VERBALE DI CAUSA

Numero di Ruolo RG 15710 / 2022
All'udienza del 12/11/2025 le parti hanno discusso la causa e precisato le conclusioni, come da verbale telematico depositato in atti.
Il Giudice, all'esito della Camera di Consiglio, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies cpc, depositandola telematicamente, in allegato al presente verbale.
Catania 12/11/2025
Il G.I.
Dott.ssa AD RI Patanè

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N. R.G. 15710/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI CATANIA
TERZA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. AD RI Patane ha pronunciato la seguente
SENTENZA AI SENSI DELL'ART. 281 SEXIES CPC
nella causa civile iscritta al n. r.g. 15710/2022 promossa da:
, nato a [...] il [...], CF: Parte_1
, elettivamente domiciliato in Via Umberto 137 Catania, presso C.F._1
lo studio dell'Avv. GRANIERI ALESSANDRO che lo difende giusta procura in atti di causa;

ATTORE/I contro
, in persona dell'amministratore pro- Controparte_1
tempore, CF: elettivamente domiciliato in VIA ENRICO MILLO, 7 P.IVA_1
TA presso lo studio dell'Avv. CANNAVO' PATRIZIA , che lo rappresenta e difende giusta procura agli atti di causa;

CONVENUTO/I
2 CONCLUSIONI
All'udienza del 12.11.2025, le parti hanno concluso e discusso come in verbale telematico. Il Giudice si è ritirato in camera di Consiglio, adottando, all'esito, il presente provvedimento depositato telematicamente.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, notificato in data 28.11.2022, via PEC, parte attrice ha impugnato la delibera adottata dal convenuto in data 26.07.2022, al fine CP_1
di ottenerne la declaratoria di nullità, relativamente al punto 4 della stessa.
In particolare parte attrice espone che nel de quo vi è una situazione del CP_1
tutto peculiare che riguarda la fruizione dell'androne e del cortile e la CP_2
delibera impugnata lo ha escluso dall'uso del detto cortile.
In particolare l'attore espone quanto appresso: “In relazione al punto 4) dell'ordine del giorno l'assemblea, dopo ampia discussione, così deliberava:
“In merito alla soluzione finale sull'uso del cortile condominiale il Presidente sottopone due ipotesi: la prima procedere seguendo il parere pro veritate ad una regolare turnazione e il cui tempo può essere definitivo in tempi diversi sui quattro posti auto identificati da parte dei sei condomini richiedenti;
la seconda, in mancanza di accettazione della prima, l'applicazione puntale dell'art. 3 del regolamento di condominio vigente, limitatamente al punto in cui si stabilisce che il cortile dovrò essere tenuto sgombro da materiale e motorini, restando esclusa la sosta di autoveicoli. In tal caso le situazioni di emergenza rappresenteranno delle eccezioni
[…].
L'assemblea passa alla votazione sul primo punto (rotazione prevista dal parere pro
3 veritate) […]. Con 405,25 millesimi la proposta è approvata. […]
In merito alla turnazione, essendo stata inserita la signora l'assemblea Pt_2
affida all'amministratore di ridefinire la turnazione e su un arco temporale trimestrale dopo aver fatto delineato i posti dall'Ing. ” CP_3
In particolare parte attrice lamenta che con tale delibera l'assemblea condominiale lo abbia escluso dall'uso di un bene comune.
Ed inoltre eccepisce:
- se si volesse qualificare la detta delibera, come creazione un diritto personale di godimento, ai sensi dell'art. 1117 ter c.c. , avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza rinforzata di 4/5 dei partecipanti al condominio, che rappresentino i 4/5 del valore dell'edificio.
- se si considera la destinazione a parcheggio del cortile, come un'innovazione, la stessa avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza qualificata di cui agli articoli 1120 e 1136 co. 5 c.c. (2/3 valore edificio).
Infine parte attrice eccepisce che la delibera viola l'art. 3 del regolamento condominiale che viete l'uso del cortile per il parcheggio delle auto.
Costituitosi in giudizio, il convenuto ha chiesto il rigetto della domanda. CP_1
Senza svolgere attività istruttoria, la causa veniva rinviata per la decisione.
Al fine di risolvere la vicenda giuridica de quo, è necessario prendere le mosse dalla disamina dei titoli di acquisto dell'immobile di parte attrice.
Tuttavia è necessario premettere che il palazzo di Catania, era di CP_1
proprietà della sig.ra la quale, con testamento pubblicato il Persona_1
10.10.1975, lo ha lasciato, per la parte che riguarda la fattispecie in esame, secondo
4 quote dalla stessa stabilite, ai tre figli, e . Parte_3 CP_4 CP_5
Il ha acquistato, con atto rogato il 29.01.2004, da potere di , Pt_1 Persona_2
figlio della l'appartamento sito nel palazzo di . Per_1 CP_1
Nell'ambito del rogito notarile, è precisato, a pagina 3, che viene trasferito ogni diritto dominicale sul portone ed androne comune, e nel comma successivo, si precisa: “ Il descritto immobile viene trasferito con tutti i diritti ed obblighi convenuti tra i germani
(..) nell'atto di modifica a clausole di testamento rogato dal Notaio Pt_2 Per_3
in data 05.01.1976, trascritto in Catania il 10.01.1976.”
[...]
Pertanto da tale comma del rogito di acquisto, il ha acquistato l'immobile con Pt_1
i limiti imposti dal detto atto di modifica.
Leggendo l'atto di modifica, a pagina 3 e 4 dello stesso, così è stato pattuito tra i germani “ Nel citato testamento la testatrice appose la Pt_2 Persona_4
seguente clausola: “ Per quanto riguarda il diritto di passaggio di mio figlio , CP_5
per raggiungere la villetta, dispongo che tale diritto è pieno, per come detto prima, sia pure in quota, ma solo fino a quando la situazione resti nello stato attuale e mio figlio resti proprietario della villetta interna, ma se lo stesso dovrà mutare i luoghi per costruzione o trasformazione per mettere a disposizione dei terzi, non potrà far passare persone o mezzi dall'accesso di , pur rimanendo comproprietario del cortile.” CP_1
I germani per venire incontro alle richieste del fratello , nel detto atto Pt_2 CP_5
di modifica del 05.1.1976, hanno pattuito: “ Qualora il dottor dovesse Persona_2
effettuare delle sopraelevazioni o volesse apportare modifiche alle sue attuali costruzioni anche terze persone avranno diritto di accedere alle costruzioni a farsi o risultanti dalle modifiche, attraverso il cortile e l'androne, a condizione però che tale
5 accesso venga effettuato in modo pedonale. (…) Qualora però il dottor o i suoi CP_5
aventi causa dovessero vendere o trasferire in qualsiasi modo tutti o parte dei corpi di loro proprietà, i nuovi acquirenti avranno soltanto diritto di accesso pedonale attraverso il portone, l'androne ed il cortile e resta escluso qualsiasi possibilità di accesso ad autoveicoli o veicoli.”
Tale clausola è molto chiara nell'escludere, in capo agli aventi causa di Per_2
, qualsiasi diritto di passaggio veicolare nell'androne e nel cortile.
[...]
Orbene, nel rogito di acquisto del è espressamente richiamato il detto atto di Pt_1
modifica con i relativi vincoli, con la conseguenza che l'attore non è titolare di alcun diritto di passaggio con veicoli nel detto androne e cortile, di cui al palazzo di CP_1
.
[...]
Non avendo diritto di passaggio sul cortile con i veicoli, ne consegue che non ha diritto di parcheggio all'interno dello stesso.
Da tale precisazione, che risulta nascere dalla lettura degli atti che, nel corso del tempo, hanno interessato il palazzo di , ne discendono varie conseguenze sulle CP_1
domande ed eccezioni formulate da parte attrice in atto di citazione avverso la delibera del 26.07.2022.
In via preliminare va rigettata l'eccezione secondo la quale la delibera impugnata sarebbe in contrasto con l'art. 3 del Regolamento condominiale.
Infatti, testualmente, il citato articolo, all'ultimo comma, così precisa: “ L'eventuale sosta degli autoveicoli sarà autorizzata esclusivamente ai condomini dal cui titolo di proprietà si evince il diritto di sosta.”
Il regolamento si pone in perfetta continuità con il testamento della e con il Per_1
6 successivo atto di modifica del 1976, non facendo altro che riconoscere il diritto di sosta soltanto a coloro i quali, dal titolo di proprietà, godono del diritto di passaggio con veicoli sul cortile.
Pertanto la delibera impugnata, riconoscendo il diritto di parcheggio soltanto a coloro che sono titolari del relativo diritto di passaggio con veicoli, tra cui, giova ribadirlo, non è ricompreso il è perfettamente aderente al principio sopra riportato. Pt_1
Da tale ricostruzione documentale, ne consegue che è del tutto infondata l'eccezione sollevata da parte attrice, secondo la quale, poiché la delibera incide su un suo diritto reale avrebbe dovuta essere adottata all'unanimità.
Infatti non risulta da nessuno dei titoli prodotti in atti, che parte attrice sia titolare di diritto di passaggio veicolare sul cortile e quindi del relativo diritto di parcheggio.
E' infondata anche la tesi secondo la quale, la delibera impugnata sarebbe stata adottata con una maggioranza inesatta, in quanto si potrebbe qualificare il diritto al parcheggio come un diritto personale di godimento di matrice condominiale, la cui regolamentazione poteva essere modificata solo con una delibera condominiale adottata a maggioranza dei condomini, prevista dall'art. 1117 ter c.c. che consente all'assemblea di deliberare la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni con la maggioranza rinforzata di 4/5 dei partecipanti al condominio, che rappresentino i 4/5 del valore dell'edificio.
Infatti, come detto sopra, la delibera disciplina l'uso del diritto a parcheggio già regolamentato, in maniera contrattuale, dagli atti sopra indicati, che riconoscono al cortile anche la destinazione a parcheggio, con la conseguenza che tale ricostruzione non coglie nel segno, in quanto il condominio di , Catania, presenta, CP_1
7 rispetto alle ordinarie compagini condominiali, delle peculiarità determinate dalla circostanza che si tratta di un palazzo padronale, i cui diritti sono stati, in maniera analitica, disciplinati dalla originaria proprietaria e dai suoi eredi.
Tale regolamentazione è opponibile al in quanto nel suo atto di acquisto sono Pt_1
richiamati i detti atti.
Proprio per tale motivo anche l'eccezione di parte attrice, che qualifica il diritto al parcheggio come innovazione, e come tale soggetta alla maggioranza di cui all'art. 1120 c.c, non ha fondamento, sotto un duplice profilo.
Come risulta dalla documentazione prodotta in atti da parte convenuta, già con la delibera del 18.02.2022, i condomini avevano stabilito l'istituzione, all'interno del cortile condominiale, del parcheggio. Infatti, si legge testualmente: “ I condomini dichiarano di dare mandato all'Ing. per delimitare e numerare i 4 posti CP_3
auto.”
Nell'ambito di tale delibera, parte attrice presente per delega, ha votato a favore dell'istituzione del parcheggio, demandando ad altra assemblea, la determinazione dei quattro posti auto degli aventi diritto, con relativa turnazione.
Proprio la delibera impugnata ha assolto a tale funzione, in quanto ha determinato i quattro posti auto, rinviando ad altra assemblea la determinazione della turnazione.
Quindi la delibera impugnata non ha disposto alcuna innovazione, limitandosi a prendere atto della determinazione dei posti auto, già avvenuta con quella del
18.02.2022.
Sotto altro profilo , si fa rilevare che la destinazione del cortile comune ad area di parcheggio, secondo l'orientamento consolidato della S.C., non costituisce
8 innovazione e pertanto non soggiace alla maggioranza richiesta dall'art. 1120 c.c.
Infatti, ex multis, la S.C., anche recentemente, ha così statuito: “ E' legittima la delibera assembleare assunta a maggioranza dei condòmini che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero delle vetture possedute da ciascun condòmino, preveda in un'area cortilizia comune la creazione di posti auto supplementari stabilendone l'assegnazione turnaria annuale, sulla base di un sorteggio, contro il pagamento di un corrispettivo mensile, poiché essa costituisce corretta espressione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea. (Cass. 14019/2023)
Quindi, anche sotto tale profilo, l'eccezione di parte attrice va rigettata.
In ogni caso, è necessario evidenziare che anche a volere qualificare come innovazione l'introduzione del diritto al parcheggio sul cortile, ma sopra è stato escluso sotto molteplici aspetti, è necessario richiamare il principio sancito dall'art. 1123 c.c., II e
III comma, secondo il quale: “ Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.”
Secondo autorevole dottrina e consolidata giurisprudenza, qualora si sia in presenza di beni, servizi o impianti, utilizzati solo da alcuni condomini, la formazione della maggioranza per la validità delle relative deliberazioni deve essere calcolata con riferimento ai soli proprietari interessati.
Ne consegue che quando si è in presenza di gruppi diversi di elementi condominiali
9 serviti da parti e servizi comuni differenti, si devono formare le maggioranze ristrette al gruppo interessato.
La S.C. ha statuito il seguente principio sul punto: “La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio
e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene;
ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. (Cass. 791/2020)
Come risulta dalla delibera impugnata e dai titoli di acquisto prodotti da parte convenuta, la delibera è stata adottata dalla maggioranza qualificata richiesta dall'art. 1120 c.c. cioè il quinto comma dell'art. 1136 c.c., e precisamente da un numero di voti che “rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio”, tale maggioranza determinata solo con riferimento ai condomini che hanno diritto di parcheggio.
Infine va rigettata l'eccezione nuova, formulata da parte attrice, per la prima volta, nel verbale di trattazione scritta depositato in data 24.03.2023, secondo la quale, l'attore avrebbe diritto al posto auto perché disabile.
Infatti si tratta di nuova eccezione, non indicata in atto di citazione e pertanto la stessa va dichiarata inammissibile.
10 In ogni caso, non risulta, dalla documentazione versata in atti, che parte attrice abbia richiesto il posto auto al Condominio perché disabile e che gli sia stato negato, anzi nella delibera del 18.02.2022, l'attore, pur presente, non ha manifestato alcuna esigenza in tal senso.
Pertanto, alla luce di quanto sopra, la domanda formulata da parte attrice va rigettata.
Le spese seguono la soccombenza, con la conseguenza che parte attrice va condannata a rifondere a parte convenuta, le spese di lite che vanno liquidate come in dispositivo, tenendo conto del valore della causa e dell'attività svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così dispone:
Rigetta tutte le domande formulate da parte attrice.
Condanna altresì la parte attrice a rimborsare alla parte convenuta le spese di lite, che si liquidano in € 7.600,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Così deciso in Catania, il 12/11/2025
Il GIUDICE
dott.ssa AD RI Patanè
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
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