N. 1334/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa RI Capanna Pisce', preso atto delle conclusioni rassegnate dalle parti, ha pronunciato e pubblicato, ai sensi e per gli effetti dell'art. 429 c.p.c., all'esito della camera di consiglio, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 1334/2022, promossa da:
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Parte_1
AN Di BO
RICORRENTE contro
, rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Gialluca Controparte_1
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Come da note scritte di discussione, depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. per l'udienza odierna.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 11 Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, depositato il
31.3.2022, la società quale locatrice dell'immobile sito in Morro d'oro (TE) alla Via Parte_1
Cavour n. 10, identificato al Catasto urbano dei fabbricati del cennato Comune al foglio 24, particella
645 sub 40, categoria C/2, int. 13, concesso in locazione con contratto del 10.11.2021, registrato in pari data, alla resistente a fronte del pagamento del canone mensile di € 470,00, ha intimato alla conduttrice il rilascio dell'immobile per morosità, con richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e non pagati.
A fondamento della propria domanda, ha allegato il mancato pagamento dei canoni relativi alle mensilità di gennaio, febbraio e marzo 2022, oltre che il parziale pagamento della mensilità di gennaio, avendo ricevuto solo l'importo minore di € 300,00, per un ammontare complessivo pari ad € 1.580,00,
a nulla essendo valse le varie diffide inoltrate alla conduttrice prima dell'instaurazione del giudizio.
Con memoria depositata il 19.4.2022, si è costituita chiedendo il rigetto dell'avversa Controparte_1 domanda. La resistente, in particolare, ha eccepito l'inidoneità del bene all'uso abitativo pattuito, evidenziando la diversa destinazione d'uso dello stesso e la carenza dei requisiti igienico -sanitari, chiedendo quindi la riduzione del canone locatizio ex art. 1578 c.c.
Con ordinanza del 21.4.2022, il Tribunale ha rigettato la richiesta di rilascio provvisorio dell'immobile, disposto il mutamento del rito in quello speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c. e fissato l'udienza di discussione al 14.11.2022, assegnando i termini per l'introduzione del tentativo di mediazione.
Iscritta la causa di merito al n. rg. 1334/2022, in data 25.10.2022 la ricorrente ha depositato memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., chiedendo l'accoglimento delle conclusioni di seguito trascritte:
“Voglia l'On.le Giudice adito, previa audizione delle parti, contrariis rejectis, dato atto che la mediazione obbligatoria espletata ha avuto esito negativo, come da documentazione allegata, in via preliminare: stante la mancata contestazione della somma ex adverso riconosciuta e non contestata di € 300,00 mensili quale canone di locazione, ai sensi degli artt. 447-bis, 423 commi 1° e
3°, e 186 bis cpc, disporre con ordinanza il pagamento della somma di € 2.700,00 per i canoni maturati di gennaio e febbraio 2022 e da aprile ad ottobre 2022.
Nel merito: per tutto quanto esposto, previo accertamento del grave ed imputabile inadempimento di
per il mancato versamento dei canoni di locazione, come sopra indicati, dichiarare Controparte_1 risolto il contratto di locazione ripassato tra le parti;

pagina 2 di 11 condannare al pagamento della somma di € 4.570,00 per i canoni di locazione ad Controparte_1 oggi maturati, oltre ai canoni maturandi e interessi, ovvero per la maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa;
rigettare tutte le eccezioni e domande spiegate dalla convenuta poiché infondate in fatto e in diritto, nonché inammissibili per carenza di legittimazione passiva in ordine ai vizi lamentati per il tetto.
Con vittoria di spese e compensi di giudizio”.
Con memoria integrativa, depositata il 31.10.2022, si è costituita nella fase di merito la resistente, insistendo per l'accoglimento delle conclusioni di seguito riportate:
“Voglia l‟Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis,
1) rigettare la domanda di convalida di sfratto stante la presente opposizione fondata su prova scritta
e l'assoluta carenza dei presupposti giuridici e di fatto necessari per l'ottenimento del richiesto provvedimento;

2) analogamente e per le medesime ragioni rigettare la richiesta di emissione dell'ordinanza non impugnabile di rilascio stante anche la sussistenza di gravi motivi ostativi alla suddetta pronuncia;

3) rigettare, parimenti, la richiesta di emissione del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per via delle ragioni tutte di cui in narrativa;

4) per l'effetto, alla luce dei gravi vizi e della provata inidoneità all'uso dell'immobile, ex art. 1578
c.c. ridurre il canone di locazione mensile ad euro 117,45 (oltre iva di legge), o a quel maggiore o minore importo mensile che risulterà in corso di causa e/o di giustizia, da valere per l'intera durata del contratto di locazione e dunque sin dalla prima mensilità, con contestuale condanna del locatore alla restituzione delle eventuali somme ricevute in eccesso;

5) condannare la società locatrice a rifondere alla signora le somme corrisposte Controparte_1 per rendere vivibile l'immobile locato attraverso l'apporto di migliorie non facilmente asportabili e/o comunque non più servibili all'uso;
6) condannare, altresì, l'intimante ex art. 96 c.p.c. al risarcimento dei danni a favore dell'opponente, da liquidarsi anche in via equitativa;

7) condannare sempre ed in ogni caso controparte alle spese e competenze di lite”.
La causa è stata istruita mediante prove orali (interrogatorio formale ed escussione testimoniale) e CTU ed è giunta, previa discussione avvenuta con lo scambio di note scritte ex art. 127 ter c.p.c., all'odierna decisione.
pagina 3 di 11 Preliminarmente, vanno ritenute ammissibili le richieste avanzate dalla resistente nella propria memoria integrativa. Giova evidenziare, a tal proposito, che secondo l'impostazione prevalente della Suprema
Corte (Cass. civ., n. 12121/06; Cass. civ., n. 12288/04; Cass. civ., n. 11148/03) - che parte dal presupposto secondo il quale l'opposizione dell'intimato determina la conclusione del procedimento di convalida a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo processo con cognizione piena (cd. concezione autonomistica), in cui l'intimante deve dare la prova del diritto vantato, non potendosi più avvalere delle ammissioni legali della fase sommaria - ben è possibile per il locatore dedurre una nuova causa petendi e proporre anche una nuova domanda, e per il conduttore proporre nuove eccezioni e/o domande riconvenzionali (Cass. civ., n. 13963/05); tale facoltà potrebbe, peraltro, scaturire anche dall'applicabilità, a seguito della disposta trasformazione del rito, del disposto dell'art. 414 c.p.c. Si è, invero, precisato che, nel procedimento per convalida di sfratto, le parti possono esercitare, nel nuovo e autonomo procedimento che si instaura a seguito dell'opposizione dell'intimato, tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa per il locatore la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata, e per il conduttore la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale (Cass. civ.,
n. 3696/12; Cass. civ., n. 15399/10; Cass. civ., n. 5356/09).
Di recente, la giurisprudenza di legittimità ha puntualizzato che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., potendo, pertanto, l'originario intimante, così come l'intimato, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte dalla controparte (Cass. civ., n. 4771/19; Cass. civ., n. 12846/14; Cass. civ., n. 12247/13).
Applicando i richiamati principi al caso di specie, è evidente l'ammissibilità dell'integrazione della domanda ad opera della resistente, sia in punto di riduzione del canone locatizio, sia relativamente al rimborso delle spese maturate per l'esecuzione di migliorie sull'immobile locato. Risulta opportuno, altresì, evidenziare che la domanda successivamente proposta e rideterminata dalla conduttrice non risulta aver in alcun modo pregiudicato il diritto di difesa della società ricorrente, che ha preso posizione su tali questioni sin dalle note scritte depositate in vista della prima udienza di discussione, tenutasi il 14.11.2022.
Sempre in via preliminare, va rigettata l'eccezione di inammissibilità del documento n. 6 prodotto dalla resistente in sede di costituzione nella fase sommaria – contenente la proposta di locazione immobiliare pagina 4 di 11 avanzata dalla resistente per il tramite dell'agenzia immobiliare Global Immobiliare s.r.l.s. Non appare, invero, condivisibile l'assunto della società ricorrente secondo cui l'altra avrebbe rinunciato ad avvalersi del predetto documento per omessa proposizione dell'istanza di verificazione, a seguito del disconoscimento della sottoscrizione da essa effettuata. In disparte la scarsa rilevanza del cennato documento ai fini decisori, le considerazioni svolte dalla ricorrente non possono essere condivise, stante la tardività del relativo disconoscimento. Come noto, ai sensi dell'art. 215 c.p.c., una scrittura privata prodotta in giudizio deve essere considerata riconosciuta se la parte comparsa non la disconosce o non dichiara di non conoscerla nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione.
Nel caso di specie, la prima occasione utile per operare il disconoscimento risale all'udienza di convalida, tenutasi in data 21.4.2022 e conclusasi senza rilievi sulla firma del documento da parte della ricorrente.
Né può ritenersi che la costituzione dell'intimata a ridosso dell'udienza abbia precluso alla ricorrente tale facoltà. Risulta, invero, dal fascicolo telematico che la comparsa di costituzione è stata depositata in data 19.4.2022 e resa visibile alla controparte, previa lavorazione da parte della cancelleria, in data
20.4.2022, non già direttamente il giorno d'udienza, come sostenuto dalla ricorrente. Quest'ultima, peraltro, in caso di mancato esame della documentazione versata in atti, durante la prima udienza di comparizione avrebbe potuto riservarne l'esame, anche ai fini del tempestivo disconoscimento della sottoscrizione. Ne discende, quindi, la tardività e la conseguente inefficacia del disconoscimento operato dalla ricorrente.
Passando ad esaminare il merito della controversia, con particolare riferimento alla domanda di risoluzione contrattuale avanzata dalla locatrice (insita nella richiesta di convalida di sfratto), costituisce fatto pacifico e non contestato che, ad eccezione delle mensilità di dicembre 2021 e di marzo 2022 (per le quali la conduttrice ha corrisposto parzialmente l'importo del canone, versando, per ciascuna mensilità, il minor importo di € 300,00, rispetto alla cifra pattuita di € 470,00), la sig.ra
[...]
pur continuando a godere dell'immobile locato, ha omesso di corrispondere i CP_1 integralmente i canoni di gennaio e febbraio 2022.
La giurisprudenza è ormai consolidata nel riconoscere che al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al pagina 5 di 11 fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore deve, infatti, considerarsi legittima unicamente nell'ipotesi in cui venga integralmente a mancare la controprestazione da parte del locatore, cioè nel solo caso in cui i vizi della cosa locata comportino un impedimento totale al godimento del bene locato da parte del conduttore (cfr. da ultimo Cass. n.
18987/2016), fattispecie non riconducibile al caso in esame, posto che la parte resistente non ha smentito di aver continuato ad usufruire dell'immobile locato.
Per vero, un recente orientamento di legittimità ha sposato un orientamento evolutivo dell'istituto della sospensione dell'adempimento regolato dall'art. 1460 c.c., ponendo rilevanza al principio di correttezza e buona fede oggettiva ex artt. 1175 e 1375 c.c., al quale del resto fa esplicito rimando l'art. 1460, comma 2 laddove correla alla considerazione delle circostanze del caso concreto la valutazione della legittimità della sospensione secondo buona fede;
correlazione che - si è osservato - non altrimenti può concretizzarsi se non nella commisurazione del rilievo sinallagmatico delle obbligazioni coinvolte, ossia nella proporzionalità dei rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede
(cfr. Cassazione civile sez. III, 26/07/2019, n. 20322; v. Cass. n. 2855 del 2005, cit.; Cass. 09/08/1982,
n. 4457; 22/01/1985, n. 250; 20/06/1996, n. 5694).
Nel caso di specie, tuttavia, l'omesso versamento del canone locatizio non può ritenersi assistito da buona fede, posto che la conduttrice è rimasta inadempiente rispetto all'intera somma pattuita per il godimento dell'immobile, pur continuando ad usufruirne, senza nemmeno provvedere al versamento della minor somma ritenuta congrua ex art. 1578 c.c.
Alla luce delle considerazioni che precedono, accertato l'inadempimento della conduttrice all'obbligazione di pagamento del canone, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti per inadempimento della conduttrice.
Merita, pertanto, accoglimento la domanda della ricorrente al pagamento dei canoni scaduti e rimasti insoluti.
L'ammontare di tale credito deve, tuttavia, essere determinato in considerazione della richiesta di riduzione del canone avanzata dalla resistente ai sensi dell'art. 1578 c.c., che, lungi dal costituire uno strumento sovrapponibile all'eccezione di inesatto adempimento di cui all'art. 1460 c.c., che tende solo a paralizzare la pretesa di adempimento della controparte (cfr. Cass. n. 14737/2005; Cass. n. pagina 6 di 11 17161/2002), offre invece al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna, presupponendo l'accertamento giudiziale dell'inadempimento del locatore ai propri obblighi.
Sul punto, si rende utile osservare che costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c. quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestatisi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l'obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell'art. 1576 c.c., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale (cfr. Cass. n. 11198/2007).
In materia, si è ulteriormente chiarito che è evidente la diversità dei rimedi che l'ordinamento appresta al conduttore, a seconda che il vizio attenga alla cosa locata o si tratti di guasti della stessa ascrivibili a difetto di manutenzione. Infatti, vizi di cui all'art. 1578 c.c. alterano l'equilibrio delle prestazioni corrispettive ed i rimedi previsti dall'ordinamento sono la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, restando esclusa l'esperibilità dell'azione di esatto adempimento, non potendosi configurare in presenza di tali vizi intrinseci e strutturali un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ex art. 1575 c.c. Di contro, guasti o deterioramenti della cosa locata, dovuti alla naturale usura, effetto del tempo ovvero ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell'utilizzazione del bene, possono rilevare rispetto all'obbligo di manutenzione, posto dalla legge a carico del locatore, quale proiezione nel tempo dell'obbligo di consegna in buona stato di manutenzione ex art. 1575 c.c. e rispetto all'obbligo di riparazione ex art. 1576 c.c., l'inosservanza dei quali determina l'inadempimento contrattuale (cfr. Corte d'Appello di Napoli, 10 marzo 2023, n.
1064).
Come già sottolineato, in merito ai rimedi di cui all'art. 1578 c.c. è stata più volte ribadita l'esclusione della facoltà per il conduttore di autoriduzione del canone in presenza di vizi. Il conduttore, infatti, è tenuto ad attendere l'intervento della autorità giudiziaria, sia con riferimento all'accertamento dei difetti lamentati, sia in merito alla valutazione sulla giusta rideterminazione del corrispettivo, tenuto conto dello squilibrio contrattuale venutosi a creare tra le parti (cfr. Cassazione n. 6850/2012).
L'art. 1578 c.c. è, infatti, estremamente chiaro nel sottolineare che, in presenza di vizi che diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità del bene locato a servire all'uso pattuito, il conduttore ha pagina 7 di 11 esclusivamente il diritto di richiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo, proponendo all'uopo domanda all'Autorità Giudiziaria, dovendosi così riconoscere una implicita esclusione del diritto dello stesso di autoridursi il canone in attesa dell'accertamento giudiziale sulla fondatezza della sua domanda.
Ciò posto in punto di diritto, nel caso di specie, la richiesta di riduzione del canone avanzata dalla resistente risulta fondata e merita accoglimento.
A tal riguardo, occorre precisare che il rapporto negoziale intercorso tra le parti va ricondotto nell'alveo della locazione abitativa.
Sostiene, sul punto, la ricorrente, che la conduttrice fosse bene consapevole della destinazione d'uso dell'immobile locato, rientrante nella categoria C/2 relativa a “magazzini e locali di deposito”, avendo peraltro ispezionato il sottotetto ed essendo stata resa edotta dell'assenza del certificato di abitabilità, nonché della necessità di effettuare gli allacci di energia elettrica, acqua e gas. Secondo le prospettazioni della inoltre, la implicita consapevolezza della natura non abitativa del locale Parte_1 emergerebbe dalla esigenza, rappresentata dalla resistente, di usufruire di uno spazio dedicato ai soli incontri con il figlio minore.
Ebbene, la tesi sostenuta dalla ricorrente non risulta condivisibile. Appare, difatti, evidente dalla piana lettura del contratto di locazione, che l'uso convenuto fosse quello abitativo. Più nello specifico, all'art. 3 del testo negoziale viene riportata la seguente espressione: “Nell'appartamento è presente cucina completa di elettrodomestici, quali frigo, forno e piano di cottura e camera da letto completa oltre a tavolo e sedie nuovi” (cfr. pag. 1 contratto di locazione). È chiaro, quindi, che lo scopo pratico perseguito con la stipulazione del contratto fosse quello di adibire l'immobile ad abitazione. Depone ulteriormente in tal senso l'entità del canone mensile pattuito, pari ad € 470,00, che appare, in forza di massime di esperienza e anche alla luce delle considerazioni di seguito esposte, oltremodo eccessivo per il godimento di un sottotetto ad uso deposito.
Vale la pena specificare che le deposizioni testimoniali dei testi e devono ritenersi non Tes_1 Tes_2 attendibili. Risulta, invero, contraddittoria l'esposizione dei fatti offerta da il quale, Parte_2 da un lato, ha dedotto la consapevolezza e la volontà della conduttrice di utilizzare il bene immobile per fini non abitativi e, dall'altro, ha riferito di essersi personalmente offerto di aiutare la resistente nel disbrigo delle pratiche finalizzate all'allaccio di acqua, luce e gas, chiaramente incompatibili con la dedotta finalità non abitativa. Né può assumersi l'affidabilità di quanto dichiarato dal teste Tes_3
pagina 8 di 11 il quale, avendo agito quale delegato della ricorrente nella fase antecedente alla conclusione Tes_2 dell'accordo, presenta una posizione non del tutto estranea alla parte locatrice.
Ad ogni modo, ritiene il Tribunale che il tenore dell'accordo negoziale, così come sopra interpretato anche in riferimento all'ammontare mensile del canone locatizio, prevalga sulle dichiarazioni rese dai testi in fase istruttoria.
Così qualificato il rapporto di locazione intercorso tra le parti, può passarsi alla disamina della domanda di riduzione avanzata dalla resistente ex art. 1578 c.c. Dalle risultanze istruttorie è emersa la presenza di vizi nell'immobile locato, di gravità tale da inficiarne l'uso pattuito e determinare il diritto della conduttrice ad azionare i rimedi previsti dall'ordinamento. In particolare, risulta per tabulas
l'inesistenza dei requisiti igienico - sanitari, normativamente indispensabili a fini abitativi ai sensi del
D.M. Sanità 5 luglio 1975 e della L.R. 18 aprile 2011, n. 10. Tale condizione è stata accertata dalla
ASL a seguito di sopralluogo svoltosi il 14.4.2022 su istanza della conduttrice, nel parere reso il
19.4.2022, in cui è stata rilevata la violazione delle altezze minime di legge, l'assenza di gas metano ad uso civile, la carenza dei rapporti aereo - illuminanti, la mancanza di dichiarazione di abitabilità e conformità degli impianti (vd. doc. 24 fascicolo di parte resistente).
Ulteriore conferma è pervenuta dall'accertamento tecnico demandato al CTU Ing. , Persona_1 il quale, mediante verifiche eseguite in modo esaustivo e con conclusioni scevre da profili di contraddittorietà o illogicità, ha acclarato che il locale locato risulta inidoneo all'uso abitativo, stante la presenza di vizi strutturali che ne precludono la destinazione abitativa (cfr. pag. 12 e 13 CTU). È pacifico, poi, che la destinazione d'uso dell'immobile non sia confacente all'uso di civile abitazione, stante la classificazione del bene nella categoria C2, riferita a “magazzini e locali di deposito”. Il bene locato, in definitiva, non presenta caratteristiche tali per essere adibito all'uso convenuto dalle parti.
Ai fini della valutazione sulla fondatezza della domanda di riduzione, è stato demandato all'ausiliario anche l'esame della natura di tali vizi, con particolare riguardo alla loro riconoscibilità. Sul punto, il
CTU ha evidenziato che le carenze strutturali dell'immobile non erano facilmente avvertibili da parte della conduttrice, dato che il sottotetto locato si presentava esteriormente confacente all'uso abitativo, in quanto suddiviso in ambienti consoni all'uso pattuito e dotato di mobilio ed elettrodomestici utili a tal fine. Più nello specifico, solo mediante apposite indagini compiute con l'ausilio di un tecnico di fiducia, previo accesso agli atti presso il Comune di Morro d'oro, la sig.ra avrebbe Controparte_1 potuto avvedersi dell'inadeguatezza dell'immobile (cfr. pag. 14 CTU). Anche da questo punto di vista, pertanto, devono ritenersi azionabili i rimedi approntati dall'art. 1578 c.c. pagina 9 di 11 In merito all'entità della riduzione del canone di locazione, giova puntualizzare che tale decurtazione può essere applicata solo ai canoni maturati successivamente all'introduzione della domanda giudiziale avanzata dalla resistente, avvenuta con il deposito della comparsa di costituzione nel procedimento sommario di sfratto in data 19.4.2022. Come statuito, infatti, dalla S.C., la natura costitutiva dei rimedi previsti dall'art. 1578 c.c. comporta che gli effetti dell'accertamento giudiziale del diritto del conduttore alla riduzione del canone locatizio potranno retroagire soltanto sino al momento della proposizione da parte di quest'ultimo della domanda ex art. 1578 c.c., non potendo, invece, essere disposta la modifica integrale del rapporto sinallagmatico, divenendo quindi irrilevante il tempus dell'evento dannoso o della scoperta dei vizi, dovendosi pertanto mantenere impregiudicate le prestazioni già eseguite (cfr. Cass. n. 14737/2005). Ne discende che, per le mensilità anteriori alla proposizione della domanda di riduzione, il credito della ricorrente va calcolato sulla scorta del canone mensile pattuito in contratto, pari ad € 470,00.
In merito all'incidenza dei vizi riscontrati sulla possibilità di usufruire dell'immobile locato e, conseguentemente, sulla misura della riduzione da operare nel caso di specie, è stata demandata apposita verifica al CTU, il quale ha stabilito, sulla scorta dei dati forniti dall'osservatorio del mercato immobiliare per il territorio in cui è ubicato l'immobile e nel periodo di riferimento, che il canone medio applicabile è pari ad € 138,81 (cfr. pag. 14 CTU). Di conseguenza, l'ammontare del credito maturato dalla società locatrice risulta pari a complessivi € 7.718,83 (di cui € 1.750,00, calcolando il canone mensile di € 470,00 per le mensilità comprese tra il dicembre del 2021 e l'aprile del 2022 - tenuto conto del parziale pagamento di € 600,00 effettuato per i mesi di dicembre 2021 e marzo 2022 - ed € 5.968,83, calcolando il canone ridotto ad € 138,81, per le mensilità scadute dal mese di maggio del
2022 fino al mese di novembre 2025 - pari a complessive 43 mensilità).
Va, a questo punto, esaminata la richiesta, avanzata dalla resistente, di rimborso delle spese affrontate per le migliorie necessarie a rendere vivibile l'ambiente locato, come l'installazione di uno scaldabagno elettrico, le spese di allaccio di forniture. Tale domanda non può trovare accoglimento, in quanto i miglioramenti introdotti dalla conduttrice attengono a beni facilmente rimovibili (scaldabagno, cabina armadio) e, per gli oneri inerenti all'allaccio di forniture, le parti hanno espressamente previsto all'art. 5 del contratto il loro pagamento a carico della conduttrice. Del resto, l'art. 1592 c.c. esclude un diritto di indennità per le migliorie apportate all'immobile, salvo il consenso del locatore alla loro esecuzione, posto che il bene deve essere riconsegnato dal conduttore nel medesimo stato in cui si trovava al momento della consegna. pagina 10 di 11 Da ultimo, va rigettata l'istanza di risarcimento formulata dalla resistente ai sensi dell'art. 96 c.p.c., difettando il presupposto di soccombenza integrale prescritto dalla cennata disposizione.
La parziale e reciproca soccombenza delle parti induce alla compensazione delle spese di lite.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- accerta l'inadempimento della resistente e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti il 10.11.2021 per inadempimento della conduttrice;

- ordina, pertanto, l'immediato rilascio dell'immobile;
- condanna a corrispondere alla società la somma complessiva di € Controparte_1 Parte_1
7.718,83 a titolo di canoni maturati e insoluti fino ad ottobre 2025, come ricalcolati previa riduzione effettuata ai sensi dell'art. 1578 c.c.;
- rigetta la richiesta di rimborso delle spese sostenute per le migliorie;

- rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. formulata dalla resistente;

- compensa integralmente le spese di lite;

- pone le spese di CTU, liquidate con decreto dell'8.1.2025, definitivamente a carico solidale delle parti.
Teramo, 13/11/2025.
Il Giudice
Dott.ssa RI Capanna Piscè
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