N. R.G. 40927/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 40927/2023 tra
VIA MILANO Parte_1 Parte_2
ATTORE
e
Controparte_1
CONVENUTO

Oggi 23 giugno 2025 innanzi al dott. Paola Barbara Folci, sono comparsi:
Per l'avv. CAPALBO Controparte_2 GIUSEPPE e l'avv. , oggi sostituito dall'avv. Erika Iannace
Per 'avv. SORGENTE DANIELE oggi sostituito dall'avv. Seracini Francesco Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da fogli depositati telematicamente Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
dott. Paola Barbara Folci
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Paola Barbara Folci ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 40927/2023 promossa da:
(C.F. ), con il Controparte_2 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. CAPALBO GIUSEPPE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA PONTIDA 7 20063 CERNUSCO SUL NAVIGLIOpresso il difensore avv. CAPALBO GIUSEPPE
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SORGENTE Controparte_1 C.F._1 DANIELE e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA G.GRAZIOLI 106 38122 TRENTOpresso il difensore avv. SORGENTE DANIELE
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto riguarda domande, eccezioni e richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso che la modificazione dell'art. 132 n. 4 c.p.c., ad opera della legge 69/2009, esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione della causa.
Sull'esercizio dell'attività di affittacamere
Dalle risultanze istruttorie, è emerso che nell'appartamento di proprietà del convenuto veniva esercitata, da parte della società un'attività di sublocazione di stanze singole per brevi periodi, Parte_3
pubblicizzate tramite portali internet e corredate dalla fornitura di servizi "all inclusive" (utenze, internet, manutenzione).
pagina 2 di 5 Tale attività integra, sotto il profilo sostanziale, l'esercizio di attività di affittacamere vietata dall'art. 12 del regolamento condominiale, di natura contrattuale, opponibile al convenuto.
La presenza di servizi aggiuntivi, l'organizzazione imprenditoriale dell'attività e la natura breve dei soggiorni escludono che si possa qualificare il rapporto come mera locazione abitativa.
Il regolamento condominiale di natura contrattuale è pienamente vincolante e può limitare i diritti dei singoli condomini. L'art. 12 vieta in modo espresso l'adibizione degli appartamenti ad uso affittacamere. La giurisprudenza di legittimità (Cass. 109/2016; Cass. 24526/2022) ha costantemente affermato che tali clausole sono pienamente valide e producono effetti reali opponibili.
Ai fini della qualificazione dell'attività, è rilevante la presenza di una organizzazione imprenditoriale, la pubblicizzazione su piattaforme online, la fornitura di servizi accessori "all inclusive", elementi che si riscontrano nel caso di specie.
Pertanto, l'attività svolta nell'appartamento del convenuto contrasta con il divieto regolamentare ed è da considerarsi illecita.
L'attore deve pertanto cessare immediatamente tale attività, con la condanna ex art 614 bis cpc al pagamento a favore del condominio di € 100,00 per ogni giorno di violazione , inosservanza a tale obbligo,
In merito alla violazione dell'obbligo di comunicazione anagrafica :
La domanda non può essere accolta;
se è pur vero che il convenuto non ha ottemperato, tempestivamente e integralmente, agli obblighi di comunicazione dei dati dei conduttori all'amministratore condominiale ai sensi dell'art. 1130 c.c., come risulta dagli atti di causa, è altrettanto vero che non risulta che l'amministratore si sia attivato per sopperire a tale inerzia.
In merito alla violazione del decoro architettonico :
Con riferimento alla contestata installazione di un nuovo infisso, si rileva che il medesimo, per caratteristiche estetiche difformi rispetto alle originarie persiane avvolgibili e per l'effetto visivo sulla facciata, ha alterato l'aspetto armonico e decoroso dell'edificio, in violazione degli artt. 1, 2, 3 e 11 del regolamento condominiale.
pagina 3 di 5 Secondo consolidata giurisprudenza di legittimità (Cass. 17072/2015; Cass. 37451/2021), il "decoro architettonico" di un edificio condominiale si identifica con l'insieme delle linee, delle strutture ornamentali e delle caratteristiche estetiche che conferiscono un'armonia visiva al fabbricato. La violazione del decoro architettonico si verifica non solo quando l'intervento incide negativamente sull'estetica complessiva, ma anche quando altera l'identità stilistica e l'armonia dell'insieme.
Nel caso in esame, la sostituzione delle originarie persiane avvolgibili con un doppio infisso difforme ha compromesso l'aspetto esteriore unitario della facciata. L'intervento, visibile dall'esterno, ha determinato una disarmonia rispetto all'impianto architettonico originario, in violazione delle disposizioni regolamentari che impongono il rispetto del decoro architettonico.
Il convenuto dovrà provvedere alla rimozione dell'infisso e al ripristino dello stato quo ante entro 20 giorni dal deposito della sentenzza
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, domanda ed eccezione disattesa,
accoglie la domanda proposta dal e, per l'effetto: Controparte_2
accerta che nell'appartamento di proprietà del sig. è stata esercitata attività di Controparte_1
affittacamere vietata dall'art. 12 del regolamento condominiale;

condanna il sig. a cessare immediatamente detta attività; Controparte_1
condanna il sig. al pagamento, in favore del Condominio, della somma di € 100,00 Controparte_1
per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del provvedimento;

accerta la violazione del decoro architettonico conseguente alla installazione dell'infisso difforme;

condanna il sig. a rimuovere l'infisso e a ripristinare lo stato preesistente a sua cura e Controparte_1
spese entro 20 giorni dal deposito della sentenza pagina 4 di 5 condanna il sig. alla rifusione delle spese di lite, che liquida in € 30,00 per spese ed Controparte_1 in € 5.000,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge;

Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Milano, 23 giugno 2025
Il Giudice dott. Paola Barbara Folci
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