N. R.G. 3847/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI CATANZARO
PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunal e, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. ssa
Maria Teresa Pia Farina , ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3847/2024 avente ad oggetto impugnazione di delibera condominiale, vertente
TRA
, (C.F. ) elettivamente domiciliato in Crotone Parte_1 C.F._1
(CS), in via Assisi 32 presso lo studio dell'avv. Antonio Poleo, che lo rappresenta e difende, giusta procura allegata al ricorso introduttivo del giudizio
RICORRENTE
E
(C.F. P.IVA Controparte_1 P.IVA_1
, in persona del suo amministratore pro tempore , P.IVA_2 Controparte_2 elettivamente domiciliato in Catanzaro alla via C. Lidonnici n. 39, presso lo studio dell'avv. Vincenzo Arnò che lo rappresenta e difende, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta
RESISTENTE
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione del 7 luglio 2025, le parti rassegnavano le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti difensivi.
In particolare,
Per l'attore:
“dichiarare nulla la deliberazione assembleare impugnata con riguardo al rinnovo dell'amm.re p.t. e per l'effetto condannare il convenuto al pagamento delle CP_1 spese, diritti ed onorari del giudizio, con distrazione in favore del costituito procuratore” pagina 1 di 9 Per il convenuto: CP_1
“respinta ogni contraria istanza, deduzione, eccezione e richiesta, rigettare la domanda avversaria perché infondata in fatto oltre che in diritto. Con la condanna alle spese .”
FATTO E DIRITTO
1. Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c., condomino del complesso Parte_1 condominiale “ ” sito in Botricello (CZ) alla località Controparte_1
Botro, impugnava la delibera assembleare del 25 maggio 2024 deducendone la nullità, in quanto adottata in violazione dell'art. 1129, co. 14, c.c..
In particolare, a fondamento della propria domanda, l'attore rappresentava: - che in data
25 maggio 2024 si era riunita in seconda convocazione l'assemblea dei condomini per discutere, tra le altre cose, del rinnovo dell'amministratore in carica dott. CP_2
; - che detto rinnovo veniva deliberato con voti favorevoli rappresenta nti la
[...] maggioranza millesimale del;
- che, tuttavia, in sede assembleare, CP_1
l'amministratore non aveva provveduto, in ossequio a quanto disposto dall'art. 1129, co.
14, c.c., a specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività; - che la specificazione del compenso non risultava neppure dal c.d. “brogliaccio” redatto all'esito dell'assemblea, atteso che il ricorrente, al termine della medesima, chiedeva ed otteneva copia del suddetto “brogliaccio” con ricevuta sottoscritta dal
Presidente attestante la conformità all'originale; - che, in data 3 luglio 2024, il ricorrente attivava la procedura di mediazione innanzi all'Organismo di Mediazione di CP_3
Catanzaro, conclusasi con esito negativo;
- che, trascorsi due giorni dall'incontro di mediazione e a distanza di 41 giorni dall'assemblea, il ricorrente riceveva a mezzo PEC verbale assembleare dattiloscritto e rilevava molteplici difformità tra l'atto ricevuto e la copia del cd. brogliaccio ottenuta all'esito dell'assemblea; - che, con specifico riguardo al compenso dell'amministratore, il ricorrente rilevava l'allegazione nel verbale dattiloscritto del preventivo, sebbene durante la menzionata assemblea nulla fosse stato esposto in tal senso;
- che, conseguentemente, il verbale era stato redatto ad uso e consumo dell'amministratore; - che la deprecabile prassi della stesura del brogliaccio assembleare è contraria ai principi di trasparenza, in quanto consente all'amministratore e agli organi dell'assemblea condominiale di effettuare correzioni successive, con effetti giuridicamente rilevanti e pregiudizievoli.
Tanto dedotto, parte ricorrente chiedeva la declaratoria di nullità della delibera impugnata con condanna alle spese di lite del convenuto. CP_1
1.2. Si costituiva in giudizio il asserendo CP_1 Controparte_1
l'infondatezza in fatto ed in diritto della domanda del ricorrente.
pagina 2 di 9 Nello specifico, il deduceva: - che il Dott. , prima che si tenesse CP_1 CP_2
l'assemblea, con apposita richiesta protocollata con il n. 257/2024 del 30 aprile 2024, aveva presentato il preventivo per il rinnovo dell'incarico di amministratore del condominio;
- che, allorquando in sede assembleare si era proceduto a trattare l'argomento del rinnovo dell'incarico, l'amministratore aveva letto l'intervento previamente predisposto su foglio scritto e aveva chiesto di essere rinnovato nell'incarico con il compenso già deliberato per l'anno precedente adeguato alla variazione Istat pari allo 0,6%; - che al verbale di assemblea era stato allegato il preventivo del compenso presentato dall'amministratore, nonché l'accettazione dell'incarico; - che la consolidata prassi di redigere il c.d. brogliaccio è necessitata dall'elevato numero delle unità abitative che compongono il condominio (n. 823) e dalla circostanza che tali abitazioni sono per lo più utilizzate come abitazioni estive dai rispettivi proprietari, di talché
l'assemblea si riunisce una sola volta l'anno, con un numero cospicuo di punti all'ordine del giorno e con una durata particolarmente lunga;
- che nella specie, l'assemblea di cui si discute era durata ben 11 ore;
- che, comunque, la prassi suddetta non è vietata dalla legge, tenuto anche conto che il verbale costituisce soltanto una mera documentazione dell'adunanza assembleare e quindi, il ricorrente tenta di far passare il brogliaccio (i.e. meri appunti del segretario) per verbale di assemblea;
- che le doglianze del ricorrente sono destituite di fondamento atteso che l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata, per cui, secondo la giurisprudenza maggioritaria, l'argomento non deve essere inserito all'ordine del giorno e non deve essere votato;
- che, ad ogni modo, i condomini erano stati resi edotti in sede assembleare del compenso dell'amministratore, con la presentazione materiale del preventivo in assemblea e la sua allegazione al verbale, unitamente all'accettazione dell'incarico.
Parte convenuta concludeva, pertanto, con la richiesta di rigetto della domanda attorea e condanna al pagamento delle spese di lite.
1.3. Successivamente, all'udienza di comparizione delle parti, sostituita con note di trattazione scritta ex art. 127 ter, il ricorrente, ribadendo le conclusioni rassegnate, evidenziava, alla luce delle difese di parte resistente : - che la circostanza del rinnovo dell'incarico non esentava comunque l'amministratore dall'evidenziare il compenso;
- che nel corso dell'assemblea, il rinnovo del professionista era stato deliberato senza che questi avesse specificato il compenso e che avesse relazionato sul punto;
- che neppure erano stati consegnati alla presidente fogli dattiloscritti dell'intervento o, ancora, senza che avesse chiesto o fatto riferimento ad un preventivo che assume di aver protocollato;
- che tutte le suddette attività sarebbero, invero, postume alla contestazione del ricorrente.
Venivano, infine, articolate richieste istruttorie di prova per testi sulle circostanze pagina 3 di 9 esposte. Per contro, il resistente si limitava a riportarsi al proprio scritto difensivo, chiedendo al contempo l'accoglimento delle richieste istruttorie spiegate nella comparsa di costituzione e risposta.
1.4 Con ordinanza del 15 aprile 2025, il precedente Giudice assegnatario del fascicolo rigettava le richieste di prova orale sulla nullità di un atto , in quanto inammissibili (cfr.
Cass. 2101/1997 afferente specificamente alla delibera assembleare) e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la discussione all'udienza del 7 luglio 2025.
1.5 A tale udienza, la causa veniva discussa oralmente innanzi allo scrivente magistrato, subentrato sul ruolo, che all'esito la tratteneva in decisione, con termine di giorni 30 per il deposito della sentenza ex art. 281 sexies ultimo comma c.p.c.
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2. Il ricorso è infondato e deve essere rigettato per le ragioni di seguito illustrate.
2.1 Innanzitutto, va disattesa la censura relativa alla violazione dell'art. 1129 co.4 c.c. e alla conseguente nullità della delibera assembleare.
Infatti, partendo dal dato normativo, l'art. 1129 c.c., comma 14, prescrive che
"l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta". La norma descrive un'ipotesi di nullità "testuale", in quanto stabilita espressamente dalla legge ed è comminata allorquando non sia specificato l'importo del compenso, in coerenza con il generale principio di predeterminazione onnicomprensiva dello stesso . Sull'estensione di tale nullità testuale si
è espressa la giurisprudenza di legittimità, enunciando il seguente principio di diritto:
“agli effetti dell'art. 1129 c.c., comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio ove non sia specificato l'importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall'assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto” (Cass. Civ., Sez. VI-2, Ord. 22 aprile 2022,
n. 12927). Il medesimo orientamento è stato confermato ancor più di recente dalla
Seconda Sezione civile della Cassazione: “Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell' art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della pagina 4 di 9 analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto
(Cass. n. 12927 del 2022)” (Cass. Civ. Sez. II, Sent., 29 maggio 2025, n. 14428).
2.2 Ebbene, nel caso di specie, nel verbale della delibera assembleare condominiale del
25 maggio 2024, prodotto in atti, al punto 1 dell'o.d.g. relativo al “rinnovo dell'incarico” si legge che “il presidente dà la parola all'amministratore il quale fa presente che si tratta di rinnovo e non di nomina e chiede di essere rinnovato per come previsto dal comma 10 dell'art. 1129c.c. alle stesse condizioni economiche dell'anno precedente con adeguamento Istat pari allo 0,6 %, come da preventivo che presenta (prot. 257/2024)”.
Oltre all'espresso riferimento nel corpo del verbale, il medesimo preventivo viene poi richiamato anche in calce al documento “per farne parte integrante” (cfr. pag. 7, 1°
OdG, del Verbale di assemblea e allegato n. 2 preventivo).
Peraltro, il preventivo risulta essere stato protocollato in data 30 aprile 2024, quindi circa un mese prima dell'assemblea, tenutasi – come detto – in seconda convocazione in data
25 maggio 2024.
Nel suddetto preventivo allegato al verbale, viene analiticamente indicato il compenso dell'amministratore di condominio nei seguenti termini: “il compenso annuale richiesto per l'attività di amministrazione ordinaria è pari ad euro 44.678,40 oltre euro 268,00
(0,6 % adeguamento Istat dicembre 2023) oltre cassa di previdenza nella misura del 4%
e bollo di euro 2,00, senza iva in quanto aderente al regime fiscale forfettario, da pagarsi in rate mensili;
con esclusione dell'attività di consulenza del lavoro per
l'elaborazione delle buste paga dei dipendenti del condominio ed adempimenti fiscale e previdenziali collegati per la quale attività è previsto un compenso sep arate”, cui segue poi l'elencazione delle prestazioni ordinarie previste dal codice a titolo esemplificativo.
Orbene, il riferimento nel verbale assembleare al preventivo allegato e indicato come parte integrante dello stesso assolve pienamente all a funzione di cui all'art. 1129 c.c. co.
14 di indicazione analitica del compenso dell'amministratore di condominio, in conformità alla giurisprudenza di Cassazione sopra richiamata, in quanto nel preventivo è esattamente specificato l'importo del compenso e le voci dello stesso, sicché non si verte nell'ipotesi dell'implicita indicazione in sede di approvazione del rendiconto.
Ne consegue che la delibera assembleare non può dirsi affetta da nullità e il profilo di doglianza dedotto è infondato.
3. Venendo all'ulteriore profilo lamentato in atti, il ricorrente denuncia la difformità del verbale contenente l'indicazione del preventivo dal c.d. “brogliaccio” redatto nel corso dell'assemblea e di cui lo stesso si era fatto rilasciare copia con attestazione di conformità all'originale, deducendo altresì che il verbale dattiloscritto non sarebbe stato pagina 5 di 9 redatto contestualmente allo svolgimento dell'assemblea ma illegittimamente predisposto ad hoc successivamente.
Anche tale censura è priva di pregio.
3.1. L'art. 1136 comma 7 c.c. si limita ad affermare che “delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale, da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore”. La norma nulla prevede circa le tempistiche della redazione e del formale deposito del verbale.
Sul punto, la giurisprudenza ha chiarito che il verbale di assemblea, costituendo una narrazione di quanto avvenuto durante l'assemblea, ben può essere redatto al termine o dopo la conclusione della stessa, atteso che nessuna disposizione sancisce che il verbale debba essere approvato in assemblea (in questi termini cfr. Cass. Civ., Sez. II, Sent., 31 marzo 2015, n. 6552; il medesimo principio è stato anche ribadito nella giurisprudenza di merito, Trib. Vibo Valentia, Sent., 28 settembre 2021, n. 676 ).
Con la pronuncia di legittimità citata, la Corte – nell'affrontare il profilo specifico per cui il verbale deve contenere l'elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, perché tale individuazione è indispensabile per la verifica della esistenza dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c.. – afferma un principio generale in virtù del quale il verbale dell'assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.
In particolare, il Supremo Consesso osserva come la Corte d'appello non avesse in alcun modo errato nel ritenere che il verbale potesse essere corretto, e che ciò potesse avvenire anche dopo la conclusione dell'assemblea, atteso che nessuna disposizione sancisce che il verbale debba essere approvato in assemblea. Alla luce di tali principi, che questo Giudice ritiene di condividere, stante l'assenza di un espresso divieto di legge, non può ritenersi tout court illegittima la redazione postuma del verbale dell'assemblea condominiale.
3.2 Né si ritiene fondata la censura relativa alla difformità del verbale dattiloscritto dal brogliaccio.
Infatti, non vi è prova che siano state apportate modifiche sostanziali o intenzionali, illegittimamente ed in mala fede, rispetto a quanto discusso in corso di assemblea condominiale, quantomeno con riguardo al profilo oggetto del presente giudizio, atteso che il rinnovo dell'incarico era espressamente contemplato anche nel cd. “brogliaccio”
pagina 6 di 9 allegato dal ricorrente al medesimo punto 1 all'ordine del giorno, per cui l'aggiunta nel verbale dattiloscritto del preventivo allegato si configura quale mera specificazione/correzione che non incide in modo significativo sul contenuto dell'assemblea e che può essere operata in un momento successivo alla conclusione della stessa secondo l'indirizzo giurisprudenziale sopra richiamato.
Si aggiunga poi che alcun rilievo giuridico può essere attribuito al cd. “brogliaccio” prodotto dal ricorrente, quantomeno ai fini della lesione di eventuali diritti in capo al medesimo, poiché l'unico verbale impugnabile nel termine di legge è quello comunicato a mezzo pec a tutti i condomini ed oggetto del presente giudizio nei limiti della domanda proposta.
3.3. La redazione “postuma” è vieppiù giustificata in un caso, come quello di specie, in cui sussistano circostanze di fatto che rendono impossibile o comunque estremamente difficoltosa la stesura contestuale del verbale. E d invero, come emerge dagli atti di causa, quale fatto incontestato tra le parti (anzi ammesso espressamente dallo stesso ricorrente) , il resistente conta 823 unità abitative, utilizzate soprattutto per casa vacanze , CP_1 di talché l'assemblea condominiale si riunisce una volta l'anno e con numerosi punti all'ordine del giorno. Più specificamente, la seduta del 25 maggio 2024 contava ben 23 punti all'ordine del giorno con una durata pari a 11 ore. Peraltro, come desumibile dalla lettura del verbale medesimo, si è trattato di un'assemblea particolarmente concitata, al punto che il Presidente ha dovuto richiedere l'intervento delle guardie Pol Service presenti per sedare gli animi di alcuni condomini (cfr. pag. 7 del verbale: “Durante lo svolgimento e per tutta la durata dell'assemblea i sig.ri e Parte_2 Pt_1 disturbano continuamente lo svolgimento dei lavori assembleari con urla,
[...] schiamazzi, ingiurie (…) all'indirizzo dell'amministratore e offese all'indirizzo del
Presidente. Solo grazie all'intervento delle guardie presenti in assemblea i sopracitati facinorosi hanno posto fine alla descritta condotta.”).
Ebbene, alla luce di tali circostanze, non può ritenersi meritevole di rilievo la doglianza relativa al fatto che il verbale sarebbe stato comunicato a mezzo pec ai condomini solo 41 giorni dopo la seduta assembleare, poiché, da una parte, ciò appare giustificato dalle complessità sopra evidenziate e dall'altra non è un arco temporale oggettivamente eccessivo, tale da far desumere un'intrinseca illegittimità per ciò solo della delibera.
Infatti, fermo restando che, non vi è alcun riferimento normativo che prescriva un termine entro il quale effettuare la comunicazione del verbale ai condomini, può semmai pagina 7 di 9 assumere rilievo - ai fini di una eventuale responsabilità dell'amministratore di condominio in termini di negligenza - la reiterata ed ingiustificata omissione nell'invio del verbale o di prolungati ritardi, profilo questo che non è oggetto del presente giudizio e che neppure emerge dagli atti.
Peraltro, deve affermarsi che il posticipato invio del verbale dell'assemblea condominiale può al più produrre l'effetto di spostare in avanti la decorrenza del termine di trenta giorni per l'impugnazione della delibera, che nel caso di specie è tempestiva.
Di talché non coglie nel segno neppure la circostanza, segnalata dal ricorrente, che il verbale è stato comunicato solo a distanza di 41 giorni dalla tenuta assemblea.
4. Infine, si aggiunga che le ulteriori irregolarità dedotte dal ricorrente - in relazione al fatto che il verbale non riporterebbe fedelmente quanto verificatosi durante l'assemblea essendo stato sistemato ad hoc successivamente - risultano parimenti non meritevoli di accoglimento, poiché per un verso esulano dall'oggetto del presente giudizio, presupponendo un accertamento delle responsabilità del Presidente e della Segretaria che non attengono all'odierno thema disputandum, peraltro, va osservato che, in ogni caso, il verbale risulta regolarmente firmato da entrambi i soggetti.
Inoltre, non può ritenersi, come prospettato dal ricorrente, che il preventivo sia stato invero redatto in un momento successivo all'assemblea, poiché sul punto tutte le circostanze documentali depongono in senso opposto, essendo persino la data di protocollo del preventivo antecedente a quella dell'assemblea condominiale.
5. In conclusione, le circostanze fattuali descritte, interpretate alla luce degli arresti giurisprudenziali riportati, non consentono, in definitiva, di sostenere la nullità della delibera assembleare impugnata.
6. Le spese di lite seguono il regime della soccombenza ai sensi dell'art. 91 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in ragione della natura documentale della controversia e della bassa complessità delle questioni trattate sulla base dei valori minimi di cui al D.M. n. 147/2022, per lo scaglione corrispondente al valore del presente giudizio (€ 50.000,00), con esclusione della fase di trattazione/istruttoria che non ha avuto autonomo svolgimento, oltre accessori di legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Catanzaro, Prima Sezione Civile, in persona del giudice monocratico, dott.ssa Maria Teresa Pia Farina, definitivamente pronunciando sulla causa in oggetto, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) rigetta la domanda del ricorrente;

pagina 8 di 9 2) condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore del CP_1 resistente che si liquidano complessivamente in € 2.906,00 per onorari e accessori come per legge.
Così deciso in Catanzaro, 19 luglio 2025.
IL GIUDICE
Dott.ssa Maria Teresa Pia Farina

Provvedimento redatto con la collaborazione della Dott.ssa Valeria Bilotto, Magistrato
Ordinario in Tirocinio (nominata con D.M. 4 aprile 2025).
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