N. R.G. 4238/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RIMINI
Sezione Unica CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Chiara Zito ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4238/2019 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GUERRA Parte_1 C.F._1
GUGLIELMO e dell'avv. LEPRI ANDREA ( ) Indirizzo Telematico, C.F._2 elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. GUERRA GUGLIELMO
ATTORE/I contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SIMEONI Controparte_1 P.IVA_1
PAOLO, elettivamente domiciliato in CORSO CAVOUR 41 37121 VERONA presso il difensore avv.
SIMEONI PAOLO
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza di precisazione delle conclusioni.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio il Parte_1
in persona del suo amministratore pro tempore, per Controparte_1 sentirne accertare e dichiarare la responsabilità per l'infortunio occorsole in data 25 marzo
2015.
L'attrice esponeva che quel giorno, verso le ore 14.30, mentre si trovava all'interno del pagina 1 di 8 complesso condominiale, era caduta rovinosamente a terra a causa dell'insidia costituita da una griglia carrabile in ferro zincato, posta a circa 50 cm dalla fine della rampa di accesso che dal piano strada conduce all'interno dei garage posti al piano interrato. Ella precisava che sulla griglia in quel momento era presente un leggero strato d'acqua piovana, non percepibile alla vista, e che il transito sulla stessa era obbligato per tutti coloro che dal piano stradale accedevano ai garage. Inoltre, riferiva che, in seguito alla caduta, un tecnico da lei incaricato aveva verificato la non conformità della griglia rispetto alla normativa disciplinante la capacità di resistenza alla scivolosità contenuta nelle “Nuove norme tecniche di costruzione” di cui al
DM 14 gennaio 2008.
A causa della caduta, l'attrice riportava la frattura del gomito destro, per la quale doveva essere sottoposta a intervento chirurgico. All'esito della convalescenza e delle successive terapie fisioterapiche, ella si sottoponeva a visita medico – legale presso il dott. il Persona_1 quale accertava la sussistenza di postumi permanenti.
Ritenendo il responsabile del sinistro ai sensi dell'art. 2051 Controparte_1
c.c., l'odierna attrice inviava denuncia di sinistro all'amministratore e alla compagnia assicuratrice del condominio, la quale negava qualunque risarcimento affermando l'assenza di responsabilità in capo all'assicurato.
Successivamente, ella invitava il e la compagnia assicurativa ad aderire alla CP_1 procedura di negoziazione assistita, ma non riceveva alcuna risposta.
Ella, pertanto, introduceva il presente giudizio, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Accertata la esclusiva responsabilità del convenuto per i fatti esposti in narrativa condannarlo, conseguentemente, ai sensi dell'art. 2051 c.c. e/o ai sensi dell'art. 2043 c.c. alla totale rifusione del danno non patrimoniale sofferto dall'attrice, sig.ra , Parte_1 quantificato nella misura pari ad € 100.057,00 o al pagamento della diversa somma, maggiore
o minore, come ritenuta di giustizia. In ogni caso con vittoria di spese ed onorari di causa, da liquidarsi pure quelli relativi alla fase stragiudiziale. Il tutto con rivalutazione monetaria ed interessi legali dal fatto lesivo al saldo”.

2. Si costituiva in giudizio il , Controparte_2 sito a San Giovanni in Marignano (RN), Via Santa Maria n. 260, contestando la domanda svolta dall'attrice. In particolare, il convenuto premetteva che l'attrice era una condomina del sin dalla data della sua costituzione (2007). Ella, infatti, aveva Controparte_1 acquistato sia l'appartamento (Fg. 17 part. 1107 sub 25) che il garage (Fg. 17 part. 1107 sub 8) dalla società in data 25.6.2007 e da quel momento vi aveva sempre Controparte_3
pagina 2 di 8 abitato. L'attrice, dunque, conosceva perfettamente sia le modalità di accesso ai garage condominiali, sia la conformazione dello stabile, nonché la presenza e la conformazione della griglia metallica posta alla fine della rampa di accesso al piano interrato.
In ogni caso, il convenuto eccepiva che la rampa di accesso ai garage ove l'attrice sarebbe caduta non era bene comune ex art. 1117 c.c. del , ma apparteneva al Controparte_1 condominio complesso o supercondominio formato dal predetto condominio (C.F.:
) e dal (C.F. , entrambi composti da n. 6 P.IVA_2 Controparte_4 P.IVA_3 appartamenti e dai relativi garage pertinenziali. Dunque, era soltanto a tale ente di gestione che poteva riferirsi il rapporto di custodia ex art. 2051 c.c. dei beni comuni (indicati dall'art. 1117
c.c.), come del resto era desumibile anche dall'art. 1117-bis c.c., introdotto con la riforma di cui alla legge 220/2012. Ciò trovava conferma anche nell'atto di acquisto dell'attrice, ove risultava che lo scivolo dal piano interrato al piano terra, originariamente classificato al Fg. 17, part. 1107 sub 28 (e successivamente divenuto sub 30, cfr. doc. 4) era “bene non censibile comune a tutti i subalterni” e quindi a tutte le unità ricomprese nei due condomìni prospicienti, costruiti dalla società Controparte_3
Il convenuto rilevava, pertanto, che l'amministratore di un singolo condominio facente parte del condominio complesso era sfornito di legittimazione passiva con riguardo alle domande relative a beni comuni ad entrambi gli edifici condominiali (come nel caso in esame, in cui il cortile e la rampa di accesso ai garage erano comuni ad entrambi i condomìni).
Ferma l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, il convenuto eccepiva altresì la nullità della domanda svolta ai sensi dell'art. 2043 c.c., che era stata formulata solo nelle conclusioni dell'atto di citazione, senza previa allegazione dei fatti costitutivi.
Il Condominio contestava anche nel merito la domanda svolta dall'attrice, negando la pericolosità dello stato dei luoghi e la sussistenza del nesso causale con la caduta riferita dall'attrice. In ogni caso, invocava la sussistenza del caso fortuito, costituito dall'imprudenza della condotta dell'attrice, la quale avrebbe potuto servirsi dell'ascensore o della scala interna per recarsi al piano interrato, invece aveva preferito percorrere la rampa carrabile, esposta alle intemperie, senza adottare la cautele imposte dall'ordinaria diligenza.
In via subordinata, il convenuto contestava la quantificazione dei danni operata dall'attrice, rilevava che la stessa, in caso di accoglimento della domanda, sarebbe stata comunque tenuta al risarcimento del danno per i millesimi di sua proprietà e chiedeva di limitare la condanna del alla sola quota di proprietà della rampa di accesso, pari a 1/2, con esclusione della CP_1 quota relativa ai condòmini del , non essendo configurabile un Controparte_4
pagina 3 di 8 vincolo di solidarietà.
Concludeva come segue: “In via preliminare - Dichiararsi il difetto di legittimazione passiva del , in persona del suo amministratore pro tempore. -Dichiararsi la Controparte_1 nullità della domanda con riguardo all'azione proposta ex art. 2043 c.c. In via principale -
Respingersi le domande proposte dall'attrice in quanto infondate in fatto e in diritto. In via subordinata - Nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea, ridursi il risarcimento dovuto nella misura di giustizia, tenuto conto del concorso di colpa dell'attrice nella causazione dei lamentati danni nonché della quota millesimale di proprietà dell'attrice stessa (pari a 194,94 millesimi). In ogni caso, limitarsi la condanna alla sola quota di proprietà della rampa di accesso ai garages condominiali riferibile al , con Controparte_1 esclusione della quota di ½ di proprietà dei condomini del . In ogni Controparte_4 caso - Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre rimborso forfettario 15% ed accessori di legge”.

3. Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., in sede di prima memoria istruttoria la difesa dell'attrice contestava l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal convenuto, affermando che nel caso di specie si era in presenza non di un supercondominio, mai costituito, ma di un complesso residenziale unico, in cui l'amministratore della singola palazzina facente parte del più ampio complesso era titolare, in concorso con l'amministratore delle altre, degli obblighi custodiali connessi alle parti comuni, nonché delle conseguenti responsabilità che dovessero derivare dalla violazione di detti obblighi. Ciò era confermato anche dal fatto che l'amministratore di condominio, una volta ricevuta la richiesta di risarcimento del danno da parte dell'attrice, si era attivato nei confronti della Compagnia di assicurazione tenuta alla garanzia in favore del . Nel caso in cui l'eccezione fosse ritenuta Controparte_1 fondata, chiedeva la rimessione in termini onde procedere alla nomina di un curatore legittimato alla rappresentanza processuale ex art. 65 disp. Att. c.c.
La causa veniva istruita mediante le prove testimoniali richieste dalle parti e l'ammissione di
CTU medico-legale sulla persona dell'attrice. Con ordinanza del 16 maggio 2023, il Giudice formulava la seguente proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c. su richiesta della difesa di parte attrice: “…definire la causa mediante il pagamento, in favore dell'attrice, della somma di
€ 26.000,00 oltre rivalutazione e interessi legali, oltre alle spese di CTU liquidate dal Giudice ed eventuale CTP (se documentate), alle anticipazioni e alle spese processuali del presente giudizio calcolate secondo i valori medi dello scaglione da € 26.001 a € 52.000 per le fasi di studio, introduttiva e istruttoria”. La proposta veniva accettata dall'attrice ma rifiutata dal pagina 4 di 8 convenuto e, pertanto, rigettata la richiesta di consulenza tecnica d'ufficio sulla griglia oggetto di causa, veniva fissata udienza di precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 11.12.2024 le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e repliche.

4. Così riassunto lo svolgimento del processo, in primo luogo occorre trattare dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla difesa del convenuto.
In diritto occorre premettere che “Al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117
e segg. c.c., anche il c.d. supercondominio, viene in essere "ipso iure et facto", se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, "pro quota", ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati” (Cass.,
Sez. 2 - , Sentenza n. 27094 del 15.11.2017). Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, “Il cd. supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto;
il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e
l'amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest'ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato
"ad hoc" conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici” (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2279 del 28.01.2019).
Da quanto sopra consegue che, per i beni comuni a più edifici condominiali, gli obblighi di custodia e manutenzione gravano sul supercondominio e non sui singoli condomìni (come si ricava da Cass., Sez. 2, Sentenza n. 2623 del 04.02.2021, secondo cui: “Rispetto ad un impianto fognario posto in rapporto di accessorietà con una pluralità di edifici costituiti in distinti condomini, giacché oggettivamente e stabilmente destinato all'uso od al godimento di tutti i fabbricati, trova applicazione la disciplina specifica del condominio, anziché quella generale pagina 5 di 8 della comunione, e perciò opera la presunzione legale di condominialità, ma solo sino al punto in cui è possibile stabilire a quale degli edifici la conduttura si riferisca, per poi considerare cessata la comunione dal punto in cui le diramazioni siano inequivocabilmente destinate a ciascun edificio;
da ciò consegue che, ove i danni subìti da un terzo siano connessi ad un tratto del detto impianto posto ad esclusivo servizio di uno dei condomìni, la relativa responsabilità
(nella specie, di natura extracontrattuale, ex art. 2051 c.c.) è addebitabile esclusivamente a quest'ultimo e non all'intero supercondominio, non potendosi estendere agli altri condomìni del complesso gli obblighi di custodia e di manutenzione gravanti sull'amministratore e sull'assemblea del singolo edificio”).
Nel caso di specie, occorre quindi accertare se la rampa di accesso ai garage ove si è verificata la caduta denunciata dall'attrice rientri tra le parti comuni dell'edificio costituito nel
, odierno convenuto, oppure se sia un bene comune a più condomìni Controparte_1 autonomi, con conseguente configurabilità di un c.d. supercondominio.
L'attrice afferma di essere caduta mentre transitava sulla grigia metallica posta alla fine della rampa che dal piano terra conduce al piano interrato dello stabile, ove sono situati i garage. Tale rampa, secondo quanto affermato da parte convenuta, era identificata catastalmente al Fg. 17, part. 1107 sub 28 (successivamente divenuto sub 30) come “bene non censibile comune a tutti i subalterni”.
Dal “Regolamento del complesso immobiliare sito in via Santa Maria” (doc. 5 fasc. convenuto) risulta, per quanto qui di interesse: “Premessa: oggetto del presente regolamento è il complesso immobiliare sito in San Giovanni in M. via Santa Maria composto da due palazzine ciascuna composta da sei unità immobiliari ad uso civile abitazione oltre a garage di pertinenza e posti auto scoperti (…) Art. 5 Ad ogni effetto di legge i valori di ogni singola unità immobiliare rispetto all'intero complesso sono contenuti nella tabella riportata in calce al presente ed indicata come tabella millesimale palazzina lato Rimini e lato Pesaro. Ogni palazzina è autonoma rispetto all'altra. (…) Art. 10 Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria per il subalterno 28 sono ripartite in parti eguali tra le due palazzine”.
Sentito in sede testimoniale, l'amministratore del condominio denominato , geom. CP_4
ha confermato che ogni edificio condominiale “…ha il proprio codice fiscale e il Per_2 proprio amministratore, non ricordo il numero degli appartamenti”.
Ebbene, all'esito dell'istruttoria svolta, deve concludersi che effettivamente la rampa ove si è verificato il sinistro oggetto di causa è bene comune a entrambi gli edifici condominiali (
[...]
e ), con conseguente configurabilità di un supercondominio, su cui CP_4 CP_1
pagina 6 di 8 gravano gli obblighi di custodia e manutenzione delle parti comuni.
D'altra parte, la difesa di parte attrice non contesta che lo stato dei luoghi sia quello descritto dal convenuto e raffigurato nelle fotografie allegate (v. doc. 6 e 7 fasc. convenuto), concentrando la propria attenzione su aspetti, quali l'assenza di tabelle millesimali e di un conto corrente riferibili al supercondominio, che tuttavia – come si ricava dalla giurisprudenza sopra citata – non incidono sull'esistenza del supercondominio, conseguente ad una mera situazione di fatto.
Da quanto sopra consegue la fondatezza dell'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dal convenuto, posto che il soggetto astrattamente responsabile per i danni causati dai beni comuni ai fabbricati in questione (o dalla violazione degli obblighi ad essi connessi) non è il singolo condominio ma il supercondominio, pur in assenza di una sua formale costituzione.
Il processo, dunque, deve chiudersi con una pronuncia di inammissibilità della domanda, non potendo essere accolta la richiesta di rimessione in termini formulata da parte attrice per richiedere la nomina di un curatore legittimato alla rappresentanza processuale del supercondominio ex art. 65 disp. att. c.c.
Parte attrice, infatti, all'udienza di prima comparizione delle parti non ha chiesto di essere autorizzata alla chiamata in causa di terzo, secondo quanto previsto dall'art. 183, comma 5,
c.p.c. (nella versione precedente alle modifiche introdotte dal D.lgs. 149/2022), con conseguente decadenza, né deve essere ordinata l'integrazione del contraddittorio, non vertendosi in ipotesi di litisconsorzio necessario (v. Cass., Sez. 2, Sentenza n. 7946 del
29.09.1994: “Nella causa di opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro
l'amministratore di un condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un supercondominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e sostanzialmente unico, né risultando la domanda diretta alla costituzione, alla modifica o alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo, ovvero a conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un rapporto sostanziale unico comune a più soggetti”).

5. Le spese del presente giudizio devono essere interamente compensate, tenuto conto del comportamento preprocessuale del convenuto, che ha omesso qualunque riferimento alla pagina 7 di 8 propria carenza di legittimazione passiva sia in fase di richiesta stragiudiziale, sia in sede di invito alla negoziazione assistita.
Le spese di CTU, già liquidate, devono restare a carico di parte attrice che le ha anticipate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. dichiara inammissibile la domanda per difetto di legittimazione passiva;

2. compensa le spese di lite;

3. pone le spese di CTU, già liquidate, definitivamente a carico di parte attrice.
Rimini, 30 giugno 2025.
Il Giudice
dott.ssa Chiara Zito
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