N. R.G. 44742/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, sezione tredicesima civile, in composizione monocratica, in persona del dott.
Antonio Sammarro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 44742 del R.G.A.C. dell'anno 2024, già 41705/2024, decisa all'esito del deposito entro il termine del 19.06.2025 delle note scritte in sostituzione di udienza ex artt. 127 ter e
128 c.p.c. e vertente
TRA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
), (C.F. ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 Parte_4
(C.F. ), con l'Avv. Paolo Truosolo;
C.F._4
ATTORI
E
(P.I. ), con l'Avv. Donato Giulio Ferringo;
CP_1 P.IVA_1
CONVENUTA
Oggetto: risoluzione locazione per morosità.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
, , e , premesso che con scrittura privata Parte_1 Parte_2 Parte_3 Parte_4 sottoscritta in data 30.12.2015, con decorrenza dal 01.01.2016, regolarmente registrata in data
30.12.2015 presso l'Agenzia delle Entrate di Milano 6 al n. 14257 Serie S, avevano concesso in locazione alla l'immobile (capannone) di loro proprietà sito a Milano in via Imperia Controparte_1
n. 33, censito al NCEU del Comune di Milano al foglio n. 546, mappale n. 284, categoria C/3, cl. 10, zc. 2, consistenza 647 mq, pattuendo un canone annuo di locazione di € 38.400,00, oltre rivalutazione
ISTAT al 75%, da versarsi presso il domicilio dei locatori in quattro uguali rate trimestrali anticipate di
€ 9.600,00 cadauna entro le date del 01/01, 01/04, 01/07 e 01/10 di ogni anno, che la conduttrice si è resa morosa nel pagamento del canone relativo al quarto trimestre 2024, scaduto in data 01.10.2024,
pagina 1 di 5 per un importo di complessivi € 9.600,00, che inoltre la conduttrice non aveva mai provveduto a versare il deposito cauzionale previsto all'art. 16 del contratto di locazione per € 9.600,00, non aveva mai inviato copia della polizza assicurativa per rischio incendio di cui all'art. 22 del contratto di locazione, aveva violato la destinazione d'uso “artigianale” prevista all'art. 5 del contratto di locazione ponendo di fatto in essere un'attività commerciale di soccorso stradale veicoli, officina multimarca con revisioni ministeriali e tagliandi, customizzazione veicoli, installazione impianti a gas, servizio di carrozzeria ed elettrauto, ricarica condizionatori e rottamazioni, gommista con vendita e cambio pneumatici, servizio di gestione dei sinistri stradali, acquisto e vendita di auto usate, aveva violato di fatto il divieto di sublocare e/o cedere a terzi il contratto di locazione di cui all'art. 5 in quanto aveva concesso senza autorizzazione alcuna l'uso dell'immobile a lei locato alla “All Fast Rent S.r.l.” dichiarando espressamente che la propria attività era in fase di cessazione e che la stessa sarebbe proseguita in capo a quest'ultima società, e non offriva più alcuna garanzia di solvibilità, che tutte le violazioni contrattuali poste in essere dalla conduttrice oltre a costituire da sole giusta causa di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento rappresentavano altresì motivo di operatività della clausola risolutiva espressa contenuta all'art. 15 del contratto di locazione di cui si avvalevano, intimavano lo sfratto per morosità, convenendo la società davanti a Controparte_1 questo giudice per la relativa convalida e la condanna al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere.
si opponeva alla convalida eccependo che l'inadempimento non era grave in Controparte_1 quanto relativo al quarto trimestre del 2024 che provvedeva a sanare banco judicis unitamente alle spese legali, che parte locatrice aveva dall'inizio della locazione tollerato l'utilizzazione dell'immobile per il soccorso di autovetture anziché per lo svolgimento di attività artigianale nonché il mancato versamento del deposito cauzionale, che l'amministrazione della e della All Fast Rent CP_1
Srl era comune come anche la compagine sociale per cui non sussisteva alcun inadempimento, che era solvibile, e chiedeva il rigetto della domanda.
Con ordinanza resa il 12.12.2024 il giudice dato atto dell'insussistenza della morosità disponeva il mutamento del rito.
Con memoria integrativa gli attori contestavano l'opposizione sull'assunto che dopo anni di regolare versamento del canone di locazione la società conduttrice dal 01.04.2024 si era resa morosa nel pagamento del canone, corrispondendo i primi due trimestri solo all'esito di solleciti ovvero della notifica dell'intimazione, ed omettendo il versamento dell'ultimo trimestre scaduto in data 01.01.2025, in violazione altresì della clausola risolutiva espressa, ribadivano gli ulteriori inadempimenti lamentati in citazione, e chiedevano di dichiarare risolto il rapporto in atti per tutti i gravi inadempimenti contestati nonché per l'operare della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 15 del contratto, e di pagina 2 di 5 condannare al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti in data Controparte_1
01.01.2025, ad oggi rivalutati al 2024 secondo gli indici Istat e pari a complessivi € 10.992,86, oltre interessi al tasso di mora al pagamento dei successivi canoni a scadere dal 01.04.2025 e sino all'effettivo rilascio.
a sua volta presentava memoria integrativa in cui eccepiva che le ragioni del Controparte_1 mancato pagamento risiedevano nel fatto che tra il mese di luglio - settembre 2025 il locale sarebbe stato restituito alla proprietà, libero da persone e cose, che era sempre stata puntuale nel pagamento dei canoni e le poche volte in cui il pagamento era avvenuto in ritardo era sempre stato tollerato dalla proprietà, e ribadiva le difese svolte anche in ordine alla scarsa importanza dell'inadempimento.
All'esito del deposito entro il termine perentorio del 19.06.2025 delle note scritte in sostituzione dell'udienza di discussione ex art. 127 ter e 128 c.p.c. la causa viene decisa.
Preliminarmente, va detto che i locatori nella memoria integrativa hanno insistito nella domanda di risoluzione sia per inadempimento ai sensi dell'art. 1453 c.c. che ipso iure ai sensi dell'art. 1456 c.c. in relazione al dedotto inadempimento per canone scaduto in data 01.10.2024 e sanato in data 12.12.2024 in sede di udienza di convalida che per le ulteriori inadempienze dedotte in via subordinate già introdotte nell'atto di intimazione che, laddove considerate domanda nuova, sono comunque consentite atteso che nel procedimento per convalida di sfratto l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 cod. proc. civ. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una causa petendi diversa da quella originariamente formulata purché la nuova domanda risulti connessa alla vicenda sostanziale dedotta con l'atto introduttivo del procedimento sommario
(cfr., da ultimo, Cass. 10400/2024; Cass. 5955/2023).
Precisato in questi termini il thema decidendum, dev'essere rigettata l'eccezione di tolleranza sollevata dalla società conduttrice atteso che con raccomandata del 13.06.2024 ricevuta dalla controparte il 17.06.2024 i locatori nel lamentare il mancato pagamento del canone in relazione al periodo 1.04-30.06.2024 antecedente quello in oggetto hanno sollecitato il versamento entro dieci giorni, hanno altresì denunciato di essere venuti a conoscenza dell'utilizzo dell'immobile da parte della società All Fars Rent s.r.l. in violazione del divieto di sublocazione configurabile a prescindere dalla composizione della compagine sociale, attesa la diversità tra le due società, ed hanno comunicato in relazione a tali inadempienza l'intenzione di ottenere la risoluzione del contratto.
Tale missiva denota in modo inequivoco l'indisponibilità dei locatori a tollerare ulteriori ritardi nel pagamento del canone ed a riconoscere la legittimità della sublocazione, tant'è che in occasione del pagina 3 di 5 successivo mancato pagamento del quarto trimestre 2024 scaduto in data 01.10.2024 i locatori hanno agito giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto per violazione dell'obbligo di pagamento del canone in rate anticipate di € 9.600,00 ciascuna giusta previsione contenuta nell'art. 2 nonché di sub locazione e cessione anche parziale per come stabilito nella clausola contenuta nell'art. 5.
In particolare, ritiene questo giudice che il pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo
1.10-31.12.2024 con grave ritardo in occasione dell'udienza tenuta il 12.12.2024 superi il parametro predeterminato legalmente dal disposto normativo di cui all'art. 5 della legge n. 392/78 che, pur non applicabile alle locazioni destinate, come nel caso di specie, ad uso non abitativo, costituisce un criterio ispiratore ed orientativo del giudizio, e deve ritenersi di non scarsa importanza tenuto peraltro conto delle dinamiche che hanno caratterizzato il rapporto di locazione ed in particolare del tenore della citata missiva del 13.06.2024 in cui i locatori hanno espressamente manifestato l'intenzione di non tollerare ulteriori ritardi minacciando la risoluzione del contratto e di non avere interesse a proseguire nella locazione con la società All Fars Rent s.r.l. cui l'immobile era stato locato in violazione dell'art. 5, in considerazione dell'attività da questi esercitata nell'immobile.
Va peraltro accolta la domanda di pagamento dei canoni scaduti in data 01.01.2025 e 01.04.2025 rivalutati all'attualità e pari a complessivi € 21.985,72, implicitamente contenuta in quella originaria, oltre interessi al soddisfo, in difetto di specifica contestazione in ordine al mancato pagamento dei canoni maturati in corso di giudizio da parte della società conduttrice che, pertanto, ha continuato ad avere una condotta inadempiente, fermo restando che la valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento ha esclusivo riguardo ai fatti esistenti al momento di proposizione della domanda giudiziale, mentre dev'essere disattesa la richiesta di pagamento dell'indenni8tà di occupazione dal
01.07.2025 in quanto difetta il requisito dell'esigibilità.
Tenuto conto dell'esigenza di smontaggio dei ponteggi strumentali allo svolgimento dell'attività rappresentata dalla società conduttrice, e dell'esigenza di rientrare sollecitamente nella disponibilità evidenziata dai locatori, nonché della condotta della conduttrice, che non sta corrispondendo i canoni maturati nel corso del 2025, la data di esecuzione dev'essere fissata per il 31.07.2025.
Le spese di lite costituiti dagli esborsi per mediazione in considerazione del pagamento intervenuto con assegno all'udienza di convalida seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, avuto riguardo all'attività espletata.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra difesa, deduzione ed eccezione, così provvede:
- Dichiara la risoluzione del contratto di locazione;
pagina 4 di 5 - Condanna al rilascio dell'immobile per cui è causa libero di persone e cose e fissa Controparte_1 per l'esecuzione la data del 31.07.2025;
- Condanna al pagamento di € 21.985,72 oltre interessi per come richiesto ed al Controparte_1 rimborso delle spese di lite che liquida in € 203,52 per esborsi documentati ed € 1.500,00 per compensi, oltre accessori di legge.
Milano, 20 giugno 2025
Il giudice
Antonio Sammarro
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