n. 32988 anno 2021
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.Massimo Corrias, all'udienza del 04/07/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 32988/2021 tra
(CF: ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dagli avv.ti MARCO e ANTONIO DOMENICO SPITALERI, elettivamente domiciliato in VIA S.TOMMASO D'AQUINO 119, ROMA, attore contro
(CF: ) Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'avv. FLAVIO DEGLI ABBATI, elettivamente domiciliato in
VIA CESARE FRACASSINI 46, ROMA, convenuto dando lettura del dispositivo appresso trascritto.
Fatto e diritto.
Con decreto ingiuntivo n°6180/2021 questo Tribunale ha ordinato a Parte_1 di pagare all'istante la somma di €.1.140,00, più gli
[...] Controparte_1 interessi come da domanda e le spese del procedimento, per canoni di locazione relativi ai mesi di luglio, agosto e settembre 2020, concernente l'immobile sito in Roma, in Via Guido Reni 22/B, piano secondo.
Avverso detto decreto ingiuntivo ha proposto Parte_1 opposizione davanti a questo Tribunale con ricorso ex art.447 c.p.c. depositato il
15.5.2021, esponendo: che il contratto, stipulato per esigenze transitorie il

5.10.2017 con durata triennale, prevedeva un canone di locazione mensile di
1 €.380,00; che al momento della stipula aveva corrisposto al locatore €.750,00 a titolo di deposito cauzionale;
che il 1.7.2020 aveva informato il locatore che intendeva recedere dal contratto e restituire l'immobile entro il 1.9.2020; che l'immobile sull'accordo delle parti era stato rilasciato il 25.8.2020; che avevano altresì concordato la compensazione dei canoni dovuti per i mesi di luglio e agosto 2020 con il deposito cauzionale;
che per il mese di settembre 2020 nulla risultava dovuto al locatore, in quanto questi aveva locato l'immobile ad altro inquilino già da tale mese;
che il 21.9.2020 aveva poi corrisposto al locatore
€.300,00 per il pagamento di non meglio precisate spese, in relazione alle quali non aveva ricevuto alcuna documentazione giustificativa.
Il ha quindi chiesto: la revoca del decreto ingiuntivo opposto;
in via Parte_1 riconvenzionale e subordinata, compensare i crediti azionati dal locatore con il deposito cauzionale maggiorato degli interessi;
ancora in via riconvenzionale, condannare il locatore alla restituzione di €.300,00, da maggiorarsi degli interessi legali a far tempo dall'indebito pagamento;
condannarsi la controparte alla rifusione delle spese di lite.
Il locatore si è costituito in giudizio rappresentando a sua Controparte_1 volta: che il contratto prevedeva in favore del conduttore una facoltà di recesso con preavviso di tre mesi;
che pertanto, avendo il conduttore comunicato il suo recesso il 1.7.2020, erano da questi dovuti i canoni di luglio, agosto e settembre
2020, a prescindere dalla data dell'effettivo rilascio;
che nessun accordo finalizzato alla compensazione fra i canoni di luglio e agosto e il deposito cauzionale era mai intervenuto;
che aveva trattenuto il deposito cauzionale a parziale ristoro dei danni accertanti nell'immobile, alle pareti e ad una porta, pari ad €.1.220,00; che la spettanza dei richiesti €.300,00 risultava provata dalle allegate bollette delle utenze.
Il ha quindi formulato le seguenti richieste: concedersi un termine per CP_1
l'espletamento della mediazione obbligatoria;
autorizzarsi la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto;
respingersi l'opposizione avversaria;
condannarsi il conduttore al pagamento di €.470,00, pari alla differenza fra i riscontrati danni e il trattenuto deposito cauzionale;
condannarsi la controparte alla rifusione delle spese processuali da distrarsi.
2 Con ordinanza in data 25.8.2022 è stata autorizzata la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ed è stato concesso il termine di 15 giorni per l'inizio della mediazione obbligatoria;

Fallita la mediazione, il ha reso l'interrogatorio formale e sono state Parte_1 espletate prove testimoniali.
Successivamente, non avendo le parti raggiunto un accordo sulla proposta conciliativa formulata con l'ordinanza 10.8.2024, la causa è stata discussa all'udienza del 4.7.2025 e. al termine di detta udienza, è stata decisa con la lettura del dispositivo appresso trascritto.
Tanto premesso, questo giudice ritiene:
-che al locatore spettino i canoni luglio e agosto 2020, più gli CP_1 interessi legali dalle singole scadenze mentre al conduttore spetterà la restituzione del deposito cauzionale da maggiorarsi degli interessi legali a partire dalla sua corresponsione al locatore (il conduttore non ha negato detti mancati pagamenti, pari ad €.780,00, avendo ritenuto detto debito compensato con il suo credito per la restituzione del deposito cauzionale di €.750,00; il locatore non ha negato la mancata restituzione del deposito cauzionale né il suo ammontare di €.750,00);
-che al locatore spettino altresì i 28/30 del canone di settembre 2020 (il mese di settembre rientrava nei tre mesi di preavviso e la nuova locazione venne stipulata il 28.9.2020, come attestato dalla ricevuta di registrazione, laddove il teste ha confermato l'occupazione dell'immobile da parte del nuovo Testimone_1 inquilino riferendosi genericamente al mese di settembre);
-che al contrario non spetti al locatore la somma di €.1.220,00 richiesta a titolo di risarcimento danni all'immobile (le fotografie agli atti non evidenziano infatti danni sicuramente ascrivibili ad un uso inappropriato dell'immobile nè il preventivo allegato menziona necessità di riparazioni alla porta;
la ripulitura finale dell'immobile poi, qualora non necessitata da un uso improprio dell'immobile, è da ritenersi, per costante giurisprudenza di legittimità, a carico del locatore);
-che non spetti invece al conduttore il rimborso di €.300,00 richiesto a titolo di ripetizione d'indebito (detta somma, infatti, appare imputabile ai pagamenti delle utenze dell'immobile attestati dalle bollette prodotte dal locatore).
3 Pertanto, questo giudice quantifica in €.1.223,93 il credito del locatore Pt_2
nei confronti del conduttore (per canoni
[...] Parte_1 locatizi dei mesi di luglio e agosto 2020 e per 28 giorni del mese di settembre
2020, compresi gli interessi legali maturati dalle rispettive scadenze ad oggi) e in €.832,15 il credito del conduttore verso il locatore (a titolo di restituzione del deposito cauzionale corrisposto il 13.10.2017, comprensivo degli interessi legali da tale data ad oggi).
Effettuata la parziale compensazione fra le rispettive ragioni di credito, il conduttore sarà tenuto a corrispondere al locatore il residuo importo di €.391,78, più gli interessi legali dalla presente sentenza al saldo;
dovrà quindi disporsi la revoca del decreto ingiuntivo opposto.
Si respinge, infine, la domanda del locatore di risarcimento danni e si dichiarano interamente compensate le spese del giudizio, attesa la parziale fondatezza delle contrapposte domande.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-revoca il decreto ingiuntivo n°6180/2021 emesso da questo Tribunale a carico di
; Parte_1
-in relazione al rapporto locatizio intercorso fra le parti concernente l'immobile sito in Roma, in Via Guido Reni 22/B, piano secondo, quantifica in €.1.223,93 il credito del locatore nei confronti del conduttore Parte_2 Parte_1
(per canoni locatizi dei mesi di luglio e agosto 2020 e per 28 giorni
[...] del mese di settembre 2020, più gli interessi legali ad oggi maturati) e in
€.832,15 il credito del conduttore verso il locatore (a titolo di restituzione del deposito cauzionale corrisposto il 13.10.2017, maggiorato degli interessi legali da tale data ad oggi);
-effettuata la parziale compensazione fra le rispettive ragioni di credito, condanna il conduttore a corrispondere al locatore il residuo importo di €.391,78, più gli interessi legali dalla presente sentenza al saldo;

-respinge la domanda del locatore di risarcimento danni;

-dichiara interamente compensate le spese del giudizio.
Roma, il 15.7.2025.
Il Giudice unico
4 dott.MASSIMO CORRIAS
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