3-4). 5 Ciò risulta provato, in particolare, alla luce della relazione dell'Istituto Vendite Giudiziarie del
25/06/2020, da cui si desume che la liberazione dell'immobile da parte del debitore esecutato era avvenuta dopo la data del 09/12/2019, data in cui l'Istituto riferisce di aver informato la società
della avvenuta aggiudicazione del bene e della conseguente necessità di rilasciarlo (doc. CP_2
6).
Ne consegue che la società convenuta, proprietaria dell'immobile oggetto di vendita forzata era certamente tenuta al rispetto dei già esaminati obblighi di correttezza e buona fede oltre che di custodia, invece violati, avendo essa omesso di assicurare la corrispondenza tra quanto era stato oggetto della volontà della società aggiudicataria e quanto effettivamente da quest'ultima acquistato.
Parte convenuta dovrà, dunque, ritenersi responsabile dei danni subiti dalla società attrice a causa della violazione dei suddetti obblighi.
Si evidenzia che alcuna pronuncia può essere assunta nei confronti dell' , Controparte_3 che non è stato parte del presente giudizio (avendo parte attrice notificato l'atto di citazione soltanto alla società , pur avendo indicato nell'atto, quale soggetto convenuto, anche l' CP_2 [...]
). Si osserva, peraltro, che nessuna domanda era stata proposta nei confronti Controparte_3 dell'Istituto né nell'atto introduttivo, né in atti successivi, essendo la stessa stata formulata soltanto con le note conclusive depositate in data 16/9/2025.
D'altro canto, è la stessa attrice ad affermare che la società debitrice esecutata era rimasta nella disponibilità dell'immobile anche successivamente alla nomina del custode giudiziario e all'aggiudicazione.
***
Ciò premesso, dalla documentazione prodotta, emerge che prima dell'aggiudicazione dell'immobile alla il fabbricato fosse in buone condizioni, che su una porzione di terreno ci fosse un Parte_1 oliveto con circa 230 olivi e che l'ingresso all'area fosse garantito da un cancello automatico.
Nella perizia di stima del 09/05/2017 (richiamata dal verbale di aggiudicazione del 2/10/2019 – doc.
2) il perito incaricato dal Tribunale di Cagliari nell'ambito della procedura esecutiva n. 49/2015, Ing.
ha descritto l'immobile oggetto di vendita forzata nei termini seguenti: “Il bene oggetto di Per_3 perizia è ubicato nel Comune di Castiadas, Frazione di Olia Speciosa, in Località Piscina Mendula
NCEU foglio 44 mappale 652, Cat. D/1, Rendita Euro 3.850,00. L'immobile esecutato insiste su una superficie complessiva di 11000 mq, come da planimetria catastale, che comprende:
- la superficie dell'oleificio,
- la superficie coperta da tettoie esterna all'oleificio
- la porzione di terreno destinata allo spargimento delle acque oleose.
6 L'immobile consiste in un edificio agricolo, da adibire alla spremitura delle olive, costituito da due corpi di fabbrica affiancati, completamente fuori terra, della superficie coperta di mq. 578,52.
Il primo corpo di fabbrica, il capannone, avente un'altezza interna che varia da un minimo di 3,65 m ad un massimo di 5,86 m al colmo, è composto da una parte produttiva, in cui sono ubicati i macchinari per la spremitura delle olive, di circa mq. 282,50, da una sala deposito di circa mq.
30,00, un disimpegno di circa mq. 5,29 e da una sala consegna olio di circa mq. 30,45. La struttura portante del primo corpo di fabbrica è composta da 6 telai a portale in c.c.a., sagomati per la realizzazione di una copertura a due falde, e il solaio di copertura in lastre nervate.
Il secondo corpo di fabbrica, contiguo al primo, avente altezza interna di 2,70 m, è composto da un locale per ufficio amministrativo di mq. 22,78, un locale per la manutenzione di mq. 15,43, con accesso da un disimpegno di mq. 4,60, un locale spogliatoio di circa mq. 8,28, locali di servizio di mq. 12,68 con accesso da disimpegno di mq. 3,16. La struttura portante del secondo corpo di fabbrica è composta un telaio in c.c.a. e solaio piano del tipo a traliccio, con alleggerimento in pignatte e con completamento con soletta in c.c.a.
Esternamente al secondo corpo di fabbrica in copertura lungo le pareti perimetrali, in corrispondenza dei pilastri, sono presenti ferri di richiamo per la realizzazione di un piano superiore, previsto dal progetto ma attualmente non realizzato.
I due corpi di fabbrica sono messi in comunicazione attraverso tre porte, due presenti nella zona produttiva, che attraverso i relativi disimpegni conducono la prima al locale di manutenzione, la seconda ai servizi, alo locale spogliatoio e all'ufficio. Nell'ufficio è presente la terza porta di collegamento con la sala di consegna olio, qui vi è inoltre un'apertura finestrata sempre con la suddetta sala di consegna.
Esternamente ai due corpi di fabbrica sono realizzate due coperture metalliche, la prima situata davanti all'accesso al capannone, nell'area di scarico delle olive, con superficie coperta pari a mq
59,25, la seconda realizzata sul prospetto laterale e di circa mq. 100.
L'immobile, come si evince all'allegata documentazione fotografica (vedi Appendice D), presenta nel secondo corpo di fabbrica una forte presenza di umidità, sia nelle pareti che nella copertura, evidentemente non realizzata a regola d'arte. Il primo corpo di fabbrica si presenta in buone condizioni ed in un buono stato di manutenzione.
La zona della corte esterna, che circonda il fabbricato, rappresenta una zona di servizio all'edificio, destinata a parcheggio, spazi di manovra e passaggi realizzata con pietrisco. Nella corte, nell'area antistante la zona di scarico delle olive, è presente un edificio in muratura destinato a ricovero attrezzi. Da progetto è prevista la realizzazione di una vasca di raccolta delle acque oleose posta sul retro del fabbricato, ed una vasca Imohff.
7 La zona ad Est del fabbricato, oltre la corte, destinata a superficie per lo spargimento delle acque oleose, avente una superficie di 0,6 ettari, insiste su un terreno a giacitura pianeggiante ed in essa è stato realizzato un oliveto con 230 olivi.
Il bene esecutato è completamente recintato lungo il perimetro mediante paletti e rete metallica.
Lungo la strada la recinzione è realizzata con cordolo in calcestruzzo, muratura e soprastanti paletti
e rete metallica, dell'altezza complessiva di 1,80 m, l'ingresso all'area è garantito da un cancello automatico con antistante piazzola ingresso in battuto di cemento. L'intera struttura è dotata di impianto di illuminazione esterna costituita da due faretti disposti sul fabbricato ed un palo con due fari posto sul piazzale principale”. (cfr. pag. 10-12 relazione peritale Ing. – doc. 3). Per_3
Dalla lettura della perizia emerge, in primo luogo, che almeno fino al 2017 era presente un uliveto di circa 230 piante di ulivo. Tale elemento è, inoltre, stato valutato dal perito Ing. nel determinare Per_3 il maggior valore del lotto venduto all'asta (come emerge dalla lettura delle pag. 22-23 della perizia medesima).
In secondo luogo, la perizia riporta che l'ingresso dell'area era garantito da un cancello automatico.
A seguito di accertamento tecnico preventivo, tuttavia, è emerso che gli ulivi erano stati asportati, fatta eccezione per circa 30 piante, e che il cancello automatico non era più presente.
In particolare, il CTU Dott. nominato dal Presidente del Tribunale di Cagliari nell'ambito del Per_1 procedimento per atp rg. n. 4712/2020 proposto dalla società odierna attrice, ha riportato Parte_1 quanto emerso a seguito del sopralluogo effettuato nell'ottobre del 2020.
Nella relazione peritale si legge, infatti che: “Così come sopra indicato, in data 6 Ottobre 2020 si è proceduto ad effettuare un sopralluogo presso il bene oggetto di causa. Il fondo si presenta recintato su quattro lati e vi si accede tramite un ingresso attualmente chiuso da una rete metallica romboidale, come ben visibile dalla foto nella Fig. 3.
Così come descritto a pag. 12 della C.T.U. redatta dall'Ing. nel procedimento Persona_3 esecutivo n°49/2015, al fondo era possibile accedere tramite l'apertura di un cancello automatico;
infatti il C.T.U. riporta testualmente: “...omissis…l'ingresso all'area è garantito da un cancello automatico con antistante piazzola ingresso in battuto di cemento…omissis…”. Tale affermazione è confermata perché in loco è stata riscontrata la presenza di un binario di scorrimento del cancello, come è ben evidente nella Fig. 4.
Pertanto, come evidenziato sopra e come ben visibile nelle foto allegate, allo stato attuale non è stata riscontrata la presenza di nessun cancello.
Inoltre, così come riportato a pag. 12 della C.T.U. redatta dall'Ing. nell'ambito del Persona_3 procedimento esecutivo n°49/2015, sul fondo in esame risultavano presenti n. 230 piante di olivo;
infatti lo stesso C.T.U. riporta quanto segue: “…omissis…la zona ad est del fabbricato, oltre la corte
8 destinata a superficie per lo spargimento per le acque oleose, avente una superficie di 0,6 ha, insiste su un terreno a giacitura pianeggiante ed in essa è stata realizzato un oliveto con n.230 olivi…omissis…”.
Considerata la superficie di 6.000 mq e il numero di piante indicate, il sesto d'impianto doveva essere di metri 5 nella fila e metri 5 tra le file. Ciò si evince anche dall'analisi dell'ortofoto dell'anno
2016 dove si constata la presenza degli alberi aventi il sesto d'impianto sopra indicato (si veda
l'Allegato n. 4); dalla stessa foto, inoltre, si notano 10 file di piante olivo con circa 23 piante per fila.
Attualmente sul fondo sono presenti alcuni alberi come di seguito specificato:
- n. 2 piante di olivo antistanti il fabbricato;

- n. 4 piante di olivastro in prossimità del confine con la strada;

- n. 1 pianta di olivo in prossimità del confine con la strada.
Pertanto allo stato attuale il fondo in esame può essere classificato come un seminativo incolto come si evince dalle Fig. 5 e 6.
Dalla misurazione delle varie zone del lotto in esame è risultato che circa 3.600 metri quadrati (mq) sono occupati dall'ingresso al fondo, dal fabbricato rurale e dal piazzale circostante;
altri 5.800 mq circa di terreno sono classificabili come seminativo (asciutto o irriguo) e su circa 1.200 mq sono presenti attualmente circa trenta piante di olivo, dove è stata apposta una recinzione, certamente di recente perché dalla visione delle foto aeree dei vari anni e dalla visione di Google Earth - Street
View (acquisizione immagini 2/2011) non risulta presente in passato, ma la stessa ricade certamente all'interno del lotto distinto catastalmente al foglio 44 particella 652; difatti nessuna recinzione era presente nell'anno 2011 all'interno del lotto oggetto di stima, come si evince dalle Figure n. 9 e 10 che seguono.
Si precisa che va tenuto in conto che le sovrapposizioni delle mappe catastali su ortofoto possono presentare degli scostamenti e pertanto, per accertare con precisione le eventuali difformità tra lo stato di fatto e la situazione catastale, occorrerebbe effettuare un rilievo topografico. Tuttavia, nel caso di specie, il sottoscritto non ritiene necessario procedere al rilievo topografico poiché con la predetta sovrapposizione si apprezza comunque, con buona approssimazione, lo stato dei luoghi.
Per quanto detto solo una trentina delle 230 piante di ulivo rinvenute dall' Ing. sono Persona_3 presenti nel lotto catastale (10 file di piante di olivo per 3 per fila) che risultano attualmente separate dal resto del fondo da una recinzione, come bene visibile nella Fig. 7, detta recinzione non era presente nell'anno 2011. Si rimanda alla visione dell'Allegato n. 5 per apprezzare la suddivisione delle superfici.”
Inoltre, la asportazione delle piante d'ulivo e la rimozione del cancello automatico emergevano già dalla relazione dell'Istituto Vendite Giudiziarie del 25/06/2020 (doc. 6), a riprova del fatto che tali
9 eventi sono attribuibili ad un momento in cui la disponibilità dell'immobile era ancora della società convenuta.
Il danno subito da parte attrice deve essere, dunque, identificato nei costi che la società attrice dovrà sostenere per ripristinare il compendio immobiliare eliminando i danni.
Parte attrice aveva, invece, fatto riferimento alla “differenza del valore attribuito al terreno coltivato ad oliveto, rispetto alla classificazione attuale, ovverosia terreno seminativo incolto” (cfr. pag. 4 atto di citazione). Tuttavia, avuto riguardo alla funzione dell'azione di risarcimento del danno, ovvero di ripristinare la situazione preesistente al danno, occorre quantificare il risarcimento nella somma necessaria a far ottenere alla società attrice un bene corrispondente a quello di cui era divenuta aggiudicataria (e successivamente proprietaria). Contrariamente a quanto dedotto da parte attrice nelle note conclusive depositate in data 16/9/2025, inoltre, non può essere oggetto di risarcimento anche il “deprezzamento che, a causa degli ammanchi rilevati, hanno subito, sia il terreno, sia il fabbricato acquistati”, che costituirebbe una indebita duplicazione risarcitoria.
Quanto all'uliveto, tali costi sono stati stimati dal ctu nominato nel presente giudizio in euro
25.983,45 (pagine 11-12 della ctu, ove è stato osservato che “Sulla base del sopralluogo effettuato, in occasione del quale sono state analizzate le piante ancora presenti, nonché alla verifica sulla base dell'ortofoto del 2016, si ritiene siano necessarie, per il reimpianto dell'oliveto, circa 45 piante con un vaso di 15 litri e un'altezza di circa 0,8-1,00 metri e circa 153 piante con un vaso di 30 litri e un'altezza di circa 1,25-1,50 …”).
Quanto ai costi per il ripristino del cancello automatico, esso è stato stimato dal ctu in complessivi euro 2.969,20 (p. 13 della ctu, che rinvia altresì alla fattura relativa all'acquisto del cancello – all. 9 alla ctu).
Parte attrice sostiene, inoltre, che sussistano ulteriori difformità dell'immobile rispetto alla perizia tecnica di stima del 2017, concernenti le due pergole sui lati sud-ovest e nord-ovest dell'immobile, risultanti completamente inesistenti, nonché in relazione alla parte interna dell'edificio.
Anche tali difformità risultano provate.
Quanto alle pergole, esse erano, infatti, presenti al momento della perizia di stima del 2017 come emerge dalla descrizione del compendio immobiliare sopra riportata, nonché dalla documentazione fotografica allegata alla medesima perizia (Appendice D – doc. 5).
Nonostante esse non siano state oggetto di CTU nel corso del procedimento per atp in quanto non rientranti nel quesito formulato dal Presidente del Tribunale, nondimeno è possibile ritenere provato, sulla base della documentazione fotografica allegata alla relazione dell'Istituto Vendite Giudiziarie del 25/06/2020 (doc. 7, dalla quale si evince che non erano più presenti) che le stesse erano state rimosse quando ancora l'immobile era nella disponibilità della società convenuta.
10 Anche il valore di tali coperture (quale ulteriore danno subito da parte attrice) è stato stimato dal ctu nominato nel presente giudizio nella somma di euro 14.420,00 (p. 13 ctu).
Quanto all'interno del fabbricato, anch'essa non è stata oggetto di quesito al ctu nominato nel procedimento per atp, ma è stata oggetto di domanda di risarcimento soltanto nel presente giudizio.
In ogni caso, il danneggiamento della parte interna del fabbricato risulta provato sulla base di quanto riportato nella predetta relazione dell'Istituto Vendite Giudiziarie (e delle fotografie a essa allegate), Par nella quale si riporta testualmente che: “personale si è recato presso il compendio pignorato che
è apparso libero da persone e cose, e difforme da come descritto e rappresentato nell'elaborato peritale depositato in atti. In particolare, è stata riscontrata la mancanza del cancello d'ingresso al cui posto sono stati posizionati alcuni ingombranti massi e un'ampia rete da cantiere. Inoltre, è stato rilevato il danneggiamento di alcuni infissi esterni, dell'impianto elettrico nonché la mancanza di numerosi infissi interni e dei sanitari (all.1)”.
Inoltre, le difformità sono state riscontrate anche dal ctu nominato nel presente procedimento, il quale ha affermato che: “Durante il sopralluogo del 18 novembre 2024 il sottoscritto ha individuato, attraverso il confronto delle fotografie allegate alla perizia tecnica di stima del 2017 dell'Ing. Per_3
(in particolare, nell'Appendice D – doc. 5) e quelle allegate alla relazione dell'IVG del 25/06/2020 – doc. 7), i seguenti beni che sono stati asportati nella parte interna del fabbricato (in relazione agli infissi e ai sanitari) (allegato n. 1 foto da n.25 a n.39):
- n. 12 Porte interne in PVC di dimensioni varie.
- n.2 Finestre in PVC due ante dimensione circa 1,30 mt x 1,40 mt
- n.4 Finestre in PVC o dimensione circa 1,30 mt x 1,30 mt
- n. 4 Lavabo in ceramica dimensioni circa 45 cm compreso di rubinetteria e scarico
- n. 1 Lavabo con colonna compreso la rubinetteria e scarico
- n. 1 WC in ceramica compreso di sedile e la cassetta
- Rubinetteria doccia”.
Il danno subito dalla società attrice deve essere quantificato nella somma di euro 11.985,77, pari al valore dei beni asportati nella parte interna del fabbricato.
In definitiva, la società deve, dunque, ritenersi Controparte_2 responsabile dei danni che sono derivati dalla società a causa della difformità che Parte_1 interessano il bene immobile acquistato per effetto del decreto di trasferimento del giudice rispetto alle caratteristiche emergenti dalla perizia di stima a firma dell'Ing. e, pertanto, deve essere Per_3 condannata a titolo di risarcimento del danno al pagamento della somma complessiva di euro
55.358,42, congrua all'attualità.
11 Non occorre, invece, operare la rivalutazione della somma posto che le valutazioni economiche effettuate dal ctu e utilizzate ai fini della quantificazione del danno sono state elaborate in relazione ai prezzi di mercato correnti (ovvero altri parametri comunque attuali alla data della ctu, 8 aprile 2025).
Quanto agli interessi, il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione risarcitoria si presume abbia cagionato al danneggiato un ulteriore danno, conseguente alla mancata disponibilità del relativo denaro oggetto della liquidazione per equivalente monetario.
La prova del mancato guadagno può essere offerta dalla parte e riconosciuta dal giudice mediante criteri presuntivi ed equitativi, quale l'attribuzione degli interessi, ad un tasso stabilito valutando tutte le circostanze obiettive e soggettive del caso;
in questa ipotesi, gli interessi non possono essere calcolati (dalla data dell'illecito) sulla somma liquidata per il capitale, definitivamente rivalutata, mentre è possibile determinarli con riferimento ai singoli momenti (da stabilirsi in concreto, secondo le circostanze del caso), con riguardo ai quali la somma equivalente al bene perduto si incrementa nominalmente, in base ai prescelti indici di rivalutazione monetaria, ovvero in base ad un indice medio (Cassazione civile, sez. un., 17 febbraio 1995, n. 1712).
Nel caso di specie, calcolando gli interessi legali sulla somma devalutata alla data dell'illecito, da ritenere presuntivamente coincidente con la data di emissione del decreto di trasferimento
(30/6/2020), pari a euro 46.558,81, e poi via via annualmente rivalutata secondo indici Istat da tale data alla presente pronuncia, si ottiene l'importo complessivo di euro 5.392,17. Tale ultimo importo deve essere sommato a quella dovuta a titolo di capitale di euro 55.358,42, così ottenendo la somma complessiva di euro 60.750,59.
***
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate sulla base dei valori medi del D.M. n.
55/2014 e ss. mm. in relazione allo scaglione di riferimento (da € 52.001 a € 260.000) con la riduzione del 50% in relazione alle fasi introduttiva e decisionale in ragione dell'attività effettivamente svolta.
Sono poste a carico della convenuta anche le Controparte_2 spese del procedimento di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. (rg. 4712/2020) liquidate in quel procedimento in euro 1.695,43 e poste a carico della (cfr. decreto di Parte_1 liquidazione del 2/3/2021 nel procedimento rg n. 4712/2020).
Al riguardo è stato, infatti, chiarito che “le spese dell'accertamento tecnico preventivo ante causam devono essere poste, a conclusione della procedura, a carico della parte richiedente, in virtù dell'onere di anticipazione e del principio di causalità, e devono essere prese in considerazione, nell'eventuale successivo giudizio di merito, come spese giudiziali, da regolare in base agli ordinari
12 criteri di cui agli artt. 91 e 92 c.p.c.” (Cass. n. 21085/2023; Cass. n. 9735/2020; n. 14268/2017; nello stesso senso anche Cass. n. 13154/2025).
Devono, inoltre, essere rimborsate ai sensi dell'art. 92 c.p.c. le spese sostenute per il consulente tecnico di parte per l'importo, ritenuto congruo, di euro 2.000,00, come da nota spese prodotta unitamente alle note conclusive del 16/9/2025.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione:
1) Accerta la responsabilità della società convenuta Controparte_2 er i danni lamentati dall'attrice
[...] Parte_1
2) Condanna al pagamento della somma Controparte_2 di euro 60.750,59 in favore della società a titolo di risarcimento del danno, Parte_1 oltre interessi dalla data della presente decisione al saldo effettivo;

3) Condanna al pagamento in favore di Controparte_2 delle spese di lite, che liquida in euro 11.163,00, oltre spese generali e Parte_1 accessori come per legge, oltre alle spese per il contributo unificato, l'iscrizione della causa a ruolo, le spese di notifica, ed euro 2.000,00 per le spese del consulente tecnico di parte, e oltre a euro 1.695,43 per le spese del procedimento per accertamento tecnico preventivo rg.
4712/2020;
4) Pone definitivamente a carico de le Controparte_2 spese della ctu del presente giudizio.
Così deciso in Cagliari il 19/09/2025.
Il Giudice
Valentina Frongia
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