Repubblica italiana In nome del popolo italiano
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO DECIMA SEZIONE CIVILE
nella persona del giudice Roberto Pertile pronuncia questa
SENTENZA ex a. 281 sexies comma 3 cpc nella causa civile di primo grado, iscritta al n° 16302 / 2024 RG, promossa da:
(cod. fisc. Parte_1 P.IVA_1 col procuratore domiciliatario avv. , Persona_1
PARTE ATTRICE

contro

:
CONDOMINIO di via San Barnaba 39 - Milano (cod. fisc. P.IVA_2 col procuratore domiciliatario avv. FERRARI ENRICO, Controparte_1
[...]
(cod. fisc. CP_2 C.F._1
(cod. fisc. ) CP_3 C.F._2
(cod. fisc. Controparte_4 C.F._3 tutti e tre col procuratore domiciliatario avv. CERANTO GABRIELLA CONCETTA PARTE CONVENUTA
(cod. fisc. non indicato) Controparte_5 col procuratore domiciliatario avv. PIANA MONICA PARTE TERZA CHIAMATA
(c.f. ) Controparte_6 C.F._4 che sta in giudizio personalmente in quanto avvocato INTERVENIENTE VOLONTARIO
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 1 CONCLUSIONI
Parte attrice conferma le conclusioni della prima memoria depositata il 27.2.2025, cioè:
“In via preliminare: accertare e dichiarare la nullità della costituzione del Condominio non supportata da specifica delibera condominiale vertendo la controversia su materia che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, come disposto dall'art. 1131, co. 3, c.c. Nel merito: accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 2051 c.c. dei convenuti
[...]
, e , nonchè del Controparte_4 CP_3 CP_2 Controparte_7 nella persona dell'amministratore società per i danni subiti dall'immobile di CP_8 proprietà e per l'effetto condannare i convenuti in via tra loro solidale al Parte_1 risarcimento di tutti i danni riscontrati dal C.T.U. nell'ambito dell'ATP espletato il cui fascicolo (R.G. nr. 6672/2023) ammontanti complessivamente in €. 25.738,44, o in quella diversa somma maggiore o minore .. Gravare le somme che saranno liquidate della rivalutazione monetaria in base agli indici istat e degli interessi ex art. 1284 co. 4 cc. In ogni caso rigettare la domanda di concorso di colpa della società nella Parte_1 causazione dell'evento. Quanto alla domanda riconvenzionale spiegata dai resistenti nei confronti Controparte_9 de se ne chiede il rigetto, siccome manifestamente infondata ... Parte_1
Condannare comunque i convenuti e Condominio San Barnaba al rimborso CP_10 delle spese e compensi di assistenza legale oltre accessori di legge”
Il convenuto CONDOMINIO conferma le conclusioni della prima memoria depositata il 26.2.2025, cioè:
“in relazione alle domande di parte ricorrente, si riporta all[a] comparsa di costituzione, da intendersi integralmente [qui trascritta:
<< in via principale, respingere… le domande tutte proposte nei confronti del Condominio convenuto;
in via subordinata, … graduare la responsabilità tra i convenuti e quindi condannarli al risarcimento del danno in proporzione alla loro responsabilità; ancora in via subordinata, in caso di condanna solidale dei convenuti al risarcimento del danno, operare una graduazione interna della percentuale di responsabilità, con condanna dei sigg.ri , Controparte_4 [...]
e , in solido tra loro, a tenere indenne e mallevare il Condominio dagli effetti pregiudizievoli CP_3 CP_2 della sentenza per la loro quota di responsabilità; sempre in via subordinata, … condannare il terzo chiamato Società Reale Mutua di Assicurazioni… a mallevare e tenere indenne il Condominio da ogni effetto pregiudizievole della sentenza …)
In relazione alla domanda riconvenzionale dispiegata dai resistenti nei Controparte_9 confronti del Condominio, se ne chiede il rigetto, siccome manifestamente infondata ... Si chiede il rigetto dell'eccezione di mancata copertura assicurativa formulata dalla terza chiamata ... CP_5
Si contestano … le domande tutte proposte dall'avv. eccependo in via Controparte_6 preliminare la carenza di legittimazione passiva del Condominio”
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 2 I convenuti e confermano le conclusioni della prima memoria depositata il CP_2 CP_4
26.2.2025, cioè:
“nel merito
-accertato il caso fortuito rappresentato dalla grave negligenza della danneggiata Parte_1
e del Condominio di via San Barnaba 39 Milano, respingere le domande attoree nei
[...] confronti degli odierni convenuti. Sempre nel merito
-Respingere le domande di risarcimento formulate dall'Avv. in quanto Controparte_6 infondate in fatto e in diritto. In via riconvenzionale Accertata la grave negligenza del Condominio e/o della società attrice, condanni una o entrambe le predette parti, alla refusione della somma di euro 7.117,97 (settemilacentodiciassettevirgolanovantasette) a favore dei signori , Parte_2 [...]
e ...” CP_3 CP_2
La terza chiamata conferma le conclusioni della comparsa di risposta 20.11.2024, CP_5 cioè:
“1) in via pregiudiziale/preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'azione per omesso esperimento della procedura di negoziazione;
2) nel merito, 2A. dichiarare improcedibili, improponibili, inammissibili, … e comunque respingere tutte le domande proposte dalla Società attrice e conseguentemente tutte le domande proposte dal Condominio convenuto nei confronti della conchiudente, ... 2B. … dichiarare improcedibile, improponibile, inammissibile, … e comunque respingere la domanda di garanzia e manleva formulata dal Condominio convenuto nei confronti della Società conchiudente, ...
2C. … previo accertamento del criterio di ripartizione del risarcimento dei danni accertati, contenere la condanna di detta conchiudente, nei limiti della quota di responsabilità eventualmente accertata a carico dell'assicurato nonchè nel rispetto delle pattuizioni contrattuali, applicando le franchigie, scoperti, massimali, limiti di indennizzo e limitazioni, al netto di quanto dovesse essere accertato e quantificato, anche in via equitativa, in attuazione del combinato disposto degli artt. 1227, 1914 e 1915 c.c.
3) Porre a carico delle controparti le spese di lite, di eventuale CT e CTP”
L'intervenuto conferma le conclusioni della prima memoria depositata il 27.2.2025, CP_6 cioè:
“preliminarmente: accertare e dichiarare la nullità della costituzione del Condominio non supportata da specifica delibera condominiale vertendo la controversia su materia che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, come disposto dall'art.1131, co. 3, C.C. Nel merito: accertare e dichiarare che per fatto e colpa dei convenuti Controparte_4
e nonchè … il terzo
[...] CP_3 CP_2 Controparte_7
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 3 intervenuto già affetto da patologie croniche invalidanti, non ha potuto Controparte_6 usufruire del servizio igienico dell'ufficio di via san Barnaba n. 39 sede dello Studio Legale di cui è titolare a far data dal novembre 2022 al maggio 2023 perché inagibile a causa delle perdite, percolamenti e cadute di pezzi di intonaco e calcinacci provenienti dal sovrastante servizio ricompreso nell'appartamento di proprietà dei signori e conseguentemente CP_4 condannare i convenuti in via tra loro solidale al risarcimento dei danni patrimoniale e non subiti dal terzo intervenuto … che in via prudenziale si indicano in €. 5.000,00 o in quella diversa somma maggiore o minore che sarà ritenute equa ... In via subordinata … quantifichi e liquidi in via equitativa a favore del terzo intervenuto i danni patrimoniali e non dallo stesso subiti per i fatti dedotti. Condannare infine i convenuti , e Controparte_4 CP_3 CP_2 nonché il al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 cpc Controparte_11 per aver, entrambi, resistito in giudizio con mala fede e colpa grave, danni da liquidarsi in via equitativa. In ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre spese”
Lo svolgimento del processo
Con ricorso ex a. 281 decies cpc datato 30.4.2024 la società esponeva che: Parte_1
• essa è proprietaria di un'unità immobiliare al terzo piano del Condominio convenuto, all'epoca “condotto in locazione dallo studio legale IA-Bianchi-Raveglia e destinato allo svolgimento dell'attività professionale”;
• “nella zona bagno e nel vano antibagno del suddetto ufficio, sono inizialmente affiorate alcune macchie di umidità che col tempo si sono aggravate” (senza cioè nessun riferimento cronologico all'epoca d'inizio di tale affioramento, NdE);
• ciò aveva “causato gravi disagi ai danni dei conduttori dell'appartamento, divenuto inagibile per effetto della mancata fruibilità del servizio igienico”, sicché tali conduttori avevano dapprima sospeso il pagamento dei canoni e nel settembre 2023 avevano definitivamente rilasciato l'immobile;
• nessuno era intervenuto per risolvere il problema “nonostante le numerosissime segnalazioni scritte e telefoniche indirizzate all'amministratore del Condominio, e, da ultimo, alla proprietà soprastante” (anche qui, senza riferimento specifico alla data di tali
“segnalazioni” alla proprietà soprastante, NdE);
• l'odierna attrice aveva successivamente proposto ricorso ex aa. 696 e 696 bic cpc (R.G. 6672/2023) in esito al quale la CT arch. aveva depositato una relazione che Per_2 aveva fra l'altro accertato la pluralità di cause delle infiltrazioni, quantificando in € 4.663,56 (oltre IVA) “il costo totale degli interventi necessari per gli interventi di riparazione delle perdite ed il ripristino dei luoghi”;
• la società odierna attrice aveva quindi subito danni per “complessivi Euro 25.738,44” di seguito descritti:
▪ i) Euro 8.162,00 per canoni di locazione non percepiti dal novembre 22 al maggio 2023;
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 4 ▪ ii) Euro 4.664,00 per canoni di locazione non percepiti dal giugno 2023 alla data del rilascio concordato (settembre 2023);
▪ iii) Euro 4.663,56 per i lavori di ripristino come da quantificazione del C.T.U. (c.f.r. pag. 17);
▪ iv) Euro 2.636,88 per le spese liquidate a favore del C.T.U.;
▪ v) Euro 855,00 per le spese tecniche del Geom. Per_3
▪ vi) Euro 2.250,00 per le spese tecniche dell'Arch. ; Per_4
▪ vii) Euro 2.507,00 per le spese legali dell'Accertamento Tecnico Preventivo;

• le parti non erano addivenute alla conciliazione;

• i convenuti erano responsabili dei danni, ex a. 2051 cc, in quanto custodi, poiché la consulente d'ufficio aveva accertato che “il danno subito dall'immobile è stato causato da plurime infiltrazioni derivanti: (a) dalla rottura di un tubo di adduzione di acqua calda a pavimento del bagno del 4° piano;
(b) dalla rottura di porzione della serpentina di riscaldamento all'intradosso del solaio tra il terzo e il 4° piano;
(c) dalla rottura del collettore di scarico del bagno del 4° piano”, cioè “in parte dalla rottura delle tubazioni dell'appartamento di proprietà dei sig.ri e in parte dalla rottura di una serpentina CP_4 dell'impianto di riscaldamento condominiale”;
• “L'inerzia dei convenuti, nonostante le reiterate segnalazioni, ha obiettivamente concorso ad aggravare la situazione procurando ingenti danni all'immobile e causando notevole disagio alle abituali condizioni di vita degli allora conduttori. Conduttori che stante il perdurare del disagio patito, nel mese di settembre del 2023, si videro persino costretti a rilasciare l'immobile concesso loro in locazione. Dall'inerzia dei convenuti che, a seguito delle plurime segnalazioni inoltrate da parte della ricorrente, si sarebbero dovuti attivare per tempo facendo eseguire i lavori necessari per addivenire ad una pronta risoluzione del problema, consegue il risarcimento di tutti danni patiti dalla ricorrente che si quantificano complessivamente in Euro 25.738,44, così come sopra dettagliato”. La ricorrente pertanto concludeva chiedendo: “nel merito, accertata la sussistenza dei danni subiti all'immobile di proprietà della ricorrente così come riscontrati dal C.T.U. nell'ambito dell'ATP espletato (R.G. nr. 6672/2023), accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 2051 c.c. dei convenuti e per l'effetto condannarli al risarcimento dei danni ammontanti complessivamente in Euro 25.738,44, oltre interessi, o in quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia. - in ogni caso, con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre spese generali rifuse IVA e CPA”
Il resistente CONDOMINIO si costituiva con comparsa depositata 9.10.2024 osservando che:
• delle tre concause da essa individuate, la CT arch. aveva riferita al Per_5
Condominio solo quella attribuita alla rottura di un bene condominiale;

• la CT aveva tuttavia errato, poiché dal regolamento di condominio emergeva che la serpentina in questione era di proprietà dei singoli, mentre condominiali erano solo gli elementi centrali dell'impianto, e del resto la stessa conclusione discendeva dall'a. 1117 cc;

• occorreva comunque graduare le responsabilità fra i convenuti;

• il danno era stato artificialmente quantificato, poiché l'attrice, , società con Parte_1
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 5 sede a COMO, il cui capitale era per il 20% di proprietà di (che della CP_12 società era anche amministratrice) e per il restante 80% era di proprietà di CP_6
, al cui studio (tutt'ora avente sede nell'appartamento per cui è causa) apparteneva
[...] anche l'avv. , difensore della società suddetta, sicché sarebbero stati gli stessi Per_1 soci della che, quali conduttori, avrebbero sospeso il pagamento dei canoni alla Pt_1 loro stessa società quale locatrice, con evidente sovrapposizione di interessi, “vista la sostanziale identità fra conduttore e titolare effettivo della società locatrice”, mentre mancava la prova documentale di tali asserzioni;

• peraltro, al 15.11.2023 lo studio legale IA-Bianchi-Raveglia aveva ancora sede in via San Barnaba 39, come pubblicizzato sul suo sito internet, e come comunicato ai rispettivi ordini professionali;

• delle voci di danno ulteriori rispetto a quella stimata dalla CT (alla cui proposta conciliativa i convenuti odierni avevano dichiarato di aderire) non v'era prova, né il danno patrimoniale era ricavabile da presunzioni;

• nel caso di condanna, doveva essere accertata la quota di responsabilità degli altri convenuti, che avrebbero perciò dovuto tenere indenne il Condominio in pari misura. Il convenuto CONDOMINIO quindi concludeva chiedendo in via principale il rigetto della domanda.
I convenuti e con comparsa 11.10.2024 osservavano che: CP_2 CP_4
• il Condominio di via San Barnaba 39 a Milano, col suo tecnico di fiducia, geometra
“si rivolgeva agli odierni convenuti in data 19 gennaio 2023 per segnalare Tes_1 che nell'unità immobiliare del piano sotto, di proprietà della soc. era Parte_1 presente “un grave ammaloramento del plafone in corrispondenza del bagno” e chiedeva la disponibilità del signor a far accedere i tecnici al suo immobile al fine di CP_4 ricercare il guasto e ove trovato ripararlo”;
• il “rispondeva il giorno stesso dando la sua disponibilità in tal senso e garantendo CP_4 la massima collaborazione”, tanto che già il giorno seguente, 20 gennaio 2023, “il geometra accedeva alla proprietà e alla proprietà Tes_1 Controparte_9 Parte_1
e relazionava il Condominio, la proprietà danneggiata e lo stesso signor
[...] CP_4 sull'esito di detto sopralluogo”;
• due settimane dopo, il 5 febbraio 2023, il “veniva contattato anche dall'Avv. CP_4
presentatosi quale conduttore dell'immobile ammalorato” il quale “gli Controparte_6 rappresentava che i suoi dati gli erano stati “passati” dal geometra dall'amministrazione del Condominio (ossia dal Geom. pochi giorni prima”; Tes_1
• colla stessa email “l'Avv. comunicava agli odierni convenuti che l'immobile da CP_6 lui adibito a studio subiva ormai da molto tempo copiose infiltrazioni per eliminare le quali si era rivolto più volte e nell'arco di ben due anni al solo Condominio e che quest'ultimo non aveva fatto nulla” chiedendo inoltre “se era intenzione della proprietà collaborare alla soluzione definitiva del problema “senza scomodare l'autorità giudiziaria””;
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 6 • il lo stesso giorno offriva “la sua massima disponibilità a consentire l'accesso CP_4 all'immobile, la ricerca del guasto e la sua riparazione anche attraverso la sua unità immobiliare” e il 15 febbraio 2023 il e il geometra “sempre con l'Avv. CP_4 Tes_1
in copia nelle comunicazioni, concordavano una rosa di date (prossime) per CP_6 iniziare i lavori di ricerca guasti”;
• ciò nonostante “il 16 febbraio 2023 ovvero una settimana dopo la comunicazione di cui al doc. 3 e 3 bis, la società depositava ricorso per ATP contro il Condominio Parte_1
e contro la proprietà ”; Controparte_9
• “nel ricorso per ATP depositato dalla soc. a pag. 2 dell'atto (doc. 4), la Parte_1 ricorrente ribadiva di avere potuto appurare soltanto pochi giorni prima del deposito di quel ricorso, l'identità dei proprietari dell'immobile sovrastante quello di sua proprietà. Sempre in detto ricorso, la Soc. affermava che le infiltrazioni erano iniziate nel Parte_1
2020, che la circostanza era stata fatta presente a più riprese al Condominio la prima volta nel luglio 2020 … e che tuttavia, la denuncia era rimasta priva di riscontro da parte del Condominio per oltre due anni”;
• sempre in quel ricorso, raccontava come alla prima segnalazione fatta al Parte_1
Condominio ne seguivano molte altre (tutte agli atti del procedimento) inviate sempre al solo Condominio fino al gennaio del 2023, quando l'Avv. aveva ottenuto i dati CP_6 della proprietà e scritto a quest'ultima”; Controparte_9
• pertanto “la proprietà nulla sapeva delle infiltrazioni e la problematica Controparte_9 non veniva nemmeno trattata in assemblea (doc. 6). In nessun modo, quindi, la proprietà odierna convenuta poteva sapere del problema anche considerato… che le tubazioni ammalorate erano collocate nell'intramezzo di cemento e malta e non poteva certo esigersi dal proprietario che lo stesso quale “manutenzione ordinaria” del proprio immobile, al fine di verificarne lo stato, demolisse periodicamente il proprio pavimento”;
• “L'unico “sintomo” che avrebbe ragionevolmente dovuto suggerire alla proprietà
di verificare le tubazioni sarebbe stata una perdita, ma questa è stata Controparte_9 segnalata con insistenza e per oltre due anni esclusivamente al Condominio che, a sua volta, se ne è totalmente disinteressato”;
• “La circostanza che una maggiore diligenza, o meglio, una diligenza elementare, avrebbe permesso, senza ombra di dubbio tanto al Condominio quanto al danneggiato, di porre rimedio all'infiltrazione (che all'inizio era minima) senza adire l'autorità giudiziaria e senza lasciare che il danno si aggravasse a dismisura è più che evidente, ed è ulteriormente dimostrata dalla immediatezza con la quale aveva Controparte_2 riscontrato non solo a parole ma nei fatti sia il Condominio che l'Avv. ”; CP_6
• “La circostanza infatti, è pacificamente rilevata dallo stesso CT che in sede di primo sopralluogo, prende atto che gli interventi eseguiti dai tecnici incaricati dal Condominio attraverso la proprietà sono stati idonei a far cessare la perdita (relazione peritale CP_4 doc. 4 ,pag. 2)”;
• in occasione del tentativo di conciliazione, la soc. aveva preteso d'essere Parte_1 risarcita anche “per il danno da lucro cessante determinato dal fatto che lo studio
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 7 “IA-Bianchi-Raveglia” conduttore dei locali, per oltre un anno, aveva sospeso il pagamento dei canoni di locazione a causa della asserita totale inutilizzabilità dell'immobile. Inutilizzabilità o minore fruibilità dell'immobile che, come già detto, non è stata accertata in sede di ATP e che non è mai stata provata” tanto più che “lo studio
” ha sempre potuto operare”; Email_1
• i convenuti inoltre sottolineavano che “la società è costituita da due soli Parte_1 soci (doc. 8): L'Avv. titolare dell'80% delle quote (ossia lo stesso Controparte_6 [...]
titolare dello studio legale che conduce in locazione lo studio di proprietà della CP_6 soc. e dalla signora di 85 anni, titolare del residuo Parte_1 Persona_6
20% e, per ragioni più che evidenti (ovvero, l'incompatibilità del professionista rispetto alla carica) amministratore della società”;
• risultava dunque che “i soci della soc. sono rispettivamente e Parte_1 contemporaneamente i proprietari attraverso la società dei locali, nonché coloro che conducono in locazione i locali stessi” dal che discendeva che “quello che i soci della soc. non avrebbero incassato da una parte, avrebbero, tuttavia, dall'altra parte, Parte_1 risparmiato nella veste di conduttori dell'immobile” e “sarebbe facile ipotizzare quindi, che lo studio da una parte, e la società dall'altra, con le richieste CP_6 Parte_1 risarcitorie per lucro cessante ci “stiano un po' marciando””;
• non v'era alcuna responsabilità dei proprietari dell'immobile al quarto piano, odierni convenuti e , in quanto “con svariati atti di natura palesemente CP_2 CP_4 confessoria (si vedano le mail prodotte dalla società nel ricorso per ATP, e si veda il ricorso stesso) la società affermava e afferma serenamente di avere atteso due Parte_1 anni e mezzo di infiltrazioni “sempre più ingravescenti” prima di rivolgersi alla proprietà dell'immobile situato al piano superiore in corrispondenza del suo”;
• “è semplicemente surreale che lo studio IA (ancora doc. 3) arrivi a sostenere di avere saputo soltanto nel febbraio del 2023 il nome dei proprietari dell'immobile che si trova sopra al suo studio per colpa dell'amministratore, quando l'immobile di proprietà
è condotto in locazione ormai da molti anni … dall'Avv. Salvatore Controparte_9
Achenza. Professionista che gli avvocati , e conoscono CP_6 CP_12 Per_1 benissimo ed a cui benissimo, potevano rivolgersi sia per fare un sopralluogo nell'immobile sia per avere quelle informazioni. Invece, a quanto sembra, per due anni e mezzo la società nulla ha fatto di tutto ciò”; Parte_1
• analoghe considerazioni valevano pel Condominio;

• il comportamento negligente dello stesso danneggiato costituiva dunque caso fortuito idoneo a interrompere il nesso di causalità, poiché “se il condominio e la soc. Parte_1 non avessero serbato un comportamento così negligente per oltre due anni, non si sarebbero verificati danni di questa portata e chi occupava lo studio di proprietà della soc.
non avrebbe subito alcun disagio se non quello di una imbiancatura, nel Parte_1 lontano 2020 del plafone del bagno” senza dimenticare che la ricorrente aveva chiesto la consulenza preventiva il giorno successivo a quello in cui i convenuti avevano concordato la data di accesso ai locali per iniziare i lavori per riparare il guasto del quale “in nessun
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 8 modo i proprietari avevano modo di avvedersene essendo all'oscuro dell'esistenza della perdita nei locali sottostanti”;
• “stando al narrato avversario, la soc. avrebbe avuto il bagno del proprio Parte_1 immobile invaso dai liquami e si sarebbe scontrata per oltre due anni con il Condominio che faceva “il muro di gomma”. E poi, dopo aver individuato la proprietà Controparte_9
e finalmente, aver “imbroccato” la direzione giusta verso la soluzione del problema, depositava un ATP in forza del quale tutto quello che si era messo in moto e si poteva concludere nel febbraio del 2023, veniva bloccato (ancora doc. 8) fino al termine delle operazioni peritali, il 27 settembre del 2023, data del deposito della relazione”;
• coloro che avevano certamente subito un danno dalla vicenda in esame erano quindi “gli odierni convenuti che … hanno affrontato spese di accertamento tecnico molto gravose, pur non avendo alcuna responsabilità relativa al prolungarsi della perdita, all'incancrenirsi della situazione e al disinteressarsi della medesima”, danno del quale essi intendevano quindi, in via riconvenzionale, chiedere il risarcimento al Condominio e all'attrice;
• il danno per rifusione dei canoni di locazione era privo di prova, tanto più che “lo studio
“IA-Bianchi-Raveglia” non ha mai smesso di “funzionare” né di essere utilizzato”;
• quanto alle spese di ripristino stimate dal CT, “lo studio di proprietà della soc. Parte_1
è stato ripristinato, ed infatti, adesso è condotto in locazione da altri avvocati. Sarebbe, quindi, corretto verificare le spese effettivamente affrontate dalla società per eseguire i lavori descritti dal CT perché se queste fossero inferiori a quelle indicate, la società non potrebbe certo lucrare sul risarcimento ottenendone uno superiore agli importi effettivamente spesi”;
• anche le spese di CT e CTP dovevano essere addebitate al Condominio, come pure le spese legali della ricorrente;

• i convenuti del resto “sebbene contattati con un ritardo grottesco, sono coloro che muovendosi immediatamente, hanno consentito la eliminazione nel corso del mese di febbraio 2023, ovvero prima ancora che l'udienza di nomina del Consulente dell'Ufficio si tenesse, la eliminazione della perdita d'acqua” sicché “gli odierni convenuti ritengono che le spese affrontate per l'accertamento tecnico preventivo debbano essere loro rifuse, ossia, per le stesse ragioni pe cui ritengono che in questa sede le domande contro di loro debbano essere respinte con sentenza che li tenga indenni anche delle spese di questa lite” così come le spese di mediazione. I convenuti pertanto così concludevano: “nel merito accertato il caso fortuito CP_2 rappresentato dalla grave negligenza della danneggiata e del Condominio di via Parte_1
San Barnaba 39 Milano, respinga le domande attoree nei confronti degli odierni convenuti. In via riconvenzionale Accertata la grave negligenza del Condominio e/o della società attrice, condanni una o entrambe le predette parti, alla refusione della somma di euro 7.117,97 (settemilacentodiciassettevirgolanovantasette) a favore dei signori Parte_2 [...]
e … Spese del Giudizio rifuse” CP_3 CP_2
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 9 L'assicuratore , costituitasi con comparsa del 20.11.2024, osservava che: CP_5
• la domanda era improcedibile, per omesso esperimento della procedura di negoziazione, a nulla rilevando l'espletata procedura di mediazione, posto che nella specie non si verteva in ipotesi di controversia in materia condominiale, bensì di risarcimento del danno per somma non eccedente € 50.000,00;
• per ammissione di tutte le parti in causa, era pacifico che l'evento infiltrativo risalisse al 2020, cioè quando la polizza non era stata ancora stipulata, a nulla rilevando il pagamento al Condominio di € 1.730,00 disposto a seguito della denuncia di sinistro del 2.3.2023 che aveva omesso di riferire che il fenomeno risaliva al 2020, con ricorso per CTP notificato al Condominio il 17.2.2023;
• inoltre, in forza dell'a. 30.11 delle condizioni di polizza l'assicurato avrebbe dovuto denunciare il sinistro entro dieci giorni dalla sua conoscenza;

• tutto ciò determinava il rigetto della domanda di garanzia e manleva formulata dal Condominio, che aveva denunciato il sinistro due anni dopo l'evento;
• contestava la domanda anche nel merito, così come contestava i danni prospettati dall'attrice, mancando la prova della mancata percezione dei canoni locatizi;

• sottolineava poi che “il bagno non era certo nelle condizioni di risultare inagibile, in considerazione del fatto che la zona interessata dalle infiltrazioni era assai limitata”;
• sottolineava inoltre che la CT aveva accertato “che il bagnamento non era di liquami (come ha da sempre asserito la ricorrente) ma di semplice acqua: il CT infatti ha accertato che con ogni probabilità quando è stata sostituita la serpentina, è stato danneggiato il collettore dello scarico del bagno, perché molto vetusto”;
• da ciò discendeva che “non vi erano di certo i presupposti per non utilizzare il bagno e di conseguenza per ritenere inagibile l'intero immobile”;
• ancora, “negligente, o per meglio dire, non seriamente volto a trovare una concreta soluzione, è anche l'atteggiamento della Società ricorrente, che avrebbe impiegato oltre 3 anni per individuare i soggetti proprietari dell'immobile soprastante, aspettando per mesi che tale informazione venisse fornita dall'Amministratore”;
• “in realtà, controparte, le cui quote sono intestate a due avvocati, sa benissimo che per accertare la proprietà di un immobile è sufficiente incaricare una visurista, fornendo solo via, numero civico e numero di interno ed una volta, trovati i nominativi, sempre corredati da codice fiscale, richiedere, on line, sul sito Anagrafe Nazionale, accessibile a tutti i legali, l'indirizzo di residenza”;
• la ricorrente, invece, nulla di tutto ciò aveva fatto “e l'impressione che se ne ricava è che forse vi era l'interesse ad allungare i tempi della risoluzione della problematica, al fine di un più cospicuo risarcimento del danno”;
• contestava anche le restanti richieste risarcitorie dell'attrice. La terza chiamata quindi concludeva: “Previa trasformazione del rito;
1) in via pregiudiziale/preliminare, accertare e dichiarare l'improcedibilità dell'azione per omesso esperimento della procedura di negoziazione;
2) nel merito, 2A. dichiarare improcedibili, improponibili, inammissibili, o come meglio, e
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 10 comunque respingere tutte le domande proposte dalla Società attrice e conseguentemente tutte le domande proposte dal Condominio convenuto nei confronti della conchiudente, mandandone quest'ultima completamente assolta … -3) Porre a carico delle controparti le spese di lite, di eventuale CT e CTP”.
Infine, con atto depositato il 13.12.2024 interveniva volontariamente il terzo il quale: CP_6
• allegava d'essere stato “per decenni procuratore generale alle liti di società multinazionali”;
• per tale motivo, “pur essendo pensionato, ha conservato un ufficio operativo in via San Barnaba n. 39 e dal mese di settembre 2023 la sola domiciliazione nella stessa sede”;
• “Nel corso dell'anno 2020 sono affiorate nel soffitto del bagno di detto ufficio macchie di umidità, fenomeno che si era già verificato in passato, segnalato all'amministratore che, a distanza di poco tempo, comunicava l'avvenuta risoluzione del problema, provvedendo poi a ripitturare il vano bagno”;
• successivamente l'amministratore era invece rimasto inerte, sicché “la situazione peggiorava e incominciavano ad affiorare macchie di muffa e rigonfiamenti dell'intonaco che poi pian piano cominciava a distaccarsi, così come la macchia di umidità che si allargava sempre di più per estendersi sino al vano antibagno. In data 28.11.22 (lunedì) all'apertura dell'ufficio si constatava l'assoluta inagibilità del servizio igienico sul quale erano caduti calcinacci e liquami (o comunque acqua di colore paglierino e maleodorante)”;
• “L'Avv. si recava periodicamente presso l'ufficio di Via San Barnaba n. Controparte_6
39, tutti i giovedì e negli altri giorni secondo le necessità e gli impegni di volta in volta assunti. A partire dal mese di novembre del 2022, però, la permanenza presso l'ufficio di Milano è diventata problematica proprio a causa della inutilizzabilità dell'unico servizio igienico dell'ufficio, avuto riguardo alle patologie fisiche di cui lo stesso legale è affetto (diabete mellito di tipo 2 e ipertensione arteriosa in trattamento polifarmacologico), documentate dalla certificazione medica che si produce (doc. 1)”;
• “per tutto questo periodo, a causa della inagibilità del servizio, l'Avv. e Controparte_6 gli altri Colleghi e i clienti sono stati costretti ad utilizzare i servizi igienici dei locali pubblici della zona”;
• “L'impossibilità di usufruire del servizio igienico dell'ufficio per così lungo periodo ha costituito una grave forma di violenza con conseguente pesante limitazione della libertà personale”;
• egli aveva perciò deciso di intervenire in proprio in questo procedimento. Il terzo intervenuto così concludeva: “Nel merito: accertare la sussistenza dei danni non patrimoniali patiti dall'Avv. in conseguenza della condotta gravemente Controparte_6 negligente tenuta dell'Amministratore pro tempore del Condominio di Via San Barnaba 39 Milano, … nonché dai Sigg.ri , e, per Parte_3 Parte_4
l'effetto, condannare gli stessi al risarcimento dei danni da liquidarsi in via equitativa e che indicativamente si quantificano in Euro 5.000 o in quella diversa somma maggiore o minore che
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 11 sarà ritenuta equa ...”. All'udienza di prima comparizione tenuta il 16.12.2024, veniva disposta la conversione nel rito ordinario. All'esito dell'udienza 9.4.2025 venivano ammesse alcune delle prove dedotte. All'udienza del 3.7.2025 veniva assunta la testimonianza di (dal 2018 e fino al Tes_2 luglio 2023 collaboratore dello studio ), all'esito della quale Parte_5 le parti rassegnavano le conclusioni come in epigrafe trascritte e discutevano quindi la causa oralmente. All'esito, il tribunale tratteneva la causa per la decisione a norma dell'a. 281 sexies comma 3 cpc.
I motivi della decisione
L'eccezione attorea di nullità della costituzione del CONDOMINIO per difetto di delibera condominiale va respinta, alla luce del doc. 12 del Condominio che dimostra la ratifica da parte dell'assemblea del 28.5.2024. Per lo stesso motivo va respinta l'identica eccezione sollevata dall'intervenuto , intervenuto peraltro con atto depositato il 12.12.2024, cioè mesi CP_6 dopo tale ratifica. L'eccezione della terza chiamata circa l'omesso esperimento della procedura di negoziazione assistita è assorbita, come si vedrà, da altra ragione in quanto più liquida.
La controversia dev'essere decisa anzitutto tenendo conto delle conclusioni della consulenza preventiva RG 6672/2023, depositata il 27 settembre 2023 dalla CT arch. . Nella Per_5 relazione in discorso si legge in particolare che:
• (pag. 6 e seguenti): “Le rilevate infiltrazioni sono state determinate da più concause, consistenti in rotture delle reti impiantistiche esistenti e tra loro contigue, accertabili pertanto esclusivamente mediante la riparazione e l'eliminazione dei singoli guasti … come segue:
1) dalla rottura di un tubo di adduzione di acqua calda a pavimento del bagno del 4° piano, ripristinato prima dell'inizio del procedimento di ATP in oggetto;

2) dalla rottura di una porzione di serpentina di riscaldamento posta all'intradosso del solaio tra 3° e 4° piano, tangente allo scarico del bagno del 4° piano, che percorre un tratto orizzontale sempre all'intradosso del medesimo solaio in regime di servitù di passaggio;

3) dall'accertamento, a seguito della rimozione del tratto di serpentina danneggiata, che anche il collettore di scarico del bagno del 4° piano presentava ulteriori rotture e percolazioni”
• (pag. 7 e ss.): in occasione dell'ispezione dei luoghi svolta il 17 maggio 2023 la CT constatò ch'era già avvenuta la riparazione del tubo di adduzione a pavimento del bagno al quarto piano e del tratto di serpentina all'intradosso del solaio;
la CT rileva inoltre che tra il 24 e il 26 maggio 2023 fu sostituito il collettore di scarico;

• (pag. 14 e ss.): “i danni subiti dallo studio legale al piano 3°, derivanti dalle rilevate
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 12 infiltrazioni e determinate da concause, consistenti in rotture delle reti impiantistiche esistenti e tra loro contigue, sono i seguenti:
- danni ai plafoni e alle pareti del bagno, dovuti alla percolazione prolungata dell'acqua, consistenti in deterioramenti degli intonaci, delle rasature e delle tinteggiature, nonché del cassonetto a chiusura dell'avvolgibile;
- danni a porzioni di soffitto e pareti del corridoi/antibagno, dovuti alla percolazione prolungata dell'acqua, consistenti in deterioramenti delle tinteggiature”
• (pag. 14 e ss): il costo totale delle opere necessarie per il ripristino (comprese quelle già effettuate) è pari a € 4.663,56 IVA esclusa e i tempi occorrenti sono stimati in almeno otto giorni lavorativi. A pag. 18 della relazione depositata nel settembre 2023, infine, la consulente d'ufficio attesta che (al pari del consulente di parte dell'assicuratore ) il consulente di parte della CP_5 società attrice (arch. ) non ha formulato nessuna osservazione sulla relazione Pt_1 Per_4 preliminare.
Tali conclusioni della consulente d'ufficio sono coerenti e prive di vizi logici, oltre che fondate sull'approfondito esame dei luoghi e degli impianti come pure su alcuni esperimenti effettuati in luogo (come lo svuotamento dell'impianto di riscaldamento risultato coinvolto), sicché devono essere interamente condivise dal Tribunale, tanto più che proprio sulla scorta delle persuasive conclusioni della consulente d'ufficio sia le parti convenute sia la terza chiamata assicuratrice aderirono alla proposta conciliativa all'epoca formulata dalla stessa CT, respinta tuttavia dall'attrice.
Da ciò emerge quindi che la responsabilità per i danni lamentati (e accertati dalla CT nei limiti enunciati nella relazione conclusiva) devono essere ascritte per un terzo al CONDOMINIO e per i restanti due terzi agli altri tre convenuti ( e ), di modo che il risarcimento che CP_2 CP_4 verrà di seguito liquidato dev'essere posto in solido a carico dei convenuti (ma nei loro rapporti interni sarà distribuito nella predetta proporzione di un terzo e due terzi). Dev'essere invero respinta la richiesta dei convenuti e di accertare che il danno fu cagionato da CP_4 CP_2 caso fortuito consistente nella grave negligenza della società ricorrente . Pt_1
In proposito, si deve osservare che sussiste certamente la denunciata grave negligenza dell'attrice odierna, senonché essa non è tanto grave da elidere del tutto il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso, quanto meno sotto il profilo cronologico (atteso che il danno -cioè le infiltrazoni- in dimensione ben modesta s'era già verificato prima che la si Pt_6 Pt_1 rendesse responsabile della grave negligenza di cui appresso), dal che si inferisce che la condotta della società danneggiata non costituì l'unica esclusiva causa dell'evento di danno (Cass. Sez. 3, ordinanza n. 8449 del 31/3/2025). Tale negligenza tuttavia, ponendosi come fatto colposo del creditore ex a. 1227 cc, impone la corrispondente riduzione del risarcimento spettante all'attrice.
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 13 Quanto alla liquidazione del danno, dunque, soccorre anzitutto ancora l'esauriente relazione della CT, che ha determinato l'ammontare del danno, comprensivo delle opere di ripristino già eseguite, nel complessivo importo di EUR 4.666,56 (mentre va esclusa l'IVA il cui esborso non risulta ritualmente dimostrato dall'attrice con documentazione fiscalmente regolare, benché gli interventi siano stati già eseguiti almeno dall'estate del 2023).
Tale misura del danno, però, è quella riscontrata alla data di deposito della perizia, cioè nel settembre 2023, allorquando le infiltrazioni erano in atto da anni, e da anni note sia all'attrice
(proprietaria dell'immobile), sia al convenuto CONDOMINIO cui la proprietaria s'era Pt_1 rivolta, sia al terzo (che della è socio all'80%, oltre a far parte dello studio CP_6 Pt_1 legale che della è conduttore). Occorre in proposito sottolineare che: Pt_1
• la stessa soc. , a pag. 2 del ricorso per consulenza preventiva datato 14.2.2023, Pt_1 confessò univocamente: “Nella zona bagno del suddetto ufficio, sin dal 2020 sono cominciate ad affiorare macchie di umidità che man mano hanno portato allo scrostamento dell'intonaco, con caduta di calcinacci uniti a polvere che negli ultimi tempi hanno evidenziato fenomeni gradualmente ingravescenti … la perdita si è manifestata dal plafone, e più precisamente dalla grossa scatolatura in cartongesso, per estendersi al soffitto del bagno, alle pareti, al cassonetto della finestra fino ad interessare parte della parete tra bagno e antibagno, il locale adiacente (anti-bagno) e il cassonetto del balcone”;
• malgrado il tempo trascorso dall'inizio del fenomeno infiltrativo, però, la CT ha accertato danni la cui entità può davvero definirsi modesta (considerata la cifra necessaria per ripararli);
• ciò impone di ritenere che, ove la società danneggiata fosse tempestivamente intervenuta (anzitutto rivolgendosi all'inquilino dell'appartamento sopra il suo e non soltanto interpellando l'amministratore del condominio), si sarebbe allora potuto certamente prevenire l'aggravamento del danno, dal che discende che -come già osservato- deve qui trovare applicazione l'a. 1227 comma 1 cc, secondo cui il concorso del fatto colposo del creditore (in quanto eccezione in senso lato) determina la diminuzione del risarcimento secondo la gravità della colpa e l'entità delle conseguenze che ne sono derivate;

• è appena il caso di rilevate che l'a. 1227/1 cc (che integra una questione comunque rilevabile d'ufficio) deve ritenersi espressamente invocato dai convenuti e CP_2
a pag. 9 della comparsa di risposta, laddove tali convenuti eccepiscono appunto il
[...] concorso del fatto colposo del danneggiato;

• d'altro canto, come già accennato, è indubbio che vi sia sostanziale coincidenza fra le persone fisiche socie della società proprietaria e locatrice dell'immobile, da un lato, e dall'altro lato le persone fisiche socie dell'associazione professionale conduttrice di esso, e altrettanto incontestabile è che sussista piena sovrapponibilità fra gli interessi patrimoniali di locatrice e conduttrice, come si inferisce anche dalle seguenti circostanze:
● a pag. 2 della relazione peritale la CT arch. registra: “In data Per_5

2.05.2023 alle 9,30 la scrivente CT iniziava regolarmente le operazioni peritali
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 14 presso l'unità immobiliare di proprietà … Oltre alla sottoscritta erano Parte_1 presenti per parte ricorrente l'Avv. e il CTP nominato Arch. Controparte_6
...”
[...]
● a pag. 5 della stessa relazione la CT dichiara: “In data 9.06.2023 la scrivente riceveva comunicazione dall'Avv. che affermava la volontà di parte CP_6 ricorrente di non aderire alla proposta conciliativa formulata dal CT” a riprova della commistione di interessi.
Alla luce di quanto sin qui illustrato, deve fondatamente ritenersi che (secondo il criterio del più probabile che non) il danno riscontrato dalla CT nel 2023 sia almeno doppio di quello che si sarebbe potuto accertare tre anni prima, nel 2020, subito dopo l'esordio dei fenomeni infiltrativi lamentati dall'attrice, dal che discende che il danno concretamente risarcibile in riferimento alle riparazioni e ai ripristini occorsi è pari alla metà della cifra stimata dalla CT, e perciò è pari alla cifra, arrotondata, di EUR 2.350,00. I convenuti (fermo il riparto interno tra loro come sopra precisato) devono essere dunque condannati a pagare all'attrice tale importo, oltre agli interessi legali da oggi al saldo.
Tenendo conto:
• dell'indubbia confusione di interessi fra locatrice e conduttrice,
• della grave negligenza ravvisabile nel mancato tempestivo interessamento del proprietario dell'appartamento al quarto piano (la cui identità sarebbe stata agevolmente accertabile sol che gli occupanti dell'appartamento al terzo piano si fossero rivolti a quello del quarto, peraltro avvocato a sua volta e dunque loro collega),
• della mancanza di adeguata prova delle poste di danno lamentate dall'attrice (e specificamente contestate dai convenuti) risulta evidente la totale infondatezza della pretesa dell'attrice di essere risarcita di: Pt_1
● Euro 8.162,00 per canoni di locazione non percepiti dal novembre 22 al maggio 2023 (atteso che dal 2020 al 2022 la locatrice avrebbe avuto tutto il tempo per individuare la causa delle infiltrazioni e risolverla, così come del resto è effettivamente avvenuto subito dopo che la si rivolse ai proprietari dell'appartamento sovrastante il Pt_1 suo);
● Euro 4.664,00 per canoni di locazione non percepiti dal giugno 2023 alla data del rilascio concordato (settembre 2023), e ciò per la stessa ragione sopra indicata. In altri termini, il protrarsi per anni del disagio correlato alle infiltrazioni (peraltro modeste malgrado i vari anni trascorsi dal loro esordio) dev'essere ascritto soltanto all'inspiegabile negligenza della locatrice stessa, cioè al fatto colposo della , la quale fu dunque unica Pt_1 responsabile dell'aggravamento del danno che, per quanto sopra argomentato, non può ritenersi in nessuna misura risarcibile.
Per le stesse ragioni, inoltre, si deve negare che l'attrice abbia diritto a vedersi rifuse le Pt_1 spese della consulenza preventiva RG 6672/2023, e più specificamente (secondo quanto esposto a
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 15 pag. 4 del ricorso ex a. 281 decies cpc:
● Euro 2.636,88 per le spese liquidate a favore del C.T.U.;
● Euro 855,00 per le spese tecniche del Geom. Per_3
● Euro 2.250,00 per le spese tecniche dell'Arch. ; Per_4
● Euro 2.507,00 per le spese legali dell'Accertamento Tecnico Preventivo.
Per convincersi dell'assoluta infondatezza di tale pretesa, che si fonda su un rilevante aggravamento -imputabile unicamente alla società attrice- del danno, si deve ancora una volta ricordare che proprio nel ricorso per consulenza preventiva presentato nel febbraio 2023, la stessa locatrice dichiarava che le “macchie di umidità che man mano hanno portato allo scrostamento dell'intonaco” si erano manifestate “sin dal 2020”, senza però che mai -fino a pochi giorni prima del deposito di quel ricorso- la società ricorrente avesse ritenuto opportuno rivolgersi direttamente a chi occupava l'appartamento del quarto piano. Da ciò si inferisce che la necessità di proporre il ricorso “preventivo”, e le spese a esso connesse, furono conseguenza esclusivamente della negligenza e inerzia della stessa locatrice.
Né del resto risulta specificamente contestato (e si ha ora perciò per provato ex a. 115/1 cpc) quanto specificamente allegato in fatto dai convenuti e , i quali hanno persino CP_2 CP_4 documentato (produzione n° 3 bis, email del 15.2.2023, ossia del giorno precedente il deposito del ricorso preventivo) di aver immediatamente offerto alla la loro disponibilità a Pt_1 consentire l'accesso al loro appartamento per procedere con urgenza alla ricerca delle perdite, esprimendo dunque la propria piena collaborazione alla ricerca del guasto e alla soluzione del problema.
Passando ai danni non patrimoniali lamentati dall'intervenuto , si deve ricordare che CP_6 il testimone del quale è stata eccepita l'incapacità, ha dichiarato in particolare: Tes_2
<< Dal 2018 al luglio 2023 ho svolto la mia attività professionale presso lo studio in Milano via San Barnaba 39. Io versavo Parte_5 all'associazione professionale suddetta un contributo per il canone di locazione, infatti i locali dello studio erano di proprietà della soc. ed erano condotti in locazione Parte_1 dalla associazione professionale di cui io non facevo parte. … Dal 2018 al luglio 2023 andavo tutti i giorni allo studio e svolgevo la mia attività da solo. Gli altri associati venivano due o tre giorni alla settimana. … Ho cambiato studio per avvicinarmi a dove abito … Io arrivavo di solito allo studio verso le ore 8:30/9 del mattino. A volte il collega era già lì. Io e il collega avevamo stanze diverse e separate. Egli mi si CP_6 avvicinava e ogni volta mi comunicava che andava giù al bagno del bar. So che altre volte veniva al bagno del tribunale al primo piano. AD Posso affermare ciò perché l'ho vissuto anch'io sulla mia persona. Ciò mi capitava almeno una volta giorno. Mentre l'avvocato ci andava un paio di volte al CP_6 giorno. A volte io e il intervenuto pranzavamo insieme in un bar nei dintorni, CP_6
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 16 mai però restavamo in studio. Verso le ore 15 l'avv. lasciava lo studio. AD io CP_6 stesso a volte trovai degli scrostamenti dal soffitto nonché macchie di umidità. La tazza del nostro bagno funzionava ma dal soffitto cadevano gli scrostamenti. AD : gli altri colleghi associati nello studio venivano molto più di rado direi un giorno ogni due settimane circa. AD la prima volta accadde nel 2020, dopo il lockdown entrai un giorno nel bagno e vidi che a terra c'erano tutti questi scrostamenti caduti dal soffitto e del liquame che era riconducibili alla braga del bagno di sopra. Posso confermare che feci delle indagini specifiche al riguardo. AD A me non è mai caduto in testa nulla dal soffitto del bagno. AD A precisazione di quanto ho già dichiarato nel 2020 mi accorsi degli scrostamenti. Il culmine si verificò nel novembre 2022. Tornato da un week end aprii la porta del bagno e trovai a terra tutti gli scrostamenti e il liquido. AD fui io a convocare il relatore che fece la CTP geom. Per_8 fu lui a farmi notare che i liquami cadevano dalla braga >>
L'eccezione di incapacità del testimone può essere respinta, poiché non risulta che Tes_2 costui abbia più rapporti professionali colla ricorrente né collo studio professionale che di essa era conduttrice all'epoca dei fatti di causa, né risulta che egli abbia richiesto risarcimenti in proprio pei fatti di causa, sicché deve negarsi che ricorrano in concreto i presupposti ex a. 246 cpc.
La testimonianza in discorso, peraltro, impone di affermare che:
➢ il terzo intervenuto frequentava l'ufficio di Milano solo due o tre giorni alla CP_6 settimana e comunque verso le 15.00 lasciava lo studio;

➢ “ogni volta” che il intendeva “andare al bagno del bar” il terzo CP_6 CP_6 si sarebbe avvicinato al testimone per comunicare al medesimo tale sua Tes_2 intenzione, ma (come si ricava dal cap. 10) ciò sarebbe avvenuto soltanto a partire dal novembre 2022 e sino al maggio 2023, ossia quando ormai erano trascorsi due anni dall'inizio del fenomeno infiltrativo, la cui mancata riparazione il dunque CP_6 deve attribuire unicamente alla sua locatrice, cioè alla società di cui egli stesso è socio di ampia maggioranza;

➢ ciò capitava al testimone “almeno una volta giorno” e al terzo “un paio di CP_6 volte al giorno”;
➢ “la tazza del nostro bagno funzionava”;
➢ la questione si era posta per la prima “nel 2020, dopo il lockdown” quando il testimone entrando nel bagno vide “che a terra c'erano tutti questi scrostamenti caduti dal soffitto e del liquame che era riconducibili alla braga del bagno di sopra. Posso confermare che feci delle indagini specifiche al riguardo”;
➢ al testimone, peraltro, non cadde mai “in testa nulla dal soffitto del bagno”.
Tali dichiarazioni, che già impongono di ridimensionare notevolmente l'asserita gravità degli inconvenienti prospettati dall'intervenuto, devono essere integrate colle risultanze della CT espletata nel procedimento preventivo, posto che la consulente d'ufficio non ha fatto nessun
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 17 accenno neppure implicito all'eventuale inagibilità del bagno della ricorrente. In ogni caso, proprio la testimonianza del (da cui emerge la mera occasionalità e scarsa Tes_2 frequenza della necessità di uso del bagno da parte del , in ciò assorbita ogni
CP_6 considerazione circa il grado di credibilità del fatto che il segnalasse al le sue
CP_6 Tes_2 impellenti necessità fisiologiche ogni volta che esse si presentavano) impone di negare che nella vicenda sia riconoscibile all'intervenuto un danno non patrimoniale derivato dalla
CP_6 lesione dei diritti inviolabili della persona, così come esclude che l'interesse leso possa ritenersi di rilevanza costituzionale, e comunque esclude che la lesione dell'interesse possa considerarsi tanto grave da superare la soglia minima di tollerabilità imposta dai doveri di solidarietà sociale. L'asserito danno di cui ora si duole il , insomma, consisteva al più in semplici disagi o
CP_6 fastidi, ciò che porta inevitabilmente a negarne del tutto la risarcibilità (Cass. Sez. 3, ordinanza n. 33276 del 29/11/2023). Resta così assorbito il fatto che, a tutto concedere, il avrebbe dovuto chiedere il
CP_6 risarcimento alla (sua) società locatrice, giacché l'asserito danno (consistito appunto nei modesti disagi correlati alla situazione del bagno in discorso) è da ascrivere solo all'inerzia di tale locatrice nella tempestiva ricerca delle cause del danno e nella conseguente loro eliminazione.
In conclusione, respinte le domande del terzo intervenuto, le domande della società attrice possono essere accolte unicamente nella misura sopra indicata (€ 2.350,00), senza rivalutazione né interessi dalla data del fatto, in quanto le riparazioni risalgono a epoca persino precedente l'instaurazione di questo giudizio di merito. Spettano invece gli interessi legali da oggi, data della liquidazione, e fino al saldo. Nei rapporti interni fra i convenuti, come si è già spiegato, la cifra si intende posta per un terzo a carico del Condominio e per i restanti due terzi a carico degli altri tre convenuti.
Passando infine alla domanda di garanzia svolta dal CONDOMINIO verso il suo assicuratore, risulta agevole constatarne l'infondatezza nel merito, ciò che costituisce ragione più liquida rispetto alla questione del mancato esperimento della negoziazione assistita (eccezione peraltro sollevata solo dal terzo assicuratore). L'evento infiltrativo ebbe infatti incontestatamente inizio già nel corso dell'anno 2020, e dunque ben prima del 30.4.2024, data di decorrenza della polizza qui azionata e invocata dal Condominio (doc. 10). È appena il caso di sottolineare che non rileva, in contrario, l'avvenuto pagamento da parte dell'assicuratore di un importo a seguito della denuncia di sinistro del 2.3.2023, posto che in tale denuncia l'assicurato non aveva dichiarato che l'infiltrazione era appunto iniziata già da anni. Ciò assorbe anche l'eccezione dell'assicuratore fondata sulla clausola 30.11, in forza della quale l'assicurato aveva l'onere di denunciare il sinistro entro dieci giorni dalla conoscenza.
Per le considerazioni già esposte quanto al concorso del fatto colposo del creditore, infine, le spese di CT -già liquidate nel procedimento preventivo- devono essere poste per metà a carico della società ricorrente e per metà a carico del Condominio, entrambi i quali omisero di Pt_1 interpellare tempestivamente la proprietà dell'appartamento al quarto piano, rendendo così
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 18 inevitabile l'instaurazione della consulenza preventiva anche nei confronti degli odierni convenuti e . CP_2 CP_4
L'insorgere del procedimento preventivo prima, e poi di questo procedimento di cognizione ordinaria, fu dovuto unicamente alle gravi negligenze dell'attrice e del CONDOMINIO, e sottolineato inoltre che il procedimento preventivo fu promosso dalla ricorrente prima Pt_1 ancora che i proprietari dell'appartamento sovrastante il suo (i quali peraltro si erano detti e dimostrati pienamente disponibili e collaborativi, tanto più in ragione dell'acclarata modestia del danno ancorché aggravato dall'inerzia -protrattasi per anni- dell'attrice e del Condominio). Questi due procedimenti sarebbero stati insomma totalmente evitabili laddove l'attrice (che pure aveva inspiegabilmente atteso oltre due anni prima di rivolgersi all'inquilino del quarto piano) avesse consentito ai e di adoperarsi, come s'erano impegnati a fare, anziché CP_4 CP_2 presentare il ricorso preventivo pochi giorni dopo averli interpellati e il giorno successivo al positivo riscontro ottenutone. Inoltre, come è facile constatare all'esito del giudizio, il presente procedimento a cognizione piena sarebbe stato evitabile laddove l'attrice avesse aderito all'ipotesi conciliativa formulata Pt_1 dalla consulente d'ufficio, proposta alla quale avevano del resto aderito sia il Condominio sia gli altri odierni convenuti. Da ciò segue che le spese di lite del procedimento preventivo così come quelle del presente procedimento di merito devono essere regolate come segue: le spese della ricorrente e del Condominio (comprese le spese dei rispettivi consulenti di parte) devono essere interamente compensate, mentre le spese dei convenuti e (comprese le spese del loro CP_2 CP_4 consulente di parte) devono essere poste a carico solidale della soc. , del Condominio e Pt_1 dell'intervenuto (in quanto totalmente soccombente) e vanno ripartite in pari misura CP_6 nei rapporti interni di costoro.
I compensi sono liquidati tenendo conto del valore della domanda dichiarato nel ricorso preventivo (cioè € 25.000) e nel ricorso introduttivo di questo procedimento (cioè € 25.738,44), in un importo fra i parametri minimi e quelli medi, avuto riguardo in particolare al grado di difficoltà delle questioni e all'attività processuale svolta.

PER QUESTI MOTIVI

pronunciando definitivamente nel contraddittorio fra le parti, rigettata ogni contraria domanda ed eccezione, letti gli aa. 281 quater e segg, 282 cpc, così decide: (1) in parziale accoglimento della domanda dell'attrice soc. e in Parte_1 parziale accoglimento dell'eccezione dei convenuti e , accerta che il CP_4 CP_2 danno subito dall'immobile di proprità della soc. attrice va ascritto a Parte_1 corresponsabilità ex a. 2051 cc dei convenuti, e che fu aggravato ex a. 1227 cc dal fatto colposo dell'attrice; (2) per l'effetto, condanna i convenuti CONDOMINIO DI VIA SAN BARNABA 39 –
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 19 MILANO, , e , CP_2 CP_3 Controparte_4 in solido tra loro (e, quanto ai loro rapporti interni, in ragione di un terzo a carico del e dei restanti due terzi a carico Controparte_13 solidale di , e ) a CP_2 CP_3 Controparte_4 pagare all'attrice l'importo di EUR 2.350,00, oltre agli interessi legali da oggi al saldo;
(3) respinge tutte le domande del terzo intervenuto;
Controparte_6
(4) respinge le domande svolte dal CONDOMINIO nei confronti del terzo chiamato soc. ; Controparte_5
(5) condanna l'attrice soc. e il convenuto Parte_1 Controparte_13
in solido fra loro (e in pari misura nei loro rapporti interni) a
[...] rifondere ai convenuti , e CP_2 CP_3 Controparte_4
le spese del procedimento preventivo RG 6672/2023, liquidate in € 2.200,00
[...] per compensi professionali, oltre alle spese generali, IVA e CPA;
(6) condanna l'attrice soc. il convenuto Parte_1 Controparte_13
e il terzo intervenuto in solido fra loro
[...] Controparte_6
(e in pari misura nei loro rapporti interni) a rifondere ai convenuti , CP_2
e le spese di questo procedimento CP_3 Controparte_4
RG 16302/2024, liquidate in € 3.500,00 per compensi professionali, oltre alle spese generali, IVA e CPA;
(7) condanna il convenuto a Controparte_13 rifondere le spese di lite del terzo soc. REALE MUTUA liquidate pel procedimento preventivo RG 6672/2023 in € 1.800,00 per compensi professionali, oltre alle spese generali, IVA e CPA;
(8) condanna il convenuto a Controparte_13 rifondere le spese di lite del terzo soc. REALE liquidate per questo CP_5 procedimento RG 16302/2024 in € 2.200,00 per compensi professionali, oltre alle spese generali, IVA e CPA;
(9) condanna l'attrice soc. e il convenuto Parte_1 Controparte_13
in solido fra loro (e in pari misura nei loro rapporti interni) a
[...] rifondere ai convenuti , e CP_2 CP_3 Controparte_4
le spese pel consulente di parte nel procedimento preventivo RG 6672/2023,
[...] liquidate in € 3.172,00 (come da docc. 11 e 12 dei predetti convenuti); (10) compensa interamente fra la soc. attrice e il convenuto CONDOMINIO le spese di lite del procedimento preventivo RG 6672/2023 e le spese di questo procedimento RG 16302/2024.
Così deciso il giorno 5 novembre 2025 dal tribunale di Milano.
Il giudice Roberto PERTILE
Trib. Milano - sentenza nel proc. RG 16302 / 2024 - pag. 20