N. R.G. 1689/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di Foggia
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giuseppe Sciscioli ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1689/2021 promossa da:
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. CONOSCITORE LORENZO C.F._2
ATTORI contro
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. DE SIO PAOLA
CONVENUTA

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte depositate.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La domanda principale è infondata e va pertanto rigettata.
e hanno convenuto in giudizio la Parte_1 Parte_2 Controparte_2 chiedendo ai sensi dell'art. 2932 c.c. l'esecuzione in forma specifica del contratto
[...] preliminare di vendita immobiliare da essi stipulato in data 10.10.2017, quali promissari acquirenti, con la società bonis;
in particolare, hanno chiesto emettersi pronuncia costitutiva Controparte_3 ex art. 2932 c.c. in relazione al locale ad uso box-auto sito in Manfredonia alla via Giovanni da Verazzano n.4 (Foglio 38, p.lla 1932, sub 8), pertinenziale all'appartamento sito al vicolo degli Esploratori n.2 (Foglio 38, p.lla 1932, sub 10) oggetto dello stesso preliminare di vendita e già ad essi alienato con atto definitivo di vendita per notar del 03/12/2018 rep. 9921 racc. Persona_1 n. 7266.
A sostegno della domanda hanno dedotto in fatto che, al punto 3 bis dell'atto definitivo di vendita dell'appartamento del 03/12/2018, le parti hanno stipulato “un nuovo accordo preliminare” relativo al box auto, pattuendo che l'atto definitivo di vendita del box sarebbe stato stipulato entro e non oltre il termine essenziale del 31/05/2019 al prezzo complessivo euro 38.000,00 oltre iva (di cui euro 35.000 a favore della ed € 4.520,00 alla società venditrice), con la cancellazione delle iscrizioni CP_4 pagina 1 di 4 ipotecarie pregiudizievoli;
che il prezzo pattuito per il box è stato regolarmente versato, come da copie degli assegni in atti;
che nell'atto di compravendita del 03.12.2018 la parte acquirente ha richiesto le agevolazioni fiscali quale “prima casa”, sicchè trova applicazione l'art. 72 ultimo comma legge fallimentare secondo cui “Le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell'art. 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l'abitazione principale dell'acquirente o di suoi parenti o affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell'attività di impresa dell'acquirente”; che con atto di diffida del 24/09/2019 essi attori hanno invitato la a comparire in data 24/10/2019 presso lo studio del Controparte_1 notaio di Manfredonia per la stipula dell'atto definitivo di vendita del box auto, Persona_1 ma la società non è comparsa nel giorno fissato;
che il 18.3.2020 è stato dichiarato il fallimento della che in data 07.10.2020 i curatori del fallimento hanno comunicato il progetto Controparte_1 di stato passivo dichiarando la volontà di sciogliersi dal preliminare ai sensi dell'art. 72 co. 1 L.F.; che essi attori hanno presentato osservazioni eccependo l'erronea applicazione dell'art. 72 co. 1 L.F. in ragione della natura pertinenziale del box auto rispetto all'abitazione principale da essi acquistata con l'atto definitivo del 3.12.2018; che dette osservazioni non sono state accolte dal G.D. che ha dichiarato esecutivo lo stato passivo;
che in data 10.11.2020 essi attori hanno invitato la curatela fallimentare alla stipula del contratto definitivo di vendita del box auto, ma i curatori non sono comparsi presso lo studio notarile nel giorno fissato per la stipula.
La curatela fallimentare si è costituita in giudizio chiedendo il rigetto dell'avversa domanda e, in via riconvenzionale, la condanna degli attori al rilascio del box auto da essi occupato sine titulo, oltre al risarcimento del danno da indebita occupazione da quantificarsi in base alla stima formulata dal perito Con designato dal o nella diversa misura determinata dal Tribunale in via equitativa. A sostegno delle proprie ragioni ha dedotto in fatto che gli odierni attori, in data 3.9.2020, hanno presentato istanza di ammissione al passivo fallimentare, chiedendo in via principale l'adempimento del contratto preliminare di vendita relativa al box auto ed in via subordinata la restituzione del relativo prezzo di euro 35.000,00 da essi interamente versato;
che i curatori, nel progetto di stato passivo comunicato a tutti i creditori in data 7.10.2020, hanno legittimamente dichiarato la volontà di sciogliersi dal preliminare di vendita del box ai sensi dell'art. 72 co. 1 L.F.; che il G.D. in data 12.11.2020 ha emesso il decreto di esecutività dello stato passivo, rigettando la domanda di adempimento del preliminare di vendita del box ed accogliendo la domanda subordinata di ammissione al passivo del credito restitutorio di euro 35.000,00; che detto decreto non è stato opposto ex art. 98 L.F.; che peraltro è decorso il termine di cui all'art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che la trascrizione del preliminare è divenuta inefficace ed inopponibile alla curatela;
che con lettera raccomandata del 25.6.2021, rimasta senza riscontro, i curatori hanno chiesto il rilascio del box auto abusivamente occupato dagli attori;
che il perito designato dal G.D. ha stimato in euro 300,00 mensili l'indennità di occupazione del box.
Orbene, osserva questo giudicante che i curatori fallimentari, con la dichiarazione espressa nel progetto di stato passivo comunicato ai creditori in data 7.10.2020, hanno legittimamente esercitato la facoltà di sciogliersi dal preliminare di vendita del box ai sensi dell'art. 72 co. 1 L.F.
Nel caso di specie non può trovare applicazione l'art. 72 co. 8 L.F. invocato dagli attori.
Si tratta infatti di una norma speciale rispetto alla regola generale di cui al comma 1 – come tale non suscettibile di interpretazione analogica o estensiva -, che preclude l'esercizio della facoltà dei curatori di sciogliersi dal contratto nella sola ipotesi di preliminari aventi ad oggetto immobili “destinati a costituire l'abitazione principale dell'acquirente”, il che non è nella specie.
La finalità precipua sottesa alla norma derogatoria è quella di tutelare l'esigenza primaria abitativa e di favorire l'accesso del risparmio popolare alla proprietà dell'abitazione ex art. 47 Cost., esigenza che non ricorre nel caso di vendita di immobili non destinati ad uso abitativo. pagina 2 di 4 Peraltro il G.D., con il decreto di esecutività dello stato passivo del 12.11.2020, in accoglimento della domanda subordinata avanzata dagli odierni attori, ha ammesso al passivo il loro credito restitutorio di euro 35.000,00, pari al prezzo versato per l'acquisto del box.
Gli attori non hanno proposto opposizione avverso detto decreto, sicchè è divenuto definitivo l'accertamento del credito restitutorio da essi fatto valere ai sensi dell'art. 72 co. 7 L.F., non cumulabile ed alternativo all'esecuzione in forma specifica del preliminare.
Ne discende l'inammissibilità della domanda ex art. 2932 c.c. da essi avanzata in questa sede.
Va invece accolta la domanda riconvenzionale proposta dalla curatela fallimentare.
In tal senso va richiamata la giurisprudenza di legittimità, qui condivisa, secondo la quale la dichiarazione con cui viene esercitata la facoltà di scelta prevista dall'art. 72l. fall. ha natura sostanziale di atto di esercizio di un diritto potestativo, da solo idoneo a produrre l'effetto dello scioglimento dal vincolo, indipendentemente da una pronunzia del giudice. Infatti, il curatore ha la facoltà di sciogliersi dal contratto e non soltanto la facoltà di chiedere al giudice di pronunziare tale scioglimento. Pertanto, la dichiarazione di scelta é immediatamente produttiva di effetti e la sentenza che ne prende atto ha efficacia meramente dichiarativa e non già costitutiva. Per tale ragione l'occupazione dell'immobile diviene senza titolo dal momento in cui gli organi della procedura abbiano esercitato la facoltà di sciogliersi dall'obbligo di trasferire l'immobile. Da tale momento, salve eventuali limitazioni della domanda, deve essere riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni per l'occupazione abusiva e per il deterioramento dell'immobile (Cass. 5113/2001).
Nel caso di specie, pertanto, l'occupazione del box da parte degli attori è divenuta senza titolo dal momento in cui i curatori hanno comunicato il progetto di stato passivo contenente la dichiarazione di scioglimento del preliminare, e dunque dal 7.10.2020.
In ordine al risarcimento del danno da occupazione sine titulo di immobile, le Sezioni Unite della Cassazione, con le recenti sentenze gemelle nn. 33645 e 33659 del 2022, hanno enunciato i seguenti principi di diritto:
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
“nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.
Nella fattispecie in esame, l'occupazione del box da parte degli attori ha impedito l'acquisizione all'attivo fallimentare delle utilità derivanti dal godimento indiretto dell'immobile, così cagionando un danno che può essere quantificato in via equitativa mediante il ricorso al parametro del canone locativo di mercato.
Il perito designato dal G.D. ha congruamente determinato il canone locativo di mercato in euro 300,00 mensili, applicando i valori minimi pubblicati dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio con un adeguato coefficiente correttivo in relazione alle concrete condizioni dell'immobile ed alla complessiva situazione del mercato immobiliare.
pagina 3 di 4 Pertanto, applicando il valore determinato dal perito, si ottiene un importo complessivo del risarcimento pari ad euro 18.000,00 (euro 300 x 60 mesi), da intendersi in valore attuale, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della sentenza.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo in base ai valori medi di cui al d.m. 147/22 (valore indeterminabile – complessità bassa).



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta la domanda principale;

accoglie la domanda riconvenzionale e, per l'effetto, condanna i convenuti a rilasciare immediatamente in favore della il locale ad uso box-auto sito in Controparte_2 Manfredonia alla via Giovanni da Verazzano n. 4, censito in catasto al foglio 38, p.lla 1932 sub 8, libero da persone e vuoto di cose;

condanna altresì i convenuti in solido a pagare in favore della Curatela fallimentare la somma di euro 18.000,00, oltre interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza;
condanna i convenuti in solido a rimborsare alla controparte le spese di lite, che si liquidano in € 545,00 per spese ed € 7600,00 per onorari, oltre i.v.a., c.p.a. e spese generali.
Foggia, 29.10.2025
Il Giudice
dott. Giuseppe Sciscioli
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