REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CATANIA
Sezione Quinta CIVILE
Il Tribunale, nella persona del GOT dott.ssa Assunta Massaro ha pronunciato ex art. 447 bis c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 4556/2022 promossa da:
( ) rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1
dall'avv. ARENA BARTOLO ) ed elettivamente C.F._2
domiciliato in VIA GIACOMO LEOPARDI, 82 CATANIA
( ) rappresentata e Parte_2 CodiceFiscale_3
difesa dall'avv. ARENA BARTOLO ( ) ed C.F._2
elettivamente domiciliato in VIA GIACOMO LEOPARDI, 82 CATANIA
RICORRENTI contro
(C.F. rappresentato e difeso CP_1 C.F._4
dell'avv. VERDEMARE FRANCESCO ( ) ed C.F._5
elettivamente domiciliato in VIA ASIAGO 53 95127 CATANIA (C.F. ) Parte_3 C.F._6
rappresentata e difesa dell'avv. VERDEMARE FRANCESCO
( ) ed elettivamente domiciliata in VIA ASIAGO 53 C.F._5
95127 CATANIA

RESISTENTI
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso ex articolo 702 bis c.p.c. i germani e Pt_1 Parte_2
adivano questo Tribunale sostenendo che:
- erano proprietari indivisi di un immobile sito in Catania, via Ballo 5, sc. G, al NCEU del Comune di Catania foglio 21, mappale 162, sub 26
l'appartamento e 29 il garage;

- che i ricorrenti avevano locato l'immobile, costituito da un appartamento e un garage, ai sig.ri e CP_1 Parte_3
[...]
- che in data 10/01/22 veniva riconsegnato l'immobile locato, per come risultava dal verbale di riconsegna, con gravi danni;

- che parte ricorrente provvedeva a far accertare l'esatta entità del danno sofferto dall'immobile e lo stesso veniva stimato dalla perizia tecnica redatta dall'ing. in euro 10.000,00, relazione debitamente Per_1
documentata da rilievi fotografici;

pagina 2 di 9 - il costo per l'accertamento e la quantificazione dei danni, giusta perizia tecnica, comportava un esborso per i ricorrenti di euro 470,00, come da fattura in atti;

- con raccomandata dell'08/02/22 venivano diffidati i sigg. e CP_1
a ristorare il danno arrecato, ma la diffida non veniva ritirata e Pt_3
veniva restituita a seguito di compiuta giacenza;

- che l'immobile era stato locato ad altri inquilini.
Chiedevano che il Tribunale volesse accertare come parte ricorrente avesse patito un danno al proprio immobile, accertato a seguito della riconsegna dei locali, da parte dei conduttori, confermando la correttezza e l'entità del danno, con conseguente condanna dei resistenti al pagamento all'importo di euro 10.470,00, pari alla misura del danno patito e alle spese di relazione tecnica, oltre interessi maturati dalla data di messa in mora;
con vittoria di spese e onorari del giudizio.
____________
In data 21/06/22 si costituivano i signori e CP_1 [...]
eccependo l'infondatezza e la temerarietà del Parte_3
ricorso proposto dai signori di per i seguenti motivi: Parte_1
- in via preliminare eccepivano il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita e conseguentemente l'improcedibilità della domanda giudiziale;

pagina 3 di 9 - nel merito sostenevano che la condotta degli odierni ricorrenti fin dal
2015 era stata dolosamente preordinata alla successiva richiesta di risarcimento dei presunti danni;

- sostenevano di non aver causato alcun danno all'immobile, anzi di aver apportato migliorie e riparazioni non dovute, al fine di renderlo abitabile, come per i gradini in cotto siciliano della scala interna, già rotti al momento della stipula del contratto di locazione o altri lineati, che il sig. aveva CP_1
dovuto far sostituire a proprie spese per ben due volte, o per gli allagamenti verificatisi nella tavernetta, in particolare in cucina, ad ogni precipitazione atmosferica di media intensità, oppure all'elevato tasso di umidità presente all'interno dell'unità immobiliare che, nel corso del tempo, aveva cagionato alla sig.ra un grave danno alla salute e Pt_3
costretta all'utilizzo della protesi ventilatoria CPAP, come si evinceva dall'all. C al verbale di riconsegna dell'immobile;
- tutti i danni lamentati erano stati prontamente e specificamente contestati dalla sig.ra e che l'immobile non fosse nelle condizioni Pt_3
prospettate lo chiariva anche il fatto che la casa era stata concessa in locazione subito dopo la riconsegna delle chiavi da parte dei vecchi conduttori.
Chiedevano il mutamento del rito, contestavano il quantum dei danni presunti dicendo la richiesta del tutto sproporzionata ed ingiustificata, dovendosi considerare innanzitutto lo stato originario dell'immobile pagina 4 di 9 locato e il normale deterioramento delle cose dovute al trascorrere del tempo.
Chiedevano:
- in via preliminare dichiarare l'improcedibilità della domanda giudiziale per il mancato esperimento della procedura di negoziazione assistita;

- sempre preliminarmente disporre il mutamento del rito;

- in via principale rigettare la richiesta risarcitoria in quanto destituita di fondamento;

- in subordine ridurre il quantum della richiesta risarcitoria in via equitativa ovvero rideterminarlo in base alle risultanze di una consulenza tecnica d'ufficio.
______________
Alla prima udienza veniva disposta la negoziazione assistita che finiva tuttavia con un verbale di mancato accordo. Mutato il rito, la causa era rinviata per la prima di trattazione. Disposta la CTU e, successivamente, rigettata la richiesta di prova, la causa era rinviata alla data odierna per la decisione.
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La domanda è fondata e va accolta nei limiti di cui si dirà.
pagina 5 di 9 Parte ricorrente ha lamentato un grave danneggiamento del proprio immobile, concesso in locazione ai resistenti, e richiesto il risarcimento.
Con le parole del S.C. "la disposizione contenuta nell'art. 1590 cod. civ. - secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, "salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto" - esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all'uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, primo comma, cod. civ.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall'utilizzo conforme al contratto" (Cass. n. 8312.1997).
Pertanto, ciò che può essere oggetto di risarcimento è quanto non rientri nel deterioramento d'uso o sia causato dalla vetustà dell'immobile.
Non esistono documenti per accertare le condizioni dell'immobile all'epoca dell'inizio della locazione ma, nell'ambito del contratto, esso viene definito in buono o ottimo stato.
Per quanto riguarda i danni lamentati dai ricorrenti e il costo per il loro ripristino, il CTU ha rilevato che molte delle lagnanze sono ascrivibili a normale deterioramento d'uso, mentre ha evidenziato quei danni che sono invece causati da cattiva manutenzione o uso improprio del bene locato, secondo una disamina analitica cui si rimanda, nell'ambito dell'elaborato pagina 6 di 9 peritale che questo giudice ritiene di fare proprio, condividendone l'analisi ed il contenuto.
Il consulente ha stimato i danni effettivamente attribuibili ad un uso improprio del bene o a cattiva manutenzione in euro 2.600,00, somma che va riconosciuta ai ricorrenti a titolo di ristoro del danno subito, con il riconoscimento degli interessi legali a far data della messa in mora.
Non può riconoscersi, invece, la somma spesa per la perizia, considerata l'elevata discordanza con la valutazione giudiziale dei danni e, quindi, la sua scarsa attendibilità.
Esaminando, invece, le doglianze mosse dai resistenti, secondo quanto valutato dal CTU le condizioni dell'immobile, sotto il profilo dell'umidità lamentata, sono perfette, non esistendo infiltrazioni di origine meteorico, infiltrazioni di umidità e risalita o muffe dovute a condensa, né odori sgradevoli: la doglianza mossa dai resistenti, pertanto, risulta priva di fondamento.
Del pari prive di prova sono risultate le ulteriori difese, ovvero aver provveduto ad effettuare migliorie nell'immobile; la sostituzione dei gradini, peraltro, non sembra potersi considerare miglioria.
Non può essere accolta neppure la difesa secondo la quale, con il ripristino delle parti ammalorate, esse diventerebbero nuove e, quindi, i ricorrenti ne trarrebbero un vantaggio che non rappresenterebbe esclusivamente ripristino ma miglioramento dei beni danneggiati. Il ripristino del parquet,
pagina 7 di 9 difatti, costituisce una riduzione del suo spessore e, quindi, della vita futura e lo stesso può dirsi per le porte, sempre che sia possibile riportarle allo stato originario.
Perciò il resistenti vanno condannati al pagamento della somma di €
2.600,00 per i danni cagionati all'immobile dei ricorrenti, oltre interessi dalla messa in mora al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in euro 264 per spese ed euro 1200,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA.
Gravano a carico di parte resistente anche le spese di CTU.

PQM

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) dichiara che l'immobile di proprietà dei signori è stato Parte_1
danneggiato da un uso improprio o cattiva manutenzione da parte dei conduttori signori e CP_1 Parte_3
2) conseguentemente condanna i resistenti, in solido, al pagamento della somma di euro 2.600,00 a titolo di risarcimento del danno, oltre interessi dalla messa in mora fino al soddisfo;

3) condanna i resistenti al pagamento delle spese legali nella misura di euro 264 per spese ed euro 1200,00 per compensi, oltre spese generali,
IVA e CPA;

pagina 8 di 9 4) pone a carico dei resistenti le spese di CTU.
Catania, 28 febbraio 2025
Il GOT dott.ssa Assunta Massaro
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