N. R.G. 33264/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE VII CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del dott. IO RE, ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa di primo grado iscritta al n. r.g. 33264/2022 promossa da:
(C.F. ), con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'avv. SERGIO FRANCESE, in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliato in Roma, alla via Donatello, n. 23, presso lo studio dell'avv. FRANCESCO VILLA PIZZI;

ATTORE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. ALFONSO TINARI, CP_2 C.F._1 in virtù di procura speciale in atti, elettivamente domiciliato in Roma, alla via G. Ramusio. N. 6, presso lo studio dell'avv. ALFONSO TINARI;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da processo verbale di udienza del 15 novembre 2024
pagina 1 di 4 Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, l' , Parte_1 chiedeva, a questo Tribunale, che venisse accertata l'occupazione senza titolo da parte di CP_2 dell'appartamento sito in Roma, alla via Ruggero D'Altavilla n. 4, scala U, piano quinto, int. 15,
[...] nonché al pagamento della somma di € 546,03 mensili a far data da novembre 2011, a titolo di indennità di occupazione.
A tal fine l' attore deduceva di essere proprietario dell'appartamento per cui è causa;
che la Pt_1 gestione dell'immobile, unitamente all'intero patrimonio immobiliare di cui l'Ente è proprietario, è stata affidata alla Romeo Gestioni S.p.A; che l'appartamento veniva abusivamente occupato dal signor come risulta da sua istanza di regolarizzazione sottoscritta in data 27 maggio 2015, in CP_2 cui lo stesso dichiara di aver occupato a far data dal 3 novembre 2011.
Si costituiva in giudizio il signor chiedendo il rigetto della domanda in quanto CP_2 infondata in fatto e in diritto, nonché l'accertamento della prescrizione dei canoni di occupazione richiesti oltre i cinque anni a ritroso. A tal fine il convenuto deduce che l'ente attore aveva formulato al signor proposta di acquisto dell'immobile per cui è causa in data 31 dicembre 2021, a CP_2 cui lo stesso aderiva;
che il giudizio viene introdotto in pendenza di proposta di acquisto sottoscritta da entrambe le parti, in attesa del rogito notarile;
che sussisteva, in ogni caso, contratto di locazione non registrato tra le parti.
Avendo natura documentale, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15 novembre 2024.
Sulla base degli atti di causa la domanda risulta fondata sì da essere accolta, nei limiti di seguito specificati.
Deve, preliminarmente, evidenziarsi che parte convenuta non ha sollevato alcuna eccezione in ordine alla titolarità della posizione giuridica soggettiva in capo all'ente attore, né ha contestato l'effettività e il perdurare dell'occupazione dell'immobile sito in Roma alla via Ruggero D'Altavilla n. 4, scala U, piano quinto, int. 15, limitandosi ad eccepire la sussistenza di una proposta di acquisto dell'immobile e, comunque, la sussistenza di un contratto di locazione non registrato. Da ciò consegue, ai sensi dell'art. 115 primo comma c.p.c, l'applicazione del principio di non contestazione, esonerando la parte attrice dal fornire la prova dei fatti dedotti a fondamento della propria pretesa.
La circostanza, dedotta da parte convenuta, in base alla quale l'ente attore avrebbe formulato una proposta di acquisto dell'immobile per cui è causa, con facoltà di esercitare il diritto di opzione sullo stesso, non determina il venir meno della natura abusiva dell'occupazione illecita perpetrata dal signor pagina 2 di 4 CP_2
D'altra parte, non è presente, tra gli atti di causa, alcuna documentazione attestante la stipula di un preliminare, attestante il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria o da cui emerga l'accordo effettivo tra le parti per l'individuazione della data per il rogito notarile e non essendo stata spiegata in via riconvenzionale alcuna domanda dal convenuto.
Inoltre, non trova riscontro documentale, tra gli atti di causa, la deduzione in ordine alla sussistenza di un contratto di locazione non registrato tra le parti, atteso che non si rinviene prova della sussistenza dell'accordo tra le parti (cfr. art. 1321 c.c.) riguardo ad alcun aspetto del rapporto locatizio.
Orbene, l'occupazione abusiva ha natura di illecito permanente tale da essere ricondotta nell'alveo delle ipotesi di responsabilità extracontrattuale, di cui all'art. 2043 c.c., soggette tutte, in ordine ad azioni restitutorie e risarcitorie, ad un regime di prescrizione quinquennale.
Il termine di prescrizione di cinque anni decorre dal primo atto di formale messa in mora che, nel caso di specie, si sostanzia nel dì 4 maggio 2022, data di perfezionamento della notificazione relativa all'atto di citazione contenente la domanda restitutoria e risarcitoria che determina la pendenza del presente giudizio.
La domanda risarcitoria avanzata da parte attrice può, quindi, trovare accoglimento con riguardo all'anno 2017 fino all'attualità, essendo caduto in prescrizione il diritto al risarcimento del danno da mancato godimento del bene per gli anni precedenti al quinquennio antecedente la messa in mora. -
La determinazione del risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile deve parametrarsi al valore locativo dell'immobile individuato sulla base dei valori OMI dell'Agenzia delle Entrate con riguardo ad immobili analoghi per dimensioni, caratteristiche ed ubicazione.
I valori OMI, la cui applicazione al caso di specie risponde al concetto di nozione di fatto rientrante nella comune esperienza, di cui all'art. 115 co. 2 c.p.c., individuano in € 546,03 mensili il canone locativo dell'immobile per cui è causa, da applicarsi a partire dal 5 maggio 2017, per un totale di 102 mensilità e per un ammontare complessivo di € 55.695,06 più interessi legali.
Ai sensi dell'art. 91 c.p.c. le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo sulla base del d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022.



P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così pagina 3 di 4 dispone:
- condanna il signor al rilascio immediato all'ente attore dell'immobile sito in CP_2
Roma, alla via Ruggero D'Altavilla n. 4, scala U, piano quinto, int. 15, primo piano, interno 6, libero da persone e da cose non inerenti ad esso;

- condanna il signor al pagamento di € 55.695,06, più interessi legali, a titolo di CP_2 risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile;
- condanna il convenuto al pagamento delle spese processuali dell'attore che liquida in € 786,00 per spese, ed € 4.200,00 per onorari, oltre spese generali, c.p.a ed i.v.a come per legge.
Così deciso in Roma, li 4 dicembre 2025.
Il giudice
IO RE
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