IL TRIBUNALE ORDINARIO DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE
R.G. n. 5072/2018
Verbale di Udienza del giorno 19 dicembre 2025
Il Giudice Onorario dott.ssa AI Casale all'esito dell'udienza cartolare del 19/12/2025 vista la nota per la trattazione scritta depositata da che Parte_1
conclude per l'accoglimento integrale della domanda;
rilevato che parte convenuta non ha depositato note conclusive né di trattazione scritta per l'odierna udienza;

DECIDE la causa come da dispositivo e contestuale motivazione ai sensi dell'art. 281 sexies
c.p.c. pubblicata mediante lettura virtuale alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Il Giudice Onorario
Dott.ssa AI Casale REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI AVELLINO
SECONDA SEZIONE CIVILE in composizione monocratica nella persona della dott.ssa AI Casale al termine dell'udienza cartolare di discussione del giorno 19 dicembre 2025, ha pronunziato, mediante lettura virtuale del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5072 R.G. del Registro Generale Affari Contenziosi dell'anno 2018, avente ad oggetto “vendita di cose immobili” e vertente
TRA
, (C.F.: ) nato a [...] Parte_1 C.F._1
d'RC (NA) il 18/07/1962 e residente in [...], alla via Nazionale
n. 79, rappresentato e difeso, giusta mandato in calce all'atto di citazione, dall'Avv.
GI MA (C.F.: , presso il cui studio è elettivamente C.F._2
domiciliato in Avella alla via Carmignano n.17;
ATTORE
E
, (C.F.: ), nata a [...] Controparte_1 C.F._3
IN (AV) il 16/04/1958 e ivi residente a[...], rappresentata e difesa, giusta procura rilasciata a margine della comparsa di costituzione e risposta, dall'Avv. Renato Balletta (C.F.: ), C.F._4
presso il cui studio è elettivamente domiciliati in Avellino alla via Gen. Montuori n.2;
CONVENUTO
Preliminarmente si rileva che il presente fascicolo è stato assegnato alla scrivente in data 15/01/2025, previo scardinamento dal ruolo della dott.ssa nella Controparte_2 fase di precisazione delle conclusioni.
All'odierna udienza il Giudice ha invitato i difensori presenti alla precisazione delle conclusioni ed alla discussione orale ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. I difensori presenti si sono riportati a tutte le domande, difese e conclusioni già formulate negli atti introduttivi, nei verbali di causa, negli scritti difensivi e nelle note conclusive depositate.
Pertanto, dopo che i difensori hanno illustrato le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni, questo giudice decide la controversia mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, dando lettura, ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c.., del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni, di fatto e di diritto, della decisione così come previsto dagli artt. 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. nel testo introdotto rispettivamente dagli artt. 45 e 52 della L. n. 69/2009.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto introduttivo del presente giudizio, ha citato in Parte_1
giudizio assumendo di aver acquistato in data 29/04/2015 Controparte_1
dall'odierna convenuta con atto di compravendita, rogato per notar un Per_1
immobile sito in Monteforte IN (AV) alla via Nazionale n. 79, classificato in categoria E, in ottime condizioni ed imbiancato di recente. L'attore dava atto che poiché non poteva trasferirsi, con contratto del 23/11/2015, aveva concesso l'immobile in locazione al Sig. con decorrenza dal giorno 01/12/2015. Nel mese di Persona_2
gennaio 2016, il Cece lamentava la presenza di problemi di condensa e infiltrazioni nell'immobile, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione e il rimborso delle spese sostenute.
Parte attrice, a seguito di tali contestazioni, ha chiesto chiarimenti all'amministratore del condominio e ha ottenuto una copia di una delibera del 06/06/2014 nella quale risultava che il marito dell'alienante, aveva proposto lavori di Persona_3
coibentazione, mai approvati dal condominio. Dopo essersi recato sul posto,
l constatava personalmente le infiltrazioni e rilevava che sulla parete esterna Parte_1
priva di finestre era stata realizzata una controparete in cartongesso, della quale non era stata fatta alcuna menzione durante la trattativa per l'acquisto dell'immobile.
Parte attrice denunciava il vizio alla parte convenuta, invitandola a provvedere al relativo risarcimento. Nonostante le reiterate richieste, il venditore odierno convenuto non aveva fornito riscontro idoneo ad evitare il pregiudizio arrecato al conduttore.
Nel frattempo, dopo aver ricevuto richiesta di risoluzione del contratto di locazione, aveva concordato con il Cece, il rimborso delle spese sostenute per il trasloco e allacciamento delle nuove utenze, per un importo di euro 1.501,00. L infine, Parte_1
dava atto di aver conferito l'incarico a un tecnico di fiducia di redigere una relazione sullo stato dei luoghi, la trasmetteva poi alla , dalla quale tuttavia non CP_1
riceveva alcuna risposta.
Chiedeva pertanto di accogliere le seguenti conclusioni:
“accertata la sussistenza dei vizi, nonché la natura e l'importo dei lavori per la loro eliminazione, condannare la convenuta al pagamento della relativa somma, a titolo di risarcimento del danno per equivalente e/o diminuzione del prezzo concordato, stante l'impossibilità per l'acquirente di potersi avvedere dei vizi stessi e, invece, la loro perfetta conoscenza da parte della alienante;
condannare la convenuta ai danni subiti, sia a titolo di rimborso delle spese sostenute per la risoluzione in suo danno del contratto di locazione, sia per il mancato guadagno per l'impossibilità di far fruttare l'investimento, in misura pari al canone locatizio di mercato, dal marzo 2016; condannare la convenuta alla refusione delle spese di lite, comprese quelle per l'instaurazione della procedura di mediazione”.
Istauratosi il contraddittorio, alla prima udienza di comparizione del 11/03/2019, si costituiva che riteneva infondata la domanda. Controparte_1
In via preliminare, parte convenuta eccepiva il difetto di legittimazione passiva, assumendo che i danni lamentati da parte attrice derivavano da difetti di costruzione riguardanti parti comuni dell'edificio e che la legittimazione passiva spettava al condominio. Parte convenuta eccepiva, altresì, la decadenza e la prescrizione del diritto. In particolare, evidenziava che l'attore aveva concesso in locazione l'immobile in data 23/11/2015 e che il conduttore, nel mese di gennaio 2016, aveva segnalato la presenza di vizi, circostanza dalla quale, secondo parte convenuta, l'attore ammetteva di essere venuto a conoscenza del problema. Parte convenuta dava atto che, anche se il vizio occulto si fosse manifestato il 31/01/2016, l'attore non aveva provveduto alla denuncia dei vizi al venditore nei termini di legge previsti dall'art. 1495 c.c.
Aggiungeva, infine che, essendo decorso oltre un anno dalla consegna dell'immobile, il relativo diritto risultava comunque prescritto.
Parte convenuta così concludeva:
“1) il Tribunale, accertato il difetto di legittimazione passiva della convenuta
[...]
, rigetti la domanda attorea;
Controparte_1
2) accertata e dichiarata la decadenza dell'attore dalla garanzia nonché la prescrizione dell'azione proposta, dichiari improponibile, inammissibile o improcedibile la domanda stessa, ove ne ricorrano gli estremi, e comunque la rigetti. Con vittoria di spese ed onorari”.
All'udienza di comparizione venivano concessi i termini ex art. 183 VI° comma c.p.c.
e all'esito del deposito delle memorie istruttorie veniva ammessa la prova orale richiesta dalle parti. Esaurita la fase istruttoria e ritenuta superflua la CTU, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 15/07/2025, dopo vari rinvii, la causa veniva rinviata all'odierna udienza per la decisione ex art. 281 sexies c.p.c.
DIRITTO
Preliminarmente, deve essere accolta l'eccezione, sollevata dal convenuto, di difetto di legittimazione passiva, atteso che il soggetto tenuto a rispondere delle domande attoree
è il Condominio e non la parte convenuta . Controparte_1
Ciò posto, il presente giudizio può essere deciso facendo applicazione del principio della “ragione più liquida”, in virtù del quale la domanda può essere decisa nel merito sulla base della soluzione di una questione assorbente, pur se logicamente subordinata, senza che sia necessario esaminare prima tutte le altre secondo l'ordine previsto dall'art. 276 c.p.c. Come evidenziato dalla Corte di cassazione, “"il principio della "ragione più liquida", imponendo un approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo, piuttosto che su quello della coerenza logico-sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine delle questioni da trattare, di cui all'art. 276 c.p.c., in una prospettiva aderente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, costituzionalizzata dall'art. 111 Cost., con la conseguenza che il ricorso può essere deciso sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione - anche se logicamente subordinata - senza che sia necessario esaminare previamente le altre" (Cass. civ., sez. I. n. 9370 del 16.04.2018).
Parte attrice lamentava nei confronti di parte convenuta, Controparte_1
venditore dell'immobile poi concesso in locazione al Sig. la presenza di danni Per_2
derivanti da fenomeni di condensa e infiltrazioni, come accertato nell'elaborato peritale.
In particolare, dalla relazione peritale emergono in modo univoco che le problematiche lamentate sono riconducibili alle componenti strutturali e comuni dell'edificio, con conseguente imputabilità al quale ente di gestione e manutenzione delle CP_3
parti comuni ai sensi degli artt. 1117 ss. cc.
Nello specifico, i fenomeni denunciati trovano origine nella inadeguata coibentazione dell'edificio, nella scarsa qualità dei materiali utilizzati, nelle insufficienti caratteristiche termo-igrometriche e nella cattiva esecuzione delle opere, tutti elementi che riguardano le strutture dell'immobile. Tali elementi–muri parametrali, facciate, solai, elementi isolanti, involucri edilizi–appartengono, infatti, al novero delle parti comuni, la cui custodia, manutenzione e conservazione competono al CP_3
Il consulente ha affermato che: “il fabbricato oggetto della presente relazione è un edificio in calcestruzzo armato composto da due corpi di fabbrica contigui. L'accesso avviene a mezzo di due distinte scale: e La parte del CP_4 CP_5
fabbricato relativa alla scala è quella relativa al primo permesso di costruire: CP_5
successivamente con la variate al primo permesso e la variante generale è stato completato il primo fabbricato e costruita la parte di fabbricato relativa alla Scala Avellino. La parte di fabbricato relativa alla scala Avellino è composta da quattro piani fuori terra più un piano sottotetto, che è stato oggetto di recupero abitativo, e un piano interrato adibito a Depositi/box auto. L'edificazione dei fabbricati di cui fa parte immobile in oggetto è di recente costruzione come da ricostruzione dei permessi in premessa. Per quanto riguarda le caratteristiche costruttive del fabbricato, ed in particolare quello di cui fa parte l'immobile del sig. abbiamo Parte_1
che le murature di tompagno sono del tipo a doppia fodera dello spessore di 30 cm al cui interno dovrebbe essere inserito l'isolante termico. Da un esame visivo non si notano che siano state adottate delle opportune correzioni in corrispondenza delle discontinuità termiche (travi, pilastri e solai balconi) e i tompagni sembrano privi di isolante termico al loro interno. I solai di interpiano sono del tipo misto calcestruzzo
e pignatte e non sono provvisti di isolamento. Gli infissi sono del tipo in legno con vetrocamera ad una sola intercapedine. La parete di confine con il vano scala è per la gran parte costituita da un setto in cls armato intonacato sui due lati. L'impianto di riscaldamento è di tipo autonomo con caldaia a gas per riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria della potenza di 24 kW circa.
La distribuzione del calore avviene a mezzo di radiatori in alluminio disposti in ogni ambiente. I radiatori sono riscaldati a mezzo di fluido vettore ad acqua distribuito a attraverso tubazioni poste nel pavimento. La regolazione della temperatura nell'ambiente avviene a mezzo di cronotermostato centralizzato posto nel disimpegno tra le camere da letto, con possibilità di programmazione settimanale della temperatura e impostazione di temperatura minima e massima nell'arco delle 24. Dai sopralluoghi effettuati e da quanto rilevato è emerso che principalmente nella stagione invernale si verificano forti fenomeni di condensa superficiale che interessano tutte le pareti dell'immobile, il solaio di calpestio e gli infissi. Si rileva altresì una forte presenza di muffe nelle camere posta a sud-ovest e a sud-est. È evidente che la causa di tali fenomeni è da ricercare in una scarsa coibentazione dei componenti edilizi, nella scarsa qualità dei materiali adottati e delle relative caratteristiche termo-igrometriche, oltre della cattiva esecuzione delle opere edilizie non rispondenti alla regola d'arte del buon costruire.
Le ipotesi di intervento per migliorare l'attuale condizione sono due: La prima ipotesi
è quella di intervenire con un isolamento esterno a cappotto che interesserà, ovviamente tutta la fascia del terzo piano che rientra nella proprietà del sig.
[...]
In tale ipotesi è necessario montare dei ponteggi esterni, che in Parte_1
taluni casi necessitano del permesso dei proprietari dei terrazzi a piano terra.
L'intervento di coibentazione a cappotto non modifica la faccia restando uguali i prospetti, resta in questo caso predisposta la possibilità di completare la coibentazione
a tutta la facciata. Sarà necessario, inoltre, intervenire sugli infissi e rifare le cornici, spostare le pluviali e altri piccoli interventi di rifinitura. Per problemi costruttivi non si potrà intervenire sui ponti termici relativi agli aggetti dei balconi o del cornicione superiore in cls., ovvero i costi sarebbero eccessivi. Per le opere interne si provvederà alla coibentazione della parete confinante con il vano scala e la proprietà confinate
(vds. Elaborato grafico Parete 7,8 e 9), con un pannello preaccoppiato di cartongesso
e aerogel (vds. Scheda tecnica) ad alta resistenza termica dello spessore totale di 30 mm in modo da limitare al massimo la perdita di superficie utile abitativa. Quindi si dovrà intervenire sugli infissi esterni sostituendo i vetri con altra vetrocamera con una trasmittanza termica inferiore e tale da evitare la formazione di condensa. Per fare ciò sarà necessario apportare una modifica agli infissi per permettere l'inserimento dei nuovi vetri. Quindi, per evitare i ponti termici tra il davanzale in marmo e l'infisso si prevede la sostituzione dei VA e la posa di sotto VA (vds Scheda tecnica) con la funzione di effettuare un cosiddetto “taglio Termico”. Infine, sono previste tutte le opere di finitura e tinteggiatura relative alle sole parti oggetto dell'intervento. La seconda ipotesi è quella relativa ad un intervento fatto internamente, si prevede in tale Contr caso l'insufflagli/riempimento all'interno della muratura a cassetta di perline di
(polistirolo espanso sinterizzato) che andranno ad occupare gli spazi vuoti tra all'interno della muratura di tompagno. Quindi si provvederà a correggere i ponti termici relativi a travi e pilastri rivestendoli internamente con pannelli preaccoppiati cartongesso-aerogel (vds. Scheda tecnica) così come sulle pareti confinati con il vano scala e la proprietà confinate (vds. Elaborato grafico Parete 7,8 e 9). Anche in questo caso si provvederà alla modifica degli infissi, alla sostituzione dei vetri e dei VA
e alla pitturazione di tutte le pareti interessate dalle opere interne.
Dal confronto tra le due soluzioni si evince che la seconda soluzione è economicamente più vantaggiosa, ma ci sono alcune incertezze relative alla corretta posa (insufflaggio) delle perline o in alternativa del poliuretano espanso e relativa all'effettivo riempimento di tutti i vuoti. La variante alla seconda ipotesi è di prevedere il pannello preaccoppiato anziché il riempimento delle pareti che però se realizzato con i pannelli ad alta resistenza comportano un sensibile aggravio di spesa, mentre utilizzando materiali e tecniche più tradizionali che prevedono una contro paretina interna si possono perdere 8-10 cm di spessore lungo tutto il perimetro, con una diminuzione di superficie utile di circa 4 mq. In conclusione, l'immobile allo stato attuale presenta gravi problemi energetici e di insalubrità nel periodo invernale. La mancanza di un adeguato isolamento termico e la correzione dei “ponti termici” in corrispondenza di travi e pilastri porta alla formazione di forti condense superficiali che sono la condizione necessaria per la formazione delle muffe”.
In definitiva, ed alla stregua delle argomentazioni esposte, parte convenuta CP_1
non può essere tenuta responsabile dei difetti che traggono origine da
[...]
carenze strutturali e costruttive dell'intero edificio, difetti che non dipendono dalla sua condotta né rientrano nella sua sfera di controllo e quindi la domanda proposta dalla parte attrice non merita accoglimento.
SUL REGIME DELLE SPESE
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate di ufficio come in dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. 147/2022 (scaglione di riferimento da euro
5.201,00 a 26.000,00) privilegiando il valore al minimo alla luce dell'attività complessivamente svolta dalla convenuta e limitata alla sola fase di studio, fase introduttiva e fase di trattazione,. Nulla per la fase decisoria non avendo parte convenuta partecipato alla odierna udienza di discussione.


P.Q.M.

Il Tribunale di Avellino - Seconda Sezione Civile -, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
-accerta e dichiara il difetto di legittimazione passiva di parte convenuta, CP_1
[...]
-rigetta ogni domanda attorea;

-condanna parte attrice al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto
[...]
, che liquida nella somma di € 1.689,00 per compensi, oltre rimborso Controparte_1
forfettario delle spese nella misura del 15% sui compensi, IVA e CPA come per legge, con attribuzione ove richiesto.
Così deciso in Avellino il 19 dicembre 2025
Il Giudice Onorario
Dott.ssa AI Casale