RG 72837/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VIII CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Simone Antonio
Castelnuovo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in primo grado iscritta al n. 72837 del registro generale degli affari civili contenziosi dell'anno 2022, vertente
TRA
C.F. ,) rappresentato e difeso Parte_1 C.F._1 dall'avv. UBALDI PATRIZIA, giusta delega in atti
- OPPONENTE -
E
(C.F. ), Controparte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. DE VITO LUIGI, giusta delega in atti
- OPPOSTO -
Oggetto: Opposizione a decreto ingiuntivo n. 17790 del 10 gennaio 2022.
Conclusioni delle parti: come in atti.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO Con atto di riassunzione ritualmente notificato in qualità Parte_1
di fideiussore del contratto di leasing a suo tempo stipulato tra Etruria Leasing spa e la proponeva opposizione al provvedimento monitorio Parte_2
emesso dal Tribunale di Roma del 11 ottobre 2022, decreto ingiuntivo n. 17790, con il quale era ingiunto il pagamento della somma di € 41.062,61 oltre interessi come richiesti, oltre spese ed accessori a seguito di risoluzione del contratto di leasing immobiliare n. 504621 del 7 luglio 2006 con il quale la ETRURIA concedeva in locazione finanziaria alla società Parte_2
due porzioni immobiliari facenti parte del fabbricato in Roma, via dei Gelsi, 58.
A motivi dell'opposizione parte opponente deduceva ed eccepiva: la nullità del contratto di leasing per violazione dell'art. 2744 c.c, in subordine la prescrizione del diritto ex art. 2948 n. 4 c.c. n., in subordine, violazione dell'art. 1957 c.c., in via subordinata, inefficacia parziale della fideiussione.
Si costituiva in giudizio l'opposta Controparte_1
in persona del legale rappresentante, depositando in cancelleria
[...] comparsa di risposta chiedendo la reiezione dell'opposizione.
Istruita la causa, tentata la conciliazione, formulate ipotesi conciliative, concessa la provvisoria esecuzione del decreto opposto, interrotto il processo per decesso della , debitamente riassunto nessun erede della Parte_3 Parte_3
si costituiva in giudizio, quindi la causa era rinviata all'udienza del 17
[...]
aprile 2025 per essere trattenuta in decisione ex art. 190 cpc con concessione dei termini per deposito di memorie conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Letti gli atti e la documentazione prodotta;

Negli ultimi anni, soprattutto a causa delle esigenze sempre più frequenti di finanziamento delle imprese, uno strumento giuridico che sta conoscendo una diffusione crescente è il cosiddetto “sale and lease back“, letteralmente traducibile come vendita con locazione finanziaria di ritorno.
Si concreta in un'operazione attraverso la quale un soggetto imprenditore (lessee), vende un bene di sua proprietà (mobile o immobile) di natura strumentale per l'esercizio della sua attività d'impresa (sale), ad una società che esercita il leasing
(lessor), la quale ne paga il corrispettivo e, contestualmente, concede in locazione finanziaria lo stesso bene all'originario proprietario/venditore contro il versamento periodico dei canoni di leasing per una certa durata (lease back).
Pagato l'ultimo canone nonché il corrispettivo pattuito per il riscatto, l'utilizzatore ritorna proprietario del bene in questione.
In altre parole, la facoltà di riacquistare la proprietà del bene è assicurata al soggetto utilizzatore in forza di patto di opzione accessorio al contratto di leasing, patto che potrà essere esercitato, solo dopo che sia stato estinto il debito per il finanziamento erogato, mediante il pagamento di una somma a tal fine prestabilita.
Dalla descritta struttura negoziale si evince come manchi la trilateralità propria del leasing, in quanto il soggetto che vende il bene alla società di leasing non è un terzo fornitore ma lo stesso soggetto che ne diventa utilizzatore in forza del contratto di leasing che viene stipulato contemporaneamente a quello di vendita
Nonostante la sua crescente diffusione, questo schema contrattuale suscita, però, ancora diversi dubbi di compatibilità con il divieto del patto commissorio previsto dall'art. 2744 del codice civile, in virtù della circostanza che il bene venduto rimanga nella disponibilità del venditore, il quale continua ad usarlo corrispondendo canoni periodici di leasing e con la possibilità di riacquistarlo al termine del contratto.
La caratteristica peculiare del sale and lease back risiede proprio nella circostanza che il bene venduto non esce mai dalla disponibilità concreta del venditore, il quale continua ad utilizzarlo regolarmente. E proprio da qui muove l'analisi della dottrina e della giurisprudenza in ordine alla possibilità che questo genere di operazioni potrebbero essere orientate a garantire indebitamente un credito attraverso una vendita simulata, in aperta violazione del divieto di patto commissorio.
Il patto commissorio, vietato dal nostro ordinamento, si verifica infatti quando il debitore e il creditore stabiliscono che, in costanza di rapporto di garanzia, qualora il debitore non adempia alla propria prestazione, il creditore diventi automaticamente proprietario del bene dato in garanzia (ipotecato o dato in pegno). Tale divieto nasce con l'intento di tutelare principalmente due interessi: da una parte, proteggere il debitore da possibili abusi o sproporzioni tra il valore del credito e il bene;
dall'altra, assicurare l'equità tra tutti i creditori (cd. par condicio creditorum).
Ciò che l'ordinamento vuole evitare, dunque, è che il sale and lease back venga adoperato non per realizzare un'autentica operazione commerciale, ma come strumento per aggirare il divieto di patto commissorio, circostanza riscontrabile quando il vero scopo del contratto non è la vendita in senso proprio, ma la costituzione di una garanzia nascosta, attraverso la quale il bene venduto diventa oggetto di un pegno “mascherato”.
Per comprendere quando si configura una violazione del patto commissorio occorre, dunque, porre attenzione non soltanto alla struttura formale del contratto, ma soprattutto all'intenzione effettiva delle parti. È stato ormai superato il vecchio criterio strutturale che guardava esclusivamente al momento del trasferimento del bene (immediato o futuro) per stabilire se il negozio sottendesse o meno un patto commissorio illecito. Infatti, in passato, la giurisprudenza considerava lecita la vendita con trasferimento immediato, distinguendola nettamente dal patto commissorio in cui il trasferimento era subordinato all'inadempimento futuro del debitore.
Oggi, la Corte di Cassazione, anche a Sezioni Unite, privilegia un criterio funzionale, esaminando l'effettivo intento perseguito dalle parti. Secondo questo orientamento, se il vero scopo del contratto è quello di garantire un credito e non di trasferire realmente la proprietà, si realizza una violazione del divieto posto dall'art. 2744 c.c. In sostanza, ciò che conta è la funzione concreta del contratto, non la sua struttura formale o la denominazione scelta dalle parti.
A conferma del citato orientamento, la Corte di cassazione con sentenza n. 26225 del 7 ottobre 2024 ha ulteriormente specificato alcune caratteristiche del contratto di sale and lease back, la cui presenza porrebbe il detto negozio in contrasto con il divieto di patto commissorio. In particolare:
1) l'esistenza di un credito preesistente o contestuale della società acquirente verso il venditore;

2) la presenza di situazioni di difficoltà economica del venditore, che lo inducano ad accettare condizioni contrattuali potenzialmente svantaggiose tra le quali: un prezzo molto basso della vendita del bene o il pagamento di tutte le spese di gestione.
La giurisprudenza, pertanto, oggi considera il sale and lease back valido solo se è dimostrabile che lo scopo dell'operazione sia effettivamente quello della vendita e non quello della garanzia.
Non c'è dubbio, dunque, che il sale and lease back rappresenti uno strumento di particolare interesse per gli operatori che desiderano ottenere liquidità senza perdere l'utilizzo dei beni produttivi e strumentali alla loro attività. Tuttavia, per evitare che lo strumento assuma portata elusiva rispetto al citato divieto di patto commissorio di cui all'art. 2744 del c.c., è necessario che la sua applicazione segua i crismi del cd. criterio funzionale delineato tanto dalla dottrina, quanto dalla giurisprudenza.
Gli indici presuntivi individuati dalla giurisprudenza di legittimità.
Al fine di verificare se una specifica operazione di “sale and lease back” sia in concreto diretta ad aggirare, o meno, il disposto dell'art. 2744 c.c., la giurisprudenza di legittimità ha approntato una sorta di “stress test“, ovverosia un'enucleazione di alcuni elementi “ordinariamente sintomatici” della frode alla legge;
segnatamente: 1) la presenza dì una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (ovverosia, la concedente) e l'impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita;
2) l'accertamento di difficoltà economiche dell'impresa venditrice, legittimanti il sospetto di un approfittamento della correlata condizione di debolezza;
3) la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall'acquirente, che vada a confermare la validità di tale sospetto (Così, Cass. n. 5438/2006; Cass. Civ., Sez. III, 21 ottobre 2008, n.
25552; Cass. Civ., Sez. II, n. 21402/2017; Cass. n. 18327/2018.)
Sulla necessaria compresenza degli elementi sintomatici.
Ciò rilevato, risulta assolutamente prevalente la linea interpretativa per cui sia soltanto il concorso di tali elementi sintomatici «a fondare ragionevolmente la presunzione che il lease back, contratto d'impresa per sé lecito, sia stato in concreto impiegato per eludere il divieto di patto commissorio e sia pertanto nullo perché in frode alla legge» Così, Cass. n. 5438/2006; Cass. n. 25552/2008; Cass.
n. 16646/2017; Cass. n. 21402/2017; Cass. n. 18327/2018; Cass. Civ., Sez. I, 28 maggio 2018, n. 13305.
Orbene nel caso di specie mancano i seguenti requisiti: la presenza dì una situazione di credito e debito tra la società finanziaria (ovverosia, la concedente) e l'impresa venditrice utilizzatrice, preesistente o contestuale alla vendita;

l'accertamento di difficoltà economiche dell'impresa venditrice, legittimanti il sospetto di un approfittamento della correlata condizione di debolezza;
la sproporzione tra il valore del bene trasferito e il corrispettivo versato dall'acquirente, che vada a confermare la validità di tale sospetto, pertanto l'eccezione va respinta.
La doglianza di parte opponente relativa alla la prescrizione del diritto ex art. 2948
n. 4 c.c. va anch'essa respinta atteso che al credito relativo ai canoni di locazione finanziaria e gli oneri connessi è applicabile il termine di prescrizione decennale previsto dall'art. 2946 c.c. e non quello quinquennale previsto dall'.art. 2948 n. 3)
c.c. là dove il corrispettivo contrattuale sia solo apparentemente periodico, nel senso che esso consiste in una prestazione unitaria, pur eseguibile frazionatamente nel tempo (come nel caso dedotto nella fattispecie di contratto di
“leasing”, in cui è dilazionata l'esigibilità delle singole rate del finanziamento, ma l'utilizzatore è tenuto a restituirne l'intero, essendo unitaria la prestazione che egli si impegna ad eseguire) il termine di prescrizione è quello decennale, applicabile in genere alle azioni contrattuali e, segnatamente, a quelle di adempimento o di responsabilità (cfr. Cassazione civile sez. III, 30/01/2008).
In merito alla eccepita violazione dell'art. 1957 c.c., va rilevato che la “decadenza del creditore dall'obbligazione fideiussoria, ai sensi dell'articolo 1957 c.c., può essere oggetto di deroga convenzionale trattandosi di pattuizione rimessa alla disponibilità delle parti, che non urta contro alcun principio di ordine pubblico, comportando soltanto l'assunzione, per il garante del maggior rischio inerente al mutamento delle condizioni patrimoniali del debitore” ( ex plurimis Tribunale di
Sciacca sentenza n. 420/2024 del 23 agosto 2024), questo il recentissimo principio espresso dal Tribunale di Sciacca che secondo il Giudice di merito ha riconosciuto “tale clausola, inoltre, non rientra tra quelle particolarmente onerose per le quali l'articolo 1341 c.c. comma 2 esige la specifica approvazione per iscritto (cfr. Corte di Cassazione 9379/2018), approvazione specifica che comunque ricorre nel caso di specie. Tale deroga, inoltre, non può essere considerata vessatoria e conseguentemente neanche nulla ai sensi degli artt. 33 e ss del Codice del Consumo, atteso che non risulta – neanche in via di allegazione
– che i garanti abbiano agito in veste di consumatore. Pertanto, trattandosi di pattuizione affidata alla disponibilità delle parti, la deroga può formare oggetto di rinuncia preventiva da parte del fideiussore il quale non può successivamente pretendere l'applicazione del termine decadenziale previsto dall'articolo 1957 c.c.”.
Per quanto sopra detto la opposizione va respinta, le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione assorbita, così provvede:
1) Respinge l'opposizione;
2) Condanna l'opponente al pagamento in favore di Parte_1 [...]
in persona del legale rappresentante, delle Controparte_1 spese di lite che liquida in complessivi € 3.800,00 quale compenso professionale oltre iva cpa e rimborso spese generali come per legge.
Roma, 16 luglio 2025.
IL GIUDICE
Dott. Simone Antonio Castelnuovo