Tribunale di Brindisi
Sezione Civile
Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Il Tribunale di Brindisi, in composizione monocratica, nella persona del Giudice
Lavinia Gala, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 967/ 2020 R. G. tra
(cf: ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. Tommaso Carone del Foro di Brindisi presso il cui
Studio in Oria (BR) via XXIV Maggio 13 è elettivamente domiciliato,
attore contro
(cf: ), Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Gianfredi Perrucci del Foro di Brindisi presso il cui
Studio in Oria (BR) via Vico di Bonifacio 1 è elettivamente domiciliato, e
< (cf: ) Controparte_2 C.F._3 rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Sagace del Foro di Brindisi presso il cui
Studio in Mesagne (BR) via Gualtiero d'Ocra 64 è elettivamente domiciliato, convenuti
***
Svolgimento del processo
In breve, lo svolgimento del processo secondo il dettato degli artt. 132 co. 1 n. 4 cpc,
118 co. 1 disp. att. cpc, 111 co. 1 Cost. richiamando gli atti introduttivi, le memorie autorizzate e tutti gli altri atti e documenti di causa.
Previo epilogo negativo del procedimento di negoziazione assistita, promosso da
[...] con invito del 28.10.2019 e non aderita da con comunicazione CP_3 Parte_2
del 20.01.2020, venivano citati in giudizio i convenuti, nella rispettiva qualità di proprietario del fondo sito in Oria Contrada Vela (in Catasto al Fl. 24, P.ll3 936, 937,
938, 939) ed agente immobiliare incaricato alla vendita da quest'ultimo.
Chiedeva l'attore, quale promissario acquirente, la risoluzione della proposta del
26.06.2019 con consequenziale diritto al rimborso del doppio della caparra versata di euro 5mila, esponendo la violazione degli obblighi di cui agli artt. 1337, 1338, 1342, 1453, 1411 cc per non essere stato il compiutamente informato dei vincoli Parte_1 gravanti sul fondo, ostativi alla edificazione posta a condizione dell'acquisto.
Si costituivano i convenuti. rappresentava l'avvenuto rispetto degli obblighi di legge, la malafede del CP_4 venditore, la consegna dell'assegno a titolo di deposito da essere consegnato solo dopo l'accettazione ed in assenza di clausole sospensive, l'efficacia erga omnes del vincolo sul fondo, rivendicando il diritto alla provvigione;
insisteva, invece, CP_1 nell'inadempimento imputabile al mediatore con rigetto della riconvenzionale avanzata da per il compenso. CP_4
Comparse le parti ed ammesse le prove con ordinanza del 22.11.2021 in esito alle memorie ex art. 183 co. 6 cpc, venivano interrogate le parti ed esaminati i testi , Tes_1
, . Tes_2 Tes_3
Con sopravvenuto provvedimento del 07.05.2024 della Presidenza Sezione Civile, la causa veniva assegnata allo scrivente Giudicante.
Disposto il prosieguo per la discussione ex art. 281 quinquies cpc alla udienza del
22.09.2025, la causa veniva trattenuta per la decisione.
In fatto e diritto
Il petitum involge la responsabilità del venditore e mediatore immobiliare cui l'attore contesta l'avergli sottaciuto l'esistenza di vincolo rispetto alla volontà di fruire del c.d. piano casa.
Costituiscono emergenze determinanti ai fini del decidere: i contenuti delle clausole inserite nella proposta del 26.06.2019, accettata dal promissario venditore il 28.06.2019 per il tramite dell'agente immobiliare;
l'atto di provenienza (contratto di compravendita
Rep. 4553 Racc. 3723 del 19.05.2010 Notaio , la dichiarazione Per_1
testimoniale resa da EO. , tecnico dell'attore, in sostanziale coerenza con Tes_2
quelle rese dal nel suo interrogatorio e dalla dipendente che affermano essere CP_4
stato richiesto e consegnato il certificato di destinazione urbanistica solo dopo l'accettazione, la comprovata esistenza di piano paesaggistico territoriale Regione
UG Delibera di Giunta n. 1748 del 15.12. 200 (nello specifico determinazioni su d lgs 42 2004 08.03.2013 Dm 01.08.1985 dichiarazione notevole interesse pubblico oria istituito ai sensi l 1497
Pagina 2 In particolare,
- l'accordo tra le parti riporta:
o “abitazione composta da due fabbricati… oltre a circostante terreno agricolo” con “destinazione ad uso abitativo e agricolo, proveniente da atto di acquisto del 19.05.2010, privo certificato di agibilità e trascrizioni pregiudizievoli;

o prezzo concordato di euro 45mila di cui euro 5mila con assegno bancario non trasferibile intestato al venditore (:“questo assegno è stato da me consegnato all'agente in deposito fiduciario e gratuito (deposito al quale il venditore dichiara, nel proprio interesse, di aderire ex artt. 1773 e
1411 co. 2 cc) al fine di essere trasferito al venditore a titolo di caparra confirmatoria a seguito della comunicazione della avvenuta accettazione ovvero alla conclusione dell'affare ex artt. 1326 cc e buon esito delle visure ipocatastali”) ;
o “Parte proponente dichiara di aver preso esatta visione delle condizioni
e della documentazione dell'immobile, anche con l'ausilio di tecnici e imprese di propria fiducia e di accettarlo come visto e piaciuto”
- esame EO ,: “presente al colloquio intercorso tra il ed il Tes_2 Parte_1
prima della sottoscrizione della proposta di acquisto: preciso che in CP_4 tale occasione non era presente il Sig. , ..la proposta non era ancora CP_1
stata sottoscritta Preciso che l'esigenza di beneficiare del cd piano casa ..era requisito essenziale per il tale intenzione non fu riportata nella Parte_1
proposta ma fu manifestata … … rassicurò. Confermo che all'atto di CP_4 provenienza dell'immobile non era allegato il certificato di destinazione urbanistica che, ripeto, il ci assicurò sarebbe stato fornito dal CP_4 CP_1
nei giorni successivi Preciso che ciò avvenne al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto del solo;
Parte_1
- l'atto notarile del 2010 acclara la preesistenza ante 1967 di piccoli fabbricati esclusi dai presupposti per richiedere la sanatoria edilizia oltre alla destinazione
“zona omogenea E 2 essenzialmente destinata ad agricoltura ed attività
Pagina 3 connesse”, sulla scorta di c.d.u. n. 60 rilasciato dal Comune di Oria con Prot.
8789 del 04.05.2010 richiamato in all. C alla compravendita.
Sotto il profilo volitivo, si evidenzia che la scelta da parte del proponente sia avvenuta in piena consapevolezza, anche avvalendosi di soggetto qualificato (geometra) per il prudente apprezzamento del fine edificatorio posto a scopo del contratto (sia pur non espressamente palesato per iscritto), ciò ancor prima della formulazione della proposta che venne avanzata sottoscrivendo l'avvenuta conoscenza della documentazione e stato dell'immobile.
La assenza del certificato di destinazione urbanistica, non inserito tra i documenti al momento della sottoscrizione e nota al proponente, non inficia di per sé la validità e gli effetti della sua determinazione, tanto più alla luce delle attestazioni riportate chiaramente nell'accluso originario atto di provenienza del bene, rimaste sostanzialmente invariate nel tempo in punto di inedificabilità sulla base del PPTR
Regione UG (si cfr. all. 3 alla citazione per ed idonee ad allertare CP_3
una sua più adeguata verifica.
E' da essere esclusa, pertanto, la violazione dei doveri di informazione in capo ai convenuti a fronte di un vincolo esistente e comunque conoscibile sul bene, anche in difetto di altri elementi di concreto sviamento.
Va osservato, in primo luogo, che l'obbligo di allegazione ex art. 30 co. 2 Dpr 380/
2001 non sussista quando i terreni costituiscano pertinenze di immobili censiti nel catasto urbano per una superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima inferiore a 5.000 metri quadrati ,come è nel caso di specie (si cfr. anche Cass. Civ.n.
3316 del 11.02.2020).
Le prescrizioni urbanistiche, inoltre, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di ordine generale a contenuto normativo, come tali assistite dalla presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari.
Di conseguenza, i vincoli da esse imposti non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull' immobile secondo il dettato di cui all'art. 1489 cc e non sono invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore anche nell'eventualità in cui non siano stati dichiarati nel contratto.
Pagina 4 In linea al suddetto principio fondato sull'onere di conoscenza delle fonti, con carattere complementare al dovere di informazione e buona fede che ispirano ogni fase degli scambi contrattuali, si orienta conformemente e stabilmente la giurisprudenza di legittimità e merito.
Si confronti, Cass. Civ. n. 3555/ 1977, n. 4971/ 2007, Corte di Appello di Roma n. 5195 del 05.09.2016.
Da ultimo, peraltro, il Consiglio di Stato con pronuncia n. 1710 del 27.02.2025 ribadisce che il certificato di destinazione urbanistica si configuri di per sé quale attestazione redatta da un pubblico ufficiale, avente natura ed effetti meramente dichiarativi e non costitutivi di posizioni giuridiche, dunque privo di efficacia provvedimentale propria con ciò avvalorando il necessario rispetto e conoscenza presunta delle fonti a monte che istituiscono il vincolo (si v. anche C. Stato n. 1182 del
03.02.2023, TAR Liguria n. 277 del 30.03.2021).
In ragione degli argomenti esposti, accertato l'inadempimento di andrà CP_3
dichiarata la risoluzione del preliminare di vendita intercorso tra le parti per il tramite del mediatore con rigetto della richiesta di rimborso del doppio della caparra versata per euro 5mila.
Conseguentemente, viene accolta la domanda riconvenzionale spiegata dall'agente con riguardo alla provvigione maturata.
Il diritto sorge, infatti, (si cfr., ex pluris, Cass. Civ. n. 2359/ 2024) alla intervenuta conclusione dell'affare che crea il vincolo giuridico tra le parti poste in contatto così da abilitare ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso, salva la facoltà delle parti derogare alla disciplina dell'art. 1755 cc sottoponendo il diritto alla provvigione a condizione sospensiva quale è la subordinazione del diritto alla stipula del definitivo)
Nella fattispecie, è assente la deroga sul punto venendo accordata espressamente la provvigione alla accettazione della proposta da essere corrisposta in due tranches pari alla metà dell'importo (l'una alla proposta ed il saldo al definitivo) venendo avanzata la pretesa del pagamento sia nei confronti del venditore che dell'acquirente per la somma, ciascuno, di euro 1.200,00 oltre iva .
Pagina 5 Dai due separati atti di conferimento di incarico di mediazione sottoscritti dal CP_1
e dal il 26.06.2019, tuttavia, si rileva che lo spazio riservato al compenso del Parte_1
mediatore sia stato lasciato vuoto nell'atto sottoscritto dal venditore, di contro alla determinazione dell'entità per euro 1.200,00 + iva concordata nell'atto firmato dall'acquirente.
Il diritto, pertanto, viene riconosciuto limitatamente all'importo di euro 1.200,00 oltre iva da essere dovute da in favore di CP_3 CP_4
L'esito comporta l'addebito dei compensi di lite a carico di parte attrice e che vengono quantificate in euro 1.280,00 oltre spese forf, cap ed iva su base di tariffa minima Dm
55/14 come mod. in relazione allo scaglione e fasi svolte.

PQM

il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni diversa eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- previamente accertati l'inadempimento del proponente ed il maturato diritto alla provvigione di nei riguardi di , CP_2 Parte_1
per l'effetto,
- dichiara risolto il contratto preliminare del 26.06.2019 intercorso tra Parte_1
e per il tramite di agenzia;

[...] Controparte_1
- rigetta la domanda attorea di restituzione del doppio della caparra ex art. 1385 co. 2 cc;

- accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale avanzata da;
CP_2
- condanna al pagamento di euro 1.200,00 oltre iva ed Parte_1
interessi maturati dalla domanda al soddisfo in favore di;
CP_2
- condanna alla rifusione dei compensi di lite in favore dei Parte_1
convenuti per euro 1.280,00 ciascuno oltre spese forf, iva e Cassa Avvocati
Brindisi, 24.09.2025
Il Giudice On.
Lavinia Gala

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