REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in persona della dott.ssa Elvira Bellantoni e in funzione di giudice monocratico,ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 987 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2009, avente ad oggetto: Vendita di cose immobili, vertente
TRA
in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Agropoli alla via Q. sella 5 nello studio dell'avv.Antonio Cammarano, dal quale è rappresentata e difesa, come da mandato in attrice;

ATTRICE
E
(C.F. ) E (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_2
), elettivamente domiciliati in Vallo della Lucania alla Piazza Vittorio C.F._2
Emanuele n. 50 unitamente agli avvocati Fabio Mariottino e Vincenzo Coppola, dai quali sono rappresentati e difesi, come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI
(C.F. ), rappresentata e difesa dall'avv. Antonio Controparte_3 C.F._3
Consolmagno, presso il cui studio elettivamente domiciliata nel suo studio in Salerno, Via M.
Conforti, n. 13, come da mandato in atti;

CONVENUTA
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Salerno alla Controparte_4 C.F._4 via Michele Conforti n. 13 presso lo studio degli avvocati Celestino Consolmagno ed Antonio
Consolmagno, come da mandato a margine della comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTA

CONCLUSIONI
1 Le parti concludevano come note scritte depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 18/2/2025 da intendersi qui integralmente trascritte.
FATTO E DIRITTO
La – premesso di aver acquistato con atto Parte_2 pubblico del 18/12/2008 dai sigg. , e due Controparte_1 CP_2 Parte_3 appartamenti siti in alla via Ripe Rosse nn. 25 e 26 – conveniva in giudizio davanti Parte_1 al Tribunale di Vallo della Lucania i sigg. , e per Controparte_1 CP_2 Parte_3 sentir accogliere le seguenti conclusioni: ” in via principale accogliere la domanda attrice e per l'effetto determinata a mezzo c.t.u. la riduzione di prezzo dovuta per la presenza dei vizi lamentati da parte acquirente, condannare i convenuti , in solido tra loro o secondo le accertate responsabilità, a pagare detta somma a favore della società attrice;
nonché al risarcimento di tutti i danni subiti da parte acquirente, anche con riferimento al minore godimento, al minor pregio o alla minore qualità o produttività dei beni compravenduti, nella misura che sarà accertata in corso di causa a mezzo c.t.u.; -in via subordinata accogliere la domanda attrice e per l'effetto condannare
i convenuti, in solido tra loro o secondo le rispettive responsabilità, al risarcimento di tutti i danni subiti dalla società attrice per la causale di cui in narrativa, anche con riferimento al minor godimento o minor pregio o minor qualità o produttività dei beni compravenduti, nella misura che sarà accertata in corso di causa a mezzo di consulenza tecnica d'ufficio; -in via gradata accogliere la domanda attrice e previa individuazione delle opere necessarie per eliminare i vizi contestati da parte acquirente e rendere abitabili gli immobili alienati , condannare
i convenuti , in solido tra loro o secondo le rispettive responsabilità, ad eseguire le stesse entro un termine perentorio che il Tribunale vorrà fissare autorizzando in mancanza la società attrice ad eseguire i lavori con diritto di rivalsa nei confronti dei convenuti;
nonché condannare i convenuti, in solido tra loro, al risarcimento di tutti i danni subiti anche con riferimento al minor godimento, minor pregio, minore qualità o produttività dei beni compravenduti;
- condannare, in ogni caso , i convenuti, in solido tra loro, alle spese, diritti ed onorari di causa”.
Deducevano che, all'esito dell'immissione nel possesso degli appartamenti, avevano accertato la sussistenza dei seguenti vizi: infiltrazioni di acqua piovana dal tetto, asportazione del lavabo e della rubinetteria, impianto elettrico di entrambi gli appartamenti non a norma, mancanza dell'impianto di sollevamento delle acque reflue dalla fossa esistente sotto l'appartamento di altri condomini, di aver contestato alla parte venditrice quanto riscontrato e che la stessa aveva invocato la clausola n. 4 del contratto, declinando ogni responsabilità.
I convenuti e si costituivano in giudizio e concludevano per il Controparte_1 CP_2 rigetto della domanda con vittoria di spese e condanna della controparte ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
2 Rappresentavano che gli immobili erano stati trasferiti nello stato di fatto in cui si trovavano, che la determinazione del prezzo era avvenuta, secondo quanto previsto dalla clausola n. 4 del contratto, tenuto conto delle pessime condizioni di manutenzione e conservazione degli stessi, e che i vizi lamentati erano facilmente riconoscibili dagli acquirenti, invocando l'applicabilità al caso di specie del dettato normativo dell'art. 1491 c.c.. Eccepivano, altresì, la decadenza dal diritto alla garanzia a norma dell'art. 1495 c.c., anche in considerazione della circostanza che l'immissione nel possesso dell'immobile era avvenuta circa sei mesi prima la stipulazione del contratto di compravendita.
Deducevano nel merito che dal certificato di agibilità rilasciato poche settimane prima del trasferimento del cespite in data 18/11/2008 si evinceva la dichiarazione di conformità degli impianti elettrici e che la società attrice era a conoscenza dello stato dell'impianto fognario sia per la disponibilità di un immobile al n. 27 della medesima strada, sia per aver goduto del possesso anticipato dell'immobile. Aggiungevano che il aveva rilasciato ai condomini una CP_5 autorizzazione alla realizzazione di una rete fognaria.
Il convenuto si costituiva in giudizio alla prima udienza, eccepiva la decadenza Parte_3 dalla garanzia a norma dell'art. 1495 c.c. e rappresentava che in ogni caso non era ravvisabile alcun vizio occulto legittimante la proposizione della domanda attorea, per essere lo stato degli immobili conosciuto a parte attrice, anche in considerazione della consegna di tutta la documentazione concernente gli immobili. Concludeva per il rigetto della domanda con vittoria di lite da attribuire al difensore dichiaratosi antistatario.
Con la seconda memoria depositata ai sensi dell'art. 183 c.p.c. la difesa di parte attrice deduceva di essere stata immessa nel possesso dei beni solo successivamente alla stipula dell'atto notarile, che uno degli appartamenti era stato detenuto dal sig. legale rappresentante Persona_1 della società, in proprio come da contratto di locazione del 4/6/2007 per destinare lo stesso a deposito, che i vizi non erano affatto facilmente riconoscibili e ancora di aver corrisposto un prezzo superiore a quello indicato nell'atto pubblico di vendita.
La causa era istruita con l'espletamento di una prova testimoniale, l'assunzione degli interrogatori formali e con l'ammissione di consulenza tecnica di ufficio;
all'esito dell'interruzione successiva al decesso del sig. si costituivano in giudizio quali eredi di quest'ultimo le sig.re Parte_3
e Controparte_3 Controparte_4
Il Tribunale, dopo numerosi rinvii determinati da esigenze di ruolo, assumeva la causa in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., ratione temporis applicabile.
3 Con atto pubblico del 18/12/2008 i sigg. e in ragione di 1/2 e Controparte_1 CP_2
in ragione del residuo ½ vendevano alla società Finanziaria Montecorice s.a.s. di Parte_3
CH VA O. e C. la proprietà di due unità immobiliari site nel Comune di Parte_1 facenti parte di un piccolo fabbricato alla località Ripe Rosse e/o Rosaine.
Gli immobili erano traferiti nello stato di fatto in cui si trovavano ( art. 2), il prezzo era convenuto in complessivi euro 110.00,00 “tenuto conto che gli alloggi estesi per circa metri quadrati utili 60…versano in pessime condizioni di manutenzione e conservazione ed hanno caratteristiche conformi alla case popolari, che non giustificano la categoria catastale verso cui sarà inoltrata domanda di variazione” ( art. 4) e i venditori dichiaravano sia che la costruzione del fabbricato era avvenuta in forza delle licenza edilizia n.
a nome della dante causa e successivamente ampliato, sia che gli immobili Numer_1 Persona_2 erano stati dichiarati agibili dal Responsabile dell'edilizia privata del Comune di in Parte_1 data 18/11/2008.
I vizi lamentati dall'acquirente nel presente giudizio erano infiltrazioni di acqua piovana, asportazione di lavabo e rubinetteria, impianto elettrico fuori norma, nonchè mancanza di impianto di sollevamento delle acque reflue nere.
Come a tutti noto, il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all'uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore e tale garanzia, a norma dell'art. 1491 c.c., è esclusa se il compratore conosceva i vizi della cosa o questi erano facilmente riconoscibili;
l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 cod. civ., è applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. (cfr. Cass. civ. n. 2981/2012).
Il compratore laddove sussistano vizi può a sua scelta domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo, salvo in ogni caso il diritto al risarcimento del danno e l'onere della prova dei difetti, delle conseguenze dannose e del nesso causale fra gli uni e le altre fa carico al compratore, mentre la prova liberatoria della mancanza di colpa, incombente al venditore, rileva solo quando la controparte abbia preventivamente dimostrato la denunciata inadempienza.
Ai sensi dell'art. 1495 c.c. l'acquirente deve denunciare al venditore eventuali difetti del bene entro otto giorni dalla scoperta e deve altresì promuovere l'azione entro un anno dalla consegna;
la denuncia non é necessaria se il venditore ha riconosciuto l'esistenza del vizio o lo ha occultato;
se parte alienante eccepisce la decadenza è onere del compratore dimostrare la tempestività della denuncia, che costituisce una condizione per l'esercizio dell'azione redibitoria o quanti minoris e la
4 consegna dell'immobile, effettuata prima della stipula del definitivo, non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l'onere della tempestiva denuncia l'avvenuto trasferimento del diritto ( cfr. Cass. civ. n. 18947/2017, n. 21348/2019, 12337/2023, 9953/2020).
Tanto premesso ritiene il Tribunale che vizi lamentati dall'acquirente fossero di per sé facilmente riconoscibili. Si tratta infatti di problemi, quali infiltrazione di acqua piovana, asportazione di lavabo e rubinetteria, impianto elettrico fuori norma, mancanza di impianto di sollevamento delle acque reflue nere, che il compratore, tenuto conto del contenuto dell'atto pubblico intercorso fra le parti e della realizzazione degli immobili compravenduti circa trentacinque anni prima, poteva conoscere con l'ordinaria diligenza, soprattutto in forza della dichiarazione dei venditori circa le
“pessime condizioni di manutenzione e conservazione”.
La giurisprudenza di legittimità ha ripetutamente affermato, con argomentazioni pienamente condivisibili che “In caso di vendita di un immobile di risalente costruzione, la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, i difetti materiali conseguenti allo stato di vetustà non integrano un vizio occulto, essendo facilmente individuabili con l'ordinaria diligenza, anche quando siano relativi a parti strutturali dell'edificio immediatamente non percepibili con il senso della vista, quali, per esempio, il tetto, i solai o le fondamenta” (cfr. Cass. civ. n. 13425/2024 e Cass. civ. n. 24343/2017: “In caso di vendita di un bene appartenente a un edificio condominiale di risalente costruzione, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva escluso
l'operatività della garanzia in questione tenuto conto, da un lato, dell'assenza di assicurazione, da parte del venditore, dell'inesistenza dei vizi poi riscontrati e, dall'altro, che il bene acquistato, edificato non recentemente e con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, si trovava in condizioni materiali tali che l'acquirente avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, onde riscontrare, se non i vizi in seguito manifestatisi, quanto meno le cause della loro possibile verificazione le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano conoscibili con un minimo sforzo di diligenza)”).
Il testimone ascoltato all'udienza del 12/10/2012, peraltro, premesso di conoscere Tes_1 il sig. da quaranta anni, riferiva che il predetto già era informato dello stato dei Persona_1 luoghi all'epoca della stipula del rogito ed era stato immesso nel possesso di uno dei cespiti ancor prima della stipula dell'atto pubblico.
5 Alla luce di quanto fin qui argomentato la domanda attorea non può che essere rigettata, nonostante quanto assunto dal consulente tecnico di ufficio. In particolare in ordine alle conclusioni cui perveniva il consulente tecnico di ufficio, e solo per completezza di esposizione, deve evidenziarsi che lo stesso tecnico definiva l'impianto elettrico datato e obsoleto, con conseguente possibilità di riconoscerne l'inadeguatezza, e non accertava il malfunzionamento della fossa biologica, quale unico vizio che avrebbe potuto essere oggetto di contestazione, atteso che la fossa biologica è ancora una soluzione per tutte quella abitazioni che sono collocate in zone non raggiunte dalla fogna pubblica.
Non appare necessario l'esame delle ulteriori doglianze: l'obbligo di motivazione è ottemperato dal giudice mediante l'indicazione delle ragioni della sua decisione ossia del ragionamento da lui seguito, ma non è necessario che egli confuti espressamente tutti gli argomenti portati dalle parti a sostegno del proprio assunto, non potendo altrimenti mai la motivazione qualificarsi succinta a norma dell'art. 118 c.p.c. e in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" - desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost. - deve ritenersi consentito al giudice di decidere sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione - anche se logicamente subordinata - senza che sia necessario esaminare previamente le altre (cfr. Cass. Civ. n. 12123/2013; Cass. Civ. n.
11356/2006; Cass. Civ. n. 5724/2015; Cass. Civ. n. 5624/2014; Cass. Civ. n. 120002/2014; Cass.
Civ. Sez. Un. n. 9936/2014).
Non risulta, infine, fondata la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata dai convenuti.
I presupposti della reclamata responsabilità aggravata a carico di parte attrice sono carenti, atteso che tale responsabilità postula, oltre al carattere totale e non parziale della soccombenza finale, la dimostrazione, insussistente nella fattispecie, della concreta ed effettiva esistenza di un danno in conseguenza del comportamento processuale della parte medesima, nonché la ricorrenza, in detto comportamento, del dolo o della colpa grave, cioè della consapevolezza, o dell'ignoranza derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza, dell'infondatezza delle proprie tesi, ovvero del carattere irrituale o fraudolento dei mezzi adoperati per agire o resistere in giudizio
(Cassazione civile, sez. I, 27/08/2013, n. 19583; Cassazione civile, sez. lav., 15/04/2013, n. 9080;
Cass. civ., sez. un., 20 aprile 2004 n. 7583).
Le spese, ivi comprese quelle di consulenza tecnica di ufficio, seguiranno la soccombenza e saranno liquidate come da dispositivo con attribuzione all'avv. Antonio Consolmagno dichiaratosi antistatario.
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P. Q. M.


Il Tribunale di Vallo della Lucania, Sezione Civile, in persona del Presidente dott.ssa Elvira
Bellantoni, definitivamente pronunciando in ordine alla domanda proposta con atto del
25/5/2009 dalla , in persona del legale Parte_2 rappresentante p.t., nei confronti di e , nonché di Controparte_1 CP_2 Controparte_3
e ogni avversa istanza, deduzione ed eccezione reietta, così provvede: Controparte_4
1) rigetta la domanda;

2) condanna la Finanziaria Montecorice s.a.s. di CH O. e C, in persona del legale rappresentante p.t., al pagamento delle spese processuali in favore dei sigg. e Controparte_1
nonché di e che si liquidano per ciascuna CP_2 Controparte_3 Controparte_4 delle predette parti processuali in euro 3.500,00, oltre rimborso forfettario, IVA e quanto altro dovuto per legge con attribuzione all'avv. Antonio Consolmagno;
pone le spese di consulenza tecnica di ufficio, come già liquidate con separato provvedimento, definitivamente a carico della parte soccombente.
Così deciso in Vallo della Lucania, 19/5/2025
dott.ssa Elvira Bellantoni
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